装饰公司精品样板房展示活动策划方案

篇2:地产置业会成立及推广操作方案

　　地产置业会成立及推广操作

　　一、成立目的

　　xx地产经过多年的发展，已经成功开发、销售了xx花园、xx百合花园、xx红棉花园、xx香槟花园、白云山庄等数个楼盘，并且在全国各地都有项目，为逾万住户营造一个温馨的家园，积累一大批忠实的客户群。为了答谢广大业主对xx地产的支持，以及为以后开发的楼盘积聚客户资源提供帮助，因此我司建议成立【xx会】--一个由业主和潜在目标客户组成的会员组织，既为广大业主提供一个与xx地产相互交流的平台，也进一步提升xx地产的品牌价值和品牌知名度，有助于xx日后开发项目的销售。

　　二、创立时间

　　8月10日～9月15日 以发邀请函的形式，向所有xx业主通知【xx会】的成立信息，介绍【xx会】的基本情况、会员权责、积分计划和申请加入的手续程序等

　　10月1日 向社会告知正式成立【xx会】

　　三、【xx会】介绍、入会须知、会员守则、积分计划、入会申请表

　　1.【xx会】介绍

　　【xx会】是由xx房地产股份有限公司(以下简称"xx地产")创立，旨在加强会员之间、会员与公司之间的联系沟通，以专业的质素和服务意识，为业主和各界好友提供更多优质的服务。

　　入会者无需交纳会费，只需填妥入会申请表，经资格审核确认即可成为【xx会】的会员，并享受相应的优惠政策，一切最终解释权归xx房地产股份有限公司。

　　2.入会须知

　　如果您有加入本会的意愿，并承诺遵守【xx会】的守则，即可申请加入本会。在办理入会手续时须注意以下事项：

　　⑴申请者如实填写入会申请表;

　　⑵办理入会须提供身份证(或护照)复印件2份，同一底片1寸免冠照片2张;

　　⑶经本会资格甄别及审批，通过者的资料会自动入档，提交资料绝对保密，并统一派发会员卡。

　　3.会员守则

　　⑴总纲

　　本守则对本会的所有会员均有在会约束力，在会期间不能损坏xx地产及本会的社会声誉。本守则构成本会与每名会员间的一份合约，一旦签署申请表格并且得到本会的确认，您即成为本会会员，同时被视作同意本会会员守则约束。

　　⑵会籍

　　您必须年满18周岁。您的会籍申请须经本会批准;本会有绝对的酌情权批准或拒绝您的申请，无须作任何解释。您对本会的组织、运作或管理有建议权，但对本会财产无任何所有权或追索权。您的会籍不得转让他人。

　　⑶会员卡

　　您的会籍申请被接纳后，将获本会发出一张会员卡，会员卡上将载明您的身份证号码，以保证您的会员卡不被其他人盗用。您收到会员卡后应立即签名签收，而该签名须与申请表上的签名相同。会员卡为本会财物，本会有权随时撤销该卡的效力或终止您的会籍，而无须给予任何理由且本会有权要求您归还会员卡。会员卡只供您本人使用，不得转让。倘若您的会员卡遗失、损坏或被窃，须立即通知本会，向本会申请补办新卡。您在参加本会活动或任何优惠时，须于被要求时出示会员卡。会员卡由【xx会】统一制作、发放，并决定何时更换会员卡。

　　⑷设施及服务

　　您被批准入会后，即有资格接受及享用本会提供的各种相应优惠和服务。如有特别活动安排时，须先得到本会邀请，及接受本会于提供该项优惠及服务时订明的任何特定条款和条件限制。是否作出及何时作出对您的邀请，本会有绝对的酌情权。本会有绝对酌情权随时终止优惠或服务，而无须说明任何理由。未经本会同意，您不得利用本会或本会提供的设施、优惠、服务、资料或文件作任何商业用途或有损于本会的活动。

　　⑸会员的权责

　　会员的权利

　　可享受购房额外折扣优惠(待定);

　　享有xx新开发物业的优先参观、优先选房权(限内部认购期内);

　　介绍新买家成功购买或自己重复购买xx地产开发的物业可享受额外折扣优惠

　　优先收到xx地产的刊物及最新推售的楼盘信息和资料;

　　优先邀请参加【xx会】举办的各项活动;

　　您可以反映您的意见及建议;

　　您可以享受本会特约商家所提供的购物折扣和优质服务。

　　特约商户的具体折扣优惠详见相关的宣传资料为准。【xx会】所有会员活动及优惠政策等的解释权，均属于【xx会】。

　　⑹更改会员守则

　　本会有绝对酌情权随时更改本会员守则，并以本会认为合适的方式通知您任何所做的更改。

　　⑺退会

　　如您打算退出会籍，请将您的会员卡随同您的书面退会通知，以挂号函件寄回本会即可。

　　⑻解除会籍

　　本会倘若认为您的行为对本会有损害，与本会的利益相违或违反本会员守则的任何条款，本会有权解除您的会籍。被解除会籍后，您将停止拥有会员的任何权利，不再有权参加本会组织的会员活动，且不再有权接受或享有本会提供的各项优惠及服务。被解除会籍后，您在收到解除会籍的通知信函后须立即向本会交还会员卡。

　　⑼本会终止运作

　　本会有绝对酌情权于任何时候终止本会的运作，而无须说明任何理由。在本会的运作被终止后，您的一切权利及优惠即告终止。在任何情况下，您不得亦不能因本会终止运作而向本会或xx地产提出任何性质的索偿或要求。

　　⑽个人资料

　　您必须按入会申请表格要求，提供真实、准确、完整的个人资料，以便本会审批您的入会申请。会员提供个人资料予本会纯属自愿，提交资料绝对保密。若您提供虚假、不全的资料，将导致本会无法接受您的申请或入会之后无法享受正常的会员权益。您有权随时要求查阅或更新您的个人资料。

　　⑾会员的义务

　　必须遵守【xx会】的守则。

　　4.积分计划

　　为了鼓励会员积极参与xx地产或xx会组织的各项活动，以及更好地推荐朋友购买xx地产开发的物业，会员在履行守则的前提下参与活动可获得相应的积分，当积分累积达到一定额度可兑换xx地产的奖励。具体计划如下：

　　"获得积分的途径及流程

　　获得积分的途径

　　积分项目积分标准积分条件

　　网上入会积分2分/次通过上网填写入会申请表并成功提交

　　活动积分1分/次参加xx地产、物业公司、xx会组织的活动

　　投稿积分2分/稿为xx会刊、特刊投稿并获得刊发

　　友情参与积分5分/次成为xx会会刊栏目嘉宾、为会刊友情编辑、校对或为xx会工作提供友情帮助

　　推荐购房积分3分/万元成功推荐亲戚、朋友购买xx楼盘

　　资深会员首次购房积分5分/万元入会时间满一年以上的会员，首次购买xx楼盘

　　合理化建议积分5分/条

　　1分/条对xx会或xx地产提出合理化建议获得采纳

　　对xx会或xx地产提出合理化建议但未获采纳

　　老业主再次购房积分10分/万元会员本人或其直系亲属已经成为xx业主并再次购买广州xx的楼盘

　　注：推荐购房积分、资深会员首次购房积分、老业主再次购房积分中的"万元"均指实际成交金额(最终以房地产买卖合同金额为准)。

　　本积分计划所称"购房"行为，均指会员个体直接通过二级市场向广州xx地产购买在售住宅(不含车位、商铺)，不包括三级市场交易，也不包括团体购房行为。

　　获得积分的流程

　　"会员级别和奖励兑付

　　五星级★★★★★1000分以上 获赠10000元的奖金

　　获邀参加xx会分享之旅(价值10000元)

　　四星级★★★★500-999分 获赠8000元的奖金

　　获邀参加xx会分享之旅(价值8000元)

　　三星级★★★200-499分 获赠5000元的奖金

　　获邀参加xx会分享之旅(价值5000元)

　　二星级★★51-199分 获赠20**元的奖金

　　获邀参加xx会分享之旅(价值20**元)

　　获赠价值20**元的购物礼券

　　一星级★20-50分 获赠800元的奖金

　　随着积分的不断累积，您的会员身份也将随之攀升，到达更高星级。不论您处于哪个星级，您都将按照1分=10元的兑付标准，获得现金奖励，除此以外，您和您的家人还将获得多项实物和精神奖励。所有星级会员均有机会获邀作为嘉宾，参加xx会或xx地产举办的各项活动。

　　注：奖金均为含税金额，xx会代扣缴个人所得税，起兑分值为20分。

　　奖励兑付办法：

　　积分兑付为每半年一次，兑付时间为一个月

　　每半年，xx会将根据您的总积分及对应的会员等级，发出书面奖励兑付通知

　　通知书将载明您的积分总额、对应会员等级、应得奖励情况及奖励兑付手续的办理

　　按通知书指引，到xx会领取奖金及奖品。

　　"积分查询

　　xx会将不定期地在网页、会刊上发布会员积分排行情况。同时您也可以通过电话、E-mail、信函等多种方式，查询您的积分详情，包括积分的时间、积分项、单次积分额、累积积分额、所处会员等级、对应奖励等。

　　"注意事项

　　⑴积分计划参加对象为广州xx会会员，xx业主须于填写入会申请表成为xx会会员后方可参加积分计划。积分计划参加对象并不包括具有xx会会员身份的xx系统内职员。

　　⑵除特别说明的情况外，xx会积分赠送可与正常的公开购房折扣同时享受。

　　⑶参加购房类积分(推荐购房、资深会员首次购房、老业主重复购房)，请主动出示会员卡，或告知销售人员在会员管理系统中查验会员身份。

　　⑷由销售人员确认积分行为符合规定，在签署认购书的同时，会员应在购房积分证明表(一式三联)上签名确认，第三联由会员留存备查。

　　⑸购房积分手续必须在签署认购书的同时予以办理，当日未办视为自动放弃，将不再予以补办。

　　⑹购房类积分(推荐购房、资深会员首次购房、老业主重复购房)互不兼得，即资深会员和老业主购房均不存在任何推荐关系，购房时只能选择其中一种积分方式。

　　⑺如属推荐购房成交，被推荐方在签署认购书之前应主动告知销售人员，并准确提供推荐方的姓名、身份证及联系电话等相关资料，同时在积分证明表上签字确认。

　　⑻本积分计划所称的"老业主"仅指已购买xx物业且房款全款已到帐的业主本人或其直系亲属(夫妻、子女、父母关系)，兄弟姊妹或表堂亲戚等不属于直系亲属。

　　⑼参加老业主再购房积分，应在签署认购书前，主动告知销售人员购房者的身份，提验原购房的购房合同、房产证两种证明文件之一的原件，由销售人员留存复印件。如属老业主直系亲属重购，则除以上书面证明文件外，还需提供具法律效力的直系亲属关系证明文件。

　　⑽积分不得转让、赠予、买卖。

　　⑾每期积分计划实施期满，奖励兑付后所有累积积分(包括未达到起兑分值的积分)仍然保留。所有星级会员在xx会发出兑奖通知后一个月内，按通知指引领取积分奖励，否则视为自动放弃，积分留待下一个积分计划兑付。

　　⑿本积分计划的解释权属于广州xx会所有。

　　四、宣传推广资料

　　【xx会】的宣传资料预算设计4-6P(规格：三折页11×22cm)：

　　封面 1P

　　内容：形象宣传图片

　　封面文字设计为：【xx会】--和谐生活 携手共创

　　【xx会】介绍、入会须知、会员守则 1P

　　积分计划介绍 2P

　　【xx会】入会申请表 1P

　　印制虚线，方便填写后剪下递交、传真或邮寄

　　图片 1P

　　内容：形象宣传图片

　　封底 1P

　　内容：发展商：xx房地产股份有限公司(文字及LOGO)

　　咨询热线：

　　网址：

篇3:顺德居楼书设计方案

　　顺德居楼书设计方案

　　一、楼书设计说明

　　"xx居"是xx第三期，具有很强的特殊性，凭着xx房产在xx的知名度和美誉度，加上xx前两期销售业绩，在目标消费群中已经建立了良好的口碑与得到目标消费者的认可，结合目标群的心态和心理诉求，把"xx居"所倡导的生活方式和楼盘特色表现出来，在目标消费者中引起共鸣。

　　本楼书结合目标消费群和"xx小城，亲爱一生"的推广主题，把出楼盘"xx小城"和"水"的特性，以及其他特点表现出来。由于xx居的目标消费群大都属于40岁以下公司白领阶层，加上建筑风格是欧陆风格，外立面现代、简洁、俊朗，建议楼书整体风格为活泼浪漫风格;色彩方面表现欧陆的建筑风格，版式设计体现现代;内容文案主要突出项目主要卖点，文字表现上以"生活的笔调"、充满诗情画意与虚实结合，并兼顾"xx居"的项目命名，最终体现xx居的项目定位、主题推广和楼盘优势。

　　"自"，是一种态度，是一种个性，是一种追求，内涵"自信、自在、自由、自然……"，年轻的白领一代，性格开放，时尚，浪漫、崇尚自由，生活讲究品味，物质与精神追求……和别的一般群体表现出与众不同。本楼书创意以"自"字贯穿全文的始末，正是为年轻一代的白领而精心设计的。

　　二、楼书分项编排：

　　1、楼书成品尺寸：共24P

　　2、楼书材料及工艺：

　　3、内容安排：

　　P1：封面(LOGO+广告语)

　　xx小城 亲爱一生(译成英文)

　　P2、P3：穿梭 停留

　　在xx居

　　我找到了，在城市间穿梭抑或停留的抉择(译成英文)

　　居住城市

　　我一直等待着一个温馨的家

　　如果有个心仪的居所

　　我不再做城市里的过客

　　而做个这里的主人(手写)

　　P4、P5：xx印象 xx效果图

　　在xx居

　　我找到了，挥霍阳光与空气的亲水生活(译成英文)

　　xx，拥有娇媚的阳光，诱人的沙滩，肉感的海水和动人的棕榈树……

　　水是激情的，动感的，灵性的，象征着充沛的生命，邂逅的生活总是因为水的濡染;

　　亲水将是你的生活方式，是你和邻里情感沟通的方式，xx生活，给你多许感性的睿智。(手写)

　　xx居，坐拥1000米北江江岸线，依偎22508㎡城市绿肺，人与海水零距离亲密接触，洗涤城市的喧嚣。

　　P6、P7、P8、P9：花园洋房 自然 鸟瞰图

　　P6、P7：

　　在xx居

　　我找到了，心情盛开的地方(译成英文)

　　整体规划科学，功能环境细分合理，人得到超然的舒适……(手写)

　　占地面积22508㎡ | 建筑面积30000㎡ | 容积率低至1.3 | 绿化覆盖率高至50.6%|人均绿地超过30㎡|北江江岸线长达1000m | 七层、六层洋房 | 生态会所 | 生态游泳池 | 素质教育的托儿所、小学……

　　P8、P9：

　　在xx居

　　我找到了，花园城市的精粹(译成英文)

　　让心经常保持冲动的鲜花盛开，树影摇，海风淡淡的吹，水波粼粼的荡，阳光浅浅的流，xx居蓝蓝地生动，我们塑造了居所，居所也塑造了我们的生活梦想。(手写)

　　xx居容积率低至1.2，绿化率高达50.6%，人均绿地超过30㎡，在这里，每个人都富得流"绿"，在别处难"买"到的健康。

　　P10、P11：梦幻之园 自怡 园林效果图

　　在xx居

　　我找到了，美在自然中自然流动(译成英文)

　　林是绿色，是树木，是氧气与阳光的使者。

　　以人的身体与心理感受为创作基点来进行景观布局，总能激发人性的心灵感应。

　　周末，沿着绿色走廊漫步前行，一路哼着小曲，心底的暖意渐渐升起。(手写)

　　xx居，珍视自然给予的每一份馈赠，以XXX平方米的生态园林拥抱，营造充满生活本质美好的社区环境和人文关怀。

　　阳光、池水、椰树，棕榈、细叶榕、柳树、遮阳伞，全是热烈浪漫的元素，不是法国的地中海，不是五星级的酒店，而是xx居的园林。(译成英文)

　　◎绿色指数：XXX多米长的绿荫大道，引进独具热带风格的花草树木XXX多种，不同的植物形态，在季节更替时营造不同的花草园林景致，切实感受到自然变换的节奏和美感。

　　◎绿色环保：绿树长廊，对小区起了天然的环保和隔音隔尘效果。

　　◎水样温情：生态水池，在水、光、影中，散射脉脉温情。

　　◎自然采光：半地下阳光车库，地上部分绿色植物，车主在停车时能呼吸鲜活、清凉的绿意空气。(手写)

　　P12、P13P：欲望城市 自性 小区建筑效果图

　　在xx居

　　我找到了，曾经忽略的能够触动心灵的那一刻(译成英文)

　　许多时候，我们的欲望需要从视觉中得到某种满足，比如形状与艺术融合的几何图形、优xx线条、浪漫的色彩……面对着建筑恣意放怀，心灵得到充实，灵魂得到熏陶，直至升华。

　　这里的建筑成为了一种语言，那就是唯美和实用在时尚对白。(手写)

　　◎建筑风格：现代、简约、时尚，在阳光、空气、棕榈、雕塑和遮阳伞映衬下，给人以异域生活之感。

　　◎建筑色彩：外墙银灰色配以亮丽色彩，给人以闲适、新颖、健康的生活品位。

　　◎建筑神髓：浪漫、富丽、欢跃……蕴藏着开放、豁达、勇敢的气质。

　　◎建筑曲线：屋顶配以顶棚作为天际修饰，建筑整体几何美，自然流露。

　　P14、P15：新锐生活 自由(会所)

　　在xx居

　　我找到了，把阳光搅拌在咖啡里的那种感觉(译成英文)

　　一种刺激梦想的液体，咖啡给人一种细腻的感受，浪漫的品位，奇异的幻想，瑰丽的色彩……

　　生活是生命快活，是对格调生活无限憧憬的自由洒脱的表达方式，你、我、他，都接受过咖啡的洗礼。

　　浸润在咖啡里的xx居的人们对咖啡有共同的理解--纯粹生活。(手写)

　　◎康体组合：游泳池、网球场、篮球场、乒乓球场、健身房，桑拿室，任凭你施展健身的天地。

　　◎音乐：卡拉OK厅，可尽情地展现你魅力的嗓子。

　　◎撒野天地：儿童游戏园，孩童欢乐的天堂。

　　◎美食厅：美食满天下，任君指点。

　　◎美容美发中心：焕发青春靓丽，从此开始。

　　◎商务中心：你可以在此接待来宾，有效延展了居家的功能空间，让业主宾客倍感华贵尊荣。

　　P16、P17：便利之所 自娱

　　在xx居

　　我找到了，凝聚梦想传奇的成熟元素(译成英文)

　　xx居，

　　凝聚300个城市白领的生活梦想，

　　成就一个关于居所的宁静便利的梦想。(手写)

　　xx居位于xx交通的交叉线上，地段得天独厚，可谓真正的"四通发达"，上班、社交和外出都极其方便，节约了不少时间成本。且有成熟的市政配套和区内配套，让我在家门购物休闲，享受生活的情趣。

　　素质教育：xx托儿所、xx幼儿园、xx小学、xx中学都设在社区内，培养下一代高枕无忧。

　　便利购物：XXX商场、XXX超市，唾手可得，尽享休闲、娱乐、购物的情趣。

　　金融服务：XXX银行、XXX邮局，举步可即。

　　交通网络：xx花园东大门等地设有穿梭巴士站点，且本市的202路(大良交通中心--乐从)、204路(大良交通中心--陈村)、208路公共汽车(大良交通中心--陈村)都经过xx居的大门口。如此便利，出入随心所欲。

　　P18、P19：亲情管家 自满

　　在xx居

　　我找到了，享受优越生活的人性关怀(译成英文)

　　在生活中，一声亲切的问候、一个笑容，就可以尽显家的感觉;

　　而那些琐碎的、烦心的事情也就烟蛸云散了。(手写)

　　"四心"级物管服务

　　◎智能网络监控系统，24小时保安巡逻，让您住得安心

　　◎丰富多彩的社区文化活动，让您住得开心

　　◎专业家居清洁、让业主住得省心

　　◎专业公司室外绿化装饰设计，让业主住得舒心

　　智能化管理

　　◎智能可视对讲系统，高枕屋中

　　◎与网通合作实现宽频上网，一秒冲浪，在家知天下

　　◎提供红外线保安系统安装服务

　　P20、P21、P22、P23：户型介绍 6种户型平面图

　　P20：逍遥空间，自我

　　在xx居

　　我找到了，打开窗户与风景抱起了个满怀的梦想(译成英文)

　　时间是最伟大的艺术大师，

　　用时间雕琢艺术，并用艺术精神精雕细琢，

　　才能打造传世经典的作品;

　　凡是能让艺术与大自然高度融洽的作品，

　　方能成为心灵的窗户，一种生活的尺度。

　　xx居，自然舒适的精品户型，从65㎡小二房到95㎡大三房，专为城市白领量身定做的艺术品。俯视抑或仰视，空间开扬，视野开阔。

　　其中，景观阳台俨然如同"空中花园"，把室外的阳光和景观引入室内，能与大自然直接的交流，让自然浸润生活。

　　值得玩味的艺术品，值得珍藏的艺术品!

　　P21、P22、P23：户型介绍

　　P21：户型A(xx㎡)、户型B(xx㎡) 户型平面图

　　P22：户型C(xx㎡)、户型D(xx㎡) 户型平面图

　　P23：户型E(xx㎡)、户型F(xx㎡) 户型平面图

　　(待定)

　　P24：封底(基本元素)

　　发展商：xx市xx房地产发展有限公司

　　物业管理：

　　建筑设计：

　　整合推广：xx市天行广告有限公司

　　现场售楼部：顺德xx镇xx

　　尊贵服务热线：xxxxxxxx(六条线)

篇4:某地产项目定价价格方案

　　某地产项目价格方案

　　第一节项目价格制定原则

　　一、实现项目合理利润

　　有人曾经作过如此比喻：一个楼盘的价格制定出来后，客户在选购自己满意的房屋时，如果客户对其价格的反应是"只购买而不抱怨"，则说明楼盘定价偏低，客户认为购楼是一种价廉物美的投资(或消费)行为;如果客户"只赞誉而不购买"，则说明客户对楼盘确实喜欢，但其过高的价格让客户难以承受，客户觉得发展商是持价待沽;但如果客户"既购买又抱怨"，则说明发展商搔到客户的痛处，价格恰能反应出房屋的价值所在，客户对发展商是既爱又恨，买到房屋，但又心痛自己的"钱包"，这种价格就制定得非常合理。

　　项目价格制定的过程，从客户的购房心态上来说，就是要找到让客户产生这种"既购买又抱怨"的价格空间的过程，而此时楼盘的销售，无论是在销售进度上还是整体项目的利润空间上，都达到一种良性互动的结果。本项目在目前还未正式推出的前提下，要寻找到客户的这种"既买又骂"的价格空间，最好的一种方法就是通过对项目进行利润分析，结合本地区房地产行业的整体利润回报，找到适合自己的利润空间，然后确定项目的价格。然而，此种定价仅仅确定的是项目区域性的社会平均利润，针对具体的本项目来说不一定合适，毕竟房价定得太低会使整体利润水平有限，浪费了投资的心血和商机;房价定得太高，又必然导致较低的成交量和较长的销售周期，项目的资金回收就会太慢，这同样也会使投资利润水平下降。只有制定合适的价格，在合理利润的基础上顺利实现房屋的销售，才是项目定价的根本。

　　本项目前期如果经过精心的规划、设计和制作，无论是外立面设计、户型设计、园林景观、小区规划还是物业管理，都经过细心雕琢，甚至包括销售管理和营销推广都经过精心的研究，这就使得项目在实现合理利润的条件下隐含着较高的附加值因素，从创造楼盘更多的附加值出发，应能为项目带来明显的附加值效应，项目的定价也从符合楼盘的附加值因素出发，也就符合楼盘开发投资的根本需要。

　　二、实现各单位价格合理分配

　　根据我方初步调查，仅就多层住宅来说，发现同一项目最高价与最低价差额不等，有些楼盘的差额还相当悬殊，如《汇福佳苑》，最高价与最低价相差达300元/M2，这对于最高价也仅只有1398元的多层来说，此种定价明显存在不太合理成份;此种定价导致低价楼层一抢而光，而高价楼层销售缓慢。《汇福佳苑》的销售实际也证明了这点。虽然定价与整体宣传推广和营销策略有关，但是，一旦部分单位价格定得过低，销售的重心就发生了偏转，客户抢购完低价单位后，其它单位就会由于价格差异明显过大而消弱客户购买的积极性，也就是在买方市场条件下出现的购买惰性心理，这种情况会缓慢发展，客户会在此种心理下，一直等到发展商降价为止，导致楼盘主力单位因销售速度过缓而降低了整体的销售速率，影响销售的黄金时期，破坏了楼盘的整体形象，进而影响利润。

　　实现各单位价格的合理分配，是指在合理考虑楼层价差、位置差、户型面积差、朝向差、景观差等基础上，依据客户的购房心理，将房屋单位进行合理的加权定价，并综合各项有利和不利的因素，最终确定各单位价格的一种方法。它是一种较为科学的定价方法，既考虑房屋的结构和位置特点，又考虑客户的需求和心理特点，两者有效的结合，尽量满足不同客户的差异化需求，实现楼盘无差异营销。

　　当然，实现各单位价格合理分配，是为满足本项目目前营销定价需要的原则之一。而由于为满足不同的营销需求，会有同一楼层一口价，整栋一口价等楼盘定价策略，因其适用环境和营销的条件不同，且为非主流定价，不符合本项目目前需要，在此不作讨论。

　　三、要有整体性和系统性

　　楼盘定价强调一种整体性和系统性，是指针对发展商来说，楼盘的销售不应看作是将项目分割成一套套单体进行销售，销售一套，即完成一份，而应该将楼盘看作一个整体，面对的客户不是具体的每一个人，而是市场，是在市场上寻求合适的定位群体，形成一个整体对整体的理念。在具体销售的过程当中，楼盘营销采取如低开高走的价格策略，分期分批推出等策略，则是将这种整体进行有计划、系统性地实施的过程。

　　四、有利销售原则

　　楼盘定价的最终目的是销售，定价的过程则要考虑销售的需要。如层间差价，到底取多少合适，顶层和底层采取相同的价位还是略有差价，以便于顶层或底层不会产生"积压"问题，还有，每栋两头单位和同层中间单位的价格是否应略有差额，以免销售后期剩下的单位形成一种"把大山"的格局，使楼盘后期销售剩下的单位给人的感觉是被挑选过的，有这样或那样的缺点的单位，如果是处在这种格局下，那么发展商就处在一种虽没有降价，但给人一种不得不降的嫌疑。

　　楼盘定价的合理性，从销售上很容易反映出来，良好的定价，应该是在销售的各个阶段，各种户型位置的楼盘销售速度大致相等(排除户型设计、工程质量等内在因素影响)，基本不会形成楼盘后期销售单位都是一些难啃的"硬骨头"。毕竟，只有实现100%的销售，才是最大限度地实现了楼盘的利润。

　　第二节项目价格制定方法

　　一、成本法

　　成本法是一种"量出为入"的定价模式，即发展商通过项目在开发过程中的所有投入，包括地价、征地拆迁费，基础设施建设费、建筑安装工程费以及各项市政税费支出、广告推广费用、销售费用、管理费等相加，得出每平方米的工程成本，并考虑适当的利润后对房屋进行的一种定价方法。它能够真实地反映房屋的价值，是一种典型的以产(成本)定销(价格)的销售思想。

　　依照成本法所制定的楼盘价格最为接近楼盘的价值，它能保证房屋的价格不会过分偏离商品的价值规律，表现出一种稳扎稳打的营销思想。然而，由于房地产开发周期长，市场变化快、风险较大的特点，以及由于发展商对楼盘经营理念的不同，在附加投入上会各不相同，产生的附加值也各不相同，加上项目在设计、定位、营销推广上的区别，就使得房屋仅以成本法定价不能满足像本项目这类精品楼盘的需要。但是我们考虑到本项目是燕郊项目，在北京市场推广尚有地域概念影响且北京市场对燕郊认同度较低，本项目一期更主要的目的是树立市场形象和品牌，过高的定价可能会打消客户的认知欲，进而会使销售乏力，对后续开发有一定影响。因此，我们建议本项目一期采用成本法，以一个合理的利润入市，凭低价打开市场知名度。

　　二、市场比较法

　　市场比较法是目前应用较多的一种定价方法，它同房地产评估学中"市场比较法"较为类似，即选取周边位置较为接近，性质相同的楼盘，通过对户型设计、环境景观、园林设计、交通、配套、规模、档次、装修等情况进行综合比较，得出各项目的优劣并打分，最后依据分值和项目的实际情况，采取加权平均的手段得出项目物业定价的一种方法。

　　市场比较法的适用范围是在周边房地产发展较为成熟，临近项目同质可比楼盘较多的条件下所使用的一种方法，本项目所在燕郊区域同质楼盘基本没有，无法找到合适可比对象。在售的项目基本上是以低价取胜的项目，相对素质较本项目差，不能将其列为可比对象，仅列为定价参考。

　　第三节 价格制定

　　由于本项目成本计算及项目规划尚未完成，故价格制定在下一步工作中完成，此处从略。

篇5:地产项目广告推广方案

　　某地产项目广告推广方案

　　第一节广告的目的

　　地产广告一是可以迅速建立项目品牌，促成项目销售，二是可以使企业形象资产有效的积累，地产商在推广项目品牌的同时，必须注重强化企业形象的渗透，实现企业的核心价值。

　　第二节广告诉求的方法

　　目前北京市房地产业的竞争，不仅仅是项目品牌的竞争，更是一种以住宅产品所代表的生活方式和文化形象之间的竞争，因此广告所诉求的不仅仅是楼盘本身，它通过对楼盘的形象塑造，反映出一种生活状态和生活方式。

　　楼盘广告应站在广告受众的角度去诉求。在导入概念前，应作周详的市场调研，全面了解项目受众，尤其是目标客户的文化素养和生活方式，以便做到广告诉求有的放矢，从而锁定目标客户。总的来说，好的楼盘广告就是要达到让观众读后能反省自己的生活、社会关系及价值观，要具有丰富的文化底蕴。

　　第三节推广手法

　　楼盘的推广手法就是项目采用何种推广工具，如何组合多维度地冲击市场，达到广告推广之目的。

　　本项目由于处在北京市认知度较低的燕郊房地产市场，而本项目目标客房户又主要针对北京市场。因此，唤起北京市场对本区域和本项目的认知欲和认同度是本项目销售成功的关键，而要达到这种效果，仅靠单一的推广工具(如报纸)是不能很好的达到预期效果，基于此，我们建议本项目的项目广告推广采用组合拳，灵活运用多种推广工具，多维度，多层次地推广本项目，全面渗透整个北京市场，具体地说就是：

　　以北京市内车体广告以及京通快速路大型广告牌为基础，以报纸广告为推广主要工具，辅以电台电视台广告，立体的多维度地推广本区域和本项目。

　　下面我们对报纸，电台电视台广告作一些初步分析，具体方案有待与广告公司商定。

　　第四节推广工具简述

　　一、报纸广告

　　目前北京地产广告的主流报纸广告媒体，除《北京青年报》外，还有《精品购物报》、《北京晚报》、《晨报》，在投放比例及投放总量上，《北京青年报》远比其它几种报纸要高，目前市场已基本将《北京青年报》作为地产广告的主要发布对象，在本项目报纸广告的推广策略上，建议采取集中式投放策略，即报纸广告全部选用《北京青年报》一种媒体，这样做有三重好处：

　　①有利于降低楼盘开发风险，实现集约化经营。

　　《北京青年报》作为北京阅报率第一位的报纸，其所覆盖面应该说较其它几种报纸等更为广泛，选取一种媒体投放，广告的信息量相对较大，也较集中，对客户的影响力也就增大，实现了集约化经营。

　　②有利于降低楼盘开发成本

　　集中式投放策略使得广告总量相对遍地开化量少，这对于地产广告来说，少一次广告，就少几万甚至几十万的广告费用，而一个楼盘，就目前来说销售周期基本在1年左右，楼盘在整年广告中的总的次数将是一笔不小的开支，少一些次数，则降低了开发成本。

　　③有利于保持宣传推广的有序性、连续性，特别是权威性，并能迅速塑造楼盘和企业的品牌形象。

　　集中式投放策略有助于将广告的费用和计划合理安排，并保持持续广告刺激，尤其在制定序列广告上更是如此。《北京青年报》的公信力和影响力，是其它报纸无法比拟的，通过对本项目的正面广告宣传和软性文章炒作，必能在公众心目中形成一个良好的市场形象，并最终产生品牌效应。

　　具体的报纸广告草案将在后面阐述。

　　二、电台、电视台

　　①电台

　　电台广告的作用是强记，通过播音员对楼盘的概述，起到让听众对楼盘有一个认知的模糊印象。如果配合相关的节目播出，加上有奖问答，则相对更具吸引力。

　　在受众的有效性上，由于电台收听的人数相对较少，仅在上下班高峰期，且听众相对难以把握，而听众中的有效客户群体就更难以估计。所以，电台广告的效果很难把握。在使用频次方面，有人曾作为统计，认为广告传播到听众耳中，六次的效果最佳，在选取电台做广告，每天播放次数及总体播放时间上，则应综合考虑。

　　在电台广告的策略上，虽然费用较低，建议毋须作太多考虑。如果需要在电台中播出广告，则建议选择在地产气氛较浓(如房地产展销会)期间，同相关电台作一个专题节目;或在长假日("五一"、"十一"、"元旦")期间，在几天时间内(包括前几天)作一项频次较高，时间较短的广告，在播出时间的选择上，如果是地产交易会时间相同，则选取在大多数人去看参展的路上或看完参展回来的路上，如上午9：00-11：00，下午2：00-3：30，4：30-6：00;如果是节假日，则选择在这天的黄金时段，并指定顺序播出广告，相信会有良好的效果(黄金时段和指定顺序是电台已经确定好的时段和顺序)。

　　②电视台

　　电视广告的作用是通过视觉和听觉的冲击，配合优美的画面形象，让客户在大脑中形成较为理想的居家形象和生活方式，达到产生共鸣的效果。

　　在受众的有效性上，由于电视收看的人数比电台收听的人数要多，且在有效受众程度上，电视的效果也比电台要好，但是电视广告的制作和播出费用均比电台要高，在频道的选取上也存在一个难以取舍的因素，建议在开盘前半个月在北京电视台黄金时间播出，具体频率及次数视情况而定。

　　第五节报纸广告简案

　　一、找得到北--广告总体构思

　　一个好的广告只有为目标客户这一特定的消费人群所认知并引起强烈共鸣方能起到促进销售的作用。所以我们认为，本项目的销售广告并不仅仅只是广而告之则可，它应该找得到北，有的放矢方能事半功倍。

　　从此目的出发，本项目的广告定位应是"工薪阶层的创业大基地"--北京市首家纯样工薪豪宅的定位，点明本项目的功能和价值，体现自身的核心差异，给市场以鲜明的冲击。

　　故本项目的销售广告应紧紧围绕这个定位，并结合项目的地段因素、价格因素、物管因素、配套因素、景观因素等，从多侧面、多视角进行系列广告的创意，同时在广告上应着重对发展商业已创建的知名度进行更深层面的提升。

　　二、水落石出--广告的总体目标

　　通过准确的广告战略、周密的广告计划和精妙的策略、战术实施，使本项目以极具亲和力的形象出现在市场和消费者面前;一举打响项目的知名度，进而提升和铸造项目的美誉度，从而极大地促进本项目物业的销售，大幅提高项目的利润率。

　　三、聚焦镜--广告宣传焦点

　　我们见惯了各式各样的广告，然而为什么有的广告淡寡如不，乏善可陈;而有的广告却能兴风作浪，覆雨翻云?

　　拔开四处滥殇的广告迷雾，优秀广告的本质赫然突显：突出自身优势，合理表现差异，内容有的放矢。

　　基于以上分析，本项目的广告宣传焦点应集中在以下几个方面上：

　　项目价位优势

　　比北京市郊低近一半的价格，令多少身处创业初期的白领们怦然心动

　　付款方式更轻松

　　灵活多样的付款方式令你轻松置业

　　品质优势

　　本项目低密度，低楼层、大绿化，居住舒适，尽享生活之乐趣。

　　升值潜力大

　　从本物业的投资出租以及和周边各物业的价格性能比来看，升值空间大

　　四、猎枪上的准星--广告对象定位

　　我们的广告对象定位是：

　　CBD一般工薪阶层

　　拆迁户

　　给父母购买者

　　燕郊二次置业人仕以及一些高新企业管理层

　　房地产投资者

　　其他身份购房者

　　区域定位

　　北京市内，以CBD以及CBD东部范围为主要宣传辐射范围。

　　五、我们的创意--广告语及文案构思

　　我们到底用什么去征服人心、占领市场、制造销售热潮?优秀的广告是达到以上目的重要手段之一。对此，我们认为关键在于顺势而为;以本物业特性与目标客户之间的有机联系规律为原则，公司同仁群策群力，集思广益，力求象炼金术士一般锻打出以下几个广告文案构思及广告创意金句。仅供开发商决策参考。

　　创业篇

　　形式：报刊广告

　　内容：借工薪阶层创业的需要来反衬项目的地段优势和价位优势，以充分利用"CBD商务中心"的市场热点效应。

　　主打标题："xx"--工薪阶层的创业大基地。

　　价格篇

　　形式：报刊广告

　　内容：借项目所处区域强大价位优势来诉求项目的投资价值，以充分挖掘项目综合素质所形成的价格性能比效应。

　　主打标题：住宅的价格，洋房的享受

　　物业篇

　　形式：报刊广告

　　内容：全面报道项目在地段、价位、景观、规模、环境、升值潜力等多方面的优势，突出本项目形成明星物业的现实潜力，引导客户主动认知本项目。

　　主打标题：京东新篇 工薪领地

　　六、情人看刀--媒体运用组合的选择

　　广告投放之前，慎重选择媒体--谁愿意把大笔的广告费拿去打水漂呢?经过优化、分析、比较、检验预测，我们认为应确定的主要广告媒体是：

　　《北京青年报》、《精品购物报》

　　理由：是在北京市内和本项目目标客户联系较为紧密的媒体。

　　《北京青年报》是向全国发行的北京市内第一大报。其发行范围广，发行量大，具权威性和较大影响力。北京市场项目的推广操作来看，其广告效果明显要强于《精品购物报》等其它媒体。

　　《精品购物报》是近年来的后起之秀。其阅读对象多为知识界、文化界人士，中层管理人员、各行业一般白领阶层，金融业、保险业、证券业等新兴行业工薪阶层，符合我们营销方案中确定的目标客户定位，针对性强。

　　《北京晚报》、《晨报》可作为后备补充媒体选择，以增强本项目媒体的灵活性。

　　七、不战而屈人之兵--隐性广告运用

　　隐性广告即新闻炒作+全方位文字报道

　　硬广告和隐性广告(软广告)二者的功能作用差别很大。在现代广告战"理论"中，力战式而又会花费大量费用的硬广告曾经气壮如牛，在媒体上动辄百万甚至千万计，但广告效果很多却差强人意。

　　合理的利用广告媒体是一种艺术，更是一种高级战术。隐性广告是不是广告的广告，它会在你毫不在意的状态下给你温柔一刀;对于征服广大潜在消费者，往往极易得手，并显示出巨大威力。因此，在某种意义上，是我们在引诱消费者犯"错误"。都是文章惹的祸，人们会如是说。

　　基于加强项目推广的立体渗透效应，减少发展商广告投入费(隐性广告成本相对低廉)，操作得当易行并为实施报刊广告计划推波助澜。从这四个方面考虑，我们建议应当周密进行营销和广告策略的整合，在适当时机启动隐形广告计划。

　　八、大风起兮云飞扬--隐性广告实战构思

　　第一波：项目销售前期，分别组织约20名报纸、电视台、电台、刊物记者，编辑及文化界、房地产界专业人士举办招待会;同时约稿，并安排好刊播媒体迅速刊出或播出;主要的媒体分配为：新闻、消息、特写。以此探测公众的反应及进行市场预测。

　　第二波，项目主营销期，分别通过评论、访谈录、通讯、研讨会的形式对项目进行充分炒作，进一步升温，加大刊播力度。同时，配合广告编发专栏文章，系列地进行报道剖析项目的优势及闪光点，展现项目的无与伦比的投资和过渡价值。

　　第三波，项目持销期，在《北京青年报》、《精品购物报》两个主要的媒体上刊登总结性、鸣谢性文章几篇足矣。

　　九、手筋--系列广告创意特别要点

　　广告创意特别执行要点：

　　时时注意广告诉求的强烈针对性。

　　进行潜移默化的心理诱导，避免直白浅露的兜售。

　　报纸广告的平面设计，在形式上应注意形成强烈的视觉冲击;巧妙地构思，精当的表现。

　　所有创意围绕营销推广中的核心线索--项目的主要优势和功能与"创业大基地"之间的联系，并将入融汇于商业目的之根本。

　　各分销网点，售楼处尽量统一视觉识别。

　　注意"五一"劳动节的广告形式

　　注意"中秋"、"国庆"的广告形式

　　十、疱丁解牛--广告设计特别要点

　　注重发展商的品牌宣传

　　视觉形式应强烈、富于冲击力，大气。

　　尽量单纯简炼，不可过多罗列、堆砌。

　　设计语言充分到位。

　　注意特殊字体、图形运用。

　　画面精湛，品位、档次上与一般性设计拉开距离。

　　形式与内容完美统一。

　　第六节推广费用预算及总体安排

　　一、推广费用预算

　　项目的推广需要一定费用的支持，才能有效地保证销售顺利进行。推广费用过高，既浪费又相对减少了项目的利润。推广费用过低，又可能造成项目的销售受阻，延长项目的销售周期，增加了其他的费用，换言之，也相对减少了项目的利润，而且销售周期过长，市场变换快，会增加许多不确定影响因素，最终可能导致项目滞销。因此，项目的推广费用，是销售过程中不可缺少的组成部分。

　　从本项目的实际情况来看，由于本项目所在的燕郊区域目前尚未完全得到北京市场的认同，因此，本项目第一期推广时要投入一定量的广告费用，才能达到宣传本项目并且树立项目市场形象之效果，而一旦本项目形成了良好的市场形象和品牌口碑，则后续开发投入的广告宣传可以适当减少，从某种程度上看，先期投入相对多的费用对于后期销售来说是事半功倍，名利双收!其实，一旦本项目启动不好，前期投入再少也是血本无归，应引起发展商高度关注。

　　我们本着为发展商节约推广费用，又要保证项目的顺利销售的原则，尽量做到少花钱多做事，基于对本项目规模以及我们实际操作项目的经验，我们认为本项目的推广费用控制在总销售额的1.3%左右，即：

　　推广费用=总销售额×1.3%

　　二、推广费用总体安排

　　合理安排推广费用，有利于发挥费用的最大效用，保证项目销售的顺利进行，我们根据多年销售经验，对项目的几个销售阶段进行合理的推广费用安排具体如下：

　　①市场筹备期

　　占推广费用的20%

　　②内部导入期

　　占推广费用的30%

　　③强销期

　　占推广费用的40%

　　④扫尾期

　　占推广费用的10%

　　三、广告计划

　　由于本项目尚未启动，具体的广告计划我们将在下一步工作中进行阐述，此处从略。