房地产主题定位方案

房地产主题定位方案

  本案主题定位方案

  针对本案自身优势卖点,我们比较可行的主题定位方案草拟三个如下:

  方案一:以运动为主题、江景为辅,主打健康社区。

  锦绣江南--沐浴在健康浪潮的滨江生活

  (锦绣江南--矗立在健康巅峰的滨江生活)

  我们认为,健康社区的概念不仅仅是产品自身的健康,而应该是小区多方位的、全面的健康。

  所谓健康住宅,是指在满足住宅建设基本要素的基础上,提升健康要素,保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康需求,促进住宅建设可持续发展,进一步提高住宅质量,营造出舒适、健康的居住环境。

  我们关注:

  一、户型上的健康:要求通风、采光、日照、隔音等基本的居住健康条件

  二、社区规划上的健康:一:要求小区外的自然环境的健康:闽江、南江滨公园等

  二:要求小区内的环境规划的健康:小区的造景、绿化等

  三、身体活力上的健康:小区外的运动配套、小区内的会所运动配套、小区内的景观运动配套等

  四、心理上的健康:营造自然、健康的社区人居环境,注重邻里关系的构建、创造和谐的社区人文环境。

  五、生态建材构筑生态建筑:选用科学、安全的科技绿色环保材料

  健康生活的构成不仅仅是完备的运动设施、优美自然的社区环境、舒适的居住空间和完美的生活配套;更重要的是以"健康生活"为核心的健康生活理念:与社区生活融为一体的各种体育运动设施、以健康文化为主要内涵的社区文化、交流活动。以上这一切都旨在为业主构筑健康的身心、健康的生活观念和行为、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长空间、健康的人居文化。

  我们的目标是让生活在锦绣江南的业主们,从此拥有一种全新的生活。这里的孩子将在健康理念的生活中更具适应性、独立性和团队精神,更加敏捷而富有灵性,更善于面对挑战;这里的女性将更加健康美丽而无须借助于美容与减肥;这里的老人将不再辗转于病床而能够从容享受幸福的晚年……

  健康不仅仅意味着个人身体健康,更重要的是心理健康。锦绣江南提供的是一种生活理念、一种生活方式,他体现的是人们对于美好生活的一种追求,是一个从物质到精神,从有形到无形的演变过程。

  健康生活第一浪--运动零距离

  健康生活第二浪--江景无极限

  健康生活第三浪--五重大景观

  ……

  本方案主诉求小区内外的众多运动设施。区内外众多的运动设施是本案天然的优势,也是可与其他江景项目相区隔的最大优势。

  本案虽地处二线江景,但江景是南江滨楼盘天然的卖点,依然可作为本案的主要卖点。

  南江滨公园、文体中心绿地、小区内景观整合在社区健康自然环境的主题之下。

  区域内高尚人文社区(水乡温泉别墅、江南水都等)、各市政机关(中级法院等)、各市政配套(榕城广场、歌剧院等)、教育配套、物业配套、各种业主活动等整合在社区健康人文环境的主题之下。

  方案二:以江景为主诉求点,打造本案江景名宅的品质

  本方案重点诉求闽江江景,辅以小区内规划新颖独特的人造水景,塑造水景高端楼盘形象

  通过借助区域内的水乡温泉别墅等高档楼盘以及中级法院等塑造本区域为高尚住宅区形象,提升项目高端楼盘形象

  以物业服务为突破点取胜,完善小区高端产品形象

  以风格迥异的小区景观规划、市政项目南江滨公园为主,辅以小区内外完善的运动配套,建造高尚生活区必备的硬件环境

  方案三:以人文环境为主诉求点,塑造本案高尚人文社区形象

  重点在于塑造本案高端人文社区形象

  外部环境上,借助融侨水乡温区别墅、江南水都等项目,塑造本区域为高尚住宅区集中地

  市政配套文体中心、市政机关中级法院等,塑造本区域优越的人文素质环境

  通过中小学配套等诉求优异的教育文化氛围

  通过高品质物业服务打造小区高尚住宅形象

  江景、南江滨公园、各种运动设施均体现了本案业主的品味、文化底蕴等等。

  综合分析3个方案

  方案一:目前福州市尚无较成功的健康主题楼盘,本案的健康运动设施在区域内具有相当优势,仅仅有A地块可与本案一较高下。以健康为主题,可凸显本案运动配套这个最大优势,同时可高度整合本案的江景、人文环境、园林景观、物业配套等各种优势。本方案还可与融侨的江南水都项目相区隔,避免正面竞争

  方案二:江南水都主诉求点也在水景上,比本案更有位置优势,且其品牌冲击力也更为强劲。选用本方案将不可避免的与江南水都展开直接竞争。

  方案三:园林景观虽然是本案的一大卖点,可是在福州众多的楼盘中已被广泛使用,作为主诉求点将难以引起市场较强的购买欲望。

  建议以方案一为本方案的定位方案

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篇2:房地产总体规划分析及建议

  总体规划分析及建议

  一、分区思路

  将整体基地划分为三大区:

  --以单体与双拼别墅为物业形态的高档别墅区;

  --以联体别墅、双立别墅为主的一般型别墅区;

  --艺术馆园区

  艺术馆园区作为两个别墅区的共享区,除艺术馆外,会所、幼儿园等配套均在其中,可考虑在其中增加经营性的画家村功能,做足艺术配套服务的文章。

  二、分期思路:

  --抢占南京大型高档纯别墅社区概念,抢占定位制高点;

  --以艺术园区作为小区的亮点和特色,与首期开发的样板段联动,打响盛唐品牌;

  --先推单体和双拼别墅,树立高档形象,拨高地价,再推排屋,迅速回笼资金;

  --跑量以排屋为主力,双拼次之,单体盘量依据市场适当分期分区推出。

  三、分区中的两种不同布局思路:

  --A:维持原规划方案中T字形的大格局:

  艺术园(包括会所、幼儿园等配套)规划在基地通向采石场的平缓处及大门两侧,并增加画家村的配备;

  左方为高密度联排/双立别墅,量体尽量放大;

  右方为超低密度单体与双拼别墅,山顶部分做少量的顶级概念别墅。

  --B:将艺术园等配套设施,全部放在佛城西路沿街;

  基地西侧及进入采石场的平缓地带,用来盖联排/双立别墅;

  基地东侧做单体与双拼别墅的混合区,山顶部分仍做少量顶级概念单体别墅

  四、容积率

  --方案一:整体容积率为0.3

  左方排屋的容积率做到0.55(以目前市场为标准但较低);右方全面释放,最大限度的发挥原

  始生态山水别墅的顶级概念,做到0.18的超低容积率;配套及艺术园区为0.3。

  --方案二:整体容积率提高到0.35

  左方排屋的容积率为0.67;右方别墅的容积率提高为0.2;配套及艺术园区为0.35。

  五、各区参数:

  以容积率0.3计算。

  --A:以T字形为大格局进行功能定位:

  艺术园及配套放在采石场近基地的平缓地带,并尽量靠近佛城西路;艺术馆园区总占地60亩,

  容积率0.3,建筑面积12,006平方米;

  左侧规划经济型别墅区,建筑高密度联排别墅,为主要出容积率的地方;经济别墅区占地140亩,容积率0.55,建筑面积51,359平方米;

  右侧山地规划为高尚别墅区,安排为超低密度单体与双拼别墅,山顶部分根据地形地貌做少量豪宅,高尚别墅区占地300亩,容积率0.18,建筑面积36,018平方米;

  --B:将艺术园等配套设施,全部放在佛城西路沿街:

  艺术馆园区总占地60亩,容积率0.3,建筑面积12,006平方米

  基地西侧及进入采石场的平缓地带,用来做经济型别墅,盖排屋;经济别墅区占地160亩,容积率0.51,建筑面积54,427平方米;

  基地东侧做单体与双拼别墅的混合的高尚别墅区,山顶部分仍做少量顶级概念单体别墅;高尚别墅区占地280亩,容积率0.18,建筑面积33,617平方米;

  方案A与方案B相比,排屋的占地面积扩大了20亩左右。而且充分考虑了艺术园区的开放性与经营管理的方便性,尽量减少对社区居民的日常生活影响。

篇3:房地产全案策划纲要

  全案策划纲要

  xx置地与决策资源房地产研究中心联手,借助决策资源的专业平台,向发展商提供全方位、多元化、系统化的专业策划工作,统称全案策划。其策划工作内容由发展策划、建设前期及建设期顾问、营销策划、销售期代理及善后期顾问四大模块组成。

  前期发展策划纲要

  步骤一:项目所在地初步市场情况调查

  阶段A:宏观环境分析

  第一、经济环境。经济环境研究通常包含经济体制、宏观经济增长方式、产业结构的变化、城市化的进程、通货膨胀的状况、家庭收入和家庭支出的结构等等。

  第二、政策环境。即与地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策、户籍政策。

  第三、行业环境。我们在一个城市(即使这个城市是我们非常熟悉的)投资搞地产开发,除了要了解经济环境和政策环境外,当地的行业环境也必须清楚地了解。考察政府的行业管理水平和管理能力是地产市场宏观环境研究的重要组成部分。由于我们的目标是开发最有影响力的住宅项目,这一点就尤为重要。其主要内容包括:城市规划、行业管理方式、产业结构发展等等。

  第四、人口环境。研究人口环境要注重这几个方面:人口的总量、年龄结构、户籍结构、知识结构、家庭结构以及人口的迁移特征。

  第五、文化环境。文化的价值对房地产开发具有非常重要的意义。如何挖掘项目独特、深厚的文化内涵,并扮演城市新居住文化倡导的角色,是摆在我们面前的重要课题之一。

  第六、技术环境。对技术环境进行研究,需要对以下问题作出回答:

  1、新技术条件下人的需求变化;

  2、新技术条件下的生产关系变化(生产关系指人们在经济和社会活动中的关系);

  3、区域、场所、空间、时间等概念的变化;

  4、物业功能的变化;

  5、项目街区功能、商业功能、增值功能、投资功能。

  与此同时,在地产开发过程中,资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程等方面也应该做出系统的研究。

  阶段B:项目所在地房地产市场状况分析

  第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计,进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。

  第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格,结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式,对当地市场现状进行深层次的剖析。

  第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上,就与项目项目的方面,如郊区住宅发展趋势等,作出预测(约未来3-5年)

  阶段C:项目所在地板块市场分析

  第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。

  第二、板块功能定位。是"CLD"还是"CBD"等都是要加以区分的。

  第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。

  第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础,因此一定要搜集准确、全面的资料,并进行归类、分析。

  步骤二:确定可类比项目,对可类比项目进行调研

  阶段A:确定可类比项目并作深入的调查与分析

  以事先制订出的表格为主要的形式,派出专门人员负责对已确定的可类比项目跟进调查,以获取基本情况及重要情报,然后进行分析整理以及对各个可类比项目作出针对性的评价。

  阶段B:对可类比项目进行全面分析

  对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标(包括售价、户型、配套、推广卖点、广告投放等)、销售业绩(包括畅销户型的统计)等进行罗列、分析。

  步骤三:项目的SWOT分析及总体策划思路拟定

  阶段A:项目的SWOT分析

  从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

  阶段B:项目的总体策划思路拟定

  第一、战略部署。制订项目的战略目标及划分实施步骤。

  第二、软件平台的构筑。达致项目战略目标所需的软件平台--"营销大环境"的构筑,应从项目的规划阶段就开始着手。

  第三、硬件功能的配置。包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周遍配套等所应实现的功能定位。

  步骤四:项目核心价值体系的建立

  第一、挖掘项目先天的最大价值。从市场时机、自身条件及区域价值等方面入手。

  第二、赋予其适当且最大化的后天价值。

  步骤五:项目的目标客户群锁定及分析

  第一、 哪些人是买家(包括隐性、显形两类)?

  第二、买家要买什么样的房?

  第三、买家为什么要买这些房子?

  第四、谁参与了买家的购买行动?

  第五、买家以什么样的方式买房?

  第六、买家什么时候买房?

  第七、买家在哪里买房?

  在研究了上述问题之后,我们要为买家画一幅"素描",这幅"素描"要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。

  步骤六:项目开发主题定位及形象定位

  阶段A:项目开发主题定位

  为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系:

  A、该体系不仅是一个主题概念的提出;

  B、该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点;

  C、立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上;

  D、具有充分的整合性,该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值,包容项目的核心优势与一系列卖点;

  E、该体系能够为项目及开发公司积累领先的市场声望;

  F、该体系的深度能够使项目输出持续的价值,从而保证大型项目的持续旺销热度,并为战略扩张埋下伏笔。

  G、该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配,实现脉动状的市场推动功能。

  阶段B:项目形象定位

  围绕项目的开发主题定位,从功能与形式两方面入手,为项目进行形象定位。

  步骤七:项目的产品策略建议

  阶段A:土地开发总平面规划

  会同专业规划公司进行土地开发总平面规划,坚持"市场化"与"适度超前"两个原则。

  阶段B:交通道路规划建设

  第一、小区内交通道路规划

  第二、小区连接外部道路规划

  阶段C:户型设计建议

  第一、户型比例配置。二房一厅、三房一厅等各占多大比例的配置。

  第二、户型面积比例。80平方米以下,80-100平方米等各占几个百分点,需进行精确配比。

  第三、户型设计特色。单式、跃式、复式及功能分区等建议。

  阶段D:建筑设计建议

  第一、外立面设计建议

  第二、整体风格建议

  第三、组团规划设计建议

  阶段E:园林景观规划

  第一、绿化面积的确定

  第二、景观的主题提炼

  第三、景观的特色营造

  阶段F:智能化系统设计建议

  坚持"适度先进"、"控制成本"及"特色营造"三个原则,提出智能化系统设计建议。

篇4:艺墅社区项目定位建议

  项目定位建议

  一、本项目的总体定位

  南京首座自然生态顶级艺墅社区

  二、本项目的市场定位

  双层次高档物业对应双层次高档客户群。

  双层定位,双头并进

  第一层面――独立、双拼为主的高档别墅类型,其中以独立别墅作为精神领袖,拔高整个社区的品位,赚取主要利润;

  第二层面--以联体别墅、双立别墅为主的一般别墅类型,其中以联体别墅为二期产品迅速跟进,加快资金回笼。

  三、本项目的消费者定位

  两大主力阶层为主导,覆盖整体中高收入阶层。

  鉴于本项目的产品类型主要为两类:高档别墅(独栋/双拼/双立)一般别墅(联排/复式别墅),主力市场分成两个层面:

  第一层面:针对高档别墅客户群――身家数百万、可承担100万以上房价的老板阶层;

  第二层面:针对一般别墅客户群――可承担总价80万以下的较高收入精英阶层。

  职业特征:1、各类私营业主,创业型业主

  2、经营管理领域:职业经理人,管理顾问,专业代理(商),高级营销人员

  3、专业技术领域:高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技产业研究人员、高级贸易从业人员

  4、社会人文科学领域:律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授

  5、有隐性收入的政界人员

  消费者经济特征分析--

  根据行业及职业特征分布,我们推算出本地该阶层人士的家庭(以三口之家二人收入为依据)。年均收入水平依其所处的事、企业单位的效益差异,可分为三个经济收入

  家庭年收入水平 比例 档位

  15万以上

  6-10万

  3-5万

  本案目标层次主要以高位价层(金字塔顶端部分)为主要目标客户,实际运作中随着品牌和形象的深入,还会有一部分中高层次(金字塔中部偏上部分)人群跟入。

  消费者年龄特征分析:

  从目标客户的层面及前述经济特征分析,作为新生代中产阶级的主力,除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程,才能达到对本案的实际消费能力,这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士,由此可以得出:

  主体年龄分布在35-50岁之间,并形成年龄逐渐趋低的趋势。

  其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。

  四、本项目的市场竞争定位:

  总价竞争与同品质物业竞争并存--"远东战役"与"南方会战"

  针对同类型的别墅物业--主要对手集中在亚东新区、江宁区。

  竞争优势--(1)自然资源与后天整合优势。(2)产品的品质与价格优势。(3)板块联动优势。

  针对同总价的公寓型社区(对联体别墅而言)--主要对手集中在河西、城中心一带。

  竞争优势--以创新独立的别墅空间为概念,从生活观、生活品质方面对抗"杂居型"的公寓物业形态。

篇5:房地产营销策划:目前销售存在问题

  目前销售存在问题

  源兴居自公开发售至目前为至,虽然在销售上取得一定成功,但未达到理想的预期效果,通过我们的深入调查及客户的信息反馈,我们认为除项目本身一些不可改变因系外,以下方面可能存在一些问题。

  一、现场包装

  现场售楼处

  1、门口气氛营造不够,显得冷冷清清,没有销售气氛。

  2、整体装修不够大气,体现不出发展商实力。

  3、功能区布局不太合理,给人进去感觉比较散,整体不够一致。

  4、整体色调太沉闷,没有一种活力、旺销的感染力。

  5、装饰设计不美观,没有观赏价值,使看楼客户不愿意停留更长时间。

  6、现场展板、接待台背景等设计简单,没风格、不美观,体现不了项目销售推广主题。

  样板房

  1、2座、3座三房二厅二卫样板房没有展示,看楼者不能实景看物,影响下定决心。

  工地现场

  1、筑主体上招示布、横幅、条幅色彩沉闷不醒目,没有视觉冲击力,

  宣传语不煸情、不引人。

  2、工地通往售楼处道路没包装,显得乱而杂。

  3、工地围墙前期没有包装,交通便捷是"源兴居"的一大优势,门前有18条线路大、中巴来往经过,车流、人流量不置可否,应利用"源兴居"的临街围墙,精心设计,把源兴居真正优势展现出来,不但起到广告宣传作用更可美化销售现场,提高楼盘档次。

  外部导视系统

  文锦北路上未设置任合彩旗、指示路牌等导示系统,外部围墙也无装修,

  外部导视系统太弱。

  二、前期广告推广

  源兴居前期推广中广告诉求点还算清晰,以逛东门、赏洪湖,体现了源兴居的位置与环境优势。但广告主题不明确,消费者的消费心理没有得到好的把握,从而使人感觉其概念太虚,华而不实,没有获得消费者的重视。其结果是源兴居未能得到更多消费者认可获得及理想的销售业绩。