房地产公司策划部、市场研究部职责

篇2:某花园房地产项目分析报告(SWOT)

　　某花园房地产项目分析(SWOT)

　　以下为本项目具有的优劣势及将要面对的机会和所受威胁的分析;

　　2.1项目优势

　　品牌优势

　　"xx花园"这个社区开发至今，已经成为一个地标性的居住小区，每当人们想购买拥有优美的生态环境﹑和谐的社区氛围﹑完善的社区管理和具有知名品牌的商品房时，就会想起xx花园，所以xx花园已经成为买家所追捧的项目品牌。而且"xx"这个品牌经过十几年的发展，亦已经成为品质的保证。

　　周边的生活配套成熟

　　本项目位于工业大道中与江燕路段交界处，交通便利，周边生活配套较完善，更有中小学教育设施，是成熟的生活社区。

　　和谐、舒适的居住文化氛围

　　xx花园以自然的生态园林、高层次的生活品味建造出环境优美的社区，小区内邻里间、家庭间、亲人间的温情作为区内的另一特色表现出来，通过物质、精神、人文关怀逐步有层次地展现于消费者眼前。

　　小区园林的特色

　　小区园林以动静多变的水体和层次丰富的绿化为主体，通过点、线、面的立体配置，构成优美可人的区内再造生态环境。

　　客户资源丰富

　　自xx开发房地至今，旗下各楼盘的客户数不胜数，xx品牌的口碑，再加上原有庞大的客户群，这将为我们后期新货的推售提供强大的客户资源，我们可通过线下的推广和针对原有客户(旧业主)的推售方式实现旧客户的资源再利用。

　　二期产品自身优势

　　以一梯二户、一梯四户、二梯四户的结构，居住密度相对较低。

　　在51号楼和55号楼旁边的石岗路旁商业街，作为商业配套，完善xx花园的区内的配套。

　　53号楼是市区内罕见的多层住宅，超高实用率。

　　50号楼、51号楼的部份单位可以眺望江景，视野较开阔。

　　组团内拥有小学作为配套，使花园里的文化气氛更浓厚。

　　2.2项目劣势

　　位于规划路旁边，环境较差

　　本项目的52号楼和53号楼都被规划路所包围，北向单位住户将遭受噪音的干扰。而且两栋楼之间的楼距近，私密性较差。小区离石溪村较近，那里的外来人口多，成为治安的隐患。

　　解决方式：

　　改变出入口管理及小区的围蔽;

　　向马路面的单位建议采用隔音玻璃。

　　交通不方便

　　与工业大道主出口处的距离较远，会给买家造成一定的影响。

　　解决方式：

　　减少买家进入二期的时间

　　产品特色缺乏突出的亮点

　　xx花园一直以来以品牌和小区园林特色赢尽买家的心，相对地在产品设计上缺乏适当的亮点，户型设计虽是现阶段较受欢迎的户型。由于工业大道中板块同质化产品竞争激烈，如光大花园的和榕风景、富力现代广场G1-G6栋、都是以中小户型为主，所以在自身产品缺乏亮点的情况下并不利于本项目与同质化的产品竞争。

　　解决方式：

　　定价上要保持竞争优势;

　　在现场包装或宣传包装上加强精品楼盘的感觉。

　　2.3项目存在的机会

　　政府利好消息的带动

　　政府进行的旧城区改造，促使大量人口迁入海珠区，为未来海珠楼市的发展提供市场基础。

　　由于海珠区在政府的带领下逐步摆脱以往工业区的形象。生活配套为断完善、市政建设为不断进行，且土地资源丰富，展望示来，各大发展商将会在同区推出大规模的楼盘，这必会引起各区的关注，从而使板块升值。

　　海珠区区委、区政府对城市功能和发展方向的定位为：实施"开发东部、美化北部、优化中区、改造西片、保护南肺"的发展战略，倾力打造宜商宜居的"现代化生态城区"

　　区域经济的带动

　　会展中心启用而触动的会展经济带动力、地铁线路的开通等，都给区域经济注入强大动力。

　　海珠区二手市场交投畅旺，一定程度上带动一手市场的活跃。业主以旧换新、小屋换大屋的举措，促进了二次xx。

　　海珠区教育部门表示，由于现在本区新开发的楼盘较多，而当年规划的小区配套学校的建设标准普遍较低，所以制定出"争取开发商增加投入" 、"相邻两校地块合并" 、"置换用地"三大建设方案，有力地提升海珠区的教育配套，更有利于本区楼市的良性发展。

　　海珠区项目周边多条"断头路"将会逐步渐开通，使项目的交通条件更加完善。

　　整体市场购买力依然旺盛

　　经济因素必然导致对房产需求的增加;

　　楼价依然有上升的压力，买家依然看好市场而入市。

　　工程进度的利好

　　园林将会在明年一至三月份完工,而大部份的楼宇也在同时出外立面，会以准现楼的姿态出现在市场上，使客户的购买的信心自然加大，增强了xx花园在板块上的竞争力，为销售奠定了良好的基础。

　　2.4项目面临的威胁

　　各区域间竞争激烈

　　纵观整个广州市场地产市面上场，从以往较集中的的状态。到今天分散发展、各具优势的局面，天河、海珠、白云、番禺将成为势均力敌的竞争板块。且这四大板块各板块具其特色和优势，随着地铁路线的布局扩张和各大主干道的建设、人均消费水平提高和小车拥有率不断攀升，各区的地域界限将渐趋模糊，购房受地域的局限程度将有所降低。

　　投资渠道拓宽

　　市场经济逐步稳定发展，股票、基金、外汇、国债等各种的投资渠道可供投资者选择，从而分流了一定的资金在这些方面上，降低了客户投资房地产的热度。

　　加息压力依然存在

　　从各项经济指标上反映，中国经济仍然存在加息的压力。当加息的力度继续加大，将会打击部分买家入市的想法。

　　物业税即将开征

　　国家会对二次xx者开征物业税。物业税一旦开征，将会影响部分多次xx买家购买投资性物业或高档物业。

　　区内竞争会逐惭激烈

　　预计未来海珠区各板块将不断有发展商推出大型楼盘。这对本项目必定造成强大的冲击。区内竞争楼盘列举：光大花园、富力现代广场、翠城花园项目等。xx海棠花园明年开始推货，其户型面积与xx花园有重叠，对本项目构成威胁，受到一定程度的压迫。

　　政府政策的影响

　　"8.31"事件影响了开发商的动作模式,造成了一定的压力,政府的宏观调控和加息使市场需求出现结构性调整 ,明年政府将会加大对房地产市场调控的力度，控制楼价的增长，从而使会使不少的买家持币观望。

篇3:房地产客户来访接待过程

　　房地产客户来访接待过程

　　需要对来访客户的背景和需求加以了解

　　3与客户交换名片

　　4了解其公司性质、业务范围、需要租赁的办公面积等背景情况;

　　5若我司目前恰好能满足客户所需办公面积，则先报价给客户，并通过其言行或面部表情了解对方的心理承受能力。

　　让客户对zz有一个整体印象和了解

　　1.根据客户的具体要求，将zz宣传资料，合适办公单位的报价单及平面图准备一份给客户过目，并做具体介绍;

　　2.让客户不仅对zz大厦和物业管理服务有所了解，而且让客户对我司提供的管理服务(如24小时保安、中央空调、停车位、出租车安排等)留下深刻印象。

　　3.实质上这是一个间接的推销过程。通过介绍我司的优质服务，能帮助客户分析zz大厦优于其他写字楼的优势，从而接受我司合理的报价。

　　带客户看房过程

　　1.根据与客户的交谈情况，对于比较有意向的客户，应邀其去实地看房。在此过程中，要将这间办公空房的特点向客户做逐一介绍，如房间的朝向、面积、得房率，周围的客户群等;

　　2.若客户将zz与其他租金较为便宜的大楼做比较时，应采取客观态度替客户分析不同竞争楼盘的地理位置、硬件设施、星级服务，规范管理等方面的优势;

　　3.同时，根据客户对室内的隔断装修或其他硬件设施所持的不同态度，灵活地并有所保留地向其介绍我司的一些弹性租赁条件，如为租户提供标准装修或给予租户一定的免租期，商务中心租户的特殊服务性质(如前台电话留言服务，每日清扫卫生等)。

　　争取与客户直接进入实质性谈判阶段

　　1.凭借个人销售技巧和对客户意向的准确判断力，在看房过程结束后，应尽量争取到直接与客户进行实质性谈判的阶段。这一谈判过程比较切入实际，且较为保密，应邀客户在会议室面谈，应避免在公共区域如电梯内或前台区域，以免大楼其他租户听到后产生不利的影响。

　　2.若客户主动提出与我部洽谈具体租费等实质性租赁问题，可见这类客户已有一定的意向和诚意，则应热情邀请其至会议室面谈，临别时可赠送zz的小礼品来打动对方。

　　实质性谈判的具体内容

　　3根据报价为客户计算出每月租金和管理费及其他可能产生的费用(包括电话租费，停车费);

　　4根据客户所代表公司的知名度，在自己的权利范围内，给客户一定的租金打折或其他弹性优惠租赁条件;

　　5向客户穿插介绍我司为新入驻租户提供的入驻欢迎仪式以吸引其入驻zz的兴趣。

　　来访客户接待完毕后的跟进工作

　　1.若客户无明确意向，则不比强推，应有礼貌地对其来访表示谢意，对其司可能入驻zz表示欢迎，并预祝双方合作成功。此外，在对方未留名片的情况下，应抄下对方的联系人姓名，电话及地址，以便进一步跟踪联系;

　　2.客户来访后，不要急于电话联系或贸然上门回访客户，使之产生反感情绪。而应稍待两三天后，做一次电话询问。询问内容不要局限于了解客户的租赁意向，而应多询问客户的具体要求和想法。在设身处地为客户着想的前提下令其感受到我方的诚意;

　　3.与预期客户的跟踪过程短约数周，长可达数月。这期间可采用电话联系，书信传真往来，上门拜访等销售手段逐步深入地推销，从简单地推销发展向与客户做朋友，直至与预期客户正式签订租赁合同。即使出于某种原因客户最终无缘与我司签约，这份感情投资也会在将来的营销过程中得到回报，因为这家客户很可能会将zz介绍给他的客户群;

　　4.若客户明确表示已与其他大楼签约，则整个销售跟踪暂告一段落。但需向客户询问签约大楼的名称及其签约价格和年限，并作为长期的候租客户名单记录存档;

　　5.若客户放弃入驻的障碍主要是租金偏高无力承受，则应坦诚询问其心理价位，并表示愿意为其向我司总经理申请，把握好这一最后机会争取其司入驻的可能。

　　注：若来访客户无名片交换甚至不愿留下联系电话，则在报价及其他租赁条件上要有所保留的对待，以防其他大楼探听行情的可能。同时，需更加礼貌地将此类客户"目送"出zz，或通知监控室注意其是否在其他楼层走动，以避免公司利益受到不必要的损害。

　　中介公司来访接待

　　来访zz的中介经纪人，有三种类型：

　　1.与营运招商部常有业务联系甚至合作成功的中介朋友;

　　2.初次来访zz并有一定合作态度的中介经纪人;

　　3.意在zz大厦及内部客户租赁情况做市场调查甚至有推销其他竞争大楼企图的中介经纪人。

　　针对以上三类中介经纪人，营运招商部销售人员应具备敏锐的识别能力，通过在前台几句简单的闻讯即可分清。因此，对以上三类人应持不同的接待方式和谈话技巧，具体过程说明如下：

　　对于第一类中介经纪人

　　1.在前台区域互换名片;

　　2.在前台区域与来访者简单交谈，了解其此番来访的主要目的;

　　3.若来访中介人员正好有客户需要办公房，需了解清楚其客户所需求的面积、公司的性质(跨国公司、独资、合资、私营或其他)、大概的业务范围(金融业、运输业、通讯业、贸易或其他)，并根据中介人员提供的信息，对这家客户的租金承受能力做初步判断，给予适当的报价，并观察中介人员的反映;

　　4.根据中介人员对报价的态度，适当告知我司的诸多弹性条件和租金优惠的可能性;

　　5.带中介人员实地看房，并对房型、朝向、面积、得房率、周围的客户群等做简单介绍;

　　6.看房后，将中介人员感兴趣的办公房的报价资料和平面图及zz大厦的彩色宣传资料送交中介人员，让其转交或传真给其客户;

　　7.若对方无合适的客户源，则无需带其看房，只须将空房资料交其备用即可。注意在报价上相对保守些;

　　8.礼貌地与中介人员告别，并表示希望进一步合作联系。

　　对于第二类中介经纪人

　　1.互换名片并了解该中介公司主要承接的业务范围和客户群的性质;

　　2.听中介人员自我介绍来访的意图和提供的信息;

　　3.给中介人员zz大厦宣传资料以及空房的资料;注意在报价上要有所保留。

　　4.礼貌地与中介人员告别，必要时通知监控室观察其人是否直接离开zz，以防个别有不良企图的人在其他楼层干扰租户。

　　对于第三类中介经纪人

　　3互换名片并通过简单的交谈，察觉出来者的醉翁之意;

　　4表示欢迎其介绍客户来zz看房，但对于对方提到的涉及我司租赁内密的话题，可以借口不了解或有礼貌地拒绝回答;

　　5仅可以提供一份zz彩色宣传资料给来访者;

　　6务必亲自送来访者离开zz大厦大堂，以防其做出对zz不利的行为。

篇4:房地产置业会入会申请表

　　房地产置业会入会申请表

　　填写前请阅读以下提示：

　　"请尽量清晰、完整、准确地填写本表格，选项请在□处打√

　　"表格填毕后，请邮寄至xx会

　　"您将于一个月内收到全新的个人专属会员卡，会员卡上将载明您的身份证号码。

　　入会申请表(以下选项中打※的为必填项)

　　会员信息更新 □ 新申请入会 □

　　1.中文姓名： ※

　　2.身份证号码： ※

　　3.出生日期： ※ 4.性别： 先生 □ 女士 □ ※

　　5.职业： ※ 6.婚姻状况： 单身 □ 已婚 □ ※

　　7.家庭月总收入(如单身人士则填写个人收入) ※

　　20**元以下 □ 20**-4000元 □ 4001-6000元 □ 6001-8000元 □

　　8001-10000元 □ 10001-15000元 □ 15001-20**0元 □ 20**1-30000元 □

　　30001元以上 □

　　8.教育程度： 大专以下 □ 大专 □ 本科 □ 研究生或以上 □ ※

　　9.兴趣爱好：音乐 □ 文学 □ 摄影 □ 舞蹈 □ 旅游 □ 书法 □

　　绘画 □ 足球 □ 篮球 □ 网球 □ 乒乓球 □ 羽毛球 □ 保龄球 □

　　电子游戏 □ 上网 □ 登山 □ 其他

　　10.通讯地址： ※

　　11.邮政编码： ※

　　12.电子邮件：

　　13.联系电话：办公 ;住宅 ;

　　手机 ;※

　　14.您的身份： 普通客户 □ xx业主 □ xx职员 □

　　16.入会途径： xx会会刊 □ 销售现场 □ 网上 □ 管理处 □ 其他 □

　　申请人签名：

　　年 月 日

篇5:地产营运招商部各岗位工作职责

　　地产营运招商部各岗位工作职责

　　2.2.1职 位：策划部经理

　　职 责：负责部门工作

　　组织关系：对总经理、副总经理、分管总监负责

　　岗位职责：

　　1.负责公司项目的市场可行性分析、项目定位、营销战略分析，以及相应的推广计划制订，在项目中突出"指导性"、"前瞻性"、"权威性"的作用。

　　2.周期性的调查上海及周边城市的房地产市场情况，并对典型楼盘做好相关资料的采集、分析、整理、存档的工作，并及时更新，时刻掌握最新的市场动向，对区域性和全国性的房地产形式有深入、客观、科学的理解。

　　3.熟悉房地产法律法规、各项房地产知识，对于楼盘大势有较为准确的判断。

　　4.严格执行和贯彻公司上级部门下达的各项指令，按时保质的完成各项工作任务，确保销售部门在各项所需配合性工作上顺利进行。

　　5.以公司利益为前提，处理好与其他公司间的各项合作事宜，合理配置资源，节约成本，让有限的资源发挥尽可能大的效率。

　　6.发现潜在和现实的危机及提出预防和消除的意见，培养和发展企业创新机制。

　　7.配合公司做好企业文化教育的推广、深化的各项相关工作。

　　8.制作部门年度、月度的工作计划和工作小结，及时向总办汇报，使公司和上级部门及时了解策划部的工作状况。

　　9.全面负责部门日常运作与管理，定期召开部门的月会、晨会。对部门内的员工实行监督管理，加强培训，每月制定培训计划并实施。

　　10.制定、完善员工的工作标准以及操作程序，每天对下属的工作情况进行监督检查。

　　11.对部门员工进行公正、严格的工作考核。

　　12.严格控制部门开支，完成部门各项经济指标，做好总办和上级交办的其他工作。

　　2.2.2职 位：策划部助理

　　职 责：协助部门经理

　　组织关系：对部门经理负责

　　岗位职责：

　　1.负责部门内文档、资料的收集与整理，协助部门经理做好各类文案工作。

　　2.负责部门与总办、部门与部门之间的文件的收发、跟踪。

　　3.协助项目作好策划定位、宣传推广、促销活动及其他相关事务的计划成文工作。

　　4.负责部门会议纪要的记录;定期制作每月配合部门经理制定工作计划和工作小结。

　　5.负责策划部的各类方案、报价以及函件的起草、制定和打印。

　　6.配合部门经理做好各类客户的接待及登记工作，及时传达反馈信息，并有书面记录向经理汇报有关事宜的进展。

　　7.密切关注部门各项工作的进展情况，及时记录、整理工作的完成的时间节点，并向部门经理反馈最新信息。

　　8.关注房地产市场的最新信息：新的楼盘、房地产法律法规、房地产热门事件。

　　9.负责部门行政事务的处理。

　　10.完成部门经理交办的其他工作。

　　2.2.3职 位：主管--设计主管

　　职 责：负责设计、媒体

　　组织关系：对部门经理负责

　　岗位职责：

　　1.全面管理，参与公司项目的宣传资料、平面设计、文本设计工作。

　　2.长期性的对各大房地产及其他相关展示会的宣传资料、照片素材进行收集、整理、存档。

　　3.收集各种媒体(报刊、电视、电台、网站、杂志等)的刊例、折扣、优惠内容等资料，并做好整理、存档、更新工作。

　　4.对于设计所需的图文光盘、参考书籍、专业杂志做好整理、维护、保养工作。

　　5.对于公司项目已经做过的各类广告，如：报刊、户外、宣传品等相关资料作好管理、备份工作(电子文档、成稿)。

　　6.定期与各合作公司进行沟通，保持良好关系，维护公司的合作资源。

　　7.负责新入职文员、设计师培训工作，每天对下属员工的工作进行监督检查;定期对文员及平面设计师进行专业考核，即时作出客观评定。

　　8.完成部门经理交办的其他工作，与公司其他部门保持良好的合作、沟通。

　　2.2.4职 位：平面设计师

　　职 责：负责分管工作

　　组织关系：对主管负责

　　岗位职责：

　　负责公司项目和其他部门的宣传资料、平面设计、文本设计工作

　　配合主管对大房地产及其他相关展示会的宣传资料、照片素材进行收集、整理、存档。

　　对于设计所需的图文光盘、参考书籍、专业杂志做好整理、维护、保养工作。

　　对于公司项目已经做过的各类广告，如：报刊、户外、宣传品等相关资料作好管理、备份工作(电子文档、成稿)。

　　关注最新的平面设计、建筑设计、景观设计的专业动态，不断提升自身的专业素养。

　　2.2.5职 位：文员

　　职 责：负责分管工作

　　组织关系：对主管负责

　　岗位职责：

　　1.完成部门各类需要上呈总办或上级部门的签报、比价表、各种单据的填写和文档处理工作。

　　2.复印、装订、文件打印、传真收发、信函撰写及收发。

　　3.完成经理、主管、交办的其他工作。