项目建筑规划分析及建议
一、产品规划分析
本项目产品规划将面临三大矛盾：一是如何考虑南京高档别墅现阶段的购买力和总价抗力;二是如何针对目标对象，规划合适产品;三是大规模开发，如何区隔板块内其它产品，塑造产品的差异性，抢占市场。
本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅，而南京的别墅市场还需要培育和时间催化，这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种别墅的盘量和总价，以便更符合目标市场对产品的定位。
鉴于目前南京别墅市场的现状，联体别墅的去化量肯定远大于单体和双拼。但综合各种因素，尤其是从将军路板块的竞争角度来看，主打联体别墅，与运盛、瑞景文华等相比并无优势，而交通抗性不可避免，竞争上又很难造成差异;规划单一的独栋/双拼别墅，又存在现实市场去化速度的制约，资金回笼慢，风险很大。
所以，从原则上，由于联体别墅的市场上升很快，建造部分联体别墅是为了提高容积率，降低风险，迅速回笼资金;而以独栋/双拼别墅为主概念推广，是为了准确本项目的竞争定位，在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。
二、物业类型建议
--以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品。
除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅。
从建筑型态角度分类建议：
(1) 独栋别墅--独门独户独院，自由空间，备享尊荣，从二百多平米的一般独栋到六七百平米的别墅王，应有尽有;
(2) 双拼别墅--两户共用一堵墙，内部空间仍旧为独栋排场，但售价降低;
(3)双立别墅--假双拼。优于双拼，比双拼别墅多一堵墙，但又是两栋紧贴的独栋别墅，
甚至两栋间以设备房或佣人房相连。售价可介于独栋和双拼之间。
鉴于景观设置的多线路要求，我们本着广告传播和营销卖点整合的需求进行产品分类建议：
(1)流水别墅--沿中部的溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗都能拥有天然的流水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。
(2)岛居别墅--面湖而建临水型，半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底，细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。
(3)云顶别墅--专为顶级度身定造的休闲别墅，产生坐庭院看落日染红远山，听鸟鸣唱绿山谷，和着山野的天籁之声，一种悠长的梦想便随白云而翻飞，一种君临天下的大气风范便油然而生。
(4)森林别墅--将军山北边茂密的森林，将别墅种植于森林中。于健康步道中漫步，体验"运动与健康"的感受，是悠闲假期的好去处。
--以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造。
除传统的联体别墅外，可根据实际情况考虑规划部分双立、别墅楼中楼
的创意房型。
(1) 联体别墅--三联/四联/六联 四联/六联可改进为双立别墅
(2)叠加式别墅--创新版。四层或六-七层电梯，但外立面造型为二层或三层，客厅挑空设计，
三大入门途径：首层于空中花园入客厅，二层于阳台入主人房及工人专用门入
厨房或工人房。
--可考虑导入部分木质结构的独栋别墅，以营造产品差异，但缺点是隔音效果差，成本高。
三、单体面积建议
单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，
尤其是总价的承受力。
单体别墅：
主力面积：300-350 m2;沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅(别墅王)：500-800 m2
双拼别墅：
主力面积：250-300 m2;
双立别墅：
主力面积：200-250 m2;
联体别墅：
主力面积：180-220 m2;
别墅楼中楼：
主力面积：160-200 m2;
五、房型设计建议
空间是别墅的灵魂。必须从房型上对南京的别墅房型进行一场"空间革命"!
单体/双拼/双立别墅建议：
--两层半或三层为主，层高三米以上
--户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开;
户型设计的重点：客厅和主卧。
--客厅：所有的客厅必须挑高(4.5米，5.4米以上);大面宽、大开间;最好能营造多种空间感受;
大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……都可考虑
--主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台
--卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于10平方米(根据总面积作适当调整)，次卫6-8平方米
--厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房
--餐厅或客房可做夹层(一夹二或二夹三)
--充分利用地形地势：部分山地别墅还可考虑结合地形偷出地下室的面积，让看起来的二层实际为
三层;沿湖部分也可设计出有创新的别墅房型或生活型态
--充分考虑别墅居家的特性，把握好具体各房间的尺度
--功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排
礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间
功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /
室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化
--沿湖、或沿山，可考虑聘请国外著名的设计师，从外立面到内部装修全部进行设计，不为卖房，
首先为炒作概念，用大手笔体现盛唐实力与特色，也是营销创新的一种手段，为项目形象提升
打下伏笔。
--特别的豪宅：这可以说是盛唐艺术园的明星产品，也是小区的物业领袖，可以特别设计，创新、
有个性，可加配小型游泳池，双车库等特别设施。
联体别墅房型建议：
--流水线产品：大量可复制的成熟产品，只推3-4种经典房型
--房型创新：客厅全部挑空，4.2-4.5米以上;三层半空间;大开间(5.4米或以上)
--外车库设计：去除室内车库，全部放在室外，弥补挑空的面积损失(据调查而知，很多住别墅
的客人都喜欢停车在室外)
--加大花园：减少公摊面积，加大花园面积
--面积控制：全部200平米以下，有效控制总价
六、建筑立面及风格建议
--整个社区建筑单体结合不同组团主题采用相应的建筑风格。三个区(高尚别墅区、艺术园区、联排区)各有特色，但总体协调;
--高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚，必须经得起时间考验;(唐代建筑的风格特点就是气魄宏伟、严整而又开朗)联体别墅的建筑风格可更现代化、创新化、特色化;
--建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必须在整体协调的情况下多样化;联体别墅则建议相对统一化。
--主题艺术馆园可单独设计，采用现代前卫风格，初期可先做两座已定的亚明艺术馆与江宁区博物馆，其余尽量先与有兴趣的相关人或厂家谈好意向，根据其要求结合园区的整体风格再行建造。
edit：www.aishibei.com 爱拾贝篇2:房地产项目前期发展策划
A、项目前期发展策划
目标
1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。
2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。
3、锁定目标客户群
4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。
工作方式
1、成立项目专案小组，调配整合人才资源。
2、全程与各方面专家，专业人士沟通交流。
3、利用决策资源强大的理论支持，以理论指导实践，以信息整合实践。
4、全程与开发商有关人士紧密沟通。
5、严格按合同规定期限提交书面报告与电子演示文件，组织专家团与专案组精英参与辩论，及时解决不可预见问题。
1、接触项目所在地市场，整合决策资源所拥有的该地的市场初步情况。并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的摸查。
2、在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析(优劣势分析：优势Strenth、劣势 Weekness、机会Opportunity、危机 Threat)，得出相对应的项目策划总体思路初步方案。
3、根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与专家团的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象(确定开发什么物业、如何营造舞业内在与外在形象和硬件，以呼应主题)，完善总体策划思路。
4、在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求(显性需求和隐性需求)，确立项目的开发主题。
5、整合市场定位内容和专家团意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景观规划等作出专业的建议。
篇3:公共、服务设施规划建议
公共、服务设施规划建议
一、艺术馆区建议：
通盘考虑本项目的艺术性宗旨，本区域将是最能发挥园区特色的一个所在，要求其建筑与景观的布置要有利于人文性景观的最大限度发挥，同时其建筑风格要旗帜鲜明，富于特征性，利于空间展示。同时要求其配套设施需在一般小区配套功能的基础上，突出艺术功能。另外一个不能忽视的因素是由于与本项目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大学学生的强大消费能力，需在项目的配套中给其安排一定的消化区域。
在会所的考虑上，既可与艺术中心合二为一，亦可单独建造。但功能上必须有所互补：经营性的商业用房和以增进交流为主要目的的艺术中心，建议尽量放在佛城西路沿线， 同时可穿插部分对外性强的艺术馆。艺术中心可考虑设置画家村的功能，充分考虑展示空间的问题，一楼的空间尽量开阔，考虑在楼盘开始销售后先做售楼中心用。
1、艺术会所：5000平方米左右，功能设置可从以下各项考虑：
服务性的：以提供打字、传真、复印、票务及小型会务服务为主的商务中心;提供日常服务的超市、美容美发形象设计中心、洗衣房、银行、电信办事处等;
运动型的：室内温水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韵律操房、棋牌室、乒乓房、台球房、壁球馆，室内排篮球馆兼多功能室;
餐饮：餐厅、咖啡屋、酒吧、西餐厅等
其它：阅览室、保健诊疗室等。
2、艺术交流中心：20**平方米左右。对外营业，主要功能考虑以满足艺术人员的居住、展示、交流沟通为主，集会议、住宿、酒店功能等于一体。
3、主题艺术馆：6所，每所500-600平方米，是小区的亮点，是最可以淋漓尽致的发挥设计师的专业水准与专业追求的地方，在主题明确的情况下，可以给设计师最大的发挥余地。亚明艺术馆、江宁区博物馆、茶艺馆、陶艺馆、南京云锦展示馆、民俗文化馆等，风格方面可以是现代的、前卫的，也可以是经典的、唐朝的、江南的，主要根据最终的功用来定。建议可邀请世界著名建筑设计大师设计1-2个艺术馆，一提升小区的形象，二可以为炒做概念埋下伏笔，三可以成为小区的最大卖点。
4、艺术幼儿园：1000平方米，规划为高档次的、特色艺术幼儿园，特色要在建筑造型上就有所体现。
二、公共设施建议：
室外配套设施：
建议两个别墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致的小桥，水景旁安置精致小品。特别注意人际沟通的需要。同时，可利用采石场建造如室外攀岩、利用两个水库设置游艇码头等
智能化系统：
建议从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。
信息网络系统：由Internet宽带网接入(每户要求10M带宽)。设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和VOD点播。
安全防范系统
(1)门禁系统 (2)周边防范系统 (3)电子巡更系统 (4)可视对讲及家庭安防系统
物业管理系统
(1)停车场管理系统 (2)耗能自动接收系统 (3)一卡通系统
(4)背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统 (5)综合物业管理系统
(6)物业服务：以艺术概念为统领的社区，需要提供许多个性化的服务，在硬件设备完善的基础上，在一般社区服务的基础上，举行各种艺术交流活动将是以后社区生活中不可缺少的部分：如钢琴、舞蹈、艺术等少儿素质训练，美墅家摄影艺术展览，主妇健美韵律操比赛，国画、油画技法培训，业主业余合唱团等社区活动。而如何使居民对类似活动产生兴趣是摆在物业公司面前的一个现实的课题。这就对物业管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服务，又使活动具有一定的感召力，塑造社区生活的艺术氛围是关键。
篇4:小区园林楼宇存在的设计问题建议
小区一期园林、楼宇存在的设计问题建议
1、住户空调安装的位置;(由于一楼、十七楼没有空调百叶窗，其中E幢三楼住户也没有百叶窗)建议技术部给予安装技术指导
2、B幢、E幢16幢部分阳台可以跨越人;
3、B幢10楼阳台栏杆离窗台有30CM空隙，业主建议把栏杆外移;
4、园林、每幢墙角绿化地面高于地漏，下大雨后，部分泥土流入地漏，影响水流，从而增加清洁的工作量;
5、一期交楼时，公司没有向业主公示相应的文件;(竣工验收备案表、契税的收取办法)
6、地下停车场现A、B、E幢已划汽车位， 但没确定电动车的停车位，请尽快规划;
7、地下停车场已开放，有关停车场相关手续还没办好，收费和出租相关的方案，公司还没相应明确;
8、地下停车场部分墙体下部留有测量栏(超出墙体20CM)容易碰到人或车辆，建议项目移位;
9、入住门猫眼安装问题，部分业主反映安装的猫眼太普通，从外面能看室内的布局，而且能见度很低;
10、地库出入口收费岗亭设计不合理，窗口与通道相隔距离太大，收费时还需要专人传递相应票据，从而增加人力;
11、地库出入口地势坡度太大，如业主在交费过程中，需要刹车，如有意外，就容易撞坏倒闸栏杆;
12、现小区入住16户，项目为交楼的需要(A4样板房装修、C幢加紧工程进度交楼，D幢要夜间灌水泥沙浆)，在物业装修规定时间外施工，噪音很大，影响了业主的日常生活;
13、楼宇走火通道和电梯小的问题，部分业主装修和搬家时，装修材料和家具过大，进不了电梯，直能走通道，容易碰伤墙体和防火门;
14、楼宇每层电梯前室的装修玻璃问题：业主装修搬运材料和搬家具容易碰碎玻璃，如我部没有现场发现，过后玻璃维修费用很大;
15、现物业管理费已在收取，但公共水电计量电表没有安装，无法进行公共区域水电费用分摊，请尽快落实安装;
16、现A、B 、C幢每层阳台栏杆都已掉漆，原因是项目施工过程中，栏杆上部分水泥杂物没用沙布打磨，直接刷漆，造成部分油漆脱落。
17、楼宇每层电梯前室安装的消防栓，箱内零乱，水泥与瓷砖连接不光滑，箱盖与支架张贴不美观。
18、从10月起要计收业主物业管理费，但业主与开发商的一些承诺(如赠送管理费、赠送会所消费劵等)售后部尚未移交相关资料到我部，导致部分业主对我司表示不满。
19、每幢一楼走火梯通往负一层车库的玻璃窗处未安装防盗网，存在较大的安全隐患，建议项目部尽快派员安装防盗网;
20、物业服务中心门口前方的叠水台栏杆高度太低且栏杆下方又有支撑点，极易造成小孩攀爬，存在较大的安全隐患，建议项目部从安全角度、物业管理角度出发，对栏杆作出调整，且建议策划部在栏杆上制作标识牌;
客户服务部
二00九年十一月二十一日
篇5:小区省优项目复评工作计划
小区省优项目复评工作计划
根据XXA小区省优项目复评工作方案和A小区省优项目复评自工作内容,为使复评工作有序、规范、顺利开展,特制订如下工作计划。
一、 准备阶段(4月1日—4月30日)
1、 成立复评工作小组,制定复评工作方案和工作计划,依照复查项目和工作内容,划分任务,落实责任。
2、 组织人员参加由物协举办的创优辅导讲座。
3、 组织安消人员进行业务、法规培训和能力训练。
4、 组织骨干参观优秀物业管理示范项目。
5、 召开班组长以人员会议,进行省优项目复评工作动员。
6、 各项目组对工作内容进行分解。
二、 自查、整改阶段(5月1日—7月10日)
(一)自查阶段
1、 按“创优”标准收集相关资料,检查工程档案:
1) 项目立项、设计、建设用地批复文件等;
2) 红线图、规划用地许可证、建设用地许可证、开工执照、基建工程及建筑工程施工许可证等;
3) 单位工程质量综合评定表,建设竣工验收备案证明,消防验收合格意见等;
4) 各类工程竣工图纸包括建施竣工图,消防系统各类竣工图、智能化系统竣工图,综合管网竣工图以及设备设施说明书等;
以上资料收集后要汇总成册,列出总目录。
2、 对设备设施一一对照图纸及相关资料进行自查,如发电机、水泵、电梯、消防系统、中央空调系统、智能防盗系统等。
3、 做好房屋管理与维修养护、环境卫生管理和绿化管理等;
4、 收集整理业主档案;
5、 检查内部相关管理制度及设备台帐:
1) 各岗位职责、管理处考核制度、奖惩制度等规章制度及质量管理体系文件;
2) 业主(用户)接待、投诉、报修及回访记录及征求意见表或满意度调查规程;
3) 各类设备设施检查、维护、保养、运行制度和记录、维保规程、操作规程等;
4) 各类设备设施检修保养年度计划、日常保养维护检查表单、交接班记录等;
5) 停电、停水应急措施及通知
6) 区域防火责任人、火警火灾应急处理方案等;
7) 突发事件的应急处理方案、措施(包括盗窃、台风、电梯困人、给排水系统事故等的应急处理)、重大事件报告制度;
8) 设备设施台帐,包括名称、编号、安装位置、型号、用途、制造厂家、数据、检修保养要求及周期等。
6、 对现有规章制度、规程、表单进行检查,使之更实用,更符合物业管理的要求。
7、 加强现场管理,特别在设备设施管理、安消、保洁、绿化、维修等方面应按“创优”标准力保工作到位。
8、 加强针对性的岗位培训,提高服务技能及处理应急事件的能力。
9、 做好走访、回访业主工作,建立责任片区服务联系制度,加强与业主(用户)沟通和交流。
10、 落实好制度“上墙”工作。
11、 组织人员集中时间对自查阶段的工作情况进行检查。
(二)整改阶段
2、 对检查过程中发现的问题,责任人和负责人应及时按“创优”标准进行整改,确保7月10日前整改到位。
3、 各项目组应根据检查所提出要求,将所整理好的规章制度、规程、方案、台帐、表单等文字资料(电子版本)送内页项目组,以便统一汇编,装订成册。
三、 模拟考评阶段(7月11日—8月10日)
1、 邀请专家对小区复评项目进行模拟考评。
2、 针对模拟考评发现的问题及时整改。
3、 巩固模拟考评成果,提高企业管理水平。
四、 迎检阶段(8月10日至复评工作结束)
1、 各项目组应熟知本组各类制度、规程、表单等资料的收集、汇总情况和存放地点,当检查组示意阅看资料时,应及时提供。
2、 在复评检查过程中,全体人员应统一着装,注意礼节礼貌,对检查组成员提出的问题,应灵活对答。
3、 印发优省项目复评汇报材料,向复评检查组汇报。
五、 复评费用预算
各项目组应根据项目实施的内容,测算所需经费,编制预算表报公司审批。
XX物业管理有限公司
年月
