房地产质量管理体系：质量手册

篇2:房地产销售技巧：逼定技巧

　　房地产销售技巧：逼定的技巧

　　在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好、那么如何根据经验向客户推荐其满意的房型再加以逼定呢?

　　1.锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心：

　　1) 抢购方式(利用现场SP让客户紧张);

　　2) 直接要求下决心;

　　3) 引导客户进入议价阶段;

　　4) 下决心付定金;

　　2.强调优点：(根据各个项目不同优点强化)

　　1) 地理位置好;

　　2) 产品规划合理(朝向、户型、实用率等优势);

　　3) 视野开阔，景观好;

　　4) 建筑物外观风格独特;

　　5) 小区环境好，绿化率高;

　　6) 周边设施齐全，生活便利等;

　　7) 开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等;

　　以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，反复强调产品的优点，再次促成其下决心。记住，在客户犹豫不决的时候，一定要一紧一松，反而让客户更紧张，如一味很紧张地逼定，有可能适得其反。

　　3.直接强定

　　如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：

　　1) 客户经验丰富，二次购房，用于投资的同行;

　　2) 客户熟悉附近房价及成本，直截了当要求以合理价位购买;

　　3) 客户对竞争个案非常了解，若不具优势，可能会失去客户;

　　4) 客户已付少量定金，购其他的房产，而你想要说服他改变。

　　4.询问方式

　　在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：

　　1) 看房过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等;

　　2) 在洽谈区可以借助销售资料进行询问。如："由于房型很多，你可以将喜欢的房型告诉我，我可以为你推荐一户合适的房子"等。

　　5.热销房屋：

　　对于受客户欢迎，相对比较好的房型，可以通过强调很多客户在看，甚至制造现场热销的场面(如当场有人成交等)达到成交的目的。该方式是否有效，取决该客户是否非常信任你，所以此方法只适用于：为了制造现场销售气氛或确定客户信任你的情形。

　　6.化繁为简：

　　在签约时，若客户提出要修改时，不妨先要求对方看完合同的全部内容后再提出，然后针对客户在意的问题一一解答。事实上，挑剔的客户才是真正有意向购买的客户。以上只是销售过程中，与客户接触时的一些机会点。而真正成功的推销，是需经过不断实践以及长期与客户洽谈的经验积累，才能在最短的时间内，完成判断、重点推销，从而达到最后的成交。

　　7.成交落实技巧

　　谈判的最终结果要定房，促成定房态度要亲切，不紧张，要顺理成章，"如果你没有其他问题，可以定房，定房号只是表示您的诚意，重要的是你有买到这套房子的机会，如果不定房，明天可能就没有了，说实话我是站在你的立场为你着想，不希望你失去自己满意的房子。对于我们售楼员其实卖给任何一个客户都是一样的。"

篇3:房地产质量管理体系：质量方针质量目标

　　房地产质量管理体系：质量方针和质量目标

　　1 目的

　　为规范企业行为，提高管理水平，适应公司发展和满足顾客的需要和期望，公司制定并实施质量方针和质量目标。

　　2 适用范围

　　适用于房地产项目开发经营管理和服务中质量方针和质量目标的制定、发布和控制。

　　3 职责

　　总经理负责制定、发布质量方针和质量目标，各职能部门负责实施质量方针和质量目标。

　　4 要求

　　4.1质量方针和质量目标及解释。

　　4.1.1质量方针

　　精心策划、开拓创新、科学管理、争创一流。

　　4.1.2质量目标

　　预售商品房按期交付率100%;

　　商品房年销售额完成计划指标率90%以上;

　　企业信誉或其开发项目工程被评为优级;

　　业主有效投诉率<1%;

　　年度内无重大责任事故。

　　4.1.3质量方针的内涵

　　★精心策划--聘请全国最有名的策划咨询机构(功能定位、容积率、建筑风格、空间布局、景观设计、材料设备选用);挖掘用地最大潜能;发挥用地环境价值(自然环境、人文环境、商业环境、交通环境、城市区位定位环境);不断拓展延伸价值(售后服务、品牌效应、质量保证、文化艺术含量)。

　　★开拓创新--树立创新意识、培育创新能力、做别人想不到也做不到的，树立品牌知名度。

　　★科学管理--树立以人为本的理念，建立一切以客户为中心的宗旨，规范企业行为，实现整体优化。

　　★争创一流--一流的规划、一流设计、一流的施工、一流的材料设备、一流的品质、一流的服务。

　　4.1.4质量目标的核定

　　(1)预售商品房按期交付率。

　　●按年度统计计算;

　　●按房地产开发项目分别计算;

　　●每一份预售合同为一个计算单位;

　　●以办理手续为交付。

　　预售商品房按期交付率=所按期交付预售合同数/年签订预售合同数×100%

　　(2)企业信誉评价。

　　●三年内获得的最高等级评价;

　　●当有关部门进行相关评价时此项目标成立;

　　●评价的名片可以是"信誉度"、"资信度"、"守法度"、"等级"、"示范小区"、"优质工程"、"样板工程"、"最佳设计"、"环境美化"等及其相关名称;

　　●评价的部门可以是，如工商行政管理部门;银行;房地产行政主管部门;建设行政主管部门及其他具有资格进行评价的部门。可以是地方性的，可以是国家部委的，也可以是协会性的。

　　(3)业主有效投诉率。

　　●以办理手续的业主为投诉主体;

　　●以房地产开发项目分别计算;

　　●以公司责任为判定有效的依据;

　　●以年度为计算。

　　业主有效投诉率=业主有效投诉件数/业主总数×100%

　　(4)年度内无重大责任事故。

　　●按房地产开发项目分别统计计算;

　　●重大责任事故系指：

　　a)国家相关法规规定的工伤、死亡事故;

　　b)由消防主管部门判定的重大责任火灾;

　　c)公司自责造成的重大停工、延期完工、返工(指经济损失在20万元以上或影响交付使用);

　　d)由于管理和工作失误造成的材料、构件、配件、设备损坏报废及其他不适用(指经济损失在20万元以上)。

　　4.2质量方针和质量目标的实施要求。

　　4.2.1在公司内部宣传质量方针和目标，在各个层次上进行沟通和传达，使相关人员都能理解并贯彻执行，以确保质量方针/目标的有效实施。

　　4.2.2将总体质量目标进行分解和细化，建立一个按部门或层次展开的质量目标系统，质量目标应根据实施情况和环境变化进行适当的调整/修订。

　　4.2.3为保持质量方针的持续适宜性，应每三年进行一次评审和修订，以适应公司发展和内外部环境变化的需要。

篇4:房地产面积测算

　　房地产面积的测算

　　1、 计算全部建筑面积有哪些?

　　1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。

　　2) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

　　3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

　　4) 楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

　　5) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

　　6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

　　8) 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　9) 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

　　10) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。

　　11) 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　12) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

　　13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　14) 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

　　5

　　15) 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　2、计算一半的建筑面积有哪些?

　　1) 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

　　2) 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

　　3) 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

　　4) 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

　　5) 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

　　3、不计算建筑面积的有那些?

　　1) 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

　　2) 检修、消防等室外爬梯。

　　3) 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。

　　4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。

　　5) 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　6) 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

　　4、哪些公用面积应分摊?

　　应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　5、哪些公用面积不能分摊?

　　不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

篇5:房地产公司战略规划纲要

　　JH房地产公司战略纲要

　　一、JH集团战略规划的指导思想

　　◆政府偏好原则：JH集团一般要选择政府鼓励的产业进行投资，在产业的发展过程中，取得政府的支持，实现经济效益和社会效益双重目标。

　　◆行业整合原则：对于所进入的产业，一般要对行业进行整合，力争成为行业领导者或领导者之一;不进入不能成为主要企业的产业。

　　◆多元化原则：在符合政府偏好原则和行业整合原则的前提下，从总体上来说，JH集团是跨业经营，实行投资多元化。

　　二、JH房地产业务组合

　　JH集团所从事的城市建设开发业务是从清风湖公园开始的，从清风湖公园开发和经营，拓展到房地产和市政工程。而清风湖公园的开发和经营又包括较丰富的内涵，主要包括娱乐休闲、度假和商业。所以，JH集团就城市建设开发这一业务系列来说，其组合如下图所示：

　　三、公司产业组合

　　◆城市建设与开发业：房地产、清风湖公园、市政工程、公园相关商业和娱乐业。

　　◆生物工程业：生物肥和生物农药。

　　JH房地产产业时间组合一览表

　　产业第一层面业务第二层面业务第三层面业务

　　城市建设与开发房地产、清风湖公园公园相关商业和娱乐业市政工程

　　四、企业愿景和目标

　　以城市经营为主业，创立城市经营新模式：政府不投资、市民满意、企业不赔钱，力争成为东营市最大且具有全国影响的城市建设开发企业。

　　五、战略目标

　　成为大型业务多元化跨国投资控股公司和业界领袖。

　　六、企业哲学

　　◆为市民温馨建的花园，为东营造精致的"名片"

　　◆心胸有多大，事业有多大

　　◆梦想有多大，事业有多大

　　◆梦想，忠诚，执着，专业

　　◆山东最好，全国一流

　　七、公司功能

　　(一)组织战略目标

　　根据城市建设开发总体战略和各相关业务单元战略的要求，组织战略目标如下：

　　◆建立与战略要求相匹配的组织机构：根据战略要求对现有组织机构进行调整，并建立战略所要求的新机构。

　　◆权责配置与战略要求相匹配：按战略要求，来确定各机构和岗位的功能和权限配置。

　　(二)主要组织政策

　　根据总体战略和各相关业务单元战略的要求和组织战略目标，主要组织政策如下：

　　◆分权原则：在权责配置上，尽量向现场组织倾斜。

　　◆分工原则：将集团城市建设开发价值链在各公司之间实行专业化分工合作。

　　(三)支持组织目标和组织政策的核心工作

　　为了实现组织战略目标，贯彻组织政策，核心组织工作如下：

　　◆组织设计和调整：根据战略要求，对组织机构进行设计，并根据战略的要求，对现有组织机构进行调整。

　　本报告建议的组建清风湖建设开发集团，组织结构和功能分工如下：

　　清风湖建设开发集团各公司功能一览表

　　公司名称公司功能备注

　　清风湖建设开发集团混合型母公司，除出资者功能外，主要负责清风湖公园建设和开拓市政工程。

　　清风湖商业街管理公司全资子公司，主要负责清风湖公园儿童街、女人街、餐饮街的对外招租和管理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

　　清风湖公园管理公司全资子公司，清风湖公园内部各种休闲、娱乐设施的对外招租和管理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

　　清风湖房地产公司全资子公司，主要负责房地产开发。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

　　清风湖物业管理公司全资子公司，主要负责JH家园等物业管理理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

　　◆岗位设计和调整：根据战略要求和组织设计，对岗位进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有岗位进行调整。

　　◆业务流程设计和调整：根据战略要求和组织设计，对业务流程进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有业务流程进行调整。

　　(四)公司各部门功能

　　JH房地产各部门功能一览表

　　部 门功 能

　　行政事务部行政、文秘、人力资源管理以及整合管理体系管理

　　综 合 部招投标管理、合同管理、工程概算、预算和决算

　　市场营销部市场调研、寻找营销代理、销售合同管理、协助营销、与顾客有关过程的相关综合事务管理。

　　技 术 部土地批租、土地开发、项目规划设计管理

　　项 目 部施工项目、现场管理

　　材 料 部材料质询、材料商评估和材料控制管理

　　财 务 部财务、会计、税务、成本和统计

　　审 计 部审计工作及相关综合事务管理