房地产质量管理体系：质量方针质量目标

篇2:房地产面积测算

　　房地产面积的测算

　　1、 计算全部建筑面积有哪些?

　　1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。

　　2) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

　　3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

　　4) 楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

　　5) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

　　6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

　　8) 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　9) 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

　　10) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。

　　11) 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　12) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

　　13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　14) 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

　　5

　　15) 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　2、计算一半的建筑面积有哪些?

　　1) 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

　　2) 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

　　3) 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

　　4) 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

　　5) 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

　　3、不计算建筑面积的有那些?

　　1) 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

　　2) 检修、消防等室外爬梯。

　　3) 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。

　　4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。

　　5) 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　6) 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

　　4、哪些公用面积应分摊?

　　应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　5、哪些公用面积不能分摊?

　　不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

篇3:房地产公司战略规划纲要

　　JH房地产公司战略纲要

　　一、JH集团战略规划的指导思想

　　◆政府偏好原则：JH集团一般要选择政府鼓励的产业进行投资，在产业的发展过程中，取得政府的支持，实现经济效益和社会效益双重目标。

　　◆行业整合原则：对于所进入的产业，一般要对行业进行整合，力争成为行业领导者或领导者之一;不进入不能成为主要企业的产业。

　　◆多元化原则：在符合政府偏好原则和行业整合原则的前提下，从总体上来说，JH集团是跨业经营，实行投资多元化。

　　二、JH房地产业务组合

　　JH集团所从事的城市建设开发业务是从清风湖公园开始的，从清风湖公园开发和经营，拓展到房地产和市政工程。而清风湖公园的开发和经营又包括较丰富的内涵，主要包括娱乐休闲、度假和商业。所以，JH集团就城市建设开发这一业务系列来说，其组合如下图所示：

　　三、公司产业组合

　　◆城市建设与开发业：房地产、清风湖公园、市政工程、公园相关商业和娱乐业。

　　◆生物工程业：生物肥和生物农药。

　　JH房地产产业时间组合一览表

　　产业第一层面业务第二层面业务第三层面业务

　　城市建设与开发房地产、清风湖公园公园相关商业和娱乐业市政工程

　　四、企业愿景和目标

　　以城市经营为主业，创立城市经营新模式：政府不投资、市民满意、企业不赔钱，力争成为东营市最大且具有全国影响的城市建设开发企业。

　　五、战略目标

　　成为大型业务多元化跨国投资控股公司和业界领袖。

　　六、企业哲学

　　◆为市民温馨建的花园，为东营造精致的"名片"

　　◆心胸有多大，事业有多大

　　◆梦想有多大，事业有多大

　　◆梦想，忠诚，执着，专业

　　◆山东最好，全国一流

　　七、公司功能

　　(一)组织战略目标

　　根据城市建设开发总体战略和各相关业务单元战略的要求，组织战略目标如下：

　　◆建立与战略要求相匹配的组织机构：根据战略要求对现有组织机构进行调整，并建立战略所要求的新机构。

　　◆权责配置与战略要求相匹配：按战略要求，来确定各机构和岗位的功能和权限配置。

　　(二)主要组织政策

　　根据总体战略和各相关业务单元战略的要求和组织战略目标，主要组织政策如下：

　　◆分权原则：在权责配置上，尽量向现场组织倾斜。

　　◆分工原则：将集团城市建设开发价值链在各公司之间实行专业化分工合作。

　　(三)支持组织目标和组织政策的核心工作

　　为了实现组织战略目标，贯彻组织政策，核心组织工作如下：

　　◆组织设计和调整：根据战略要求，对组织机构进行设计，并根据战略的要求，对现有组织机构进行调整。

　　本报告建议的组建清风湖建设开发集团，组织结构和功能分工如下：

　　清风湖建设开发集团各公司功能一览表

　　公司名称公司功能备注

　　清风湖建设开发集团混合型母公司，除出资者功能外，主要负责清风湖公园建设和开拓市政工程。

　　清风湖商业街管理公司全资子公司，主要负责清风湖公园儿童街、女人街、餐饮街的对外招租和管理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

　　清风湖公园管理公司全资子公司，清风湖公园内部各种休闲、娱乐设施的对外招租和管理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

　　清风湖房地产公司全资子公司，主要负责房地产开发。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

　　清风湖物业管理公司全资子公司，主要负责JH家园等物业管理理。目前可作为清风湖建设开发集团的一个部门对待，条件成熟后再成立公司

　　◆岗位设计和调整：根据战略要求和组织设计，对岗位进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有岗位进行调整。

　　◆业务流程设计和调整：根据战略要求和组织设计，对业务流程进行设计，并根据战略的要求和组织调整，对现有业务流程进行调整。

　　(四)公司各部门功能

　　JH房地产各部门功能一览表

　　部 门功 能

　　行政事务部行政、文秘、人力资源管理以及整合管理体系管理

　　综 合 部招投标管理、合同管理、工程概算、预算和决算

　　市场营销部市场调研、寻找营销代理、销售合同管理、协助营销、与顾客有关过程的相关综合事务管理。

　　技 术 部土地批租、土地开发、项目规划设计管理

　　项 目 部施工项目、现场管理

　　材 料 部材料质询、材料商评估和材料控制管理

　　财 务 部财务、会计、税务、成本和统计

　　审 计 部审计工作及相关综合事务管理

篇4:房地产员工守则行为准则

　　房地产员工守则和行为准则

　　一、员工守则

　　(一)思想品德端正，遵守国家法令。

　　(二)爱岗敬业务实，工作分秒必争。

　　(三)恪守职业道德，质量视同生命。

　　(四)客户就是上帝，服务至信至诚。

　　(五)开拓人人有责，经济效益为重。

　　(六)做人忠诚守信，团结合作执着。

　　(七)遵守规章制度，克制自我言行。

　　(八)珍爱集体财物，处处廉洁奉公。

　　(九)不断进步完善，举止大方文明。

　　(十)一切从我做起，事业繁荣兴盛。

　　二、经理以上管理人员的价值取向和行为原则

　　(一)充满理想、富有激情、具有高度的责任感和使命感;

　　(二)开拓创新、高度务实、诚实守信;

　　(三)不懈努力，精通本行业知识;

　　(四)对下级善于激励，合理授权，营造良好的沟通氛围;

　　(五)积极培养下属，科学管理，果断决策;

　　(六)胸怀坦荡，勇于批评与自我批评;

　　(七)严于律己，守法廉洁，堪为员工之表率;

　　(八)作风踏实，不急功近利，追求长远目标和效益。

　　三、员工行为准则

　　作为JH一员，个人表现直接影响集团形象，每位员工在各种场合必须时时具有"我代表JH房地产"的强烈意识，并以此规范和指导自己的行动。

　　(一)职业道德

　　1、热爱公司，忠诚于公司，不做损害公司利益的事，不兼职于其它公司。

　　2、尽忠职守，勤勉地履行职责，高效优质地完成各项任务，为社会提供一流的产品和服务。

　　3、遵章守纪，严守国家法律法规及公司各项规章制度和行为规范。

　　4、安全操作，重视质量，积极提出合理化建议，增加公司效益。

　　5、克己奉公，见义勇为，助人为乐，积极参加社会公益活动。

　　6、保守机密，严禁向外泄露公司的商业及技术秘密。

　　(二)礼仪规范

　　1、仪容、仪表

　　★员工应讲究个人卫生，注意自我修饰，培养健康的生活习惯，保持良好的精神状态。

　　★一线生产员工必须按规定依照不同工种的要求，穿着公司规定的工作服;管理人员及营销人员在工作场所提倡职业着装。

　　★着装时，应注意发型、外套、衬衣、领带、鞋、袜及饰物的搭配。

　　2、言谈、举止

　　★与人交谈时，礼貌、热情，称谓得体。

　　★姿态大方、自然。

　　★注意目光接触和聆听。不随意打断对方说话和否定对方的意见。

　　★举止文明，注意场合及礼节。

　　3、电话

　　★接听迅速，不让铃声超过三次。

　　★使用礼貌用语，如"您好、请讲、谢谢、再见"等。

　　★交谈简短扼要，确保线路畅通。

　　★同事暂离时，主动代接并及时转告。

　　★工作时避免打私人电话，严禁打有奖声讯电话。

　　4、就餐

　　★员工在用餐时间内就餐，自觉排队领取饭菜。

　　★节约粮食，不准将食品带出餐厅。

　　★用餐时，保持餐厅卫生;注意文明用餐，不高声喧哗;用餐完毕，将碗盘送回指定窗口。

　　5、乘车

　　★司机准则：

　　遵守交通法规，服从交警指挥。

　　确保行车安全，规定区域停放。

　　保持车辆整洁，保证车况良好。

　　不与乘客交谈，严禁接打手机。

　　仪表端庄大方，展现公司形象。

　　★乘客准则：

　　上车严禁吸烟，体现公司形象。

　　不与司机交谈，不得争抢座位。

　　举止谈吐文明，雨具收放到位。

　　爱护车内设施，共同维持卫生。

　　四、工作风纪

　　(一)公司鼓励员工间积极沟通交流，但不能因此妨碍工作，因此办公期间，你应该坚守岗位，不得随意窜岗聊天;需要暂时离开时，应知会上级或同事。

　　(二)保持办公室的整齐、干净、卫生是每一位员工的责任;请不要在办公区域进食，如要吸烟请到吸烟室。

　　(三)公用办公室是员工共同办公场所，接待来访、业务洽谈应在洽谈室或会议室进行。

　　五、礼仪仪表

　　从进入公司上班的第一天起，你的一言一行就代表着公司，你应注意遵守下列要求：

　　(一)工作期间，你应保持精神振作、彬彬有礼、干练高效。

　　(二)上班时，你应注意衣着整洁、大方、得体，不得染带色头发、指甲。男职员不可留长发，蓄胡须，女职员不可浓妆艳抹。周一至周五，男职员着衬衫、西裤、皮鞋;女职员着有袖套装、皮鞋;周六可着便装，但短裤、无袖装、超短裙、凉鞋、拖鞋不在此列。其它另有统一着装要求的，应按具体着装规定执行。

　　(三)同事间应相互尊重，互帮互爱，语言文明。

　　(四)对外交往应有礼有节，不卑不亢，礼貌大方，简朴务实。

　　六、保密

　　由于竞争的存在以及你对公司的责任，每个员工都有保守公司秘密的义务。这种保密的义务，不仅限于你在公司工作的合同期内，而且还应注意在离职后，你也将承担这种义务。

　　(一)你务必保管好你持有的公司涉密文件。

　　(二)未经授权或批准，你不得对外提供有机密的公司文件或其他未公开的经营状况、财务数据等。

　　(三)对非本人职权范围内的公司机密，应作到不打听、不猜测、不传播。

篇5:房地产销售技巧：客户类型分析及对策

　　房地产销售技巧：分析客户类型及对策

　　(一)按性格差异划分类型

　　1.理智稳健型

　　特征：深思熟虑，冷静稳健，不容易被推销员的言辞所说动，对于疑点必详细询问。

　　对策：加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。

　　2.感情冲动型

　　特征：天性激动、易受外界怂恿与刺激，很快就能作决定。

　　对策：开始即大力强调产品的特色与实惠，促其快速决定。当顾客不欲购买时，须应付得体，以免影响其他顾客。

　　3.沉默寡言型

　　特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠外表严肃。

　　对策：除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情，想办法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常，以了解其心中的真正需要。

　　4.优柔寡断型

　　特征：犹豫不决，反复不断，怯于作决定。如本来认为四楼好，一下又觉得五楼好，再不六楼也不错。

　　对策：不要给客户太多的选择，在充分了解客户的需要后取得其信任，帮其做出选择。

　　5.喋喋不休型

　　特征：因为过份小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。

　　对策：推销人员须能先取得他的信任，加强他对产品的信心。离题太远时，须随时留意适当时机将其导入正题。从下订金到签约须快刀斩乱麻，免得夜长梦多。

　　6.盛气凌人型

　　特征：趾高气扬，以下马威来吓唬推销员，常拒推销员于千里之外。

　　对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，找寻对方弱点。

　　7.求神问卜型

　　特征：决定权操于神意或风水先生。

　　对策：尽量以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些歪七八理的风水说迷惑，强调人的价值。

　　8.畏首畏尾型

　　特征：购买经验缺乏，不易作决定。

　　对策：提出可信而有力的业绩、品质、保证。行动与言语须能博得对方的信赖。

　　9.神经过敏型

　　特征：容易往坏处想，任何事都会刺激他。

　　对策：谨言慎行，多听少讲，态度庄重，重点说服。

　　10.斤斤计较型

　　特征：心思细密，大小通吃，锱铢必较。

　　对策：利用气氛相逼，并强调产品的优惠，促其快速决定，避开其斤斤计较之想。

　　11.借故拖延，推三拖四

　　特征：个性迟疑，借词拖延，推三拖四。

　　对策：追查顾客不能决定的真正原因。设法解决，免得受其拖累。

　　(二)按年龄划分的客户类型

　　1、年老的客户

　　特征：这种类型的客户包括老年人、寡妇、独夫等，他们的共同的特点便是孤独。他们往往会寻求朋友及家人的意见，来决定是否购买商品，对于推销员，他们的态度疑信参半，因此，在作购买的决定是他们比一般人还要谨慎。

　　对策：进行商品说明时，你的言词必须清晰、确实，态度诚恳而亲切，同时要表现出消除他的孤独。向这类客户推销商品，最重要的关键在于你必须让他相信你的为人，这样一来。不但容易成交，而且你们还能做个好朋友。

　　2、年轻夫妇与单身贵族

　　特征：对于这类客户，你可以使用与上述相同的方法与之交谈，一样可以博取他们的好感。

　　对策：对于这类客户，你必须表现自己的热诚，进行商品说明时，可刺激他们的购买欲望。同时在交谈中不妨谈谈彼此的生活背景、未来、感情等问题，这种亲切的交谈方式很容易促使他们的冲动购买。然而，你必须考虑这类顾客的心理负担为原则。

　　总之，只要对商品具有信心，再稍受刺激，他们自然会购买。

　　3、中年客户

　　特征：这种类型的顾客即拥有家庭，也有安定的职业，他们希望能拥有更好的生活，注重自己的未来，努力想使自己活得更加自由自在。

　　对策：最重要的使和他们做朋友，让他们能信赖你。你必须对其家人表示关怀之意，而对其本身，则予以推崇与肯定，同时说明商品与其美好的未来有着密不可分的关联，这样一来，他在高兴之余，生意自然成交了。中年家庭使消费市场的领先者，如果你拙于言词，那么还是尽量避免浮夸不实的说法，认真而诚恳地与顾客交谈，这才是最好的办法。

　　职业划分 性格特点 战略方法

　　企业家 心胸开阔,思想积极,能当场决定是否购买 可夸耀其事业上的成就激发自负心理,再热忱介绍商品,很快的可以完成交易

　　企业蓝事 虽能决定是否购买,但需他人建议 必须有专业能力突出产品优势,不应点破他的顾虑,提高成交机会

　　劳工 不轻易相信他人,有自己的思想 只有让他确实的了解产品的好处才会产生购买动机

　　公务员 有非常的戒备心,无法下决定 销售员需详细的说明产品的优点进行诱导并使之信服,否则绝对不会购买

　　医师 经济情况良好思想保守,常以此自我炫耀 应强调商品的实际价值显示专业知识及独特风格,很容易达成交易

　　护士 对任何事持乐观态度,为自己的职业而骄傲 只要热诚地作商品介绍表示自己对其职业的兴趣和尊重以博其好感多半能达到成交目的

　　银行职员 生性保守疑心重且头脑精明态度傲慢以心情决定选择商品不喜欢承受外来压力 只要你能谦虚地进行商品说明表现自信的专业态度多半还是能成交

　　高级建筑师 喜欢工作与玩乐思想极富攻击性较为富有且喜欢购买 须择要介绍说明产品的优点与价值,最重要的是接近他们与其为友

　　工程师 对任何事追根究底头脑清晰绝不冲动购买 惟有凭自己的一番赤诚去介绍产品的优点,尊重他的权利,才是最有效的作法

　　农技师 思想保守、自信心强、独立、心胸宽大乐意与人交往，对任何事都能接受 积极而热诚地作推销说明，并与其建立友谊日后将成为你最忠实的客户

　　警官 善于怀疑人，对购买产品百般挑剔，为自己的职业感到骄傲，喜欢夸耀。 须专心倾听推崇其职业及人品，并表示敬意以此提高成交可能性

　　退休人员 对购买采取保守态度，决定和行动都相当缓慢 以刺激性的情感为诉求，引发其购买动机，介绍是须恭敬稳重，着重理论性，详细说明，逐渐施压激发其购买欲望

　　推销员 个性积极，考虑充分才会做冲动性决定 在推销时让他自认为了解产品行情，以言词佩服其知识性和专业能力会很容易成交

　　教师 习惯谈话、思想保守对任何事须有所了解才肯付诸实行 介绍时谨守清晰而不夸张原则，对其职业表示敬意，对其谈话内容须专心倾听

　　司机 富于常识，喜欢交友及说笑 应详实说明产品实用价值，以言语激励他谈及自己的工作需用心倾听别与之发生辩驳就易成交

　　商业企划员 头脑精明，非常现实绝不轻易作决定 应详实说明产品优点，强调优点，那么成交是必然的

　　室内设计师 不研究产品细节问题只关心产品价值及实用与否 强调产品的优点和魅力，给其一个思考机会即可成交