物业服务质量检查工作报告

物业服务质量检查工作报告

  物业服务质量检查工作报告

  3月15日,16日,我和品质部叶经理对物业公司丽湖花园和信和爱琴居花园进行第一次物业服务质量检查工作。此次服务质量考核标准主要是物业管理评优标准,考核方式是以面谈和现场勘查。本次服务质量检查工作得到了管理处领导和各部门主管的配合,大家本着发现问题,解决问题的目的;实事求是的原则,将此次检查工作顺利完成,现将此次检查结果汇报如下:

  两个管理处做的都比较好的方面体现在基础管理:

  1、物业管理处每季度公开一次物业管理服务费用收支情况。(财务部负责统计收支报表交给管理处,管理处将报表上报业委会,业委会负责将报表公布所有业主。)

  2、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合物业管理有关规定。

  3、电梯维修保养及时,管理处安排专人负责与电梯维保分包公司联络,跟进电梯的维修保养计划。

  4、二次供水设施设备,定期请外包公司进行清洗,并达到水质清洗合格标准。

  5、丽湖花园管理处消防演练组织及时到位。每季度组织一次演练,每半年进行一次大练兵。

  6、爱琴居花园业主资料和小区竣工验收资料整理、归档、保存妥善,齐全。

  以上是各管理处做的比较好的方面,但是按照ISO质量管理体系标准要求,

  管理处各方面的工作还存在很大差距和不足:

  1、客服中心

  1)标识管理混乱。丽湖花园主出入口没有小区平面示意图,楼宇标号标志不明显;各管理处办公区域没有明显区域划分标识,办公区域管理混乱;管理人员上班和安全员执勤未穿着统一服装和未佩戴工卡现象严重存在;绿地没有警示标语;设备设施没有明确责任人;设备卡不统一。

  2)记录表格不统一,设计不科学,填写不规范,存在不填、漏填现象,其中爱琴居管理处《投诉接待记录表》无法体现处理结果和回访情况。

  3)对于管理处投诉处理及时率、满意率、维修及时率、维修返修率未做统计。

  4)装修验收存在漏洞。丽湖花园存在某些业主装修验收表,工程部漏签意见的现象。

  2、工程班

  1)工程维修班与客服前台沟通不畅,维修不及时。

  2)有偿维修的操作流程不科学,需要改进。维修人员在维修完毕后,才告诉业主维修的价钱,带领业主到管理处缴交,这样很容易引起价格纠纷,给物业公司造成经济损失。

  3)设备设施保养、运行检查、巡查记录不全,并且填写不规范。

  4)设备设施管理制度,操作规范,相关岗位责任书不齐全,并且物业公司没有统一范本指导管理处员工进行操作,导致实际工作的随意性强。

  5)设备房卫生打扫不及时,灰尘、杂物较多。爱琴居管理处设备房没有配备温度计。

  6)设备房消防设施及应急灯等相关配套设施不齐全,并且有损坏现象,其中灭火设施检查时间不及时,过期很久。

  7)丽湖花园监控中心监控器图像不清洗,监控头损坏,联动系统老化。

  3、安全部

  1)缺少完整的岗位职责,部门职责。

  2)安全员巡查记录不规范,需要完善。

  3)安全员着装不统一,岗位执勤精神不集中,擅自离岗。

  4)封闭式管理还需要加强,门岗对于外来人员必须及时登记。

  5)安全管理、车辆管理、消防管理的相关制度虽然有建立,但是不统一,不规范。

  6)灭火设施设备、器材配置不齐全,信和花园丢失、损坏现象严重。

  4、清洁绿化

  1)清洁绿化工作缺少完整的管理制度和监管制度。

  2)管理处应提高对保洁分包方的监管。

  5、社区文化

  1)社区文化单调。

  2)员工业余生活单调,爱琴居管理处员工吃、住条件需要改善。

  3)缺少完整、统一的宿舍和食堂管理制度。

  针对以上检查结果,结合物业公司所属各管理处实际情况,本人对今后品质工作的开展提以下实施方案和建议:

  建立和完善体系四大步骤:

  一、培训起步,职能分工;

  二、汇编文件、试点运行;

  三、内部审核、正式运行;

  四、体系维持与提高

  一、培训起步,职能分工:

  (一)培训起步

  A、全员ISO9000基础知识培训。

  1、培训目的:

  1)了解ISO族标准的内容;

  2)了解ISO族标准的基本要求;

  3)了解ISO族标准的实施办法;

  4)了解企业推行ISO意义和计划。

  2、学习内容:

  1)什么是ISO9000族标准;

  2)对标准的理解;

  3)本公司推行ISO9000意义;

  4)本公司推行ISO9000的计划和要求。

  3、参加人员:全体人员;

  B、骨干培训

  1、培训目的

  1)了解ISO9000族标准的基本内容;

  2)领导在质量体系中的作用;

  3)了解为什么要推行ISO9000;

  4)要了解如何推ISO9000。

  2、学习内容

  1)标准的结构、原理和内容概述;

  2)重要的质量概念;

  3)实施标准的www.aishibei.com指导思想;

  4)领导作用;

  5)认证、维护和改进的过程。

  3、参加人员:各有关部门经理和主管。

  (二)建立组织

  A、公司应成立专门工作机构,负责全公司推行ISO9000组织协调工作,作为一个办事核心。应保证:

  1、所有各有关部门都能参与工作小组。

  2、有专职人员。

  3、有骨干力量。骨干人员应对ISO9000有较全面系统的学习,最好有一定相关工作经历。

  B、管理者代表

  1、公司应按标准要求任命管理者代表。

  2、管理者代表应由最高管理者指定;

  3、管理者代表应是公司管理层成员;

  4、管理者代表应具有如下职责:

  1〕确保按照标准规定建立、实施和维持质量体系要求;

  2〕向管理者报告质量体系的执行情况,以便评审和改进质量体系;

  (三)现场调查

  A、调查的目的

  1、有质量体系与标准的符合性:找出与标准之间差距;找出形成这些差距原因。

  2、识别确定对质量体系进行修改的内容:

  B、调查的依据

  1、质量体系标准:例如ISO9001:2000版标准,

  2、合同:质量体系应能基本满足各客户的要求,因此,合同应是论断的一个重要依据。

  3、物业公司现有的基本规定、规程,调查时要检查的内容。

  4、社会或行业有关法规。

  C、调查工作的实施过程

  1、确定调查小组。

  2、确定调查依据和调查对象。

  3、制订调查计划,编制调查工作文件。

  4、现场调查检查

  1)与现场人员交谈,了解情况;

  2)检查现场文件和记录;

  3)如实记录体系运行现状.

  5、提交调查报告

  1)不合格报告;-

  2)调查结论;

  3)体系文件清单;

  4)需新编制和修订的文件(清单)

  (四)职能分工-体系设计

  A、制订质量方针;

  B、任命管理者代表主要责任:

  1、协助管理者确保按标准的要求建立质量体系。

  2、负责质量体系的实施和维护。

  3、负责组织内部质量体系审核,向最高管理者报告体系执行情况,以便评审和改进。

  4、就质量体系方面问题与外部联系。

  C、设计调整组织机构

  1、各部门职责应覆盖标准要求。

  2、各部门有清楚的职责。

  3、各部门工作之间有合理的衔接。

  4、职能分工形成书面文件,并经充分讨论。

  5、应把有关质量的策划、控制、协调、检查、改进工作都反映出来。

  二、编写文件、试点运行:

  (一)编写文件

  A、列出文件清单:-

  质量手册:手册的构成、职能的分配、组织间接口、手册中要素描述有关支持性文件。

  程序文件:需编制哪些程序文件、每个程序文件对应标准那个要素、各程序文件之间有无重复、有无遗漏、各程序文件形成的记录、有关支持性文件。

  工作文件:作业指导书等操作类文件、管理文件、报告和表格。

  B、明确哪些旧文件作废、哪些保留。

  C、分配文件编写任务:各部门参与、品管部集中。

  D、起草文件:工作流程、阐述简捷、语言标准、文件传递。

  E、文件讨论:内部讨论适用性、外部检查完整性。

  F、文件批准发布:审核、批准;复印、装订;受控、登记;发布、签收。

  (二)试点运行

  A、体系交代:

  手册:特点、使用、保管要求;

  程序:特点、注意事项、形成记录、各程序之间接口;

  工作文件:需要掌握关键问题如何记录,报告不合格品。

  B、培训:

  培训:岗位培训;特殊岗位培训考核;管理人员程序文件培训;全员质量方针、目标培训

  C、试运行:

  1、补充完善基础工作:边运行,边完善第三层次文件;

  2、修改体系文件:边运行,边修改不合适的文件;

  3、作为记录并保存好记录以提供证据。

  三、内部审核、正式运行:

  (一)内部审核、管理评审:

  A、至少进行一次内部审核,组织应制订审核计划、审核清单、审核报告、

  不合格项的跟踪www.aishibei.com和监督等有关活动记录和文件应保存完好。

  B、至少安排一次管理评审,以评价新体系的有效性和适用性。

  (二)正式运行:

  通过内部审核、管理评审,对体系文件中不切合实际或规定不合适之处进

  行及时修改,在一系列修改后,发布第二版质量手册、程序文件进行正式运行。

  四、体系维持与提高

  (一)检查现场中问题,不断地改进和巩固。

  (二)进一步完善体系文件,加强协调监督工作。

  综上所述,以上是本人对第一次服务质量检查情况的汇报,以及对今后品质工作开展的构想,请领导批示!

  附件1《品质管理上半年工作计划表》

  附件2《督导工作规范》

  序号工作安排时间负责人备注

  11、全员ISO9000基础知识培训2、骨干培训3月26日-4月6日

  2职能分工-体系设计A、制订质量方针;B、任命管理者代表主要责任C、设计调整组织机构 4月7日-4月15日

  3、编写文件A、列出文件清单B、明确哪些旧文件作废、哪些保留。C、分配文件编写任务D、起草文件E、文件讨论F、文件批准发布审核、批准;复印、装订;受控、登记;发布、签收4月16日-5月16日各管理处评选一名兼职督导员,协助品质部开展工作。

  4、试点运行1、补充完善基础工作:边运行,边完善第三层次文件;2、修改体系文件:边运行,边修改不合适的文件;3、作为记录并保存好记录以提供证据。5月17日-6月17日

  5、内部审核、管理评审6月18日-6月30日

  6、正式运行7月1日-

  7、体系维持与提高

  (一)检查现场中问题,不断地改进和巩固。

  (二)进一步完善体系文件,加强协调监督工作。

Editorial:www.aishibei.com

篇2:物业服务中心实习报告

  物业服务中心实习报告

  实习报告

  编号:GZWY6.2-Z01-02-F4 版本:C/0 表格生效期:2007年09月20日 序号:

  部门人力资源部储备队姓名庞岳到岗

  时间2007、3、1职位储备队教官

  实习时间:2008-5-8-2008-6-3

  物业服务中心实习报告

  实习范围:

  安全管理的内容

  1、治安防范 4、消防管理

  2、停车场与交通管理 5、突发事件及违章处理

  3、装修监控 6、卫生管理

  转眼间一个多月过去了,在花园物业服务中心安全部的交流学习工作也从此告一段落。首先要感谢公司给予我本人这次学习成长的机会,让我在交流实践过程当中不断的增长知识和摸索到了工作中的一些新方法,经过这一个多月的交流学习,从中学习到了很多知识,也达到之前所预期的目的,

  总结如下:

  安全部的内部管理:我把它们共分为:

  1、人员管理、2、信息管理、3、物品管理。

  2、三大块内容:1、人员管理:花园安全员的自律意识比较强,主要体现在准备上班的人员都能自觉的提前十分钟到指定位置集合,准备好上班前所需要的物质,如雨衣、手电等,很少有迟到的现象,这点是做的比较好的,安全员的在位率比较好,能按照体系文件规定安全员的外出比例不能超过50%(含50%)。而安全员的在位留守的情况都能控制有50%人员在宿舍待命,确保有充足的人员来应急各种突发事件的发生。班长能及时了解并知道班员在那里、干什么。能做到随时可将人员组织起来应付各种突发事件的处理。此外对不当班的人员管理,人员如需外出的话必须经班长批准,进行登记完整后才能外出,(安全负责人设置的《外出人员登记表》,内容包括:姓名、联系电话、外出原因、随同人员、归队时间。如有特殊情况不能按时回来的,需提前电话知会班长原因及情况。最迟不能超过晚上的10点钟归队。对其他不当班人员由班长在宿舍内组织进行其它各式各样的活动如:下象棋、打打牌。一来可以将人员控制好又能促进同事间的感情,又可以缓解工作中的压力真是一举两得。2、信www.Aishibei.com息管理:安全班宿舍内设有一个的"学习宣传栏".主要作用是搞好上传下达的工作,对公司的信息动态、相关信息都在这个专门的"学习宣传栏"上显示周全。栏上内容丰富,主要有公司相关信息、班内相关信息、目前要注意相关事项……(也是这次回来对储备队要推广的项目之一)。班内的信息管理:班内的信息存放方面做得很好,存放有目前班内人员背景及通讯地址和联系电话,公司更新过的信息资料,各种安全质量表格。3、物品管理:每个班都划有班内所负责的区域,其区域的物品和卫生管理有所在的班长负责,列出班内目前所有的物质清单。把所有的物品在位情况和损坏情况月报上知会安全负责人。

  安全部日常重点培训工作的内容及方法:由安全负责人制定本月的培训计划表,要切合实际的列出计划作为安全组的内容与计划,计划前得要考虑到的几点问题,天气的变化,结合实际能大概算下来一个月我们有多少的时间能训练和培训,训练场地的使用,主要对训练场有是要与学校的相关人员事先约好。人员的受训率为多少,上班和加班的人员互相调配、协调最好能让所有都能受到培训。其内容按照目前部门的上班出现的问题点以及弱项来组织安排,通常是针对岗位的形象,安全员在处理事情的不即使妥善等问题来进行内容的安排,最后作出受训效果评估。

  各岗位的操作流程及职责:按照安委会的评估报告做为参考对象,对岗位的主要负责的日常工作做为指导方针对,专业的培训岗位处理流程,同时制定有效的工作职责。完善和做出应急方案。

  突发事件处理的流程:对车场内发生突发事件的处理流程,贯彻安全员好做好汇报工作,逐级请示汇报,在汇报的过程当中语言表达要清晰,表达的内容要及时准确有效到位,现场安全负责人接到消息后立即赶赴现场了解实情(如:发生两车相撞的事件,安全岗位必须马上到达事故现场,将情况汇报当班班长及控制中心,将现在用警带围起来,严防现场遭到破坏,如现场交通被阻,及时的同志友临岗位来协助处理疏导好现场的交通,必要时让http://www.aishibei.com/过往车辆绕道行走,班长到达现场后立即将现场的撞毁迹象用相机拍录下来,同时也要控制对方的态度,防止车主发生言语或肢体上的冲突。一般情况车主们都是私自解决,如不能和气解决,必要时让交通部门来解决此次事件。)

  最后感谢花园物业服务中心的全体同事,他们工作上都帮组我很多 很多,希望他们在以后的工作上能登上一个更新的台阶,衷心的祝愿他们工作顺利!

  人力资源部

篇3:物业服务收支情况报告

  物业服务收支情况报告范本

  尊敬的业主:

  为自觉维护全体业主的合法权益,规范物业服务行为,根据《北京市物业管理办法》等相关规定,现将小区 年1月1日至 年 12月31 日的本小区物业服务费用的收支和财务状况公告如下,希望得到您的监督、指导和帮助。

  一、基本情况

  1.物业服务项目基本情况:

  建筑物总面积 平方米,

  物业收取费用总面积 平方米。

  建筑类型 总数量(户) 缴费数量(户) 收缴率(%)

  多层住宅

  高层住宅

  别墅

  办公楼

  商业物业

  其他类型

  总数

  2.收费标准:

  依据《关于发布北京市物业服务收费管理办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》(京发改[2005]2662号),经济适用住房小区、危改回迁小区实行政府指导价,物业服务收费基准价标准为0.55元/建筑平方米?月。

  实行市场调节价的物业服务收费,收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,本项目物业服务费用采取 (包干制/酬金制)。

  物业服务费收取标准:

  a、多层住宅物业服务费: 元/平方米?月;

  b、高层住宅物业服务费: 元/平方米?月;

  c、别墅物业服务费: 元/平方米?月;

  d、办公楼物业服务费: 元/平方米?月;

  e、商业物业服务费: 元/平方米?月;

  f、其他类型物业服务费: 元/个?月。

  3.会计期间:本公告所限定的服务期间为 年1月1日 年12月31日。

  二、物业服务项目收入总体情况

  本项目 年1月1日 年12月31日期间总收入为 元(大写: ),其中:应收物业服务费总额为 元(大写: ),实收物业服务费 元(大写: ),收缴率为 %。

  三、物业服务项目收支情况表

  1.共用部分经营收益表

  共用部分经营收益情况表

  项 目 本期数 本年累计数 说 明

  一、共用部分车位收益

  合同条款表述

  收到车位租用费

  物业公司提取酬金

  纳入物业服务费

  待业主大会决定使用

  二、文化活动中心

  合同条款表述

  经营收入

  经营成本

  物业公司提取酬金

  盈余待业主大会决定使用

  亏损

  三、其他共用部分收益

  合同条款表述

  收到公共资产经营费用

  其中: 外墙及电梯广告

  公共场地租赁

  其他公共经营

  纳入物业服务费

  待业主大会决定使用

  五、结余额

  待业主大会决定使用款项结余额

  2.物业服务费收支情况明细表:酬金制选用附表1,包干制选用附表2。

  附表1

  物业服务费收支情况明细表(酬金制)

  货币单位:元

  内 容 本年计划 本期发生 备 注

  一、主营业务收入(物业服务费总收入):

  其中:多层住宅物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  高层住宅物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  别墅物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  办公楼物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  商业物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  其他类型物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  减:主营业务支出:

  1.综合管理费用

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  2.共用部分日常运行维护费用

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  3.绿化费用

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  4.清洁卫生费用

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  5. 秩序维护费用:

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  6.折旧费

  7.其他费用 金额超过总支出1%的标注明细。

  主营业务利润 主营业务收入减主营业务支出。

  加:其他业务收入

  1.车位服务费收入

  2.装修服务收入

  3.共用部分服务收入

  其中:外墙及电梯广告提取酬金收入

  公共场地服务提取酬金收入

  其他共用部分提取酬金收入 金额超过总支出1%的标注明细。

  4.有偿服务收入

  其中:维修服务收入

  家政清洁服务收入

  其他收入 金额超过总支出1%的标注明细。

  减:其他物业支出

  1.人工费用

  2.外包费用

  3.物料能源消耗费

  4.其他支出 金额超过总支出1%的标注明细。

  利润总额 主营业务利润加其他业务收入,减其他物业支出。

  酬金 物业服务企业按约定比例或者约定数额获得利润。

  减:物业服务营业税及附加

  净利润

  附表2

  物业服务费收支情况表(包干制)

  货币单位:元

  内 容 本期发生 备 注

  一、主营业务收入(物业服务费总收入):

  其中:多层住宅物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  高层住宅物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  别墅物业服www.aishibei.com务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  办公楼物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  商业物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  其他类型物业服务费收入 注明物业收取费用面积和物业服务收费标准。

  减:主营业务支出:

  1.综合管理费用

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  2.共用部分日常运行维护费用

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  3.绿化费用

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  4.清洁卫生费用

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  5. 秩序维护费用:

  其中:人工费用

  物料及能源消耗费用

  6.折旧费

  7.其他费用

  主营业务利润 主营业务收入减主营业务支出。

  加:其他业务收入

  1.车位服务费收入

  2.装修服务收入

  3.共用部分服务收入

  其中:外墙及电梯广告提取酬金收入

  公共场地服务提取酬金收入

  其他共用部分提取酬金收入 金额超过总支出1%的标注明细。

  4.有偿服务收入

  其中:维修服务收入

  家政清洁服务收入

  其他收入 金额超过总支出1%的标注明细。

  减:其他物业支出

  1.人工费用

  2.外包费用

  3.物料能源消耗费

  4.其他支出 金额超过总支出1%的标注明细。

  利润总额 主营业务利润加其他业务收入,减其他物业支出。

  减:物业服务营业税及附加

  净利润

  四、物业服务项目管理说明

  本公告由××××公司 ××××项目部负责解释。

  联 系 人:(项目负责人):

  联系电话:(项目部电话):

  项目部

  年 月 日

篇4:物业服务中心安全管理评估报告

  万科物业服务中心安全管理评估报告

  一、报告说明

  3月29日,天宏物业服务中心组织安全班长,主要对天宏服务中心准备入伙的一期和二期园林区域的安全管理工作进行现场评估,本次安全评估主要采用现场检查+质量记录检查+现场询问岗位+模拟翻越围墙的方式进行。

  本次安全评估,依据公司质量体系文件、《物业项目安全评估工作指引》,主要对天宏物业服务中心现场安全管理工作中存在的各类问题点、风险点、进行清查盘点,对存在的不足提出改进建议。

  二、本次安全评估总评:

  针对本次现场安全评估情况,岗位人员服务礼仪、精神状态、对外来人员的控制方面做的较好;但现场存在以下问题:

  1、部分安全巡逻岗位(3#、8#、4#、5#岗)设置不合理,巡逻区域过大,夜间存在管理盲区;

  2、检查部门商铺、仓库的相关相关防范还存在漏洞;

  请服务中心安全负责人:

  1、尽快邀请相关人员对部分巡逻岗位进行评估,报部门负责人审核,品质管理部安全管理专业委员会审批。

  2、重新对岗位现场进行评估、调整岗位和巡逻路线,确保人员和现场安全。

  三、本次安全评估问题点:

  类别问题描述改进建议

篇5:业委会业主代表大会工作报告

  业委会三次业主代表大会工作报告

  20**年11月14日一届二次业主代表大会召开以来,业委会在法律法规所确定的范围内,根据业主代表大会的授权,积极作为,努力服务,不遗余力推动z新都小区各项管理工作正常有效运行。现将这期间完成的主要工作汇报如下:

  一、坚持认真开展日常工作,建立有效业主沟通渠道,随时面对业主意见和要求,履行工作职责。业委会办公室正式建立投运以来,坚持按照每周三个半天(实际大大超过三个半天)的制度规定,接待业主来电来访,接受业主各方面的意见和建议,参与小区管理的协商和督查。使全体业主享有自主管理的归属感,真心实意为大家搞好服务。

  二、认真履行物业管理酬金制的职责权限,以月度为单位,坚持做好物管费用收支的预算和决算审核,为全体业主当好家,理好财。从2012年7月1日起到2013年12月31日止,物业管理费税前结余总额达117,918.83元;电梯基金从期初的3,946,634.14元,到期末为4,430,620.93元,净增483,986.79元。虽然为此付出了大量业余时间,承担了大量额外工作,责任重大,十分辛苦。但只要是为了全体业主的利益,所有付出是值得的!另外,从无到有创建了新都大厦专项基金,在对新都大厦部分设备进行了专项改造外,至2011年3月31日止,该基金已结余54,050元。

  三、支持物管处探索开展有针对性的物业管理内容。针对地下车库一度出现乱停乱放的现象,大力支持物管处实行一位一卡的制度,并带头执行。在整治地下车库过程中,也遇到不少阻力,但我们不屈服,不气馁,做到以理服人,公平对待,使得www.aishibei.com私家车位所有人的权益得到较好保障,乱停乱放的现象也有较大显着的改观。曾经有车辆故意停放在小区主出入口,影响他人出行,为此业委会会同物管处请求警方出面解决,以保证主出入口畅通无阻。为最大限度减少闲杂人员出入,支持物管处门襟管理办法。针对业主出入门禁忘记带卡,宁愿不怕麻烦,由保安人员操作开门,这样避免了任何人员随意电子呼叫开门,提高了安全性。支持物管处进行岗位优化调整,车管员由原来的固定岗位,调整为流动巡回岗位,加强了地下车库巡回检查的力度和频度。

  四、加强公共公程系统的整体性跟踪管理,保证公共系统运行正常有效。按每半年或一年的频次周期,花费较大的资金,分别对公共用水系统、配电设施、绿化、智能化电子工程、电梯、消防工程进行不间断维护保养,确保公共工程的正常使用。

  五、支持物管处开展有益小区业主身心健康的文化活动。每年夏季组织小区青少年进行游泳比赛,在对抗竞争中,锻炼青少年的意志和毅力。元宵节组织健身运动,丰富小区业主业余生活。重要节日开展喜庆游乐活动,传承中华文化的古老传统,尊老爱幼。重阳节对老年业主进行慰问,体现人文关怀。邀请业主中的专业人士,对小区环境进行了画面布置,增添了部分美化美饰装置。定期增补绿化,美化小区环境。争取社会支援,添置图书充实小区公共阅览室。

  六、重视消防安全,努力杜绝隐患。去年上海胶州路11.15火灾发生后,业委会及时向全体业主发出了《关于加强火灾预防,保护生命财产安全的通知》。告知业主要注意学习在火灾火警发生时如何逃生,平时如何注意安全防火。同时组织人员对楼道地下车库的杂物杂项进行了一次彻底的清理。对所有单元的安全防火门进行了修理整配,保证完好。购置了一批消防水枪,进行了全面的消防换药。并在小区大门口的电子显示屏上不间断进行消防知识宣传。

  七、进行了一系列设备更新。全面更换了一批保安人员的服装;更换了一台复印机和一台传真机;新增了一台16路网络录像机;新增了5个摄像探头,用于弥补死角;更换了一台监控电脑,二台16路硬盘录像机,10个1024g硬盘;对弱电安防工程进行了优化;全面更换了电梯曳引机机油,补足了导轨油,更新了轿厢不间断电源。

  八、量力而行合理安排零星修造工程。全面改造了地下车库二个主出入口防滑坡道;修造了垃圾房及垃圾车道矮隔墙;全面油漆了小区景观休闲设施,修整补齐了新都大厦、中山路商铺、一幢丁单元的脱落损坏墙面。重建了小区水池边的观景栈道

  九、做好质保期内住宅的维修保养,确保业主的利益不受损害。截至2010年6月30日为止,为期五年的住宅房屋质保期到期,为此业委会在截至之日前对业主反映的住宅质量问题,进行了全面的登记汇总。在到期之前和到期之后,先后二次致函开发商,请他们实地核查,并履行修复职责。在此期间业委会成员多次和开发商约谈,并组织部分业主前往交涉。最后经友好协商,达成了2甲701等22户(项)业主房屋维修协议(包括修复景观栈道等公共设施),总价款达到74800元。这是一起由业委会出面牵头,成功协调业主和开发商利益关系的典型案例。

  十、认真履行职责,确保业主整体利益不受侵害。根据国务院《物业管理条例》第67条规定,对仍然欠交2009年12月31日之前物管费的15位业主分别进行约谈,采用面谈和书信等多种方式进行沟通交流,催交物管费。缴纳物业费是每个业主的义务:物业服务过程是依靠交费业主所交费用支撑。鉴于物业服务过程的持续性和不可分割性,欠费业主同样享受了物业服务,因此事实上侵占了交费业主的利益。对约谈之后话仍然欠费的业主,业委会已书面委托物业公司,按合同申请司法仲裁。坚决以法律手段来维护业主的整体利益不受侵害。

  十一、在我市所有小区业委会中,率先在网上同步建立z新都业委会工作博客。及时向全体业主和社会各界公开业委会所做工作,接受来自各个方面的监督批评。现已公布了60余份工作文件,总浏览量达1500人次。

  当前我们小区管理面临着新的形势和新的任务,业委会工作也面临新的挑战。虽然业委会全体成员以做义工的姿态来从事这项工作,但这丝毫不会减弱我们所应肩负的责任。从依法履责的角度出发,我们不得不对小区管理的持续化、长久化过程进行认真思考。下面是我们目前正在思考的需要引起重视的几点问题。这些问题必须在适当的时间,采取适当的www.aishibei.com措施,来加以应对。

  一是大多数业主日益增长的生活品质需求与治安形势复杂化和个别业主落后素质之间存在矛盾。有些业主随意从高空扔垃圾,扔狗大便,严重影响小区环境卫生,影响行人安全,具有相当的破坏性;有些业主在单元门厅随意堆放私人杂物,停放三轮车、电动车、自行车,影响其他业主安全出行。而且经过指正,仍然屡教不改。这些坏的习惯显示出顽强的特性,与公共空间中人们必须互不损害、互相尊重的基本要求格格不入。也曾经发生过数次偷盗现象。为此一方面必须加强保安人员的巡回检查,加强技防设施的改造提高;另一方面,在街道、社区和派出所的支持下,专门设立小区警务室,和业委会合署办公,增加安全系数。同时当前我们正在创建省级文明小区,以环境的改变来促进人员素质的全面提高。

  二是随着通胀形势的持续加重发展,日益增加的管理成本和小区正常运行的刚性开支与多年前设定的固定收费标准之间的矛盾越来越加大。2005年本小区交付使用时,常州的最低保障工资是每人每月690元,2011年已达到每人每月1140元,实际涨幅达65%以上,而且目前正处在加速提高的阶段。随着投运时间的增加,一部分公共设施的老化严重,必须从速整改。新都大厦南幕墙要彻底防漏堵渗;各个单元门前的雨棚玻璃必须全面清理更换;一楼架空层活动场所经多年蒙灰污染,必须进行一次涂层增白;全面购买“电梯安全责任保险”;二层绿化平台加装保安隔栅,等一系列为防止发生各类事故的必要事项,也正在实行或即将执行中。今后随着时间的推移,更大的整改项目必定会发生,对此我们要有清醒认识。

  三是局部利益和整体利益,个人利益和整体利益的关系在一小部分业主中存在矛盾。一些人把自己与开发商、与其他业主、甚至与社会的其他方面的利益纠葛,作为拒交物业服务费的理由,无视国务院《物业管理条例》的基本精神,肆意侵占交费业主的权益,损害整体利益。一些人贪图自己方便省事,做出一些行为,给他人造成诸多不便。一些人甚至更出格,做出损人不利己的行为…

  z新都首届业委会正式成立运作以来,委员会全体同仁一致秉持“依法履责,民主决策,志愿服务,接受监督”的共同理念,努力在本小区探索建立更自主更透明的物业管理模式。要求业主做到的,每个业委会成员首先做到;有利于业主整体利益的事情即使只有1%的可能,也一定会100%努力去做。不计报酬,不计得失,面对质疑,问心无愧。敢请全体业主一起拭目以待!