策划专案组(代理项目或策划顾问项目)职责

篇2:某地产项目设计说明书

　　南京某地产项目设计说明书

　　一、建筑部分

　　1、概况

　　1.1南京市是江苏省省会所在地，是全省的政治、经济、文化、科技和教育中心，也是长江流域中心城市之一，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市。南京已有2496年的建城历史，经历了十朝都会，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。丰富灿烂的历史遗存与南京雄浑秀美的山水城林融为一体，构成了城市独特深厚的历史人文底蕴。

　　南京东接长江三角洲，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，长江自西向东横穿市区。南京属北亚热带季风气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛，良好的自然条件加之历代的绿化努力，使南京享有"绿城"之誉。

　　1.2南京市发展目标是把南京建设成为：

　　充满经济活力的城市――长江下游现代化的中心城市

　　富有文化特色的城市――国际影响较大的历史文化名城

　　最佳人居环境的城市――人与自然和谐共生的江滨城市

　　1.3南京城市发展布局：

　　1.3.1最近规划的都市发展区总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。

　　1.3.2提出"以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局"，除主城外，在三个新市区培育次区域中心，形成多核区域中心格局中;明确提出开敞式的格局，在更大范围内延续"山水城林"融为一体的空间特色，建设最佳人居环境城市。

　　1.3.3南京市域城镇形成主城一新市区一新城-重点城镇-一般城镇五级大中小级配合理的等级结构。调整后的各级城镇有：(a)主城：新市区：包括东山、仙西、江北3个新市区。(b)新城：包括大厂、新尧等个新城，预留玉带、桥林为新城备用发展空间。(c)重点城镇：包括栖霞、八卦洲等13个重点城镇。(d)其他城镇为一般城镇。

　　1.3.4远景南京全市总人口按1000万预留，规划远景按87%城市化水平和870万左右城镇人口进行规划安排。主城人口20**年控制在300万以内，远景下降到260万。

　　2、地理位置及周边环境

　　xx(以下简称本项目)基地位于南京市xx区，xx大道东侧，东邻xx大道高架路，北临xx路，南侧与xx河为邻，总用地面积约为51.89万平方米，整个地区沿江展开约1.3公里(其中基地西北部部队用地占临江面约630米)。

　　本项目基地为南北长向的不规则形，其中南通路从基地中央通过，西侧隔xx大道为长江，南侧为三汊河(秦淮河入长江口)，三汊河西侧入江口设一水闸控制秦淮河水量。

　　本项目基地较为平整，沿xx大道展开，本地块北侧中山北路为城市主干道，惠民大道，xx大道为城市主要道路，地块内南通咱为城市支路。xx大道作为防御洪水的一道屏障，其道路中心标高约比惠民路高出3-4米。

　　本项目基地隶属于下关行政区。下关区是南京市的六城区之一，地处南京市区西北部，xx而居，江岸线达10公里，是南京建设融古都特色与现代文明于一体的现代化江滨城市的标志性"窗口"区域，素有金陵北大门之称。境内有全国最大的内河港口――南京港、铁路南京西站、南京长途汽车总站、南京长江大桥。下关区xx依城，山、水、城、林浑然一体，景观独特，风光秀丽。人文古迹较多，旅游资源丰。狮子山上巍峨壮观的阅江楼，与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁等江南三大名楼遥相呼应，尽显千秋。区内有省、市文物保持单位14个，着名的江南水是由学堂、渡江胜利纪念碑、静海寺《南京条约》史料陈列馆座落于此。近年来，下关区坚持以建设现代化xx城区为奋斗目标，确立了"市场兴区、开发兴区、科教兴区"四大发展战略，全区上下围绕四大战略，投入巨资加快基础设施建设，现代化xx城区的道路框架和防洪体系已基本形成，经济和各项社会事业同步，协调发展。

　　3、分析

　　3.1南京市总体规划提出了以长江为南京城镇发展主轴的思路。xx的开发建设会对整个沿江地区的开发建设会对整个沿江地区的开发与整治起着积极的推动作用，也必将成为其中极为重要的一项工程。

　　3.2"择水而居"是人类重要的生活传统，国际发展趋势正是将城市滨水区作为最佳的居住和休闲空间，尤其是能够看到水景的住宅更是不可多得。长江孕育了南京的成长，江水的雄浑与壮阔，周围植被与地貌的斑澜以及潜洲、夹心洲分隔江水的戏剧性为这一区域蕴藏着勃勃生机。本项目基地位于长江东岸，紧邻秦淮入江口。被秦淮及长江共同托起的这片基地环境为将来的居住人群提供了最佳、多样的景观角度与景观内容。

　　3.3迄今为止南京市整个沿江一侧还缺乏能够充分利用地理优势及自然景观资源，能够充分发挥长江作为南京市城镇发展主轴的总体规划思路的高品质，高档次建筑。xx将能够通过高水准定位，国际高水平的规划设计和精心建设，充分利用自然景观资源优势，营造出优美、舒适的人居环境，为南京市的城市形象增添新的光彩，进而提升南京市城市的整体形象定位。

　　3.4.1中山北路是联系市中心的主要道路，也是市区人流向该地段的主要方向。

　　3.4.2地块处于下关区，属于城市旧区周围多为民房，周边发展尚薄弱，无大规模楼盘，市民及市场认知差。

　　3.4.3城市总体规划调整，大规模向长江两岸推进，沿江地区将成为城市建设开发的主要区域，这带来了本楼盘开发的良好契机。

　　3.4.4长江与淮河交会处有着180。水景的绝好景观。

　　3.5提出问题：

　　3.5.1如何有效的改善人们对于该地段的观念，获得人们对于新沿江区的认同，最大限度的提升该地段的价值。

　　3.5.2能在针对沿江大规模的开发中，使开发商、城市居民、业主均得到相关利益，并使整修城市沿江景观得到极大改善。

　　3.5.3如何解决较高容积率与景观环境的矛盾，以及满足城市对于沿江城市轮廓的要求。

　　3.5.4如何解决城市道路与本地块的关系。

　　3.6市场定位分析：

　　xx在中国地产市场中有着自己鲜明的特征，强势启动，在起初介入市场时营造势大强劲、规模宏大。在南京市场极具差异性的品质、环境及城市意向，覆盖式的扭转市场对这一区域的认识。

　　xx是在地产界长袖善舞，叱诧风云的开发商，旗下xxxx、xx湖滨等各楼盘享誉业、成为不容业内人士忽视的一个地产现象。我们认为xx是具有以宏大手笔征服力极强的发展商。

　　3.6.1本项目的定位：

　　3.6.1.1长江沿岸的标志性建筑群――南京市新的形象工程。

　　3.6.1.2南京有个全江景国际品质高级居住区、酒店及旅游商务区。

　　3.6.1.3新南京的财富、信息中心。

　　3.6.2客户群：

　　3.6.2.1第一类：

　　a)南京市有相当经济实力的私营企业主阶层;

　　b)南京市部分高端社会管理都阶层;

　　c)驻南京的外企高级管理人员;

　　d)旅居海外的侨胞及居住在本地的侨汇族。

　　3.6.2.2第二类：

　　a)南京市大型企业经理人员阶层;

　　b)一般私营企业主阶层;

　　c)高级知识分子阶层;

　　d)在南京市工作的外籍人士和有相当财富积累的外省市人士。

　　3.6.2.3第三类：

　　a)港澳台、东南亚及少量欧美地区和外省市的专业投资客;

　　b)以外省市和海归派为主的单身金领阶层;

　　c)SOHO族。

　　4、构思：

　　针对以上分析后提出的几个问题，我们找出解决的办法

　　4.1首先，充分利用南京市总体发展沿江地区的有利条件，发挥xx的无人企及的优势，以大投资、强势介入将本项目定位在高水准、高品质、并配以相应的高档酒店、商业等以达到提升地块价值的目的。

　　4.2在总体规划中强调在保证较高容积率情况下，尽可能让出大片绿地、公共广场等营造怡人优美的环境，同时尽可能多的使住户能有江景，使住宅的价值极大的提升。沿江布置若干高低错落的超高层，形成富有韵律的天际线，前面是层次丰富的商业建筑，使之形成南京沿江的新形象。

　　4.3为了使本楼盘达到有震撼力的气势，营造一个完整巨大的人工环境，我们将规划中穿越地块的城市道路设计成下沉式。从而保证地面超大公园的连续性。

　　5、总体规划：

　　5.1主旨：创造一个有人文内涵的高起点xx居住环境，提高xx带在南京市的形象地位是本案的目的。

　　5.2原则：

　　5.2.1最大限度的获得江景。

　　5.2.2创造丰富的市民公共活动交往空间。

　　5.2.3强化丰富沿江形象。

　　5.2.4提高居住环境质量。

　　5.3措施：

　　5.3.1xx大道的南北连续形成，观江平台、水天一色，大气磅薄，浩浩荡荡。　――(xx自然公园)

　　5.3.2一条xx绿化轴线+沿江商业轴线+绿色住区景观轴线。――(南岛、北湖)

　　5.3.3两个城市广场[一南(市民广场)-北(文化广场)]和三个住区、商业带入口小广场。

　　5.4创造一岛一湖-公园成为本案的明显特征。

　　5.4.1本规划中地块南端结合秦淮河注入长江这一绝好条件，设置了一片巨大的岛屿，岛屿之上是宽阔的城市广场和超五星酒店，酒店后面是一片宽阔水面，沿一期地块东北侧以一条优美的弧线排列高低起伏的五组住宅楼宇，以最大限度获得江景，同时在沿江岸区域高了一条xx商业街，高度不超过24M，商业建筑群有层次丰富的空间，使楼盘的沿江形象在令人震撼之余又多了几分亲切怡人，同时商业街引入市中心人流，有效提升本地块的商业价值，商业街由北至南一直连接至广场和酒店，将形成南京又一繁华地段。

　　5.4.2Ⅱ期地块整体设计一个近九万平方米的水面和绿化环境，沿南北方向两排住宅简洁明确，争取了最好的景观朝向，同时避免了一面墙式影响城市景观的排布方式，显得挺拔而通透，气度不凡。

　　5.5从平面布置组织上看：动静分明清晰、空间开合得当

　　5.5.1沿江河一条200M自然、建筑、人文景观带为开放丰富的城市景观带，住区内部由高层超高层居住宅围拢形成的湾和湖内向型自然、休闲居住氛围的景观带。

　　――动与静组织

　　5.5.2沿江带空间变化丰富，广场、商业街、观江平台相互穿插，相辅相成。住区内结合入口与会所等服务设施，形成一系列的大小变化的住区游园空间。

　　――点、线、面组织

　　5.6从空间组织上看(层次分明、收放得当、大气磅薄)

　　5.6.1沿长江到惠民大道从低到高，兼顾观江看湖的住宅视野。

　　――实体与江面形成良好的梯形切面

　　5.6.2总体布置上，南北向保证通透与开放，结合自然主题园林，使景观与自然风得到良好的统一。

　　――围拢与开放

　　6、交通组织

　　通过人车分流、道路分级组织、商业、酒店等与住宅独立组织的原则来组织交通流线。一期的主要出入口设在南通路，二期的主要出入口分别设在南通路、唐山路及中山北路，由住宅区内的人车分流车辆通过下沉道路及几个附道接驳小区的地下停车与内部交通。地面人行与环境水面结合形成一个巨大的花园，酒店单独设出入口，与城市道路接驳。城市广场为人行、商业结合xx路形式丰富的步行环境。唐山路与xx路有3-4M的高差，沿唐山路的办公建筑形成架空层，供泊车。

　　7、景观环境分析

　　7.1xx公共活动区域中，xx带以恢复自然堤岸为主，商地带与xx景平台以硬铺面为主，结合小品、绿化点缀，形成开放的、怡人的xx购物、休闲环境气氛。

　　7.2住区内结合岛湾与湖的大格局，结合各自空间特性，组织成相映成趣的自然园林。荷塘、竹林、梅林、码头、沙滩、广场共围绕水面而展开，强化水面边界的属性，软化高层住宅所带来的巨型尺度概念。在住区环境组织上，考虑到住宅视野的巨大差异，结合入口门厅的组织，以多种林木与单栋住宅形成半边围的空间格式，主景观面(湖面)以自然草坡为主，开放，点以星星般树木，增加空间的广度，即住宅个体周边细化与层次丰富细碎、开放空间对比强烈、尺度宏大。在软化地面尺度的同时，注意植物表情，性情表达，铺面也是一个重要因素，结合水景，休闲设施，活动场地(青少年、儿童的组织，形成宜人的生活景象)

　　8、空间分析：

　　8.1沿江结合xx大道以精品商业景观办公休闲娱乐为主的多层建筑，空间丰富的内街，多层次通透空间，尺度亲切，这一层面建筑群为xx大道提供一个连续的怡人街景，有丰富的形象特点。相对秦淮河与长江交汇处设一个巨大市民广场，广场与一座五星酒店，形成一个面向江景的空间。广场与xx大道在空间上形成一个层次丰富的连续沿江立面，沿江空间丰富的商业街以步行道与广场相连，点缀小品、绿化结合沿江绿化走廊，形成一个自然环境与现代都市文明相融的城市生活空间，将成为南京又一最具吸引力、最具活力的地方。

　　8.2Ⅰ期内高层超高层住宅以一道弧线面向江河交汇处排开，空间上形成低、中、高序列，气势磅薄，酒店与住宅间以一片开阔水面相连，水边设置沙滩与酒店相望，整个空间构成显得华贵、大气。

　　8.3Ⅱ期内沿唐山路与惠民路两排高层超高层住宅形成一个尺度巨大的内部空间，这个空间又是在视线上极其通透相互流动的一个空间。内部设计了一个九万平方米的巨型人工湖，周围绿树掩映花鸟其间，仿佛置身于巨大的花园中。

　　9、江景及城市形象

　　本项目是南京的新形象工程，本案的建筑形象天际线特别是沿江立面是从南京的整体形象出发，力求作为南京沿长江沿岸的标志性建筑。以气势磅薄而又经典艺术形象展示新南京的形象，超高层、高层住宅楼宇整体上以一个优美的起伏的轮廓线出现在沿江的天际上，沿江的多层、低层商业结合xx大道，xx公园又使整个沿江立面得到丰富和层次感。酒店和广场形成的岛屿更成为这一景观的点睛之笔，突出了整个建筑群的豪华之气。

　　10、关于分期开发

　　根据分期开发计划，本案分两期开发。南块先期开发面积约48.3038万M2。一期包括广场及酒店xx商业街及xx绿化带，结合城市交通沿江先期开发与江景结合的商业街、绿化带、城市广场形成一处高品质的繁华商业区，同时拥有面向秦淮河入江交汇处的壮观江景的豪华住宅及超级酒店的开发，定会全面提升地段人气，使人感受其中巨大潜能，令人有为之一振的震撼效果，从而起到带动整个项目的发动机功能。

　　二期开发是地段北部南通路以北的部分，这部分以住宅为主，同时大面积的人工环境，以创造一个高品质的怡人的居住环境。两部分在功能配套及交通组织、空间设计以及时间空间等方面均充分加以考虑，能够独立开发，建设，并独立使用。

　　11、现代都市、建国际化精英住宅

　　xx，于该区沿江岸恢弘展开，与南京众多历史悠久的秀山名楼遥相呼应，传承南京千年古都雄浑底蕴，见证南京腾飞的今日与未来。

　　二、强电部分

　　1.供配电

　　1.1 本项目拟设110KV变电站，10KV变电所约需15座，深入到用电负荷中心，并在地下一层设置。变

　　压器分列运行，低压设联络开关。

　　1.2 本项目总用电量统计如下：

　　分项名称建筑面积(平方米)安装容量(KW)备注

　　住宅面积113079056539.58804户

　　酒店627487529.76

　　商业办公8120**2992

　　购物广场9150016470

　　社区会所150001350

　　幼儿园4000360

　　24班小学8400840

　　30班中学160001600

　　辅助设施及社区服务中心450004500

　　合计1454638102181.26

　　1.3 具体供电方案，先由甲方向当地供电部门提出用电征询申请，待征询申请答复后，再行对具体供电

　　方案的比较和可行性研究。

　　2. 无功补偿

　　采用低压电容器集中补偿方式，在变配电所设低压补偿屏，补偿后高压侧功率因数达0.9以上。

　　3.计量

　　电能计量采用高供高计，并设峰谷电表。公用负荷集中装设公用计量子表;住宅每户单独计量，公共走道、楼梯间等公共场所设专表计量。独立运营的商业等场所设表单独计量，电表集中装设。

　　4. 在大酒店地下室设柴油发电机组，以满足酒店重要负荷、消防设备、电梯等对供电可靠性的要求

　　5.电力、照明系统

　　本工程低压配电采用放射式和链式相结合配电方式。室内干线主要采用密集母线或预分支电缆，室外线路采用排管加井敷设或电缆沟(隧道)的敷设方式。

　　按规范要求设置事故照明。消防用电设备，均采用双电源供电并在末级自动切换，线路均采用耐火型电缆NHYJV-1KV ， 其它干线采用ZRYJV-1KV型电缆。

　　6.防雷接地系统

　　建筑物按二类或三类防雷设防。在屋顶敷设避雷带做接闪器，利用结构柱钢筋做防雷引下线。利用基础主筋作共用自然接地体。各建筑物均采用总等电位及局部等电位联结，要求接地电阻小于1欧姆。

　　三、弱电部分

　　1.概述

　　1.1本工程项目设智能网络控制中心，采用适度采用先进的弱电子系统，以期达到能高速、便捷地与外界进行信息交通、充分的资源共享、安全、环保、便利、舒适的生活工作环境以及资源优化、高效的智能化系统目标;

　　1.2智能系统具有较高的系统集成度。各个子系统能独立运转，并能协调运行。通过一体化的综合管理平台进行管理，达到信息、资源和任务的综合共享和全局一体化的综合管理。

　　1.3智能系统具备一定的前瞻性，系统的功能完善、具有可扩展性，并留有适当的发展余量，设备性能可靠，性价比高……;

　　1.4系统设计将分为以下几个过程：业主的需求分析、方案设计、系统设计、优化设计、深化设计

　　1.5住宅楼每户设弱电箱，方便住户对电话、电视、电脑网络进行数量扩展。

　　2.火灾报警及联动控制系统：按规范要求设置消防控制中心、火灾探测器及联动控制设备。

　　3.电话系统

　　住宅楼的语音网主干线缆，采用大对数电话电缆，每户设一对电话线至弱电箱。其他场所按要求设电话线或采用综合布线进行语音通讯;

　　4.电视系统：由当地有线电视中心引入一级新型光纤，并加设卫星接收系统。住宅楼每户电缆到户内弱电箱;

　　5.综合布线系统：系统按六类标准设计，支持数据通信、语音通信、多媒体通信以及多种控制信号的通信。采用星型拓扑结构，分级管理。主干线路采用光缆，重要场所光缆到桌面。终端带宽设计为100 M，每户设一对双绞线到弱电箱

　　6.可视对讲系统：每栋住宅楼及重要场所设可视对讲系统，并网至保安中心。实现三方互相通话、楼宇对讲、图像监视、综合报警、 综合管理等功能。

　　7.安全技术防范系统

　　7.1住宅楼每户设一套防盗、防煤气泄露、火灾探测装置。所有安全报警信号通过综合布线系统或信号电缆引至保卫中心科。

　　7.2重要场所设一卡通门禁系统;

　　7.3园区内设电子巡更系统;

　　8. 停车库管理系统：在地下车库设停车库管理系统，对进出车辆进行自动统计、记录、显示车位、通禁行管理;

　　9.闭路监控系统：在公共场所、地下车库、每栋住宅楼设闭路监控系统装置，住宅楼以电梯厅为核心，每层设半球型摄像机。其他场所及园区内设固定或带云台摄像机;园区周界设远红外对射安防系统;

　　10.三表远程抄送：独立运营结算场所的水、电、气表和住宅楼每户水、电、气采用远程抄表;

　　11.公共场所及室外园区内设背景音乐系统。

　　四、给排水部分

　　1.生活给排水

　　1.1用水量估算：本工程分一期、二期实施，一期最高日用水量约为2245m3/d，二期最高日用水量约为

　　5680 m3/d。

　　1.2由于本小区的高品质，高定位，小区的给排水拟采用以下几种措施：

　　1.2.1市政水直供系统：对于多层住宅、会所、幼儿园、中小学，商场以及其他商业街的小店铺等多层公建由市政水直供。充分利用市政水压，以达到节能目的。

　　1.2.2水池、水箱、水泵加压系统：对于超高层住宅，在地下室内设生活水池，向楼上的屋顶水箱供水。屋顶水箱再向下供各层用户，竖向采用减压阀分区，保证每区内水压居民生活不超过0.35Mpa。方便居民日常生活。

　　1.2.3变频给水系统：对于高层住宅、五星级酒店，采用变频给水系统，以减少水质的二次污染。住宅群分片设置集中水池，及水泵房。酒店单独设置。

　　1.2.4热水系统：a、住宅考虑居民用燃气热水器。b、五星级酒店、高级会所单独供应生活热水。

　　1.2.5生活饮用水系统：随着人民对生活品质要求的提高，人们越来越重视对饮用水的水质要求，本着以人为本的设计理念。本小区将设生活饮用水系统，通过专门的饮用水处理装置，将经过处理，但又保留了对人体有益成分的饮用水通过专门的饮用水管道，直接送到本小区的每家每户，使得本小区的居民均能直接饮到纯鲜、健康的饮用水。

　　1.2.6室外水景采用循环给水系统，水源考虑采用小区回收利用的部分雨水及经中水站处理后的中水。

　　1.2.7小区排水室内考虑污废分流，污水经污水处理站处理排到市政污水管。废水集中收集，进入小区中水处理站，经过处理消毒后，回收利用，供小区水景，绿化，道路浇洒用水。节约水资源。本工程最高日排水量约为7130 m3/d。

　　1.2.8室外采用雨污分流制，雨水部分回收利用，其余进入市政雨水管。

　　2.消防给水：

　　整个小区消防给水考虑采用临时高压给水系统，设水池、水箱、水泵加压系统。分一、二两期单独设置。在最高建筑物顶设消防水箱，提供初期消防水量及水压。在地下车库内设消防水池及泵房。

　　2.1主要建筑消防用水量：

　　分项名称室外消火栓

　　(升/秒)室内消火栓

　　(升/秒)自动喷水灭火系统

　　(升/秒)

　　高层住宅2030

　　超高层住宅203030

　　酒店304030

　　商业办公20**30

　　地下车库20**30

　　2.2火灾延续时间：室内外消火栓系统3h, 自动喷水灭火系统1h。

　　2.3消防系统：

　　2.3.1消火栓系统：小区内所有高层、超高层住宅，地下车库，商场，会所，五星级酒店，办公楼及学校，幼儿园等建筑物均设室内，室外消火栓系统，并按要求配置灭火器。

　　2.3.2自动喷水灭火系统：对超高层住宅，地下车库，商场，会所，五星级酒店，办公楼等公建均按规范要求设置自动喷水灭火系统。

　　2.3.3对于部分特殊用房如燃气锅炉房，变配电间，自备发电间等，采用水喷雾灭火系统。

　　五、暖通、动力部分

　　1.设计依据

　　1.1采暖通风与空气调节设计规范 GBJ19-87(20**版)

　　1.2汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97

　　1.3高层民用建设设计防火规范 GB50045-95 (20**版)

　　1.4建筑设计防火规范 GBJ16--87 (20**版)

　　2.设计参数

　　2.1室外设计参数

　　2.1.1室外计算干球温度

　　冬季通风 2℃

　　夏季通风 32℃

　　冬季空调 -3℃

　　夏季空调 35℃

　　2.1.2夏季空调室外计算湿球温度 28.3℃

　　2.1.3室外计算相对湿度

　　最冷月平均 73%

　　最热月平均 81%

　　2.1.4室外风速

　　冬季平均 2.6m/s

　　夏季平均 2.6m/s

　　2.1.5大气压力

　　冬季 1025.2hpa

　　夏季 1004.0hpa

　　2.2室内设计参数

　　功能干球温度相对湿度允许噪声标准新风量

　　冬(℃)夏(℃)(%)dB(A)M3/h·人

　　商场18～2026～2840～65%≤5025

　　卧室18～2224～2840～65%≤4040

　　起居室18～2224～2640～65%≤4530

　　会所18~2024~2640～65%≤4530

　　客房20~2224～2640～65%≤4050

　　宴会厅、餐厅20~2223~2540～65%

　　≤4530

　　3.设计范围

　　3.1空调系统设计：

　　3.1.1住宅部分：

　　住宅每户设独立的小型变频中央空调系统，空调室外机的位置配合建筑设计考虑。空调的凝结水排入专用的凝水管道，集中排放。

　　3.1.2酒店部分：

　　星级酒店采用中央空调系统，总冷负荷约为13250KW(3900RT)，总热负荷约为6600KW。空调冷热源分别接自地下室的制冷机房及锅炉房。冷水机组采用三台1200RT的离心式冷水机组和一台300RT的螺杆式冷水机组，提供7℃-12℃的空调冷冻水。锅炉采用燃气热水锅炉三台，提供95℃-70℃的热水，经热交换器向空调水系统提供60℃-50℃的空调热水。四台冷却塔设于裙房屋顶。空调水系统为两管制同程式。

　　标准客房采用风机盘管加新风系统，公共部分采用全空气空调系统，有特殊要求的房间采用分体式空调器。

　　空调系统考虑自控。

　　3.1.3会所、商业、办公等

　　根据使用情况，分别设计中央空调系统，空调冷热源采用风冷热泵机组，夏季提供7℃-12℃的空调冷冻水，冬季提供55℃-45℃的热水。热泵机组放在屋顶等合理位置

　　3.2 通风及防、排烟系统：

　　3.2.1按照规范要求设防排烟系统。

　　3.2.2地下车库等按建筑划分的防火分区设计机械排烟系统，同时设计补风系统，补风量为排烟量50%。排烟系统兼排风系统。

　　3.2.3变、配电间的排风系统兼做排灭火气体系统。当灭火气体灭火时，排风系统自动关闭，火灾后自动或手动开启排风系统，排除剩余的灭火气体。

　　3.2.4设备用房、卫生间、会所、商场等设计自然通风或机械通风系统。

　　3.2.5住宅部分卫生间设计机械排风系统，厨房设计抽油烟机通过土建变压风道自屋面排出。

　　3.2.6空调风管穿过空调机房和防火墙处均设70℃防火阀。排烟系统排烟风机前和排烟支管均安装280℃排烟防火阀。

　　3.3 燃气系统设计

　　住宅及餐饮等的厨房设计燃气供应系统，住宅一户一表其它根据使用情况设表，厨房内设置燃气泄露报警联动装置。

　　3.4自动控制：

　　3.4.1设备、风口、阀门均由消防控制中心集中控制和监视。当某一区域发生火灾时，烟、温感报警发出信号，经消防控制中心确认后，自动或手动开启该区的排烟口及正压送风口，排烟风机和加压送风机自动投入运转，同时该区的非消防用空调通风设备断电自动停止运转。

　　3.4.2达到分房间、系统控制、调节室内温度。

　　3.5消声减振、节能、环保

　　3.5.1通风设备均采用节能高效、低噪声产品。

　　3.5.2、通风设备与管道连接处安装软接头。

　　3.5.3振台座，冷水机组、空调器、风机与基础间垫橡胶减振垫，吊装设备和管道采用弹性支吊架。

　　3.5.4备进出口设计消声静压箱或消声弯头，以满足室内噪声要求。

　　3.5.5冷媒采用环保冷媒。

　　3.5.6虑热回收。

　　3.5.7测器，按CO2浓度调整排风机转速，以保持最少的通风量，达到节能的目的。

篇3:房地产公司策划部惩罚制度

　　房地产公司策划部惩罚制度表

　　为了保证策划的质量，现提出工作质量达标的基本平台要素，未能达标者都需负起一定的责任及需受到公司的惩罚，讨论内容分以下几方面：

　　内容 惩罚 扣分

　　1. 报告的内容(每份不同报告分开计算)

　　----错字;错10个字(含)属合理，

　　错10个字以上，每多一个字

　　错20个字以上，每多一个字

　　10元/个

　　50元/个 1分

　　----错误地出现其他市区或楼盘的名字; 有关参与人员收入佣金各10% 10分

　　若因此公司收不到费用 另扣工资10% 10分

　　----数据错误(人为因素); 50元/个 5分

　　----数据未更正或落后; 50元/个 5分

　　----建议方案过分含糊; 重写 3分

　　----方案千篇一律，没有针对该项目而建议; 重写 5分

　　----欠页码、日期、某某名称、报告名称或格式不统一(不属以往所发的通告内容); 100元/处

　　全部错4 1分

　　----欠目录; 100/次 2分

　　----前言不对后语、前后矛盾、欠缺其连贯性、缺乏因果关系。 3处内重写，4处以上100元/处及重写 5分

　　2. 欠会议议程(例会)及会议纪要(每次) 10元/次 2分

　　3. 与发展商开会没有充足准备，对该楼盘的日常反馈情况不了解。 4次以上

　　取消做盘 4分

　　4. "每周"总结(按发展商要求)及每月总结(每月5号前交)(按总结提纲) 50元/次 5分

　　5. 广告及宣传硬件的资料错误，例如欠发展商/某某名字，电话错误，地址错误，位置图错误或不清晰，错字/缺字，错误的户型、面积、尺寸(未经公司同意)、价格 每项100元 2分

　　如因此导致公司需要重新印制或赔偿给发展商→立即开除

　　6. 迟交指定的文件/报告/建议书给发展商/公司 100元/次 3分

　　7. 发展商投诉

　　----迟到问题; 10元/次 1分

　　----人手配合问题/重视问题;

　　例如经常不出席其会议或活动; 20元/次 2分

　　----策划质量、包括推广主题/诉求点、推广渠道、营销策划、价格策略、推售单位策略等; 有关部门经理及总经理共同评定是否属实，最高惩罚将被辞退 5分

　　----工作热诚及态度问题。

　　例如经常不主动联络发展商而遭发展商投诉 降职或辞退(由有关部门经理及总经理共同决定) 20分

　　8. 外泄公司资料 立即开除

　　----佣金制度;

　　----将数据库资料/报告/建议书等给非某某服务的客户;

　　----做非某某知道的报告/建议书/投标书;

　　----泄露公司合同条款。

　　9. 私自决定非发展商书面同意的事项 立即开除

　　----价格/折扣;

　　----付款办法;

　　----修改合同/附加合同条款;

　　----广告(软/硬性);

　　----推售单位;

　　----销售需知内容;

　　----对外统一口径;

　　----工地/售楼处包装方案。

　　10. 非公司同意于已安排的时间内离开岗位，不知所踪; 按旷工算 5分

　　11. 随身必备物件，如欠缺

　　----名片; 10元 1分

　　----记录本; 10元 1分

　　----笔; 10元 1分

　　----计算器。 10元 1分

　　12. 价格表技术性错误

　　若因此影响公司收入 内部100/次或扣公司损失部分的20% 10分

　　13. 收回扣费用 立即开除 3分

　　14. 工作时间玩游戏机 50元/次 2分

　　15. 文件没有存在适当的文件夹内 10元/次 3分

　　16. 工作时穿休闲服(特许情况除外) 10元/次 1分

　　17. 丢失公司资料(书籍)者 书籍原价赔偿 1分

　　18. 不按时提交部门内部资料者 10元/次 1分

　　19. 用电脑时中途离开超过10分钟，并没有将文件存档及返回windows主页 10元/次 1分

　　20. 用完电脑后没有清理电脑桌上的杂物或没有将电脑画面返回windows主页 10元/次

　　21. 最后离开公司者没有

　　----关电脑 10元/台 1分/台

　　----关窗 10元/次 1分

　　----关灯 10元/次 1分

　　----关门 50元/次，如因此公司

　　受到损失，按损失赔偿 5分

　　22. 每隔周日下午3点至5点负责项目策划的人员没有到负责楼盘的售楼处亲自视察情况 20/次(该项目负责的有关人员) 3分/次

　　23. 没有充分理由而拒绝上级下派之工作 严重者将被公司开除 20分

　　24. 组长被投诉没有给予下属充分的协助或支持或没有确保组别内的一切正常运作 经公司评定后属实,严重者将被开除 20分

　　25. 组长不了解各组员的工作进展及情况 10元/次,超过5次者降职 10分

　　26. 工作时间内于办公室内过份喧哗超过5分钟者 10元/次 1分

　　27. 同事间、组别间及部门间工作上明显不配合者

　　第一次将受到口头警告;

　　第二次将扣工资10%;

　　第三次将被降职 10分

　　28. 无故缺席公司/组别等之公司会议(包括季会及年会) 10元/次

　　29. 已报名公司的培训或活动但最后缺席者或没有预先三天报名但临时需参与者(先得到Annie批准除外) 10元/次

　　30. 发展商提出合理意见推翻报告内容，导致报告需要重做者 50元/次/人(参与者)

　　第二次发生同类事情将被降职 10/次/人

篇4:房地产公司策划部出差制度

　　房地产公司策划部出差制度

　　1.因公司有业务在外地，而需于当地工作者：

　　----每日人民币50元的补贴(包括饭补，以有在当地留宿为准，所以计算日数以留宿晚数为准)，天津地区仍以每日人民币30元的补贴计算;

　　----凡到外地工作即日来回者不获补贴;

　　----所有交通费由公司全数支付，凭发票报销;

　　----所有住宿费由公司全数支付，凭发票报销;

　　----出差期间手机漫游费凭手机交费单实报实销;

　　----衣着(便服)，若见发展商则需穿西服;

　　----不设有加班费。

　　2.因公司委派到外地考察或出席公司会议者：

　　----不获出差补贴;

　　----所有交通费或机场税(如有)由公司负责，凭发票报销;

　　----所有住宿费由公司负责，凭发票报销;

　　----出差期间手机漫游费凭手机交费单实报实销;

　　----衣着(便服)，如特别要求穿西服;

　　----不设有加班费。

　　3.因拓展业务到外地工作者

　　----每日补贴人民币50元(包括饭补，以有在当地留宿为准，所以计算日数以留宿晚数为准);

　　----即日来回者不获补贴;

　　----所有交通费由公司全数支付，凭发票报销;

　　----所有住宿费由公司全数支付，凭发票报销;

　　----出差期间手机漫游费凭手机交费单实报实销;

　　----衣着(便服);

　　----不设有加班费。

　　注：自20**年3月1日起生效。

篇5:商场前期推广及开幕庆典策划方案

　　时代商场前期推广及开幕庆典策划方案

　　前言

　　一﹑市场分析

　　二﹑我们的实力

　　三﹑主题活动：形象代言人选举活动

　　四﹑主题活动：XX时代商场开幕仪式

　　五﹑活动费用预算

　　六﹑相关设计效果图

　　前言

　　二十一世纪的中国，随着WTO的加入，市场竞争的力度日益强化。企业间的竞争巳从质量竞争上升到了实力竞争，从而进化到了目前的品牌竞争，这是一个质变的过程，亦是社会经济发展的必然趋势。新颖别致的广告推广活动是企业树立品牌，宣传业形象和文化的必然手段。许多企业在自身品牌的宣传推广活动上更是层出不穷，新意连绵，意欲藉助广泛的媒体载体宣传和发布企业的相关信息，达到树立品牌和形象﹑营造气分和创造商机的目的。但是，盲目的投入和跟风的手法往往效果适得其反，所以必须认真针对企业的商业性质和经营模式，结合企业本身的实力，在详细的市场分析和调研的基础上，为企业量身定做极富创意、新颖的推广策略。

　　一、市场分析

　　1、优越的地理环境

　　XX时代商场座落于深圳市商业中心地带，座东朝西。交通便利人流旺，外围商业气氛浓厚，商务大厦林立.大部分的受众人群均为都市白领，金领俪人，其消费能力强,消费水平高，潜在无限的商机.。

　　2、准确的商业地位

　　XX时代商场目前定位为「女性魅力之都」，是专营国内外女性知名品牌服饰及女性精品饰物的主题商场。商业形态有异于临街的「世贸商城」﹑「天虹商场」的差异化卖点，突出主题化、个性化。利用传统的商业形式，结合差异化的卖点，在竞争对手中摄取客户，争夺市场份额。

　　3、优雅的购物环境

　　根据XX时代目前楼层的分布及商铺的设计规划，其购物环境除了有一般购物商场的明亮整洁外，更多的是宽敞和舒适。配合整体的装饰效果能给人一种高雅而不俗丽的感觉，整体的购物环境能给人一种高档﹑时尚﹑潮流的优越感。

　　4、齐全的商业配套设施

　　XX时代商场外围的商业配套设施十分齐全，金融、证券、娱乐、饮食、休闲等一应俱全，是吸引人流的一大有力优势，加上深圳地铁华强北站的设置，更是增添了其繁华，热闹的先天因素。

　　5、强劲的竞争对手

　　世贸商城、天虹商场、女人世界、紫荆城、俪人世界、新大好等。

　　二、我们的实力

　　1、专业的市场调研

　　我们坚信事实是一切活动的依据

　　因此我们有一支优秀的队伍，在每一次活动之前都会通过网络，媒体及实地调查等渠道收集资料，然后进行周密的现场调研工作，力求做每一件事之前都了解全部，做就要达到效果。

　　2、专业的策划队伍及独特的营销手法

　　我们有专业的策划队伍，我们不拘泥于形式，在充分的市场调研的基础上能够根据商场的实际情况提供最为贴切的营销手法，并做出不同的方案来，运用最少的资金达到最全面的调查，作为我们拟定方案的基础，力求更为贴切。

　　3、专业的电视，平面广告制作人员

　　我们有专业的电视和平面制作人员，他们能够配合策划部门制作出最具创意的广告效果图，我们的制作以强列的视觉冲击力和充分的想象力为特色，以提高媒体宣传力度。

　　4、我们有自己媒体的强劲支持

　　我们自身有自己的媒体XXXX因此可以最大限度的应用人力资源和媒体资源，从而最大限度的节约资金。特别是在媒体的宣传和发布方面更是有与其它广告公司难以比拟的优势。

　　5﹑全方位的经营服务范

　　我们是一家集编剧﹑策划﹑媒体﹑模特代理为一体的综合性广告公司，具备活动策划，制作平面和电视广告的丰富经验。主要的经营范围包括：楼盘销售﹑招商的整体策划;企业形象VI﹑CI整体设计及推广;企业各种礼仪活动的统筹和策划实施;商品上市推广方案及商场促销活动的策划与实施;各种室内﹑会场﹑展厅的总体设计规划与场务布置;各类媒体宣传投放计划及主题宣传推广活动的策划与实施。

　　三、主题活动--「形象代言人选举活动」

　　1、活动的时间及地点

　　20**年XX月XX日至20**年XX月XX日，XX时代商场;

　　2、活动的目的

　　(1)为了有效地宣传XX时代的企业形象，树立其在社会人群中的公众形象及知名度;

　　(2)为了突出XX时代商场是具个性化的女性主题商场，以此活动作为商场开幕前的前期广告预热，宣传造势手段：制造媒体响应，专访报道的软性广告炒作效果;

　　(3)通过此活动的开展，达到轰动性的品牌宣传效益，为商场开幕后的客户资源起到引导性的号召作用。

　　3、活动概况

　　(1)利用大众媒体刊登和发布「XX时代商场形象代言人选举」活动的机关信息(包 括参赛的时间，地点，条件，资格，报名细则等);

　　(2)设计印刷宣传单张大量发行和派送;

　　(3)前期宣传主要用本次选举活动来制造声势，公布商场开幕日为选举活动决赛;

　　(4)开幕前一周进行简单的初赛，引起世人的关注和重视，为开幕日现场人气度作铺垫，同时造成受众人群意念上的言认可：「XX时代」推广活动多而有新意;

　　(5)组织评审团对参赛小组考核，评分(包括身材，相貌，学历，才艺表演等多项考核);

　　(6)比赛分淘汰式初赛，选拔式复赛和决赛三个阶段进行;

　　(7)决赛定在开幕日期，现场产生冠军(开幕日一大卖点)。

　　四、主题活动──「XX时代商场开幕仪式」

　　1、活动时间及地点

　　20**年XX月XX日，XX时代商场

　　2、活动目的

　　a)提升XX时代的品牌形象，塑造XX时代的品牌特点，突出XX时代商场的品牌特色，发掘和竞争品牌的服务差异性，体现XX时代的时尚，诚信，视信誉为中心的经营理念。

　　b)通过本次活动，加强与消费群的良性沟通，互动，以争取受众的生活群体及潜在消费力。

　　c)通过本次活动，加强与目标消费群的理念沟通和情感联系，增强目标消费群及生活群体对XX时代品牌的忠诚度，并对潜在市场进一步施加品牌影响。

　　d)增强XX时代广场在行业内部的影响力，提升XX时代在业界的地位，并直 接争取更多的国际着名品牌加盟。

　　e)展现XX时代多功能的服务特性。

　　f)最终创建XX时代特有的营销模式和商业主题。

　　g)预先发布选举活动参赛者的个人信息(如个人资料﹑相片等)及开幕日剪彩的特邀嘉宾(港台明星效应)引发媒体回响，争相报道的软性广告炒作效应。

　　3、活动策略

　　到场嘉宾：深圳地方政府领导　行业协会领导　入驻卖场的品牌商代表特邀顾客　XX时代集团关系客户　香港着名艺员各大媒体记者

　　媒体公关：

　　先期，以深圳市内流动于XX时代附近的公交大巴为主流媒体，将庆典活动消息发布出去，同时跟进报纸，电台，电视台，时尚购物杂志，并以我们自身的杂志媒体XXXX发布港人创业信息，同时邀请香港华人青年企业家协会XX先生组织招商团，为XX时代引进香港品牌进驻投资和发展。

　　开业期间：邀请深，港，粤的媒体(深圳电台﹑中央电视台﹑深圳电视台﹑本港台﹑翡翠台﹑凤凰台﹑湖南卫视﹑广东卫视﹑深圳特区报﹑深圳商报﹑晶报﹑深圳晚报﹑南方都市报﹑广州日报﹑香港文汇报﹑香港商报﹑香港大公报等)进行活动追报导。

　　现场活动内容：升旗仪式﹑开业剪彩﹑舞狮采青﹑媒体见面会﹑XX时代品牌推广﹑XX时代理念宣示，庆典节目表演等。

　　建议：由于到场嘉宾领导层次较高，建议购买或制作一批具有宣传女性消费意义的礼品，一可以表达对领导的尊敬和谢意，二可以起到主题宣传作用和一定的品牌效应。

　　例如：(领导嘉宾)水晶﹑红木雕﹑VIP卡﹑高档纪念手表﹑金箔画等。

　　(活动派发)雨伞﹑笔﹑打火机﹑小气球﹑匙扣。

　　成女性时尚小精品﹑美容化妆品等。

　　庆典升旗及剪彩活动设置

　　升旗仪式

　　仪式时间：XX月XX日　上午10:00--10:15

　　仪式地点：XX时代广场

　　仪式主题：加强爱国主义教育，弘扬企业文化。

　　由司仪宣布升旗仪式开式，升三种旗帜(国旗﹑企业标志旗和代表监督机构旗帜)，由专业军乐队演奏响国歌，到场嘉宾肃立行注目礼。

　　剪彩仪式

　　剪彩时间：XX月XX日　上午10：30--11：30

　　剪彩地点：XX时代广场

　　10：20军乐队开始演奏序曲

　　10：:25二位司仪宣布剪彩仪式　领导讲话

　　10：33安排6-8名地方﹑政府官员，行业领导及友好协作单位领导剪彩

　　10：38呜放礼炮18响，然后由公司领导发表答谢讲话

　　10：58由各级领导参加醒狮

　　11：08嘉宾进入商场参观，同时由乐队和舞狮轮流表演

　　11：30十位代言人选举决赛人选出场，作自我介绍并宣告观众下午活动的内　　　　　容及时间。

　　节目安排

　　第一部分：

　　时间：13：30-16：30

　　内容：文娱表演及参赛表演交叉进行

　　第二部分：

　　时间：19：15-21：30

　　内容：大型综性文娱表演﹑代言人选举决赛及现场颁奖仪式

　　司仪人选：凤凰卫视《锵锵三人行》节目主持人

　　深圳电视台特主持　　深圳电视台主持

　　香港艺人

　　1、大型开场歌舞12人

　　2、女民歌

　　3、杂技

　　4、俄罗斯民间舞蹈

　　5、着名小歌手

　　6、着名男歌手

　　7、表演舞

　　8、口技

　　9、着名女歌手

　　10、三人组合

　　11、品牌时装展示秀(10人)

　　通过模特在舞台上的展示，将品牌服装的时尚　高档　风格　用料等特色用直观立体的表现方式展示出来。

　　12、魔术

　　13、三人组合

　　14、二胡独奏

　　15、男高音独唱

　　16、相声

　　17、蒙古舞

　　18、俄罗斯民间舞蹈

　　19、结束曲 《难忘今宵》

　　礼仪布置：

　　升空气球 　PVC 　直径3M 　8M条幅 　10只

　　充气拱门　　牛津布　　风机　　　　广告帖子 　4座(租用)

　　军乐队 统一制服 　　　　20人 　　　　3500元

　　舞狮 　　南狮

　　礼炮 　　环保无烟火

　　礼仪小姐 　1.70M以上靓丽小姐 18人

　　庆贺条幅 华达呢 按实际尺寸

　　广告条幅 华达呢 　　印字 50条

　　氢气小气球 12寸 　　　　20**只

　　路灯旗 牛津布 双面 金属架 按实际数量

　　彩旗 　　绸缎 印字 1.2X0.6 300面

　　花牌(匾) 华达呢 泡沫金字 鲜花 　　20块

　　花蓝 　　3层 鲜花 贺词飘带 50只

　　胸花 　　　贵宾牌 泰国兰 满天星 100套

　　道具 　　亮灯时用

　　冷餐会 　　酒类 色拉 西点 水果 咖啡　100人 　　礼仪绸带 　　　　　　　　　　　　剪彩花球 　金剪刀 　　　托盘等

　　签到台 　　签到本 　笔 　台花等

　　升旗仪式用旗 (专业的摄制队伍对式盛况全程摄录，制作光盘供企业留存﹑宣传。)

　　演出灯光音响

　　音箱部分

　　专业主扩音箱 　　　KW215

　　专业主扩音箱　　　　　美国ER EAFT

　　反听音箱　　　　　　　英国　丰利　　　12S

　　专业功放　　　　　　　DRT100

　　威格反听功放　　　　　600

　　调音台　　　　　　　　罗斯　　　　　　16路

　　均衡器　　　　　　　　DOD 　　　　Q231

　　效果器　　　　　　　　雅马哈 100

　　无线 奇德555

　　VCD/CD 卡座 线 克风支架

　　灯光部分

　　幻彩回光　　　　　　　20**W 　　　　12只

　　脚灯 　　　　　　　　　　　　　4只

　　追光灯 　　　　　　　　　　　　2只

　　换色器　面板 　　　　　　　　　　8套

　　烟雾器 　　　　　　　　　　　　2台

　　调光台 　　　　　　　　　　　　1台

　　灯光支架

　　商场内外全装设计：

　　商场内﹑外挂灯，营造喜庆气分

　　商场内﹑外喷绘，彩旗以作宣传

　　五﹑活动费用预算