房地产策划人职能

篇2:房地产全程策划模式

　　房地产全程策划模式

　　随着房地产业的迅速发展，房地产营销策划、全程策划也随之快速发展起来，然而在实际运行当中，大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售，依然是一种简单化的经营模式，根本谈不上真正意义上的营销与策划。发展商凭感觉定位已既成事实的楼盘，事后策划，更多的是一种营销策划与销售推广。同时，由于房地产市场化的程度越来越高，个人消费已成为市场主流， “策划大师”依靠“点子”制胜的时代已经过去，各种专业人员利用先进的信息系统，通过对房地产项目各种资源的整合，理性运作，立体作战，科学、严谨、规范成为房地产全程策划的运作原则。

　　一、营销策划概念与实质

　　日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。

　　营销策划以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以市场调研为前提，从市场竞争的需要出发，以科学地配置企业可运用的资源为手段，目的就是制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。在策划的过程中，创意是灵魂。

　　策划具有指导功能、整合(通过动态的综合使之完整)功能 、实战功能 、避险功能 。

　　二、房地产全程营销策划概念

　　计划经济时代，我们只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，按照居住区、住宅小区、住宅组团的方式进行设计，而且住宅的建设标准由政府统一制定，谁也不能超标准，甚至是出几套标准图，大家全按标准图进行建设，千楼一面。

　　随着我国社会主义市场经济的迅速发展，随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，过去按标准图建设的住宅已根本不可能满足全社会不同阶层的居住要求，“房地产市场”应运而生，房地产作为产品的概念也迅速被人们所接受，但概念被接受并不意味着产品被消费者认可。

　　市场经济的发展与生活水平的迅速提高，使消费者对居住条件的需求层次与时俱进，同时也促使了房地产业的迅猛发展。西安房地产业起步较晚，但发展十分迅速，各房地产公司之间竞争异常激烈，加上非房地产企业携巨资不断进入房地产业成为新的竞争者，西安房地产业的竞争将日趋白热化，整合与被整合将是必须面对的现实。

　　以西安市为例，目前已注册的房地产公司约500家，待注册的房地产公司约100家，有项目的房地产公司约300家左右，在众多拥有项目的开发商中，有品牌、有规模、有知名度的只有4、5家，而有开发运作经验的开发商不超过10%。因为各种“契机”进入房地产业的开发商大多是“无业绩”开发商，“涉市”不深，经验不足，即使有开发运作经验的开发商，其驾驭项目的能力也参差不齐，在市场经济机制下，持有“有钱就能盖房”观念的开发商在市场上逐渐没有了立足之地，需要借助专业服务机构以求项目成功。

　　随着房地产市场竞争的不断加剧，尽管开发商已经建设出了功能足够好、价格足够合理的产品，为什么仍然争取不到应有的目标顾客?

　　房地产营销管理就是在目标市场上达到预期交换结果的自觉努力。房地产市场的现状表明，开发商在楼盘整个建设中的努力显然是被动的和不自觉的。大多数房地产开发商还没有意识到这实际上是如何对待市场导向的问题。这直接导致房地产开发商的市场竞争观念停留在建设观念、楼盘观念、推销/销售观念上，明确地说，房地产开发商在市场中的地位是与他的市场竞争观念相一致的。

　　这是因为大部分房地产开发商的竞争观念，依然停留在：1.建设的观念上——认为消费者喜欢价格低廉的住房;2.楼盘的观念上——认为消费者喜欢高质量、多功能的楼盘，开发商迷恋上自己的产品，没有意识到所建设的楼盘在设计阶段即已经脱离主流需求或者市场已经在朝不同的方向发展;3.销售的观念上——认为消费者是被动的，必须主动推销和积极促销，开发商销售的是自己能够生产的产品，而不是市场能够出售的产品。总之，开发商并没有把市场导向定位在买方需要上，缺乏个性、千楼一面，趋同的结果造成恶性竞争。

　　房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

　　一个真正的策划方案就是要将目标项目置于国家、西安市房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未来期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确立它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整体概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度的避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。因此，最低标准就是为开发商规划出适应市场、有效供给的目标项目。

　　三、房地产全程策划在房地产建设中的地位

　　策划咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上，是成功的基础。

　　策划咨询机构是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格按照确定的项目概念设计执行，又要随时根据市场需求变化，对既定方针作战术调整，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标共同工作的责任，最终目的就是使整个项目实现整体策划意图。

　　四、早期房地产策划理论模式分析

　　(一)概念策划模式

　　策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，从而达到促销目的的一种策划方式。

　　西安市的一些热销楼盘，宣传上都分别有一个以上的显著特点。比如有的强调区域文化人文理念、有的突出社区安全、有的推荐智能化、有的宣传物业管理、有的楼盘更注重环境、有的讲究材料上乘、装备精良、有的鼓吹风格、有的宣传价廉……这些特别推荐的优点，使人建立起概念认识，对销售起到重要的引导作用，使购买者能够在众多楼盘选择过程中，比较容易地按需求选择。

　　概念楼盘显然是开发商一相情愿、建设观念的反应，是忽视市场需求的产物。希望依靠突出的某个特征而实现销售，在目前空置率高居不下、买方市场情况下，这种策划方式只是解决了消费者的识别选择，发展商仅靠楼盘的某项优点而实现销售意图，很难圆满实现。

　　(二)卖点群策划模式

　　策划人为适应卖方市场和消费者理性选择，采用罗列众楼盘优点并将其集于一身，向消费者做出承诺:能满足消费者所有要求，从而达到促销目的的一种策划方式。

　　房地产市场供应量的增加、导致需求相对减弱及消费者理性购买，发展商以建设观念、楼盘观念建筑的楼盘，为了迅速适应市场需求的变化，采取“人有我有”的销售策略。策划公司将众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点，使得开发商必须在短期之内对于购买者做出足够的承诺。其结果，每一个卖点的后面通常都是成本的增加，楼盘的整体素质虽然得到了或多或少的增加，实际已出现明显的成本高于售价的问题。尽管卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也产生了许多高不成低不就的楼盘,如造价是小康型，环境却是生存型，户型又是温饱型。

　　(三)等值策划模式

　　策划人为避免楼盘成本攀升而并未获得同比的售价，或因售价提高造成楼盘空置率攀升的恶性循环，在众多的楼盘优势卖点中进行权衡取舍，或找到楼盘未发现的价值点，使楼盘成本与销售价格相适应，从而达到促销目的的一种策划方式。

　　采用罗列众楼盘优点的结果是使一些楼盘成本攀升而并未获得同比的售价。由于存在着投资商和策划机构对土地和项目价值的发现与价值兑现能力的差异，使得一些楼盘成本高于售价。等值策划要求对该项目的价值因素具有充分的认知能力，并能在众多楼盘优势卖点中进行选择，而且需具有驾驭和实现经营意图的综合能力。等值策划模式毕竟是推销/销售观念的产物，它不可能解决开发与市场需求之间的矛盾，只能缓解这种矛盾。

　　五、房地产全程策划理论模式——增值策划模式

　　策划人在项目立项时，即着手进行市场需求调研，正确确定目标市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉的使用价值，提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值，从而达到营销目的的一种策划方式。

　　增值策划的目的，就是要为开发商的楼盘创造最大的附加值(使楼盘增殖)，为楼盘的市场创造有效需求。

　　价格的制定不能脱离整个房地产营销组合的其它部分，它同时也是市场定位战略的内在要素，真正的问题是房地产的价值，而不是价格。增值策划所要作的，归根结底是为了使开发商获得最大收益。

　　通过对社区形象的塑造，降低住户对价格的敏感程度，通过提高社区的PUV(PUV—可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度)值，提高楼盘售价，并使社区的价值为住户所接受。

　　社区策划要从社会发展角度上，充分考虑到未来房屋流行式样、西安城市繁华中心的向北偏移、未来住宅开发的社会化、市场化进度及进展、融资条件改善的可能性，以及国家土地、住宅、税收政策和经济发展战略的变化，以多层住宅比较，从概念设计起，所策划社区的风格、环境、建筑特色、它所倡导的居住理念、复合化的生态社区是西安市所仅有的，亦即整体品牌营造是独一无二的，也是不可替代的。

　　试将等值策划模式与增值策划模式比较如下：

　　等值策划模式——以更低的价格向住户提供与竞争者相同的可察觉的使用价值(PUV)。

　　增值策划模式——在与竞争者相同的价格向住户提供更高的可察觉的使用价值(PUV)。

　　六、增值策划模式的理论核心——DSTP模式

　　分析住户需求，细分市场，选择适当的目标市场，为自己产品进行价值定位。

　　1.需求(Demand)—是指消费者有能力购买且愿意购买的某个具体产品的欲望;

　　2.细分(Segmentation)—指市场细分，根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市场分割为若干个子市场的分类过程。

　　3.目标(Targeting)—指开发商对市场细分后，确定自己的产品所要进入的领域。

　　4.定位(Positioning)—指策划机构为目标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标用户中确定与众不同的有价值的地位。

篇3:房地产二次策划营销大纲

　　房地产二次策划营销大纲

　　二次策划营销是指发展商已成功地开发一两个项目，或是一个大型项目已完成部分组团，在社会上已形成一定的知名度和影响力，发展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。发展商通过全面策划营销来提升项目品牌，进而促进发展商的可持续经营。

　　一 全面策划营销

　　1、全过程策划营销

　　.项目投资策划营销;

　　.项目规划设计策划营销;

　　.项目质量工期策划营销;

　　.项目形象策划营销;

　　.项目营销推广策划;

　　.项目顾问、销售、代理的策划营销;

　　.项目服务策划营销;

　　.项目二次策划营销;

　　2、全员营销

　　.项目营销的实现决不只是营销部门的事情，而是所有非营销部门全方位、全过程参与的营销管理过程

　　.营销手段的整体性

　　企业对产品的价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合以满足客户的各项需求

　　.营销主体的整体性

　　公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行、和控制，为买家创造最大的价值。

　　二 品牌战略提示

　　1、品牌塑造

　　.了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力

　　.形成企业长远的发展目标

　　.拥有一套完整的企业识别系统

　　.全方位推广企业形象和品牌形象

　　2、品牌维护

　　.品牌管理系统

　　.建立品牌评估系统

　　.持续一致的投资品牌

　　3、品牌提升

　　.持续不断地深度开发品牌产品

　　.深化品牌内涵

　　.不断强化品牌的正向扩张力

　　三 发展商可持续经营战略提示

　　1、人力资源科学配置

　　.要甄选出公司所需的合格人才

　　.为促进履行职责而不断培训员工

　　.创造良好的工作环境

　　.创造能力的激发

　　.绩效评估和奖励机制

　　2、产业化道路策略

　　.提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业

　　.将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展

　　.深化住宅产业化链条的协调性

　　3、专业化道路策略

　　.提高建筑与结构技术体系

　　.节能及新能源开发利用

　　.住宅管线技术体系

　　.建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术

　　.提高住宅环境及其保障技术体系

　　.住宅智能化技术体系

篇4:房地产的广告策划

　　房地产广告的策划

　　房地产开发商要加强广告意识,不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求,而且要合理控制广告费用投入,使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上,不少开发商在营销策划时,只考虑具体的广告的实施计划,如广告的媒体、投入力度、频度等,而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意,难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈,代理公司和广告公司的深层次介入,广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。

一、房地产广告策划

　　房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上,对房地产市场和个案进行分析,以决定广告活动的策略和广告实施计划,力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位,而且能够细化开发商的营销策略,最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

二、房地产广告类型和策划原则

　　根据广告的目的,房地产广告大致可分为四种类型:

　　1、促销广告

　　大多数的房地产广告属于此类型,广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息,吸引客户前来购买。

　　2、形象广告

　　以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。

　　3、观念广告

　　以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如“广州后花园”概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余,去郊外居所里享受轻松生活的新观念。

　　4、公关广告

　　通过以软性广告的形式出现,如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知,各类祝贺辞、答谢辞等。

　　开发商可根据营销战略的需要,将几种广告类型结合起来考虑,组合运用。在进行广告策划时,应遵循以下原则:

　　1、时代性

　　策划观念具有超前意识,符合社会变革和人们居住需求变化的需要。

　　2、创新性

　　策划富有创意,能够塑造楼盘的独特风格,体现“把握特色,创造特色,发挥特色”的策划技巧。

　　3、实用性

　　策划符合营销战略的总体要求,符合房地产市场和开发商的实际情况,具有成本低、见效快和可操作的特点。

　　4、阶段性

　　策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开,并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。

　　5、全局性

　　广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段,广告策划需兼顾全局,考虑四种方法的综合效果。

三、房地产广告策划内容

　　房地产广告策划内容丰富,步骤众多。策划者各有各的做法,繁简不一,没有统一模式。大体上可分成五个部分,即:广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。

　　1、广告目标

　　主要确立广告的类型;广告欲达到的目标和有关建议。

　　2、市场分析

　　主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确,则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机,如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等,也要分析客户可能拒绝的原因,如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩,楼盘规划、设计特色,主要设备和装修情况,配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时,除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况,还要分析竞争对手的广告活动,以吸取有益的东西,扬长避短。

　　3、广告策略

广告策略的制定可从以下5个方面着手:

　　①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告,而是我对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合,广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例。当小区刚起步时,以开发深受市场欢迎的多层住宅为主,这时可采用开拓性广告策略:广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度,使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时,则采用劝说性广告策略:广告以说服客户购买,提高市场占有率为目的。当小区初具规模,欲推出高层楼盘时,可采取提示性广告策略:以造声势,提醒客户留意认购期为主要目的。

　　②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置,从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求,采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清,否则广告诉求时重点不时,受众难以留下特定的鲜明印象。

　　③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点,房地产广告可采用理性诉求策略,即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益,让受众理智地做出决定;也可采用感性诉求策略,即向受众传达某种情感或感受,从而唤起受众的认同感和购买欲;当然还可用情理结合的诉求策略,即用理性诉求传达信息,以感性诉求激发受众的情感,从而达到最佳的广告效果。

　　④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色,而广告表现的主题则具有更深一层的内涵,即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。以获'97全国优秀报纸广告作品金奖“金鹿山庄”广告为例,它的诉求重点是现代都市人梦寐以求的居住环境,如清新的空气(“开窗吧,夜里的米仔兰好香”)、林间情趣(“叽叽啁啁,鸟叫的声音真好听”)及便利的交通(“悠悠几步,就汇入都市繁华”)等。其主题广告语“白云山麓的一抹风雅”,配以钢笔淡彩的写意画面,勾勒出一幅与大自然完美和谐的居家画卷,传达给受众的是一种优雅的现代生活的感觉,比诉求重点更进了一步。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特,但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶,给楼盘销售也带来负面影响。

　　⑤广告媒介策略。据统计,80%的广告费用用于广告媒介,媒介选择不当,就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体:报纸、广播、电视和杂志,还有户外广告,如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等,这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的,像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张(海报)等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合,形成全方位的广告空间,扩大广告受众的数量;其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等,特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。

　　4、广告计划

　　又称广告实施计划,内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。

　　5、广告效果的测定

　　广告效果通常是在广告发布后测定的,对于房地产广告却不太合适,事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解,通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议,反复调整,就可使广告计划日臻完善。

篇5:房地产产品推介会策划方案

　　房地产产品推介会策划方案

　　产品推介会是开发公司和客户互动交流的最好平台,在房产销售过程非常重要。它对促进楼盘的销售和扩大楼盘的品牌知名度、美誉度起着不可替代的作用。

　　本次产品推介会主要基于以下两点:

　　1、树立合肥首家湖畔生态家园的产品形象;

　　2、「枫丹白鹭·湖公馆」推案及销售的需要;mzy123

一、活动目的

　　1、让客户更加深入地了解本案,增强已购或已定客户的信心,消除持币观望者的顾虑;

　　2、通过本次产品推介会赢得客户的口碑,促进本案的销售;

　　3、展示和提升本案的品牌知名度和美誉度;

　　4、在合肥造成“生态住宅时代已经来临”的轰动效应。

二、活动主题

　　合肥城市建设与生态住宅发展研讨会暨「枫丹白鹭·湖公馆」产品推介会

三、主办单位

　　安徽华信房地产开发有限责任公司

　　安徽华房房地产开发有限公司

四、活动时间

　　暂定20**年11月28日(周日) 下午13:30—15:30

　　五、活动地点

　　外商活动中心(待定)

六、活动规模

　　150—200人

　　说明:综合考虑到活动的整体效果、费用支出、到会人员数量、现场气氛营造等因素,150—200人规模较为理想。

七、与会部门、机构和人员

　　1、蜀山区政府及规划局

　　2、华信公司

　　3、监理公司

　　4、规划设计公司

　　5、合肥市各大媒体(合肥晚报、安徽商报、新安晚报、合肥电台及电视台等)

　　6、地产界人士、部分目标客户群体及华客会会员

八、活动内容

　　1、重点介绍蜀山区及科学岛的发展前景与规划

　　2、各相关单位领导发言、解析、致辞

　　3、现场赠礼和抽奖活动

　　4、现场客户提问及解答

九、活动流程

　　时 间 相 关 内 容

　　PM13:30 人员到位,包括主持人,礼仪人员,各参与单位的相关人员等。

　　PM13:45 活动现场接待来人,来宾登记。并发放抽奖礼券。

　　一来人,现场就开始播放背景音乐,烘托气氛。

　　PM14:00 正式开始,由主持人开场白及介绍来宾和活动的有关事宜。

　　PM14:02 华信公司领导致辞,并说明举办本次会议的理由及相关情况。

　　PM14:07 区政府及规划局领导说明合肥城市建设阶段性成果,及蜀山区、科学岛的发展前景和规划。

　　PM14:25 地产界人士说明生态住宅已成为合肥人居的新方向。

　　PM14:35 华信公司领导介绍「枫丹白鹭·湖公馆」的开发背景。

　　PM14:45 规划设计公司领导说明「枫丹白鹭·湖公馆」的设计理念。

　　PM14:55 监理公司领导重点强调「枫丹白鹭·湖公馆」卓越的品质。

　　PM15:00 规划设计公司领导抽取来宾三等奖3名,并颁奖。(播放背景音乐)

　　华信公司领导抽取来宾二等奖2名,并颁奖。(播放背景音乐)

　　政府领导抽取来宾一等奖1名,并颁奖。(播放背景音乐)

　　PM15:10 现场客户问题的解答。(暂定10分钟,可视具体情况而定)

　　PM15:20 指定客户现场签约仪式(可选5个)。华信公司领导赠大礼活动。

　　PM15:30 会议结束。(背景音乐)

十、活动气氛的营造

　　1、横幅:活动地点及售楼处附近拉横幅,引起关注。

　　2、高空气球:活动地点周边布高空气球。

　　3、彩虹门:活动地点周边布彩虹门。

　　4、报纸稿:在11月下旬的报纸上发布消息。

　　5、邀请函:发函邀请已认购客户和留下联系方式的潜在客户,以及华客会会员。

十一、宣传媒体的配合

　　1.预告广告策略

　　(1)具体要求:尽可能吸引顾客的眼球,并告知说明会的具体时间、地点以及活动内容,最大限度的激发受众的参与热情。

　　(2)媒介策略:

　　① 媒介选择:合肥晚报、安徽商报。

　　② 发布时机:暂定11月24日、25日。

　　③ 投放频次:2篇。

　　(3)具体投放计划

　　发布时间 发布媒体 版面 主诉求

　　11.24 合肥晚报 整版 围绕11月28日产品推介会

　　11.25 安徽商报 整版 围绕11月28日产品推介会

　　(4)其他形式媒介宣传:

　　① 售楼处周边横幅等的悬挂。时间为11月24日—11月28日。

　　② DM或电话联系既有客户及有联系方式的客户。

　　2.活动当天的辅助媒介宣传

　　(1)具体要求:要尽量营造出活动活动现场的热烈气氛,

　　(2)媒介策略:

　　① 活动现场使用彩虹门、高空气球、横幅营造现场气氛。② 活动现场的工作人员可着印有华房地产和「枫丹白鹭·湖公馆」等相关字样的披带或T恤,以起到流动宣传的效果。

十二、活动所需物品及经费预算

　　1.布置物品:

　　品 名 数 量 用 途

　　邀请函 若干份 发函预邀已认购客户及政府领导及各媒体相关单位

　　横 幅 1条 用于会场,上面写明会议名称。

　　彩虹门 1座 用于会场入口处。

　　盆 花 50盆 围绕主席台,点缀现场。

　　竖 幅 若干条 拉于会场周边及售楼处周边。

　　高空气球 4个 布置在会场周边。

　　手提袋 若干 用于宣传「枫丹白鹭·湖公馆」。

　　销售海报 若干 用于宣传「枫丹白鹭·湖公馆」。

　　音响设备 1套 供会场使用。

　　抽奖券 300张 供抽奖用

　　抽奖箱 1个 抽奖用

　　胸 花 若干 嘉宾戴

　　礼仪服 8套 礼仪小姐现场穿。

　　2.礼品订做:

　　◆政府要员及媒体记者礼品另送。政府要员标准控制在500元,记者控制在200元。

　　◆电子台历或文具套装100个,赠送有意向客户及来场嘉宾。

　　钥匙环,圆珠笔各300份,赠送来现场的客户。

　　现场签约客户礼品可为家电或免物管费等,标准2000元左右。

　　3.经费预算:

　　品 名 预算(元)

　　会场租用 8000

　　音响设备 800

　　邀请函 1000

　　抽奖券、抽奖箱 250

　　彩虹门 250

　　礼仪小姐8人 1600

　　盆 花 500

　　现场签约优惠奖5个 2000/个

　　条幅 2000

　　政府要员礼品4份 500/个

　　高空气球 2000

　　媒体单位 200/个

　　电子台历/文具套装 2000

　　钥匙环、圆珠笔 1000瓜果等 1000

　　主持人出场费 5000

　　合计: 约40000元(具体费用以实际情况及当地物价为准)

十三、前期准备工作

　　1、活动方案建议。

　　2、所有平面表现的设计方案。

　　3、会场布置的设计方案。

　　4、礼品设计方案建议。

　　5、抽奖券及抽奖箱方案建议。

　　6、主持人选定邀请、礼仪小姐邀请。

　　7、邀请嘉宾及当地新闻媒体记者。

　　8、确定礼仪人员及服装。

　　9、活动物/礼品的购买。

　　10、活动拍照/摄像。

　　11、邀请函的寄发。

　　12、所有媒体的预订。

　　13、抽奖券、抽奖箱的制作。

　　14、预约客户邀请及现场签约仪式客户的指定。

十四、活动注意事项

　　1、活动过程中,领导致辞要处处围绕「枫丹白鹭·湖公馆」,不能脱离主旨。

　　2、纪念品上要刻有「枫丹白鹭·湖公馆」的LOGO和广告定位语。

　　3、主持人的邀请最好是电视台主持人,亲和力更高。

　　4、抽奖活动奖品用大体积的商品显价值,纪念品最好是用物超所值有品位的。

　　5、现场指定的签约客户要气质和形象非常配合楼盘形象,所赠礼品要贵重一些。

　　6、到场的媒体单位应尽量多。

　　7、一定要注意现场气氛的调控,不能有冷场的时候。

　　8、整体方案灵活掌控。预算根据当地实际情况进行。