第1操作环节:项目研究对房地产公司的利润贡献
第2操作环节:更新房地产研究理念
第3操作环节:房地产市场研究模式设计
第4操作环节:项目策划研究模式设计
第5操作环节:建立项目后评价体系
房地产项目研究模式
使用说明
贝尔实验室每年研发经费高达惊人的数十亿美金。中国房地产领域的研发经费从投入比例而言,也是低得惊人。除此之外,能否掌握专业的实战研究模式,也是决定战略领先的关键所在。《房地产项目实战研究模式专业操作手册》详细介绍了房地产项目的研究模式与基本操作程序。
第1操作环节:项目研究对房地产公司的利润贡献
1.房地产项目研究的科学细分
客户需求的研究
规划设计研究
房地产市场研究
项目策划研究
研究理念的创新
客户需求的研究
全程介入营销策划的研究
项目后评价体系的研究
2、项目研究对获利的贡献
如果说对市场的困惑与迷惆要求我们通过市场研究去解答,那么,无数血与泪的教训逼迫我们不得不去研究市场。根据98年规划国土局统计结果,深圳市至明年年底的积压商品房面积达到了332.38万平方米。根据初步调查,在这些积压楼盘中,70%按楼盘主要积压原因是定位不当。定位不当的形式多种多样:有在城市快速干道边建高档大户型住宅的,有在毫无资源特色的城市中心地块建豪宅的,有在只能容纳建一栋高层的巴掌地块建全复式家宅的,有认为采用了一些现代通信和监控设备就是豪宅的……但是他们一个共同的特点,就是没有很好地研究市场,许多发展商完全凭心血来潮决定项目,在项目开始阶段就已经铸成大错。正确的房地产研究能给房地产公司创造巨大的利润。深圳市就有非常典型的例子。明年初,皇岗口岸一个楼盘的售伙比相邻楼盘要高2000元/平方米以上,其主要原因是看准了建设地铁的时机,在销售上主抓香港市场,该楼盘不但售价高,而且销售水平也大大高于周边楼盘,开售3天内即销售200余套,在日趋疲软的深圳房地产市场极为罕见。
第2操作环节:更新房地产研究理念
步骤A:自我观念和企业使命的创新
住宅开发商,特别是国有住宅开发商,要强化核心竞争力,除了体制改革外,最关键是经营观念的创新:要从住宅开发商跃变为住宅需求服务商。作为住宅开发商,容易把自己的目标理解为建造住宅;而住宅需求服务商,则把自己的使命定义为准确判断并创造性地满足客户的住宅需求。观念的创新,使住宅从目的变成了手段。在住宅需求服务商看来,客户不是买住宅,而是购买以居住为中心系列需求的满足,住宅需求服务商不是靠建造住宅的本事赚钱,而是靠判断和满足客户住宅需求的能力赢利。为此,住宅需求服务商会更有意识地培育客户需求判断和规划设计控制方面的核心竞争力,并在此基础上系统强化包括施工监理、市场营销、品牌塑造、物业管理等因素的综合竞争力体系。不难预测,住宅市场的未来,必然属于住宅需求服务商。
步骤B:从4P到4C的转变
我们可以把4P和4C对照一下:
产品—一消费者的需要和欲望
价格—一消费者愿意付出的成本
分销—一消费者购物的便利性
促销—一沟通
小理论从生产角度出发,既理论从消费者角度出发。我们能不能在生产者与消费者中间找到一个平衡点?因此这个平衡点应该建立在消费者和生产者之间的“双赢”基础之上,符合中国国情,符合可持续发展战略和生态环保要求。对开发周期长、使用寿命更长的住宅和房地产项目来说,或许应核是:
引导消费者需求的—一产品
消费者满意的—一价格
便利的—一渠道
双向沟通的—一促销
步骤C:从车来到创新的状变楼式
无可否认,港式运作对深圳房地产市场发展起着重要的推动作用。这一方面缘于深圳房地产市场的历史短,底子薄,无经验积累;另一方面则是深圳与香港地理位置的直接相邻。但香港成熟的市场包装策划在深圳房地产年轻的历史和居民较低的收入水平下是不可“东施效颦”的。经过残酷的商战洗礼和有效的咀嚼消化,深圳房地产策划界开始倡导从产品做起,从提高楼盘的综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分,客户细分,功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。这种创新,丰富了营销策划的内涵,活跃7深圳房地产市场,促进了资金、规模向房地产市场品牌的集中,将那些惯于追风仿效的中小发展商尘封于被消费者冷落的角落。产品可以被“克隆”,立足于创新的核心营销策划“技术”却是“克隆”不了的,这也是中小发展商的生存之道。发展商只有建立自己独立的核心营销策划“技术”,才能成为房地产市场的旗手,才能在“入世”后与国外大地产商全面抗衡。
第3操作环节:房地产市场研究模式设计
步骤A:确立市场研究的战略地位
无数的教训已经使许多发展商认识到了市场研究的重要性,但这种急于了解市场的心态与他们对市场研究认识的粗浅和行动的软弱,却形成鲜明的对比。少数发展商已经认识到了必须对市场需求进行科学的、系统的调查,在市场调查中开始引入科学的调查理论。有些还与专业调查公司合作,通过专业的抽样调查和小组座谈方式等了解客户需求。
步骤B:房地产企业进行市场研究的步骤:
a、寻找市场机会。通过中长期市场研究和区域市场潜力研究,对企业在房地产方面的长期发展战略如发展区域、发展产业类型提供参考意见;对近期的开发计划,土地储备计划、储备土地类型、区域提供参考意见。
b、辅助项目定位。通过分析预测区域市场供求关系、分析细分市场需求特征、评估区域市场竞争态势等研究,为项目定位提供参考意见。正确的市场定位能大大降低房地产项目开发的风险。
c、研究评估具体市场策略的可行性。房地产行业作为资本密集型行业,开发过程中的每一项决策都牵涉到大量的投资,由于房地产开发的长周期特性和不可逆性,又导致决策带有很大的风险。通过科学的房地产研究,为这些决策建立科学的支持,能避免这些决策的随意性,缩小房地产开发的风险。
如以下一些需通过市场研究提供决策支持的例子:
新户型的市场接受性;
住宅智能设备的投资对促进销售有多大作用;
项目定价的合理性;
市场促销策略的有效性;
广告诉求点的有效性;
包装及广告方案的合理性。
步骤C:客户需求研究
客户需求是住宅项目开发的起点,客户需求内容的判断正确与否是住宅项目成败关键。
a、客户定位—一明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发。
b、需求定型—一研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容。
c、项目定板—一满足客户需求方案的创造性策划、效益预测的分析以及比较
第4操作环节:项目策划研究模式设计
规划设计确定了住宅项目的基本参数。开发商对规划设计过程的控制能力的强弱,决定了能否以准确、有效和创新的方式来满足客户的住宅需求。
包括以下5点
1. 能够选择正确的规划设计合作伙伴
2. 能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现
3. 能激励规划设计机构采用创新手法
4. 能保证住宅项目成本得到有效保障
5. 能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整
第5操作环节:建立项目后评价体系
步骤A:认清作用及现状
毋容置疑,房地产项目后评价工作长期受忽视,使发展商和政府管理部门失去了“总结经验,吸取教训”的机会,同时也使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料没有得到及时的整理和利用。则对年11月,广州举行两块土地公开招标,在时间紧迫的情况下,许多发展商就暴露了数据不够、材料不足、经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清”税费“的内容,有些决策者弄不清本企业各类型物业(高层住宅、多层住宅、写字楼)的单方造价水平等,这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为,加强项目后评价工作,将有助于打破当前房地产建设低效、重复、徘徊不前的局面。对发展商而言,开展项目后评价工作有着更重要的意义。后评价提供的信息资料成果可以用于指导投资规划和策略、项目选定和评估、建筑设计和建筑材料设备采购,工程实施和管理、项目营销策略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划,完善已建项目方面可以起到重要作用。
步骤B:项目后评价带作程序设计
房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题,推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发的现状,项目后评价的最佳时机为项目竣工后1-2年,依笔者经验,一个大型房地产项目(五万平方米建筑面积以上)的项目后评价时间大约为 2一 3个月,下述的时间安排可供参考:策划准备 1- 2周,调查和收集资料 3-4周,分析研究3一4周,编写报告2—3周。评估人员(机构)的素质,将决定后评价工作能否取得预期成果。发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分,咨询公司未能承担起此项业务之前,发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上,应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济的人员。一般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组:经营开发人员(包括市场预测人员)、工程技术人员(包括设计、监理)、统计人员、财务人员等。
步骤C:基本内容及拒标体系
(一)过程评价
项目的过程评价,应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析,找出差别,分析原因。
过程评价一般要分析以下几个方面:
(1)项目决策和项目准备。
(2)项目规划设计内容和建筑规模。
(3)工程进度和实施情况。
(4)配套设施和服务条件。
(5)项目财务执行情况。
(6)项目租售情况和分析。
过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标:
(1)项目决策周期(项目决策周期变化率)。
(2)设计周期(设计周期变化率)。
(3)建设工期(竣工项目定额工期率)。
(4)建设成本(实际建设成本变化率)。
(5)工程优良率。
(6)工程合格率。
(7)投资总额(静态投资总额、动态投资总额)。
(8)销售总时间(销售时间变化率)。
(二)经济效益评价指标
经济效益后评价指标体系的设置,基
本上与项目前评价(可行性研究)一致。所不同的是:后评价指示所测算的内容具有真实性,是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。
l、工程造价指标。包括总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。
2、盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。
3、效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。
4、对影响盈利指标的主要因素的相关分析。
(三)社会效益评价指标。
1、国民经济评价指标。包括项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投责利税率。
2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。
3、对项目配套设施、交通、放火、防震、安全性等的评价。
(四)环境效益评价指标
评价时一般可设置下述指标:
1、住宅外部居住环境指标:入均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率、项目与城市环境的分析等体系。
2、住宅内部居住环境:住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。
(五)综合评价。
综合评价的目的是最终产生评价结论,总结经验、教训,并提出建议。综合评价要分层次地对比项目原定目标与实际目标的差别及原因,对比项目原定效益主要指标与实际指标的变化及其原因,对比项目原来预期效果与实际产生的效果的影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总,并在此基础上形成项目后评价分析报告,提交发展商的决策层,用以指导新的房地产投资决策。
edit：www.aishibei.com 爱拾贝篇2:封锁性房地产广告投放策略研究
封锁性房地产广告投放策略研究
碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢?我们认为整合营销传播功不可没，更重要的是广告的封锁性投放策略点燃了导火索。
如果你有100块，现在有两种花费方案，你可以一次性花掉全部的100块，你也可以分10次每次花10块，你会如何选择?
我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上，不同的媒介投放策略，必然会导致不同媒介排期，从而而会达到不同的效果!
前一种一次性花100块做法，我们的专业术语是“集中式投放策略”，即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布;后一种分10次，甚至更细化为50次、100次的花费方式，我们称为“连续式投放策略”，即在一定时间内均匀地安排广告播出时间;还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵，停一阵，再打一阵，我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。广告的媒体投放策略大致分为以上三种，当然，我们还可以对策略进行深度细化，找出更多不同策略，如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。
在长期以来的广告媒介计划中，我们一般采用的是交互安排法，所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内，然后静止一段时间，再大量出现，广告就是这样走走停停，类似于“间歇式策略”。这是没有错的，企业的广告费用是有约束边界的，如同上面的“100块”限额，有限的费用无法担负长期的高频率的广告，采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率，也可以保持一定的暴露频次。
但是，我们注意到，我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。面对如此众多、又如此杂乱的信息，如何让自己的广告信息受到消费者注目，突破其大脑的壁垒，在其中占有一席之地呢?
从心理学角度看，人都有一定的心理阈值，而且心理阈值会随着不断的刺激而提高，例如，经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值，当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时，我们基本上不会感知到信息。如果你走在大街上，你不会注意姿色平庸的女子，就算她在你身边晃来晃去，但美女只要看到一眼你就可以记住，也就是说如果每次10元投入的产出是可能0，最后相加的结果也是0，在这种情况下，或许一下把100块一起花掉的效果会好的多，这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些“狂轰乱炸”的一般广告作品。
“封锁性”投放策略
在前面假设的基础上，我们提出一种比“集中性”更集中的广告投放策略，在“集中性策略”时我们一天花掉100，而在“封锁性策略”中可能要求一个小时就把100块花掉，远远打破受众原来的心理阈值，给予毁灭性的灌输。如果把企业原来的广告投放策略比喻为慢慢把水烧开，现在则是一下子就要让水沸腾!
在碧桂园凤凰城“一天狂销七个亿”的案例中，首次出现了“封锁性”广告策略的提法，碧桂园的前董事长助理刘文伟在评述凤凰城投放策略时称之为“封锁性”，并带有垄断的性质。
20**年“五•一”前后，凤凰城展开强势媒体攻势，其广告在传媒密集投放，密集到让人喘不过气来，只要你看报纸、电视，你就躲不到凤凰城广告的袭击，报纸广告基本上是整版的，电视广告投放频率也极高，甚至引起部分人的反感。
另外一个隐含的目的是垄断这个时间段的主力媒体，让同行没有机会没有地方可以打广告，让消费者只能看到凤凰城的广告。一位网民甚至如此表述：“凤凰城的广告让我想到了另一个产品--脑白金。”
同时有一个数据可以佐证：据碧桂园内部人士的说法，单“五一”期间的广告投放额就有2000万到3000万。当然，在房地产业正常广告投放额与销售额的比例在3%内很正常，而实际上许多楼盘的这一比例已经上升到7%～8%。因此凤凰城的广告投入并不算太高，但由于周期非常短，加上选择的媒介非常集中，产生的效果是爆炸性的。最后的结果大家都知道，10月1日一天销售额突破7个亿，成为经典案例。
李奥贝纳广告公司就媒体的接触率与持续安排法的问题得出结论：广告的排期安排应该根据品牌所要达到的传播效果而定，而接触率只是在媒体计划中的一种策略性角色，它是评估工具，而非广告行销的最终目标，对企业而言，广告效果是最重要的。我们同意这个观点，当我们从最终销售效果来看，看似不理性的“封锁性”策略也有许多值得称道之处!
我们再明确一下“封锁性”的广告投放策略的含义，它类似于“集中性”又有所超越。封锁性，顾名思义，指在广告投放的一段时期内，企业不惜巨资，让竞争对手的广告几乎绝迹，即使有竞争对手的广告，也要让它的信息淹没在我们的广告信息之中;并造企业有限的广告预算集中在一段极短的时间内。
国内很多企业其实是很擅长这一招的，比如目前保健品行业中的脑白金，采取的就是这种策略，让竞争对手的广告无机可乘。在国外，由于市场的相对理性，不会出现如同凤凰城和脑白金这样的非常极端的案例，但相同的行为还是很多，我们来看看微软是如何推广视窗95的!
视窗95和2亿美金
我们一直认为，微软不是一个以技术见长的公司，而是一个营销领先的公司。
比尔.盖茨决定用2亿美元来进行视窗95的全球推广时，许多人感到愕然，这是一个怎样的天文数字，简直可以把其他软件商的声音都压至无声!
视窗95根据“新新人类”这一市场定位，将新奇、轻松、活泼定为推广活动的基调，全球宣传策略都在这个基础上进行。在美国，微软买下了流行的综合性刊物《今日美国》的大量版面做联版广告;在法国，为他们的"国车"雪铁龙轿车绘上视窗95的标志，以象征时尚、速度，并引发既是电脑迷又是爱车一族的新新人类的关注;在英国，微软以60万美元的天价在视窗95上市当天，买下登有广告的《泰晤士报》原发行量两倍的报纸，免费赠送给读者，创下该报百年未有的记录，此举除本身的宣传效应外，还引来世界各大新闻媒体的报道，又免费大作了广告;在中国台湾，推出歌星童安格演唱的广告歌《看未来有什么不一样》，歌很快流行，视窗95也成了新一代耳熟能详的新名词，另外还以便利店7～11店为主要销售店，象征这个软件不仅新潮、流行，还像日常用品一样必不可少。
除了这些常规的行销活动，比尔•盖茨还选择了许多独特的“市场接触点”，如利用电脑网络主画面向全球资讯网的用户推介视窗95，这一接触点的运用把信息传给了软件产品最直接的用户。在促销方式上，有特价、赠送、免费20小时播接帐号等，还进行了规模宏大的记者招待会、新闻研讨会、产品展示会、有奖回答、免费上机操作、咨询等公关活动。
例如，视窗95在台湾上市时，比尔.盖茨本人亲临台湾举行记者会。盖茨的亲自出马，引发了众多媒介的报道。同时，还在宝岛开始“全民电脑运动”，在岛上45个据点向两万余人次提供免费上机操作视窗95，接着在1996年举办1000人种子教师演习营，筹办了200场全省校园巡回讲座及数千人参加的视窗95先锋营。在台湾这弹丸之地，如此规模与深度，毫不夸张地具有“全民”意义。
视窗95的传播活动，以2亿美元的巨额投入在全球同步推出，电视、广播、资讯网、MTV、CD、录像带、印刷品、SP活动、攻关活动各种工具无所不用其极，无孔不入地钻进每一个能接触到目标对象的空间。
其实，从纯技术的角度看，视窗95并非最好的软件。有的电脑专家说：IBM的OS/Z软件，比微软的视窗95性能好，何以在市场上黯然失色?症结在于IBM面对微软强大的宣传攻势，没有采取相应的对策，只能拱手将市场让给了微软。微软的传播上的成功，导致了伟大的销售神话，在北美，视窗95上市仅4天就卖出100万套，在全球，视窗95成为操作系统新的标准。
封锁性的背后奥妙
从传统的投放策略来看，这样的“封锁性”广告投放似乎有失理性，因为从经济学的原理出发，任何物品在投入达到一定程度后，就会发生边际效用递减，也即每一单位的投入的产出会随着投入数量的增加而减少!
广告作为经济现象的一种，也不可避免的遵循这一规律，任何广告投入费用到一定程度后，都会呈现效用递减甚至是负效应。如图1中原始的回报曲线dfg所示，在费用投入的初期即df期，随着广告费用的不断投入，在销售上产生的回报是不断增加的，这种情况是品牌建立初期的常态，这时由于企业以前较少投广告，一旦加大广告投入，往往会在销售回报上有突破性增长，1998年的爱多就是这样。一旦到达顶点f，此后投入的回报会快速下降，1998年后的爱多的广告投入对销量的带动力越来越小!
现在，中国的媒体市场越来越复杂，经过成千上万种媒体广告狂轰滥炸的洗礼之后，消费者越来越成熟了，即使最具专业水准的有的放矢，也难以激起消费者立即购买的冲动。当信息传播的竞争加剧，必然导致收益的下降，我们假设原始的广告回报曲线是dfg，而现在曲线从dfg往下移动到abc，也就是说同样的100块的广告投入，如果以前可以带来200的收入回报，现在只有150，下降是一个长期的趋势。我们的许多企业发现，以前一投广告马上就有很好的市场反映，现在则不同了，打了同样的广告费，但市场却是死水微澜，原因就在与整个行业的传播信息的过多，导致了回报急剧降低。
按照我们的上述分析，作为一个理性的企业家，面对上面的情况，最优的广告投入应当是x1，因为一旦超过了这个点，投入的总体回报开始下降，花钱不讨好的事是不会有人去干的!
那我们如何解释“封锁性”策略的存在以及成功案例。
我们认为，在上面的图1中，我们对消费者的心理阈值考虑不够充分，心理阈值会随着不断的刺激而提高，以前或许10元的广告费用可以打动，但现在由于广告的轰炸提高了阈值，要成功的打动消费者需要20元。而一旦打动，则意味着回到原始的广告回报曲线dfg，甚至更高，因为在这个区域，几乎很少有其他的竞争对手的信息可以出现。竞争对手都按照一般的abc曲线来决定广告投放策略时，“封锁性”企业的回报曲线变化为图2中的ahig，这时x2的广告投入产生比x1高的回报。而且，消费者的阈值在接近x2之处。
类似凤凰城和视窗95的广告策略，能够获得巨大的成功是有理可依的，并非是毫无科学的赌博。当你的声音可以把其他所有的声音都压下去时，你获得的注意与投入之间是呈现几何性增长的，你分贝可能只不过高别人一点，但我们可以肯定，全场的目光都会转向你!
当然，如果想要获得最优的收益，深刻地把握消费者的心理是必须的，因为你必须找到消费者最佳的受刺激位置，如果太低效果不好，如果太高则是费用的浪费和导致反效果，所以寻找回报曲线的h点是非常重要的。脑白金通过大量的铺天盖地的广告，不断地高强度的刺激消费者，它现在的问题在于已经远远的超过x2的费用，而效果开始进入下降通道。“封锁性”策略也应当有一个适当的度。
当然，我们的分析建立在竞争对手、广告创意、产品品质等等变量都静态或无区别的假设下，如果我们企业的这些因素都强于竞争对手，则回报曲线继续往上移，企业取得更好的广告回报!
结语
在广告运动中，广告主80%的广告费用预算将投向广告媒体。因此，广告投放媒体的选择和排期就显得非常重要，如果这方面差强人意，可能导致即使我们的广告费用投入很高，实际的传播效果也可能非常不如人意的情况。
中国目前有些企业采取的在某一段时间“广播中有声、电视中有形、报纸上有字”，并让竞争对手的广告抢不到强势或主流媒体的“封锁性”广告投放策略，只能说是在目前阶段的一种过渡性策略。存在就有其合理性，这也只能说是中国的消费者购买行为容忍了这种企业策略的存在。
希特勒之所以能够在德国得到民众的支持，并最终当上国家的元首。这与他的宣传攻势分不开。他知道群众需要什么?该用什么去满足消费者的需求。他所掀起的群众运动，其狂热程度，历史上尚少实例堪以伦比，这些完全是由于他懂得宣传的结果?
看来，时代不同了，但是，人类的心理、消费者的许多购买行为还有许多是共同的!
篇3:房地产项目可行性研究内容、阶段、步骤
项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有:
(1)项目概况;
(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;
(3)市场分析和建设规模的确定;
(4)规划设计影响和环境保护;
(5)资源供给;
(6)环境影响和环境保护;
(7)项目开发组织机构、管理费用的研究;
(8)开发建设计划;
(9)项目经济及社会效益分析;
(10)结论及建议。
可行性研究的工作阶段
投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。
初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.
项目的评估和决策,按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设。
可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行:
(1)接受委托;
(2)调查研究;
(3)方案选择与优化;
(4)财务评价和国民经济评价;
(5)编制可行性研究报告
篇4:房地产市场研究工作模块
房地产市场研究工作模块
【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】
1.目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2.调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3.主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
1)、数据
指标数量与上年同比增长
全省项目所在地全省项目所在地
A.国内生产总值
其中：第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2)、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A.项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
1)、数据
项目上半年与去年同期相比备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2)、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区
地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格
多层高层多层高层多层高层
全市
项目所在板块
【第二部分类比竞争楼盘调研】
1.目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
2.调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
3.主要内容：
3-1．基本资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2．项目户型结构详析
户型(a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园)面积跨度套数/百分比
平层
错层
跃层(复式)
3-3．项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积(容积率)
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区
绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价(按揭折后价)最高价：最低价：均价：
付款方式一次性：分期：按揭：
销售进度销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析现居住区：职业特征：集团客户：
3-4．综合评判
评判项目评价
A.地块周边环境及配套评判
A-1地理位置
A-2周边环境、景观
A-3周边市政配套
A-4周边小区整体素质
B.楼盘素质评判
B-1建筑风格和立面
B-2建筑布局和空间规划
B-3小区内环艺规划
B-4户型设计
B-5小区内配套
B-6车流组织
B-7物业管理
C.物业形象
C-1发展商品牌
C-2项目包装及营销手法
综合评价
【第三部分住宅消费者行为分析】
1.目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
2.调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
3.主要内容：
3-1．各类档次商品住宅客户分析
指标比例
家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构20-30：30-45：45-55：55以上
客户家庭月收入状况2000元以下：2000-4000元：4000-6000元：6000-8000元：8000-10000元：10000元以上
客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析
A、购房目的及面积偏好
指标比例
购房目的A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
a投资保值和增值
b办公
c为父母或子女购房
d度假
e其他
C面积偏好A50平米以下
a50-70平米
b70-80平米
c80-100平米
d100-120平米
e120-140平米
f140平米以上
D、层数、户型偏好及购买价格承受能力
指标比例
a层数偏好A多层(7层以下)
b小高层(8-18层)
c高层(18层以上)
户型偏好
1A平层
B错层
C跃层(复式)
户型偏好
2A1房1厅
B2×1
C2×2
D3×2
E4×2
F4×3
G5×2/3/4
H6房及以上
价格偏好
A(根据当地价格板块划分)
B
C
付款方式偏好
A一次性付款
B分期付款
C按揭
按揭月供承受力
A1000元以下
B1000-2000元
C2000-3000元
D3000-4000元
E4000-5000元
F5000元以上
C、购买决策的最主要的影响因素
指标5个最主要因素
影响购房决策的最主要的5个因素
A地理位置
B市政交通便利程度
C周边生活配套完备程度(包括子女教育)
D距离上班地点的远近
E价格
F建筑风格及外立面
G户型设计及实用率
H社区内绿化及环艺规划
I物业管理及社区文化活动
J周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K产权等法律手续的齐全
L建筑质量的保证
M发展商品牌和实力
篇5:房地产项目可行性研究知识
项目可行性研究知识
项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发组织机构、管理费用的研究;(8)开发建设计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
可行性研究的工作阶段
投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.
项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托;(2)调查研究;(3)方案选择与优化; (4)财务评价和国民经济评价;(5)编制可行性研究报告
