房地产信息收集研究
房地产信息一般可分为四类:“知彼”、“知己”、“知天”、“知地”。
“知彼”——知道竞争对手的信息。
“知己”——了解自身的实力,风险承受力。
“知天”——把握开局的时机。
“知地”——分析环境信息。
开局:
房地产策划就是为实现房地产投资、开发的具体目标,提出创造性的思维对策,并制定出具体的实施计划方案的活动,包括房地产经营战略策划、房地产广告策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划等。
普通意义上的奇门作局,简单讲要从现有的诸要素形成的局面中,找到并整合出特别的创新出奇的局,以最少投入获得最大产出。它包括开局→析局→创局→选局→决局→作局→做局→运局→馈局→结局。
开局是房地产公司对有关信息进行综合考虑后产生的开发,投资特定房地产项目来满足市场需求的初步打算,它是房地产作局策划的第一步。
松下幸之助其经营理念:“用天下的人为天下办事,我出售的仅是一种服务。”
霍英东开创出售“楼花”的先河,“借”买主的钱为买主建楼,从而最大限度地扩大了购房对象,赚了个盘实钵满。
顺德的碧佳园能有今天的兴旺就是由于以教育带动房地产的成功开局。
房地产开局,主要还是为了提出一个投资开发的意向,形成初步打算,在一般情况下,开局应确立以下问题:
1)能预测一个社会需求,并在这一需求来临时,能够满足这些需求。
2)确立具体的地点,并使目标项目符合城市规划需求。
3)确立自己有基本可行的建设渠道和足够的管理经验、能力。
4)要同土地所有者保持联络,得到能使土地脱离市场的承诺。
5)最后还要初步研究目标项目建设地点的自然条件,如开发经营的环境、土地承载力等。
房地产信息共有五大收集原则:
1)可靠性原则
2)及时性原则
3)系统性原则
4)适用性原则
5)经济性原则
房地产开局就是要订一个初步的发展目标、打算。
开局的基本原则:
一、目标应符合“明确性“原则。
二、目标应简单、可行。
三、目标要有可塑性。
四、房地产开局要深谋远虑,要有预见性。
房地产开局策略重点考虑三个因素:房地产的地段位置;开局时机;房地产产品的质量。
房地产的地段位置就是指房地产项目所处的地理位置和社会位置。房地产项目的地理位置是先天形成的,但其社会位置既可以是先天的,也可是后天建设的。
房地产项目所处环境分为三类,即宏观环境、中观环境和微观环境。
一、宏观环境:
1、宏观主要是指国家及当地政府对房地产行业颁布的政策法规。
2、宏观经济环境是左右房地产行业规模、发展方向和速度的主要环境。
3、宏观技术因素主要是指整个房地产行业的技术发展状况,房地产要密切注视科技前沿的动向和发展趋势,关心与本行业相关的技术发展状况及其成果,充分估计到可能给房地产带来的影响。
二、中观环境
中观环境的分析就是要明白你在竞争中的地位及份量。
分析主要包括以下几个方面:
1)地理环境,是指客观存在的自然环境。
① 地理环境对具体房地产项目的制约。
② 具体的房地产项目对周围自然环境的影响。
2)人文环境。人文环境对房地产业的微观环境,特别是对市场因素有不可低估的作用,因为人口、购买力和购买动机这三要素是构成市场的主要因素。
3)市场需求。需求状况对房地产商品发展方向、数量、质量、结构和价格等都有导向作用。
4)竞争环境
三、微观环境
对微观环境的分析,主要就是对欲买房人群或欲租房人群的调查。如果开发住宅小区,通过分析主要解决价格定位、区位利润设定、主打房型设定、室内空间区隔设定、容积率、小区规划、物业管理等问题。
在作微观环境分析时,应注意两点:
1)要通过定点访问,去发现不同层次、不同身份的人,他需求的共同点和差异是什么,而其中差异应当是最主要的。
2)要找大感觉,不能钻牛角尖。
析局
房地产市场环境分析研究就是要分析和预测未来一定时期内各种房地产环境的需求量,并将这种需求量同现有实际的供量相对比,房地产市场环境分析一般可分为两种类型:专项房地产市场分析,定点房地产综合分析。
1)专项房地产市场分析是指为了满足某一专门需要而进行的房地产市场分析。定点房地产综合分析是指分析一块特定土地的最佳经济利用。
2)可控因素的分析是指对可由房地产项目策划主体自己控制调整的因素的分析,不可控因素的分析又称为环境分析。
可控因素的分析主要有:
① 对房地产项目本身的分析。
② 价格分析。
③ 销售渠道的分析。
不可控因素的分析主要有:
① 政治法律环境分析。
② 经济环境分析。
③ 消费者状况调查分析。
房地产市场环境预测就是指借助于历史统计资料和现时调查资料,对房地产未来发展状况、趋势作出预计和判断,主要包括:
1、国发经济发展趋势预测。
2、产业政策所带来影响的预测。
3、市场需求预测。
4、技术发展预测。
5、供给能力的预测
① 全行业供给能力预测。
② 本企业发展能力预测。
③ 服务能力的预测。
6、市场价格走向预测
① 影响房地产价格变化的主要因素。
② 房地产产品价格水平的变化对供求双方带来的影响。
③ 房地产产品价格的涨落,对消费者购买力的转移、供需构成的影响及影响的程度。
7、市场竞争情况的预测
分析房地产项目的自然环境,主要从以下四个方面进行:
1、地质分析。
① 地质适用什么形式的地基。
② 地基强度如何。
③ 建造多大规模的房地产才不会超过土地承载力等问题。
2、水文气象分析。
3、环境状况分析。
4、环境污染的分析。
分析房地产项目的经济环境,主要也从四个方面来分析:
1、国民经济发展的大环境。
2、房地产经济发展的小环境。
3、相关行业部门的发展状况。
4、投资项目所在区域的经济发展状况。
项目市场定位分析,就是要在了解市场实际需求情况下,量身定做,来决定投资项目的规模、大小、市场价格等具体情况。
项目市场定位
第一步:土地项目市场评估。
它是判断这块地做什么项目最有市场。所谓最有市场,说白了就是盖什么类型、什么样式、什么档次的物业最能受到市场的响应,最容易卖掉,能取得市场最高的票房率。
第二步:目标市场客户群分析,即销售对象的分析。
可以将客户群按不同标准分类:按收入水平,按文化层次,按喜好、品味,按个人兴趣、爱好来确定自己项目的市场定位。
第三步:市场价格定位。
完整的价格定位分析程序包括:环境分析、目标确定、价格测算。
房地产项目的投资,开发总是围绕一定的目标来进行的。可分为:
1、利润目标是项目价格市场定位的主要考虑目标。提高利润的基本途径有两条:一是高价高利润,二是低价多销高利润。
2、市场目标是项目的市场占有率,是指本项目在同类项目市场中的销售额中所占比例。
3、形象目标是企业形象和企业商品的品牌形象,即企业或企业的某一商品品牌在消费者心目中的地位、印象。
a.由高价实现的形象目标几乎都与高尚、典雅以及质量、材料、结构和环境的上层相联系。例如环境优美的高级别墅、装修高档的高级公寓其价格定位决不会低,一般消费群是不敢问津的。它们是要满足一特定的消费群,满足他们的实际生活需要和心理满足需要,而不拘泥于实际的成本。
b.由平价和低价来实现形象目标,则总是与价格的低廉和项目配套、服务设施的完善、质量的可靠相联系,主要是满足普通大众消费者的需要。
4、竞争目标是指与竞争对手较量或避免竞争行为的定价目标。避免竞争行为的定价目标大多是跟随型,“人云亦云”,即按市场调查的平均价格水平来实施定价。
5、资本增值目标是指资本价值的增长。
对竞争对手的分析:
① 纵观全局,称出自己有几斤几两。
② 了解对手的状况。
对房地产项目所在区域楼盘的分析,在整个析局中也是非常重要的。通过分析,发现市场的缝隙在哪里,就可以做到人无我有,人有我新,人新我精彩,人精彩我绝。
调查成功的明星楼盘,其各自成功的经验有什么不同,他们抓住了什么样的机会,使之成功;他们又采取了什么样的策略,市场定位情况如何,使他们获得了成功。
对明星楼盘的分析主要包括以下几个方面:
1、历年明星楼盘的界定。
2、该区域明星楼盘的分析及结构分析。
3、该区域明星楼盘的参与者与制造者。
4、明星楼盘的市场定价。
5、未来明星楼盘的必要条件。
对滞销楼盘的分析主要包括以下几个方面:
1、滞销楼盘的界定。
2、滞销楼盘的分析及结构分析。
3、滞销楼盘的参与者。
4、滞销楼盘的市场定位。
5、调查目标市场客户对滞销楼盘的看法。
创局:
创局有两个意思:一是创造欲望,别一方面创局是意想不到的、能带来巨额效益的解决问题的方法。也就是创造性组成的一连串的“点子”。
创意:诗人、文学家的神来之笔;军事指挥家的出奇制胜;企业家财富的源;房地产策划的灵魂。
创局是房地产策划中最精彩、最亮丽的一篇。其主要作用有:
1、房地产创局为整个房地产策划提供了一条全新的思路。策划者在策划之前,就应该有其明确的目标,也具备有丰富的知识与信息的储备。
2、创局为整个房地产策划过程集中凝聚了灵感。
房地产策划中的创局是由无数小创意组合而成,而一个创意,就是一个意念,用一句话就能表示,但它却如一粒种子,包含了整个策划的最主要的因素。
特色住宅楼的创新出奇主要体现在三个方面:特色造型,特色结构,特色套型。
1、特色造型主要是奇在住宅的外观上与众不同。
2、特色结构住宅楼是指有些房地产开发商适应居民需求,在住宅楼的结构上做文章,建造出复式结构、错层结构等结构形式的住宅楼。
3、特色套型住宅楼是房地产开发商在开发住宅项目时,根据购房居民的特殊要求而创造出来的新点子。如“老少居”套型,即在同一单元,门对门,一套大户配一套小户,大套住儿子,小套住老人。
跳出房地产来做房地产——以教育兴房产。
“学区”对于房地产业来说是全新概念。“学区”一词首先要求在地理位置、规划设计方面形成了统一体,所有设备和配套的设置相互开放,兼容并包。其次,“学区”还要求资源共享,例如:社区的居民可以通过计算机查阅社区学校的图书资料,查阅各种公共娱乐体育设施的开放时间,将社区的文化素质和社区风貌通过大学区概念提高起来,也就是人们通常所说的创立一种社区文化。
销售给人们的不仅是房屋、建筑更是一种世界先进的文化,一种全新的生活方式、理念。
“以人为本”的新理念强调的是房屋的设计应充分考虑个人的心理、生理、感观等因素。
比如:对居室内部使用功能的改进,卧室、客厅、厨房、卫生间、厕所、阳台、壁柜的安排,有线电视、空调、电话、电脑、油烟机、煤气、水电的布局预置。在住宅外部到整个小区道路、绿化、小品、休闲、娱乐、教育、交流等设施的配套,以及建筑风格、样式、色彩等,基本考虑到了居民的行为习惯,开门七件事和出行,交流的需要,这些都是值得肯定的。
统局
随着信息时代的到来,人们会更侧重于去消费文化含量较高的产品。未来的人类消费将走向感性消费与文化消费的层面。房地产业也是如此,购房者对房屋的要求不再仅仅是面积大、质量好等初级的东西,而更为注重房屋中透出的一种文化品味、生活理念。因而房地产投资,开、选局时,一定要注意到潮流的变化,适应这一潮流去实现、满足消费者的梦想,从而也实现了投资人自向的梦想。
房地产选局无非是要解决好三个问题:
1、要做好怎样的选择?
2、有哪几种方案可供选择?
3、哪种方案最佳?
住宅的选局:
1、时机的选择。
2、地点的选择。
3、质量的选择定性。
地点的选择:
① 住宅的地段应选择在上风口的地区、地势高的地区、靠近水的地区及沿交通要道地区。
② 住宅楼层次选择与周围楼盘整体相符合的层次。
③ 住宅投资位置应选择在安全、肃静、出入方便、购物方便的地方。
④ 住宅朝向应选择东南或南北的方向。
别墅的选局:
1、视野环境好。
2、交通联系一定要便捷。
3、建筑造型要新颖。
4、服务设施要高档齐全。
5、对客户素质要求高。
6、广告宣传攻势要猛烈、力度要大。
布局的四大原则:
1、从实际出发量力而行的原则。
孙子将其归纳为:“经之以五,校之以计”,也就是说,要对双方各种客观条件做出计算。“五”就是“道、天、地、将、法”。曹操称之为“五事”。“计”是“五事”的具体体现,即“主孰有道?将孰有能?天地孰得?法令孰行?兵父孰强?士卒孰练?赏罚孰明?”。曹操称之为“七事”。对将而言,要做到“智、信、仁、勇、言”五德兼备。
2、系统性原则。
① 整体性原则。
② 定量性原则。
③ 最优性原则。
3、发展性原则。
凡事预则立,不预则废。不论做哪一行,都要有从冷门看出热门的眼光,才可作出正确的决策,要敢于不断开创先河。
4、效益性原则。
布局的四个要素:
1、结构关系的协调,包括两个关系:即整合与分工的关系。组织的最佳功能状态来自其结构的合理和有序的状态。
2、正奇协调是指组织的力量分为主体的、基础的、正面的、稳定的方面和部分的、伸延的、侧翼的、不稳定的方面。
3、变化的协调形成的创造性、变幻性、惊异性、神秘性、不测性使布局者具有了无限的制胜能量。
4、速度协调能从最高的速度、最短的距离和最佳的时点冲击对象,会造成无限大的摧毁能量,这是讲速度之势。
运局的四大原则:
1、集中原则。
德国着名军事家克劳塞维茨说过:“在没有取得绝对优势的地方,你必须根据已有的条件,灵活地在关键之处创造相对的优势”。
① 力量的集中
“五指之更弹,不如握拳之一击。兵之贵合也,合则势张,合则力量,合则气旺,合则心坚”。
② 时间的集中
“凡用兵者,攻坚则韧,乘瑕则神”。
③地点的集中
“总有一个方向是对我方到达既定重要目标最为有利的”。
2、协同原则。
“协高动作,这是指挥员的指挥艺术”。
① 比例 ② 时间 ③ 动态平衡
3、士气原则。
① 忧患意识
“凡兵站之场,立尸之地,必死则生,幸生则死”。
“损之之地然后存,置之死地然后生,夫众陷于害,然后能于胜败”。
② 以“义”治气
将公司的目标、企业文化共同融为公司歌曲,组织成员人人习惯,以歌治气,以歌励士,或将目标概括为一两名简短有力的标语。
③ 以“利”治气
指通过赏罚机制,使有功者获得相应报酬,有过者付出相应代价,更是指整个组织的“利”来激发属下士气。以“利”治气时,一定要注意公平的原则和凝聚原则。
4、权变原则。
有效的管理总是随机制宜或因情况而异的管理。
① 权变要求创新。唯有创造性地思考,懂得突破旧有的框架,才能真正的层出不穷。
② 权变要求因敌制变,“战墨随敌,以快战事”。
馈局:
是对整个房地产策划活动、开发活动、管理活动进行的检查、衡量和纠正,以确保策划得以最终实现。
法国着名的管理学家法约尔指出:“控制就是检查一个企业中所发生的每一件事是否符合规定的计划,已发布的指示及所制定的原则是否正确。其目的是要指出计划实施过程中所出现的缺点和错误,以便改正和避免再犯。对一切事、人和活动都要控制”。
gather：www.aishibei.com-爱拾贝篇2:房地产项目研究模式
第1操作环节:项目研究对房地产公司的利润贡献
第2操作环节:更新房地产研究理念
第3操作环节:房地产市场研究模式设计
第4操作环节:项目策划研究模式设计
第5操作环节:建立项目后评价体系
房地产项目研究模式
使用说明
贝尔实验室每年研发经费高达惊人的数十亿美金。中国房地产领域的研发经费从投入比例而言,也是低得惊人。除此之外,能否掌握专业的实战研究模式,也是决定战略领先的关键所在。《房地产项目实战研究模式专业操作手册》详细介绍了房地产项目的研究模式与基本操作程序。
第1操作环节:项目研究对房地产公司的利润贡献
1.房地产项目研究的科学细分
客户需求的研究
规划设计研究
房地产市场研究
项目策划研究
研究理念的创新
客户需求的研究
全程介入营销策划的研究
项目后评价体系的研究
2、项目研究对获利的贡献
如果说对市场的困惑与迷惆要求我们通过市场研究去解答,那么,无数血与泪的教训逼迫我们不得不去研究市场。根据98年规划国土局统计结果,深圳市至明年年底的积压商品房面积达到了332.38万平方米。根据初步调查,在这些积压楼盘中,70%按楼盘主要积压原因是定位不当。定位不当的形式多种多样:有在城市快速干道边建高档大户型住宅的,有在毫无资源特色的城市中心地块建豪宅的,有在只能容纳建一栋高层的巴掌地块建全复式家宅的,有认为采用了一些现代通信和监控设备就是豪宅的……但是他们一个共同的特点,就是没有很好地研究市场,许多发展商完全凭心血来潮决定项目,在项目开始阶段就已经铸成大错。正确的房地产研究能给房地产公司创造巨大的利润。深圳市就有非常典型的例子。明年初,皇岗口岸一个楼盘的售伙比相邻楼盘要高2000元/平方米以上,其主要原因是看准了建设地铁的时机,在销售上主抓香港市场,该楼盘不但售价高,而且销售水平也大大高于周边楼盘,开售3天内即销售200余套,在日趋疲软的深圳房地产市场极为罕见。
第2操作环节:更新房地产研究理念
步骤A:自我观念和企业使命的创新
住宅开发商,特别是国有住宅开发商,要强化核心竞争力,除了体制改革外,最关键是经营观念的创新:要从住宅开发商跃变为住宅需求服务商。作为住宅开发商,容易把自己的目标理解为建造住宅;而住宅需求服务商,则把自己的使命定义为准确判断并创造性地满足客户的住宅需求。观念的创新,使住宅从目的变成了手段。在住宅需求服务商看来,客户不是买住宅,而是购买以居住为中心系列需求的满足,住宅需求服务商不是靠建造住宅的本事赚钱,而是靠判断和满足客户住宅需求的能力赢利。为此,住宅需求服务商会更有意识地培育客户需求判断和规划设计控制方面的核心竞争力,并在此基础上系统强化包括施工监理、市场营销、品牌塑造、物业管理等因素的综合竞争力体系。不难预测,住宅市场的未来,必然属于住宅需求服务商。
步骤B:从4P到4C的转变
我们可以把4P和4C对照一下:
产品—一消费者的需要和欲望
价格—一消费者愿意付出的成本
分销—一消费者购物的便利性
促销—一沟通
小理论从生产角度出发,既理论从消费者角度出发。我们能不能在生产者与消费者中间找到一个平衡点?因此这个平衡点应该建立在消费者和生产者之间的“双赢”基础之上,符合中国国情,符合可持续发展战略和生态环保要求。对开发周期长、使用寿命更长的住宅和房地产项目来说,或许应核是:
引导消费者需求的—一产品
消费者满意的—一价格
便利的—一渠道
双向沟通的—一促销
步骤C:从车来到创新的状变楼式
无可否认,港式运作对深圳房地产市场发展起着重要的推动作用。这一方面缘于深圳房地产市场的历史短,底子薄,无经验积累;另一方面则是深圳与香港地理位置的直接相邻。但香港成熟的市场包装策划在深圳房地产年轻的历史和居民较低的收入水平下是不可“东施效颦”的。经过残酷的商战洗礼和有效的咀嚼消化,深圳房地产策划界开始倡导从产品做起,从提高楼盘的综合素质做起,从满足消费者的需求做起。区域细分,客户细分,功能细分愈趋深入,人本主义思想开始体现。这种创新,丰富了营销策划的内涵,活跃7深圳房地产市场,促进了资金、规模向房地产市场品牌的集中,将那些惯于追风仿效的中小发展商尘封于被消费者冷落的角落。产品可以被“克隆”,立足于创新的核心营销策划“技术”却是“克隆”不了的,这也是中小发展商的生存之道。发展商只有建立自己独立的核心营销策划“技术”,才能成为房地产市场的旗手,才能在“入世”后与国外大地产商全面抗衡。
第3操作环节:房地产市场研究模式设计
步骤A:确立市场研究的战略地位
无数的教训已经使许多发展商认识到了市场研究的重要性,但这种急于了解市场的心态与他们对市场研究认识的粗浅和行动的软弱,却形成鲜明的对比。少数发展商已经认识到了必须对市场需求进行科学的、系统的调查,在市场调查中开始引入科学的调查理论。有些还与专业调查公司合作,通过专业的抽样调查和小组座谈方式等了解客户需求。
步骤B:房地产企业进行市场研究的步骤:
a、寻找市场机会。通过中长期市场研究和区域市场潜力研究,对企业在房地产方面的长期发展战略如发展区域、发展产业类型提供参考意见;对近期的开发计划,土地储备计划、储备土地类型、区域提供参考意见。
b、辅助项目定位。通过分析预测区域市场供求关系、分析细分市场需求特征、评估区域市场竞争态势等研究,为项目定位提供参考意见。正确的市场定位能大大降低房地产项目开发的风险。
c、研究评估具体市场策略的可行性。房地产行业作为资本密集型行业,开发过程中的每一项决策都牵涉到大量的投资,由于房地产开发的长周期特性和不可逆性,又导致决策带有很大的风险。通过科学的房地产研究,为这些决策建立科学的支持,能避免这些决策的随意性,缩小房地产开发的风险。
如以下一些需通过市场研究提供决策支持的例子:
新户型的市场接受性;
住宅智能设备的投资对促进销售有多大作用;
项目定价的合理性;
市场促销策略的有效性;
广告诉求点的有效性;
包装及广告方案的合理性。
步骤C:客户需求研究
客户需求是住宅项目开发的起点,客户需求内容的判断正确与否是住宅项目成败关键。
a、客户定位—一明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发。
b、需求定型—一研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容。
c、项目定板—一满足客户需求方案的创造性策划、效益预测的分析以及比较
第4操作环节:项目策划研究模式设计
规划设计确定了住宅项目的基本参数。开发商对规划设计过程的控制能力的强弱,决定了能否以准确、有效和创新的方式来满足客户的住宅需求。
包括以下5点
1. 能够选择正确的规划设计合作伙伴
2. 能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现
3. 能激励规划设计机构采用创新手法
4. 能保证住宅项目成本得到有效保障
5. 能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整
第5操作环节:建立项目后评价体系
步骤A:认清作用及现状
毋容置疑,房地产项目后评价工作长期受忽视,使发展商和政府管理部门失去了“总结经验,吸取教训”的机会,同时也使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料没有得到及时的整理和利用。则对年11月,广州举行两块土地公开招标,在时间紧迫的情况下,许多发展商就暴露了数据不够、材料不足、经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清”税费“的内容,有些决策者弄不清本企业各类型物业(高层住宅、多层住宅、写字楼)的单方造价水平等,这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为,加强项目后评价工作,将有助于打破当前房地产建设低效、重复、徘徊不前的局面。对发展商而言,开展项目后评价工作有着更重要的意义。后评价提供的信息资料成果可以用于指导投资规划和策略、项目选定和评估、建筑设计和建筑材料设备采购,工程实施和管理、项目营销策略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划,完善已建项目方面可以起到重要作用。
步骤B:项目后评价带作程序设计
房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题,推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发的现状,项目后评价的最佳时机为项目竣工后1-2年,依笔者经验,一个大型房地产项目(五万平方米建筑面积以上)的项目后评价时间大约为 2一 3个月,下述的时间安排可供参考:策划准备 1- 2周,调查和收集资料 3-4周,分析研究3一4周,编写报告2—3周。评估人员(机构)的素质,将决定后评价工作能否取得预期成果。发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分,咨询公司未能承担起此项业务之前,发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上,应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济的人员。一般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组:经营开发人员(包括市场预测人员)、工程技术人员(包括设计、监理)、统计人员、财务人员等。
步骤C:基本内容及拒标体系
(一)过程评价
项目的过程评价,应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析,找出差别,分析原因。
过程评价一般要分析以下几个方面:
(1)项目决策和项目准备。
(2)项目规划设计内容和建筑规模。
(3)工程进度和实施情况。
(4)配套设施和服务条件。
(5)项目财务执行情况。
(6)项目租售情况和分析。
过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标:
(1)项目决策周期(项目决策周期变化率)。
(2)设计周期(设计周期变化率)。
(3)建设工期(竣工项目定额工期率)。
(4)建设成本(实际建设成本变化率)。
(5)工程优良率。
(6)工程合格率。
(7)投资总额(静态投资总额、动态投资总额)。
(8)销售总时间(销售时间变化率)。
(二)经济效益评价指标
经济效益后评价指标体系的设置,基
本上与项目前评价(可行性研究)一致。所不同的是:后评价指示所测算的内容具有真实性,是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。
l、工程造价指标。包括总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。
2、盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。
3、效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。
4、对影响盈利指标的主要因素的相关分析。
(三)社会效益评价指标。
1、国民经济评价指标。包括项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投责利税率。
2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。
3、对项目配套设施、交通、放火、防震、安全性等的评价。
(四)环境效益评价指标
评价时一般可设置下述指标:
1、住宅外部居住环境指标:入均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率、项目与城市环境的分析等体系。
2、住宅内部居住环境:住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。
(五)综合评价。
综合评价的目的是最终产生评价结论,总结经验、教训,并提出建议。综合评价要分层次地对比项目原定目标与实际目标的差别及原因,对比项目原定效益主要指标与实际指标的变化及其原因,对比项目原来预期效果与实际产生的效果的影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总,并在此基础上形成项目后评价分析报告,提交发展商的决策层,用以指导新的房地产投资决策。
篇3:房地产信托基金知识
房地产信托基金知识
我国信托业与房地产金融有着不解之缘。《信托法》实施以来，在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重。尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道，也成为信托公司的主要信托业务之一。
目前，在房地产信托业务中，主要面临着四类风险：
1、房地产自身项目的风险
2、资金被挪用的风险
3、信托财产流动性风险
4、信托投资单一项目所带来的集中投资风险。
二、评估房地产投资价值的三大计算公式
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
一大公式：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，20**年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二大公式：8年~10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回 收期的长短。它的公式是：
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设20**年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了20**年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
三大公式：15年收益是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估。
仍以上文提到的小户型为例，20**年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
篇4:设计阶段房地产项目成本控制
设计阶段的房地产项目成本控制
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见,设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计,可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。例如:某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离,其间又无防火分区,就设了三只消防箱,而按消防规范要求,只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理,造成了一定浪费,显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此,设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%,实际上,当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决,因此必须重视扩初设计,以避免“先天不足”。
1.推行设计招标,择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。
2.开展限额设计,有效控制造价
积极推行限额设计,健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格,然后按项目投资估算控制初步设计及概算,再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此,各专业在保证功能及技术指标的前提下,必须制定双赢策略,合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更,给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等),并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标,必须分析原因,用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向,变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较,优化设计,降低工程造价。
3.采用合同措施,有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡薄,设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费(设计质保金)。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
项目组织结构类型有许多,常见的有工作队式、部门控制式、项目型、矩阵型和直线职能型。各种类型的组织结构适应不同的公司规模及项目需要。
篇5:房地产项目定位技巧
房地产项目定位实用技巧
一、容积率配置技巧
如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值;有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层(例如一、二楼)，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本;有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。
同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度;(1)空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区
如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值;有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层(例如一、二楼)，规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本;有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。
同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度;
(1)空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施;所占的比例愈低愈好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗?
事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑特的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。就发展或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。
(一)具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。
(二)具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，例如任何个人想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事，但是通过公共设施的分摊，却使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。
(三)具有收益机会的公共设篱，例如地下室的商业空间，停车位，或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品质，在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位。
(四)对环境有改观的公共设施如绿地、花园等，虽增加投入，但这种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报。
公共设施的规划将越来越受到重视，产品定位者若能适当掌握各种公共设施的功能，可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。
二、楼层用途的定位技巧
不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事实上是不同的市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等，而这些差异的存在，能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。
我们可将一幢大楼的立体空间，分成下列四个市场个别考虑它们的定位特性。
(一)是顶楼市场，这种产品不论在采光、通风、视野及私密性方面，都比其他楼层更具有得天独厚的条件，又由于每栋楼只有一个顶楼楼层，这种相对稀有性使得顶楼市场常出现供不应求的情况。
(二)是门面市场，通常是指建筑物的一楼至二楼。这种产品的价值在于它与外界环境的临近性(例如临路的店面、办公室)，或者有将外界环境内部化的机会(例如拥有庭院的住宅)。这种地利条件及稀有性，使得门面市场的价值不但比其他楼层高，而且还常出现求过于供的现象。
(三)是地下室市场，这种产品有时具备独立功能及用途(例如作为商场或停车位)，有时则可能成为其他楼层的连带产品(例如作为一楼的私有地下室，或其他楼层的共有设施空间)。
(四)是中间层市场，包括建筑物的二楼以上直至顶楼以下的楼层。这个市场各楼层之间的相对条件差异有限，而其所占有的空间比例又最大，因此一般所称不动产市场景气与否，多半是指中间层市场的供需状况而言。
就产品定位者而言，除了要辨别不同楼层市场的异质性之外，还要注意下列事项，以充分发挥空间的附加值。
(一)妥善运用规划，以平衡供需失调现象。例如在商业气息浓厚的黄金地段，借助一楼带二楼或地下室合并规划，以增加门面市场的供给量;或顶楼采取楼中楼设计，能满足更多的顶楼市场需求者，都是创造更高价值空间的好方法。
(二)明确区分不同楼层市场，以针对需求设计产品。例如门面市场重视临街性，在规划上须注意维持眼好动线及联外机会;顶楼市场追求通风、采光及视野等条件，因此须注意栋距开窗、隔热等设计。
(三)合理利用容积率，以改变传统空间观念。例如拉高建筑物高度，超越邻近建筑物高度;增加高楼层面积，以塑造“准顶楼”空间(即指与顶楼具备同样采光、通风条件的高楼层);或利用二叠或三叠规划，使得有天(顶楼)有地(一楼)的空间增加。
三、房地产持有的定位技巧
(一)长期持有。任何一种投资标的或者具有生产性质的财产。对于不同的人而言，可能具有不同的投资报酬意义及实现利益的时间期望。这也是为什么在不动产市场既有追逐短线获利，从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人，也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商。由于土地的性质特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有区域异质性(包括自然环境及人文社会经济)，困此对许多投资房地产的企业或个人而言，长期持有的投资策略，似乎比其他的财产更具有意义。
那么究竟应如何作产品定位，即如何利用土地，才能赚取不动产长期持有的利益呢?首先，要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁;二是经营或使用收入，也就是不动产所有者即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益;第三是保值或增值利益，这种利益可能来自于通货膨胀效果，可能由于社会进步或环境改良，也可能因为其他土地先行使用，导致后利用的价值土地水涨船高。
不论是否赚取租赁或经营利益，绝大多数长期持有的土地，其最大利益来自于增值。为谋取增值的实务做法也有不少，例如，短期内尚无利用或开发价值的土地，可采取消极的养地策略;对于已初现地段价值的土地，则可采取先建后售策略;再者如麦当劳的做法，先找到好地，兴建商场，通过经营带动当地商业气息后，就自然可坐享不动产的增值利益。
长期持有土地，必须要能赚取合理的时间报酬才有意义，因此产品定位成败的关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。
(二)短期获利。大多数的投资标的，都有短线与长线不同的获利操作方式，不动产投资也不例外，通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。对于希望短期获利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外，如果想在有限时间内创造不动产附加值，以增加投资利益，则须借助有效的产品定位。
因此，希望短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。下面几个方案，有助于提高不动产短期投资利益。
(一)改装产品，创造附加价值。这种方式常见于旧屋投资市场，也就是买人尚有更新价值的旧建筑物，保留其基本结构，仅作平面隔局或外观等的改建，以再重新出售获利，这种做法由于投入成本少，工期短，著改建得当，通常能在很短时间内赚取理想的报酬。
(二)规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率。例如不动产市场不景气时，许多反应快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品，并搭配工程零付款等的付款条件，以刺激买气，快速销售完毕。这种做法的效果在于先确定销售成绩再进行施工，可降低财务风险，只是要注意避免吸引大多的投资客户，造成销售率虽高，但退户率或客户不履约付款的比率也高的窘境。
(三)规划短工期的传统产品，以节省成本，提高投资报酬。通常工期越长，资金风险越高，而投资回收的时间也久。因此基于投资报酬的考虑，短工期、需求稳定的产品(例如5层—7层住宅)，通常也能兼顾市场接受性及财务可行性，达到短期获利的目的。即使在经济效益上不宜规划短期的产品，仍应设法运用技术缩短工期，以提高资金效率。
(四)尝试领先市场的创新产品，以吸收早期开创性的市场，例如有不少个案，将楼层挑高，规划夹层空间，以增加卖点，强化短期销售效果，这些边际产品只要抢得先机，顺利过关，一般都能创造短期投资利益。
以上几个产品定位的方向，可提供投资不动产并希望短期获利的企业或个人参考。在实务上，以追求短期获利为目标的产品定位，通常赚得快及赚得顺，要比赚得多更为重要!
四、经济环境变化时的产品定位
(一)通货膨胀压力大时的产品定位。在经济景气循环的情况下，难免会因为景气热旺、游资充裕，过多的资金追逐过少的物品，而导致物价上涨，引发通货膨胀的压力。要判别通货膨胀是否存在，仅须观察物价上涨率是否持续一段时期都在5%以上，若是，就可以断定我们正面临通货膨胀的压力。此时由于货币不断的贬值，物价不断地上涨，商品一旦售出，要想以原先成本再行补货，已不太可能，所以通货膨胀时持物特价而沽，已成为一般商品所有者普遍的心态。
不动产市场受通货膨胀的影响尤其明显，因为不动产除了自住用外，还具有保值、增值的特性，所以在通货膨胀时期，不动产往往成为投资人的首选。就发展商而言，在预售时如果房屋已售出，其可收入的金额已固定，而其营建成本却尚未发生，虽然发包给承建商，营建成本也已固定，但是在营建合约中往往有明确规定，即物价上涨一定成数以上时，营建成本也要跟着调整，使得发展商的营建成本，在通货膨胀时期，面对增加的机会大为提高。为避免这种收入固定而成本却持续上涨的不利局面，发展商在通货膨胀时期应慎选产品。选择产品时，应注意列事项：
(1) 产品的施工期限不宜过长;
(2) 产品要以能克服余屋销售压力的设计为主;
(3) 针对投资人的保值心理设计产品。
除非拆掉建筑物重新再建，否则其数量会越来越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不动产产品就越发珍贵，特别是在通货膨胀时期，更应慎选产品，以免暴殓于物
(二)市场不景气时的产品定位。不动产交易虽受许多政治。经济、法令规章等因素的影响，但对于从事投资兴建的发展商及拥有土地使用权的地产主而言，最为其所关注的还是市场交易的热络程度，也就是一般俗称的“回春”，除了某些个案或由于地点特殊，或由于定位成功，而能创造销售佳绩之外，大多数的发展商及地产主都不免对这股挥之难去的不景气阴霆大感头痛。
面对这个现象，有的人把精力放在发掘影响市场景气的因素即寻找“为什么市场不景气的答案上，想因而获得突破不景气的方法。这种方法可能其理论意义大于实际效用，而且因为影响景气因素的复杂性，还可能使依赖这种方法的人须多绕些远路。以下则打算采取另一个角度，探讨如何通过产品定位以因应市场不景气，也就是接受不景气这个事实，并尽可能掌握其现象，以归纳出在实务上可供参考的产品定位原则。
一般而言，当买卖双方对景气的看法越分歧，则市场越活跃，这种现象在股票、不动产等投资性的产品市场尤其明显。唯有对未来的预期有人乐观，有人悲观，市场才容易活络。
因此面临不景气时，首先需找出何人有购买意愿，也就是发掘潜在的目标市场。除了因为越是不景气，销售风险越高之外，潜在购买者渐趋保守与理性，也使得目标市场的界定显得更为必要。一旦确定了目标市场，就可以进一步分析何种因素可以强化目标市场客户的购买意愿：是具竞争力的低价格，是产品的独特设计，还是诉求工期长的轻松付款条件?尤其需要特别留意的，是目标市场的核心需求，也就是客户真正的需求是什么，才能根据这个基础，发展突破不景气市道的适当产品。
事实上，没有一种产品是无往不利的市场灵丹妙药，但是下面这些原则，却有助于消极地避免不景气的冲击，甚而可能积极地透过产品定位创造市场佳绩。
1、产品要有明确的竞争条件或特色，才能脱颖而出，也才能刺激客户的购买意愿。
2、要结合销售、规划及财务等功能，以强化产品定位的竞争空间。例如有的公司的产品力求缩短工期，增加价格竞争的条件;有的财规划工程或长的高层建筑，并配合轻松的付款条件，以吸引投资性客户等，这些都是结合多元功能为一体的例子。
3、不要受限于销售及短期获利的目的，也就是说在市场条件不佳的不景气情况下，有必要慎重评估销售的意义及条件。尤其不要盲目售出，落得“赚了销售率，赔了报酬率”的窘态。事实上，由于土地资源的日益昂贵稀有，采取只租不售、整体经营，甚至避开景气低迷的养地等方式，也不失为适应不景气的明智之举。
4、产品应保留调整的弹性。尤以景气低迷时，销售速度慢、阻力大，任何一种产品定位都可能遭遇市场阻力，因此应预留调整的弹性。例如小单元面积分隔或合并的弹性，商业或住宅用途转换的弹性，以及选择性销售(如分栋、分期销售)的弹性等。
(三)财务压力大时的产品定位。除非是划拨土地，否则只要是出让土地，土地成本往往较高，积压在土地的资金大，即使有银行贷款，其每月的利息负担也很重，因此土地只要晚一天开发，对发展商而言，都是一笔沉重的资金负担;即使是合建情况下，因为要支付给供地方相当大额的覆约保证金及兴建时的拆迁补偿费、房租补贴等，所以一样要面;脑资金积压的问题，只是程度稍为比购地轻微。至于开始兴建后，每期的工程款都要于固定期间支付，虽有建筑融资可供应部分工程款，但是建筑融资核拨与否，须视销售情况而定。一般而言，销售成数在5成—7成以下，建筑融资较难取得。至于资金来源，则大多仰赖预售时的销售收入，但因预售市场的一般付款条款为分期付款，不动产投资需要巨额资金，因此资金不充裕的发展商，在土地买进到峻工交房这一段期间，一直要承受资金压力，尤其在销售成绩不理想的情况下，更是要大费周折，才能度过资金周转的难关。所以对于财务压力大的发展商而言，在进行产品定位时，应注意下列事项。
1、产品规划以顺销产品为主。
2、产品设计以简单楼房为主。
3、产品定位要能克服景气低迷及余屋销售的压力。套房产品在成为余屋时及大单元面积产品在不景气时，其销售都会有难度，所以在财务压力大的情况下，应特别注意规避此类产品的设计，以避免产品卖不出去，造成资金积压。
4、对于需长期开发的产品，要审慎评估，不宜贸然投资。
很少有一种产品能像房地产一样，闲置一段时间后，不但未损及价值，反而可惜景气、需求及投资风气之机，而有大幅度的增值。所以有很多发展商对于只税不售的产品才会那么热衷，因而其前提是现金量要克扣，才能在设市收入的情况下，独自负担所有的土地及营建成本，然后静待增值，伺机出售再获利脱手。而如果有财务压力的话，则宜诉求周转性快的产品，通过调周转性的产品，一来可灵活资金的应用，二来则可提高投资报酬率。
