服务定位的第一步骤就是确立需要特别关注的是那一层次的定位。采取那一层次的定位一般是很明确的，但是有些企业会在不同的时期强调不同的层次。
一旦定位层次加以确立，就需要针对选定的细分市场确立一些重要的专门特性，尤其是应当考虑影响购买决定的那些因素。每个人在对服务作出购买决定时丢采用不同的标准，使用服务的目的也可能影响评价标准。比如，人们对商业保险和人身保险的评价标准是有差异的。使用服务的时间同样影响服务选择。比如人们为工作日午餐和周六晚餐选择不同的餐厅。另外，决策单位也有关系，比如个人使用服务或集团使用服务时决策方式是不同的，家庭将比个人更重视旅店的友好态度。
顾客基于自身感受到的不同服务机构之间的差异来作出选择，有时这种差异并非本行业最重要的特性之间的差异。比如，乘座飞机的人通常认为他们最关注的就是安全性，其实，各个航空公司提供的飞行安全性相差无几，旅客的选择实际上是基于价格、舒适性、随机提供的饮食的好坏来选择航空公司的。因此，应当通过调查，确认决定服务选择的显著特性是什么，这将构成定位的基础。
应当认清目标细分市场要求的显著特性和专门利益，重要的是了解顾客希望这些相关的显著特性带来什么利益，并设法让顾客感受到这种利益的存在。
在确定最重要的特性之后，应将具备这些特性的服务企业的相对位置在定位图上显示出来。如果存在一系列重要特性，可以通过统计方式将它们合并并简化为二维，能代表顾客偏好的主要选择特性。
定位图表示出竞争企业依据选择出的特性所处的市场位置，其中空白之处暗示企业潜在的市场机会。如果企业有多个细分市场，可以根据顾客在不同的市场上对服务和利益的不同评价作出多个定位图。
定位图既可基于客观特性，也可基于主观特性。定位图还可以将客观特性和主观特性结合起来。下面是一个通常采用的二维定位图。
利用定位图，不仅可以确定竞争企业的位置，而且能够发现核心需要所在，从而沿着满足核心需要的路径对自己进行重新定位。
在进行定位时，有三个定位选择，是由美国的市场定位专家里司和特老特提出的。
1.强化当前位置，避免迎面打击。
当企业在市场中并不能占据重心地位时，可以谦虚地告诉顾客自己不是市场分额最大的，但是始终都在向这个方向努力。这样，可以宣传自己，又激发了顾客的同情心和信任度，从而强化了当前的市场位置。
2.确定空缺的市场位置，打击竞争者弱点。
该项战略要求寻找那些没有被竞争者占据的市场空间。
3.重新定位竞争。
在竞争激烈的市场上，可以重新对自己的企业进行定位，寻找合适的空白市场。
企业在确定自己的市场位置之后，应当努力维持或提升其相对于竞争者的市场位置。
一个成功的定位应该具有以下特征：
▲定位应当是有意义的。定位的概念虽然可以和产品没有关系，但是必须和市场有关系，就是说，必须是一个实际意义上的定位。比如，苹果公司刚开始时，把自己定位为一个年轻的、具有自由精神的、立志改变世界的硅谷公司，但这种形象在保守的企业市场上不受欢迎，所以，苹果公司改变了定位，开始宣传它着力解决顾客的难题之一方面，从而使定位具有了实际的意义。
▲定位应当是可信的。许多公司声称可以为所有的人提供所有的服务，显然这是难以令人信服的。而且往往行业中的领先者不是这种企业，而是集中于某一专门领域的可信任企业。
▲定位必须是独一无二的。企业应当在既定的目标市场上，发掘能持续地使自己保持领先地位的市场定位。
市场上存在着许多不同的差异化途径能够使企业成为领先者，下表列出了12种领先方式以及各自的内涵，即12种定位选择。企业应当根据自身和竞争者的实际状况加以选择。
企业在考虑选择上述那一种定位时，应当考虑以下问题：
▲那一种定位最能体现企业的差异化优势?
▲那一种定位为主要竞争对手所占据?
▲那些定位对每一目标细分市场最有价值?
▲那些定位充斥着众多竞争者?
▲那些定位目前竞争尚不激烈?
▲那些定位最适合于企业的产品和产品线定位战略?
以上关于定位选项的选择，是从消费者感知服务的角度分析的。事实上，考虑定位的角度有多种，因为企业的位置是受到竞争群体和顾客群体的影响，企业、竞争者和顾客就构成一个定位感知网络，这个网络对企业事实营销战略的方式有深远的影响，如下图：
企业对自身的感知与竞争者和顾客的看法经常不同。立足于企业层次的定位必须致力于管理和宣传自己差异化的位置，以提高企业的可见度和可信度，为此企业必须不断地和顾客对话，以支持并提升其市场位置。
制订了定位战略后，就必须通过企业所有的与顾客隐性和显性的接触来传达出去，也即意味着公司的职员、政策和形象都应当反应类似的形象，传递期望中的市场定位。实际上，企业期望的位置和实际传递的位置往往不一致。
如果目标细分市场的顾客对企业提供的服务反应冷淡，那么定位就很有可能失败。反应冷淡的原因主要是企业的服务毫无特色，与竞争者比较没有明显的优越性。为此企业的定位战略必须要求突出本企业服务的与众不同，而且这些不同之处正是顾客所看重、渴望的。因此，企业必须经常考察其定位战略，使之不至于过时，或者脱离目标为顾客所抛弃。
下面说明一下，每一组合因素是如何支持服务企业的定位的。
▲服务产品。服务产品本身能够传递定位，比如银行发行某种新卡可以将企业定位为具有创造性。
▲价格。零售商和旅店非常清楚价格在定位中的作用。价格以及一定价格带来的服务质量的改变有助于企业进行重新定位。
▲服务便利性和地理位置。一些银行把自己定位为更接近顾客，广泛安置自动柜员机(ATM)，同时还延长了银行的营业时间。
▲促销。促销和定位联系十分紧密，因为正是广告和促进规划使得定位得以传扬。定位主题或标志有助于强化期望的定位。
▲职员。职员对定位起着关键作用。企业在传递定位之前，首先要培训职员以提高其服务表现。
▲程序。程序对定位也是至关重要的。通过改革程序结构(包括提供服务的复杂性和多样性)，可以对企业进行重新定位。
▲顾客服务。顾客服务对顾客感知有很大影响，因此顾客服务可用来创造竞争者难以模仿的竞争优势，即在定位中创造差异性。
gather：www.aishibei.com-爱拾贝篇2:房地产项目市场定位过滤法
房地产项目市场定位过滤法
随着人们经济收入的提高,对生活质量的要求也越来越高,并且差异化程度也日益明显,因此房地产市场需要效细分。房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点,开发出适销对路的房子。找准了卖点,其后的价格、营销、广告、收款等就能做到心中有数、有章可循了。
我们以国际系数集成法、系统参量法为分析模型,认为寻找房地产项目的“定位点”需要经过27层过滤:
政策因子
房地产历来是政治风云、国家政策的测量器,政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。
国民经济总因子
房地产又是国民经济的晴雨表。大萧条时期,欧美资本主义国家的房地产近于崩溃,二战后经济复苏,香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨时期,房地产也往往会猛烈上升。
市场供求因子
房地产作为一种特殊的商品,有它自己的供求规律。我们不能违背这种规律,否则,即使造出最好的房子也会无人问津。
消费群体
不管房子好坏,关键要确定由哪一类消费者来购买,他们有什么样的需求。现在市场已需进一步细分,房产商不可能满足所有层次消费者的需求。
位置
位置的重要性不言自明,有时朝向不一样,房价就大不一样。还有更重要的因素如地段、区位、商圈、社区等。一旦“位置”错位了,房价将大打折扣。
时机
也许除了股市以外,就数楼市最讲究时间的把握了。何时入局、开局,何时出局、结局,何时买入、投资,何时出售,都有一个“最佳时间”的定位问题。
环境
区位很重要,有了区位如果能再有一个好的环境会锦上添花。环境包括交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度、风向等,以及区内环境、建筑物大体布局等。
功能
房地产不等于土地加瓦片,功能可能是人们购买房子的第一利益着眼点。根据功能不同,房地产可划分为商用房、住宅、工业用房等。商业用房与工业用房的开发要求也明显不同。还可以把“功能定位”进一步细分,如分为中央商务区、高级别墅区、文化居住区、涉外公寓区等。不同的功能社区对房子的设计、施工、管理的要求明显不同。
户型
任何产品都有核心层、紧密层、外围层、无形幅射层之分。消费者买房最主要的是买核心层――户型与面积。尽管现在的商品房早已告别了“火柴盒”时代,但是究竟是大开间还是小开间、狭长型还是蝴蝶型、有多少个采风采光口……这一切都必须在开工前筹划好。
材质
不同的功能、风格、户型显然需要不同的材质。仓储式大商场可能需要大钢架结构,既省时又省料;欧式豪宅可能除自来水无法进口外都需“德国制造”;艺术家可能只需要在一个角落,搞一座怪怪的木头草房,既省钱又美观。材质定位准确,开发商可大大节省成本,客户则心满意足,实在是双赢的事情。
主观概念
有人把“主题概念”称为房地产的“灵魂”与“核心”。中关村由于电子高科技而价位疯涨,亚运村由于体育概念而寸土寸金,国贸商圈号称“东方曼哈顿”而使物业价格高居京城之首。主题概念并不是可以随意克隆的,它必须符合具体的环境,要因地制宜。一旦发生错位,便可能是“差之毫厘失之千里”。
特色
房地产特色定位,就是根据房地产企业的文化、小区环境、楼盘风格、文化概念等,集约、整合、升华出最具吸引力的一点作为“诉求点”,以此去吸引相应的目标。
科技
国外房
地产增长的主要杠杆之一是“高科技”,而拉动国内房地产的主要是政策因素与金融杠杆,高科技因子占不到一成。但随着知识经济时代、互联网时代的来临,随着新材料、新工艺的不断应用,房地产的科技含量一定会提高。
生态
对于整天淹没于城市的人们来说,回归自然是他们最热烈的渴求,所以绿地、森林、阳光、水、空气成了诸多楼盘的重要卖点。
除此之外,还有文化、利润目标、社会因子、创新、配套设施、管理服务、价格、融资、形象、将来时(孕育新需求)、营销方式、广告策划、品牌共27层定位。
之所以要强调事先规划、提前定位,是房地产这个特殊“商品”的性质决定的。一片小区、一座楼盘,不仅投资大、建设周期长,几十年甚至上百年留在地球表面充当标点符号,所以我们不得不“先谋而后建”。
篇3:房地产开发项目市场定位
房地产开发项目的市场定位
房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔·里斯和杰克·屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。之后他们在《定位：为了得到你的注意而战斗》一文中指出：“定位起始于一件产品、一种商品、一次服务、一家公司、一个机构、甚至一个人……然而定位并不是你对一件产品本身做什么，而是你在有可能成为顾客的人的心目中确定一个适当的位置”。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。
(一)房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
1.房地产开发项目市场定位的基本程序
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位(户型、面积、档次等)→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。
2.市场定位的主要内容
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格;⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
(二)房地产开发项目市场定位的墓本原则
1.与企业发展战略相一致的原则。这里的企业发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等。在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势，发挥企业的核心竞争力，构建企业品牌和产品品牌，使得企业的产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标。
2.经济性原则。市场定位的经济性原则首先是指产品定位应具有较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理;第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化;最后，在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。
3.适应性原则。市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，三和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。
4.可行性原则。市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。同时，要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，它们容易定性但难以定量，在市场定位时如何“量力而行”，这个问题在市场定位时就应该得到解决。
(三)房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
1.市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
2.运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况;一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销;另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。
3.偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
4.目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
(四)加强房地产开发项目市场定位工作的对策与建议
1.加强行业管理，进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发，对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准，做好理论先行和实践指导工作，进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程，加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究，广泛听取专家、学者及企业家的意见，提出指导性建议。
2.运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。
3.在对所在区域物业研究的基础上，要解决房地产产品的“差异化”这个关键问题。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，既不能是建筑风格、房型、环境的“简单拷贝”，也不能是规模、面积的“随意放大”，产品要创新，要体现较强的前瞻性和相对的稳定性。
4.功能、成本和效益三者如何才能协调和统一，是市场定位必须要解决的。必要的功能、适当的成本和理想的效益是房地产项目市场定位的指导思想，是需要重点分析、研究和落实的问题，其主要指标是功能配置、开发成本和租售价格等。
篇4:团结沟通服务完善--企业内刊创刊词
团结沟通服务完善--企业内刊创刊词
不知不觉间，xxxx有限公司进入了她生命中的第五个年头。在这五年之中，一代又一代的四方人伴随着公司的发展与壮大，自信、彷徨、迷惑、痛苦、欣慰、提高、惊喜……一路风雨一路歌地走了过来。
公司几年来的成长历程，是一个经营管理从幼稚到成熟、经营理念从感性到理性、管理状况从混乱到规范的认知发展过程。目下，公司内部管理逐步进入由人治管理、制度管理到文化管理的良性发展循环系统。不容置疑，这是一项骄人的成绩。但面对这样一个残酷的现实与挑战的时候，我们每个管理人员乃至全体员工都应该也必须仔细地想一想，今后我们该如何开展工作：
根据最新出版的中国社会科学院《1997~20**年中国私营企业调查报告》显示：中国私营企业以平均每天诞生1450家的速度发展，但由于各处原因，中国私营企业的5年实际存活率也由1997年占总数的20%锐减为20**年的5%。
显然，我们现在的工作水平、质量、效率都无法满足企业发展所需。可能有人会讲，经营管理水平，工作效率等问题的研究探索到实质性的提高是一个逐步积累和提升的过程。但请不要忘记：对于我们公司这样一个规模较小、抗市场风险能力较弱、机会成本损失过重的小型工业企业来讲，任何稍作拖延的想法和做法所带来的危害，都是足以致命的，都是对企业另类意义上的犯罪。
故而，市场竞争的外部环境、无法做到生产设备不停歇的内部状况都给我们每位员工尤其是各级管理人员敲响了警钟：必须树立“一万年太久 只争朝夕”的效率观念;必须树立“永远兢兢业业 永远如履薄冰”的忧患意识;必须更好，更快地全面推进内部管理进程，最大限度地减少内耗，提升工作质量和效率，才是企业扭转当前不利局面之根本途径。
为了配合公司完善管理进军的步伐，早日建立充满活力的体制和机制，形成高效、科学的管理秩序，在文件和简报之外，搭建一个更为真实有效的信息沟通平台，便有了今天的这份《走四方》。
我们想通过“生产快讯”、“业务通报”、“公司要闻”三个版块来吸引全体员工的眼球，引导员工更多地来关注身处其中的企业以及她成长中的点点滴滴，而不是只简单地视企业为谋生场所。利来而聚，利尽而散。
“管理论坛”和“问题反馈”两个栏目则是为决策层、管理层和普通员工之间提供意见交流、信息沟通、建议上传之平台，内容涉及到制度建设，文化建设、日常管理等各个管理层面。
我们设立“文摘选读”版块只是想及时地把国内外一些全新的经营、管理思想等推荐给各级管理人员以及全体员工，以期大家思想能有所转变和提高。
当然，创刊的根本目的还是抛砖引玉，让更多好的建议得以采纳，错误的做法得到及时纠正，在全体员工的一致努力下，共同营造一种健康、发展、平稳、高效的组织运营环境。
篇5:x物业服务有限公司业绩材料
x物业服务有限公司业绩材料
x市x物业服务有限公司成立于20**年4月30日，自公司起立以来，秉承着"团结、务实、拼博、创新"的企业精神，以科学化、规范化、专业化的物业管理服务为广大业主打造绿色人居生活，用一流的物业服务为业主营造和谐温馨的家园;为企业创造价值;为社会创造和谐;为员工创造机会。
目前，x物业在管的项目为x商品房住宅小区，项目占地204714㎡，总建筑面积630000㎡，共分三期开发，其中：一期用地面积41825㎡，总建筑面积143321㎡，包括地上建筑面积110685.8㎡(含1239套住宅建筑面积107179.7㎡，商业中心3464㎡);地上建筑面积32635.3㎡(含商业中心3700㎡;车库21808.7㎡;人防工程7126.6㎡)。该项目一期已于20**年12月20日竣工交付使用，水电抄表到户，管道煤气配备，电话、电视、宽带等均与相关单位签订业务合同。
公司通过近两年来的努力和探索，为确保向客户提供优质、完善的服务，x物业力求以客户的生活为本，遵循"真诚合作、专业保障、长远承担"的服务理念，全力为客户提供高品质的服务，创造清洁自然的生活环境，真诚服务，精益求精，公司近年诚信服务得到业主好评及广泛的社会赞誉，先后获得了：
1、20**年度x市卫生先进单位;
2、x市物业管理行业协会(会员单位);
3、x市物业管理行业协会20**年第一届"置业网杯"蓝球寒第五名;
4、管理项目x荣获20**年度x市星级物业管理小区;
目前，x市x物业服务有限公司正在申报物业服务企业三级资质，我们有理由相信，x物业始终向着高层次、高标准的物业服务迈进，我们将以更专业、优质的服务，为广大客户长远承担，来自x物业，我们自豪，能够为您服务，我们骄傲!
