购物中心的用地选址分析
适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。
(一)用地区位和交通人口状况分析
购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则：
最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。
区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。
聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。
因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：
(1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消费者。
(2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是12-15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在10-30min，以此确定该地点的商圈覆盖范围。
此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。
(3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。工业革命之后，随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。
用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比较拥挤。
(二)用地经济状况评估
对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济状况进行综合分析。
用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民的关系，消除它带来的不利影响。
(三)用地的物理状况
在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。
用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。
用地形状。用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。
用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。
用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善。如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响今后的竞争力，有时甚至会因此放弃这块用地。
郊区用地的视觉可见性。如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。
用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不应当干扰购物中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。
用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要在规划和建筑设计当中采用各种手段予以弥补
<爱拾贝 www.aishibei.com>篇2:购物中心专用词词典名词解释
购物中心专用词词典
美国国家研究局National Research Bureau 是美国首位商业零售房地产信息提供者。NRB出版购物中心产业的信息已超过了45年。它的约4万个美国购物中心的信息数据库是一个广泛而详尽的可利用的关于购物中心的信息源。下列专用词选译自NRB：Glossary.
Acres of Land Center Occupies 中心占有土地的英亩数
由中心主要场所加全部关联设施组成
Community Center 社区中心
比邻里中心有更广泛便捷的销售软线(服饰)和硬线(五金器皿、器具等)商品范围。它有一个小型主体百货店、杂货店、或折扣百货店作为主要的承租商，另有一个超市。虽然它可能有一个较强的专业商店，但它没有全线百货店。从理论上讲，社区中心典型的大小是15万平方英尺。实际上可能的范围从10万到30万平方英尺。社区中心是中型购物中心的一种中间类型，评估其大小和吸引力是最困难的。NRB将10万到29.999万平方英尺(GLA)的购物中心均列入这一类型。
Convenience Center 便利中心
一个小的带状中心
供应方便货物(食品、药品等)和/或服务(洗衣、干洗、复印)，为忙碌的一步购物者提供一站式的服务。
Discount 折扣中心
这个中心的主要承租商是折扣店，开发附加的由更小的零售承租商和/或超市组成。折扣中心通常比低特价中心吸引更低收入消费群. 它们被认为是低特价零售中心的一种。
Factory Outlet 工厂直销
此中心由工厂直接便捷的零售通路，由工厂的零售直销店组成，将货物在此直接销售给公众。商店的所有者和运作者均是工厂的。相反，过去典型的工厂直销建立在工厂原址，而现今的工厂直销商店放在购物广场或购物中心中并通常销售优质品、当季商品。工厂直销商场吸引中、低档消费群，通常那里还包括一些特价、低特价商店。
Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积(GLA)平方英尺(包括旗舰店)。
设计给承租商专用的总房屋面积,包括所有地下室、中间夹层、阁楼， 该面积用平方英尺表示(隔墙从中心线或外墙面开始测量 )。GAL是承租商付租金的全部面积。(我们的意图是得到总的中心大小的概念，旗舰店的占地面积也应被包括。对于混合使用开发的GLA仅包括零售空间。)
Gross Leasable Area (GLA) in square feet of mall stores (excluding anchors) 总可出租面积(GLA)平方英尺(不包括旗舰店)。
由商场承租商占用的房屋总面积。不包括面旗舰店面积。(对于混合使用开发的GLA仅包括零售空间)
Home Improvement 家居中心
购物中心的旗舰店由家居商品零售商承租或集中了一批家居商品和五金器皿专卖零售商。
Lifestyle Center 时尚中心。
一个集中高档的，最新时尚理念专卖零售商的购物中心。是一个开放的中心，通常没有旗舰店。30万平方英尺的GLA或更大，位于富裕阶层居住区附近。包括高档零售、新潮餐厅及娱乐零售业。商店的环境经过精心的设计,附近有方便的经精细美化的泊车位。
Mixed Use Development 综合利用开发。
一个大规模的房地产相关项目具有：(1)三个或更多个主要的收入来源(如：零售、办公楼、住宅、酒店/汽车饭店、休闲娱乐设施)，这些项目互相支撑并作为一个单元开发;(2)项目的主要功能和物质实体的整合，包括互相间不间断的联系人行道;(3)按照一个通盘的计划开发。
Neighborhood Center 邻里中心。
提供便利商品的销售(食品、药品和杂货)和个人服务(洗衣和干洗、理发、修鞋等)，为满足附近居民每天的生活需要，有一个超市是邻里中心的主要承租商。理论上讲，邻里中心的总可出租面积应有5万平方英尺。实际上，它的大小可能在3万到10万平方英尺。NRB将所有小于10万平方英尺(GLA)的中心均作为此一类型。
NRB ID Number NRB识别号
由NRB指定的对每个购物中心唯一的识别码，可被用于《购物中心名录》Shopping Center Directory的交叉索引或直接从NRB获得进一步的信息。
Occupancy Percentage 占用率。
总的占用面积(GLA)(其中无空置)除以中心总的面积(GLA)。占用率相对于空置率。空置率可从100%减去占用率计算得出。
Off Price 低特价中心
中心由一群建立在传统专卖基础上的能提供可在传统专门店中找到的品牌商品的零售商店和百货店组成。价格低于工厂建议价的20%到70%。在低特价商店里的商品一般比那些折扣店有较高的品质。低特价中心首先吸引中档和中高档消费群。
Owner 业主。
持有物业所有权利的个人、机构或法人实体。一个中心可能是多业主的。如果如此，NRB试图确定每一有关当事人所有权的百分比。
Power Center 能量中心
一个开放的带状的中心，具有三到五个非传统的、专卖的旗舰店其承租面积(GLA)超过75%，其余出租面积(GLA)由几个较小的承租商承租。
Regional Center 地区中心。
提供购物--门类品种齐全的日用商品、服饰、家俱和家俱。它有至少10万平方英尺的出租面积(GLA)的全线百货店，并以此作为主要的吸引力。甚至吸引更大量的购物，可以包括2个、3个或更多百货店。从理论上讲，一个地区中心应有40万平方英尺(GLA)，可能的范围从30万-100万平方英尺。地区中心如有3个或更多的百货店并超过75万平方英尺(GLA)则可考虑称其为超级地区中心。NRB将30万到74.9999万平方英尺(GLA)均列为此类型。
Retail Sales per Square Foot 平销。(每平方英尺零售销售额)
购物中心一年实现的总销售除以中心的总面积(平方英尺)。这是一个大致的轮廓未经过审计的数字，可能包括或不包括旗舰店销售额和面积。这取决于资料提供者的做法。
Service-Oriented 定向服务中心
中心主要由一些以提供有影响力的定向服务为主的零售商组成。如眼科、齿科、修理、健康服务、法律服务等。
Shopping Center 购物中心
一组在建筑上统一的其位置建筑在一处的商业设施.包括场地大小,商店的型类到其服务单元的交易区域都作为一个营运单位来策划、开发、使有和管理。单元附近提供同商店种类和大小相符合的仃车泊位。如果有3个和3个以上商店，NRB均作为购物中心收集在它的数据库中。
Strip Center 带状中心
通常天蓬盖在人行道上一起出租的线状排列的商店群。一个露天开放的购物中心其大小可能变化很大。
Super Regional Center 超级地区中心
供应广泛多样化品类的、众多的、杂货大众商品。它有3个或更多的主体百货商店。理论上一个超级地区中心应有75万平方英尺的面积(GLA)，但实际上，可超过100万平方英尺。进驻的主体百货店每个通常有10万平方英尺面积。NRB将75万平方英尺以上的购物中心均作为此一类型。
Upscale/Fashion 高档时尚中心
集中由精选商品的服饰店、流行服装店、手工艺店组成的中心。通常高品质和高价格。一个定向以时尚为主的中心可能还包括一个或更多的小型的专业百货商店和高级美食馆和食品店。这些中心大多位于高收入地区。 作者：俞稚玉
篇3:购物中心的定位和实施计划
购物中心的定位和实施计划
定义：什么是SM市场定位?
购物中心努力使购物者感知的形象。购物中心在购物者心中的市场定位是受广告影响的。
所有的开发商都希望他们开发的项目成功，但对国内和国际大型连锁商业设施的激增，SM开发商不得不思考：什么优势能使你的项目在市场竞争环境中立足?一个正确的选址是至关重要的，但是经常性的局限还有规划限制，地块的形状，邻街和其他竞争性因素等。
市场调研不能只停留在从出版物、行业报告、人口状态等搜集数据。惯常方法是开发商自己进行实地调研去搜集市场数据来满足调研目的。所有这些调研结论将被运用到SM策划定位、构思设计、店种组合和商品组合中。
在SM定位中必须要考虑的问题是：
1、 商品线的宽度和深度
2、 服务机构和店铺的数量
3、 顾客服务的范畴
4、 顾客服务的质量
5、 主流生活方式及发展趋势
6、 价格竞争性及敏感度
7、 所处社区的标志及特性
8、 环境及气氛营造
开发最好及先进的SM理念，需要进行完整的市场研究和信息供给：
A 市场细分数据-建立实地调研和案头调研的依据
B 竞争性数据
●目前供应商提供的商品及服务，以及在业界和SM中所用物业的特征
●市场上那些服务空白
●目前零售、食品、休闲娱乐设施的业绩
●正在筹划中造成直接和间接竞争的改造和新建商业物业
C 现有商业物业业绩数据
●物业管理和服务标准
D 立地和选址分析
E 初选店址和竞争商业物业的比较分析
F 市场战略审查
● 开发商专业市场团队构成/中、外
●市场团队在项目团队中的级别
●市场团队的推介质量/团队的专业技术
●专业市场顾问的输入
●市场顾问相对其他开发商的利益冲突
●已经完成的市场调研/如果现有数据不足，市场可能被需要做进一步调研
三种主要的调研技术会帮助定位实践：
●顾客随访
●小组深度访谈
●承租户访谈
市场实施计划
一个市场实施计划是拟建购物中心发展方案，其中首先包括一个SWOT分析。随后是项目的增值建议，最后是项目报告。
1. SWOT分析
●物业(零售、办公楼和设施)属性及物业主提供的服务
●价格策略(各种选择组合、物业主的财务目标)
●招商策略(代理商、展示单元、直复营销、战略联盟)
●宣传推介(媒体、媒界关系、广告计划)
2. 项目的增值建议
●硬件(建筑设计及其舒适性)
●软件(物业管理能力及经验)
3. 项目报告
(1) 承租户和顾客定位及描述
(2)店铺组合及商品组合
根据上述分析结果，结合目前存在和准进入市场的项目，开始准备陈述SM的市场定位。然后描述目标承租户及顾客的概况。最后根据已经完成的研究结果，陈述店铺组合及商品组合建议。
(3 )建议及执行
报告中项目的硬件和软件将奠定该项目的质量基础，使该项目更具竞争性。设计概要将为项目开发提供设计构思。该报告也将框架市场营销和招商的基础。
当前，在SM的开发、营销和管理中，极少数开发商明确需要进行SM市场定位，并且能提供一个设计概要指导整个设计工作和开发团队。大多数开发商把这项工作留给设计师，并且让他们在没有任何市场和承租户背景资料的情况下进行开发设计。更糟糕的是如果他们不是商业物业设计师，或者这些项目没有提供设计概要，其后果将出现不合理的店铺空间构造和混乱的设施布局，造成招商的障碍。这种情况下，如果建筑层柱已经完工就异常困难更改，这种失误的代价是惊人的，开发商可能因此中断施工和物业推广，以致项目开发成本严重超出预算。
为了避免不必要的损失，有经验的开发商在项目开发前期就成立市场营销团队和邀请有经验的商业物业营销顾问来参与项目开发。这样不仅使项目具备充足的理由在市场竞争中建立核心优势，而且还会具有超出顾客期望的完备基础设施和服务确保开发项目的投资收益。(作者单位：青岛先思文化传播有限公司)
篇4:避免购物中心二三楼空置现象
如何避免购物中心"二三楼"空置现象?
香港成熟的商场开发经验值得深圳学习
话题缘起：深圳GDP总量在全国大城市中名列第四，人均GDP第一，但社会商品零售总额却仅列第九，这种反差一方面意味着积蓄有商业发展的诱因，但同时也是深圳早期商业布局不合理造成的业内惯常说的"二楼垂直衰减，三楼基本死亡"的较严重空置现象的佐证。因此，新增商业中心应尽量借鉴发达地区商业中心发展的成熟经验。日前，美格行咨询公司委派资深专业人士小组去香港取经，对所有面积在30000平方米以上的34个购物中心进行深入调研，并与有关管理公司人士一起探讨购物中心规划与开发之道，相信会对目前深圳的商业地产市场起到较好的借鉴意义。
前期市场调研务必要深入
根据国际上购物中心发展规律，当社会经济发展到某一阶段时，购物中心便迅猛发展，以日本为例，1970年以前，日本只有135家购物中心，在后来的30多年里，2600多家购物中心诞生。目前我国省会以上城市购物中心总体数量为236家，其中20**年新增购物中心94家，占购物中心总量的40%。结合中国经济快速发展的实际现状，以及在我国城市化水平将从30%发展到到70%的预期。我们有理由憧憬：在中国，购物中心这一与"享受型"生活方式需求相吻合的商业业态将步入快速发展时期。
香港发展商在购物中心项目立项前通常要请专业顾问公司对项目进行认真的、客观的、系统的可行性研究、项目市场调研、商店组合测试，在这方面做足做够功课，以确保项目成功。例如，20**年落成的大型购物中心"又一城"项目在开发前期专门进行了一次大规模市场调研活动。美国购物中心项目开工前，一般都要取得核心店首肯设店，出租面积通常要达到50%甚至70%时才兴建。联想到深圳正在酝酿的不少大型购物中心项目，切记前期的市场调研工作一定要认真和深入，可行性研究一定要客观可信。
交通是项目成功的必要条件
一般购物中心均有地铁直通、巴士总站及有足够停车位数方便驾车人士;注重因地制宜，利用架空通廊与街对面、写字楼或住宅区直接相连也是常用的人流导入手段。例如："太古广场"项目有地铁直通，51条巴士线路经过，另有两个地面沿街入口及一个架空全封闭天桥走廊与街对面连接;"海港城"项目临近地铁站、有巴士总站及中港码头导入人流;"太古城中心"项目有两个地铁入口，有30条巴士线路经过，有两个架空封闭通廊与写字楼相连，有三个架空封闭通廊与住宅区相连。
同时对多个楼层直接导入人流，使较多楼层感觉象地面层，地铁入口直接与较高楼层相连，从而提高各楼层租金收益水平。例如：(1)"又一城"项目有五个楼层直接导入人流，MTR层连接九龙塘地铁站，LG2(LowGround)及LG1两个楼层连接九龙塘九广铁路站，UG(UpGround)及G两个楼层连接地面层，G层南部为巴士总站，LG1层通过隧道与"达之路"街对面的香港城市大学相连;"太古广场"项目亦有类似处理手法。(2)"新都会广场"地面人流直接导入三个层次：L1、L2及L3层。(3)"青衣城"项目地铁人流直接导入F3层(最高一层)。"又一城"(共七层)和"太古广场"(三层)的各楼层租金水平基本相等，可谓经典案例。
引导人流经过每一间店铺
核心商店通常安排在楼层的两端，对引导人流起重要作用，被称为磁极与锚固点;中庭合理布置，如自动扶梯连环向上，尽量鼓励层间运动;有时集中的餐饮区放在较高楼层，以使人流向上;多个楼层设有餐饮店，但仅设于一端;有时停车场也仅有一端可以到达;较高楼层布置一些景点;设置少量休息座椅等;这些都是引导人流流动的有效手段。
讲究购物环境的舒适化，从各方面满足消费者的心理享受要求。开扬的镂空中庭或通廊让自然光线从玻璃顶投下;步道设计采用弧线型使顾客步移景移;适当布置小品和绿化景观;较新的购物中心楼层净高均在3米以上，步行通道宽度在3.9米左右且布置于镂空中庭或通廊旁;地板颜色的丰富多变。
餐饮及娱乐设施是购物中心商业规划的重要部分，对吸引人流作用明显，也是购物中心体现社会机能与休闲机能的常用手段。多数购物中心设有电影院(一般有三个放映院以上)和儿童游乐为主题的"冒险乐园"，以及相对集中的餐饮区。"又一城"项目设有全香港最大的溜冰场，溜冰场上空镂空上盖玻璃顶，并在有关各楼层围绕溜冰场周边配置餐饮区，娱乐与餐饮互动成为一大特色，凭添购物乐趣;"旺角新世纪广场"在L5层设有约1500平米的美食广场，并将儿童乐园设于美食广场旁，假日时一家人可以让小孩在儿童乐园玩耍，大人在旁边餐饮区座座;"西九龙中心"在镂空中庭的顶部(九层)建有全香港唯一室内过山车，并将溜冰场设于七层，整体有40%营业面积为餐饮。
经营管理要讲究关怀社区
一般购物中心均设有"展览场地"，间断性举行系列活动。例如，"又一城"项目20**年10月份主题系列活动有：NOW全新宽频电视体验、CravtreeandEvelyn揉指嫩肤主题推广活动、南华早报百年图片展、黄昏钢琴表演、乳癌关怀月;"太古城中心"20**年10月主题系列活动有：青少年图书汇展、知识宝库汇展、全港小学普通话唐诗朗诵比赛、全港小学英文诗朗诵比赛、全港亲子阅读比赛等。在美国也有相似情况，购物中心有条众所周知的市场推广原则，就是勿忘对社区的关怀;购物中心经常是社区活动的赞助者。
某种程度上购物中心更象步行街，许多购物中心的商店并不清晰分区，让消费者体验随机购物的乐趣。在购物中心内，服装、流行服饰、童装玩具、餐饮、大小书店等商店可能分布于各层各区，在这方面与传统意义上的商业步行街十分相似，再配以娱乐设施及景观小品，让顾客充分体验"逛街"的乐趣。与此相应的，许多购物中心并无传统百货商店的购物导示系统，代之以人流集散关键点摆放平面图和商户名录，导示牌上内容主要为出口、洗手间、地铁或公共设施的方位导向。
借鉴成熟经验
购物中心的精髓在于它的统一性与全面性，其所有者、管理者与经营者分离的管理模式与当今的社会生产社会化、分工专业化的潮流一致，具有很强的生命力。目前深圳购物中心开发似乎风生水起，规划中的ShoppingCentre或ShoppingMall有：人民南、市中心区20多万平方米的地下商业街、南山区规划中的大型商业中心、龙岗在建的三大Mall：五洲风情Mall、鹏达假日Mall、星河Mall等。深圳地铁的明年通车和私家车数量的快速发展无疑是购物中心发展的催化剂。
深圳GDP总量在全国大城市中名列第四，人均GDP第一，但社会商品零售总额却仅列第九，这种反差一方面意味着积蓄有商业发展的诱因，但同时也是深圳早期商业布局不合理造成的业内惯常说的"二楼垂直衰减，三楼基本死亡"的较严重空置现象的佐证。因此，新增商业中心应尽量借鉴发达地区商业中心发展的成熟经验，必须保证质量发展，否则无异于堆砌新的建筑垃圾。
(来源:深圳特区报)
篇5:房地产质量管理体系：测量、分析和改进策划
房地产质量管理体系：测量、分析和改进的策划
1 目的
确保产品和质量管理体系符合规定，并持续改进质量管理体系。
2 适用范围
适用于体系、过程、产品和服务的监视、测量、分析和改进。
3 职责
3.1行政事务部负责对质量管理体系的测量、分析和改进进行策划与实施。
3.2项目部负责项目开发过程的监视、测量、分析和改进的策划与实施。
3.3其他各部门分别负责在业务分工和职责权限范围内对管理和服务工作进行监视、测量、分析和改进的策划与实施。
4 要求
4.1公司确定和实施测量、分析和改进过程，以确保质量管理体系过程以及产品和服务符合规定要求。
4.2确定实施测量和监控活动的主体、内容、方法、装置、频次、基准以及所需的文件等。
4.3确定实施测量和监控活动所适用的管理方法和必要的技术手段，包括对统计技术的应用。
4.4定期评价测量和监控活动的有效性。
4.5保留策划结果的文件、所用的方法以及实施所规定活动的记录证据。
