房地产签署合同及认购书制度

篇2:房地产客户关系部工作流程

　　房地产客户关系部工作流程

　　客户服务无小事，在建立起客户关系管理系统(CRM)以后，客户关系部的工作流程大概围绕以下方面进行，而细部的年度规划、方案实施、绩效考核等应按照年度、季度、月度的频度做好工作。

　　1、了解

　　①了解客户

　　◆了解客户市场;

　　◆了解既有客户的基本情况现阶段的需求状况;

　　◆了解公司产品或服务对客户潜在影响;

　　◆了解潜在客户群。

　　②了解竞争对手

　　◆了解竞争对手的产品;

　　◆了解竞争对手与公司产品与服务的差异化;

　　◆了解竞争对手的竞争优势在哪里。

　　(参与营销中心搜集与分析，共同执行)

　　2、分析与执行(制定客户推广开发计划)

　　◆明确向客户提供或开发哪些产品和服务项，与公司规划设计组织与营销组织一起执行。

　　◆制定如何发挥客户潜力的策略并明确实施这一策略所需要采取的行动步骤，与公司营销组织一起执行;

　　◆制定和开发与客户服务相关的活动方案与实施计划，视关联程度与公司各部门、物业公司、新基业公司、关联产业共同执行。

　　3、衡量评估

　　◆评估公司客户关系部成员的绩效考评(对人);

　　◆评估公司对客户所作投入做绩效考评(对事);

篇3:房地产公司发展战略研究报告

　　厦满房地产公司发展战略研究报告

　　"XM公司发展战略研究"课题组

　　XM房地产建设开发有限公司(以下简称XM公司)是一家由私人投资、于20**年注册、主要从事房地产开发的有限责任公司。XM公司在成立仅一年多的时间内，就实现了5项重大创新：在市内首先建设了多层单元式国际标准工业厂房，在市内首先成立了工业物业管理公司，在全市首先建设了"民营科技发展中心"，在全市首先建起了民办民营科技园。在全市首先建立了"开发+建设+招商+扶持+服务"的经营模式--"XM模式"。这些创新活动不仅产生了明显的经济效益，也产生了重大的社会效益，引起了强烈的社会反响。

　　环顾过去，展望未来，XM公司面临着一系列的战略抉择：要不要以及怎样使科技园空间更加适应我市民营科技企业蓬勃发展的需要，要不要以及怎样使公司经营范围更加适应驻园民营科技企业蓬勃发展的需要，要不要以及怎样使公司财力更加适应经营规模扩大与经营领域扩展的需要，要不要以及怎样使公司组织和人才更加适应事业大发展的需要，等等。

　　决策这些战略问题，一方面应当把握公司发展的环境，主要是认清经济发展的趋势，领会党和国家以及各级政府对改革与发展的基本要求，了解园内外科技企业的需求，掌握房地产开发市场竞争的规律和抓住重大的机遇。另一方面应当把握公司内部的资源，其中包括制度资源、组织资源、人力资源、财力资源、政策资源以及房地产资源等。要与竞争对手比较，认准自己的主要优势和劣势。与此同时还应当把握利益相关者的意愿，主要是把握区政府、工业园管委会、驻园企业以及公司员工的意愿。只有充分把握了这三大要素，才能使自己的发展战略建立在科学、可行的基础上。

　　根据对上述因素的分析，我们就XM公司发展战略提出如下意见：

　　一、战略思想

　　战略思想是指导公司总体与长远发展的基本思想，是确定战略目标、战略任务以及战略措施的基础。因此，我们在与XM公司探讨发展战略之前，首先探讨战略思想问题。

　　我们经过研究认为，XM公司的战略思想应当用十六个字来概括，即"不断进取、全面创新、智能为本、诚信至上"。

　　"不断进取"贵在"不断"二字。XM公司创办人杜克荣经理既然选择了在市场经济中自我发展之路，就一定要在这条路上走出辉煌来。我国发展多种所有制经济需要这种辉煌，我国发展高新技术产业也需要这种辉煌。为了在民办民营科技园领域创造辉煌的业绩，XM公司就要永远"稳中求进"不歇脚，建完一个民营科技园再建另一个民营科技园，巩固好了一个服务项目再开发另一个服务项目，巩固住了一个经营领域再进入另一个经营领域。

　　"全面创新"贵在"全面"二字。干事业就要创新，不创新就满足不了市场中的新需求，就不能在竞争中打胜仗，因为人类已经进入了以新取胜时代。XM公司虽然在短短的一年多时间内就实现了好几项重大创新，但是创新的任务远远没有终结，也永远不应该终结，因为创新无止境。

　　"智能为本"强调的是个"本"字。为了迎接知识经济的挑战，人类已进入知识经济的门槛，企业已进入智能致胜的阶段，XM公司应该一如既往，保持善于谋略的好习惯，走"以智强企"之路。

　　"诚信至上"强调的是"至上"。现代企业管理十分注重公共关系，搞好公共关系的决窍是至诚至信。对公司员工要至诚至信，对公司客户要至诚至信，对各级政府要至诚至信，对志士同仁及左邻右舍也要至诚至信。XM公司应该发扬自己的"诚信"传统，把公共关系搞得好上加好，使公司永远立于不败之地。

　　也可以把XM公司战略思想称之为"XM文化"。通过进一步传播与认同，还可以把XM文化推广为"XM民营科技园文化"。

　　二、战略目标

　　XM公司应当依据自己树立的战略思想首先制定战略目标。

　　我们经过研究认为，XM公司的战略目标应该定为：努力把"XM民营科技园"建成天津市民办民营科技园的示范园和北方地区着名的民营科技园，使公司发展成为科技园区经营开发特色突出、相关经营领域宽广、经济社会效益显着的智能型的现代集团公司。

　　这句话包涵两层意思：首先说得是"XM民营科技园"的战略目标，其次说得是XM公司的战略目标。鉴于在可以预见的时期内，XM公司主要的经营内容是不断建设"XM民营科技园"，所以首先制定"XM民营科技园"战略目标是必要的。

　　三、战略措施

　　我们经过研究认为，XM公司为了实现自己的战略目标，应当采取以下战略措施：

　　(一)扩大园区发展空间

　　"XM民营科技园"招商形势喜人，已有厂房即将售完，新建厂房难觅空间，选择新址迫在眉睫。

　　选择民营科技园新址是XM公司当前面临的重大问题，在这样一个重大问题上应当继续创新。

　　如果南开区人民政府及南开工业园管委会下决心征用铁路以西的农村土地，XM公司应当力争获得一片较大土地的开发使用权，为的是使"XM民营科技园"获得持续发展的空间并实现合理的经济规模。

　　如果近期征用这片土地困难，XM公司在选择民营科技园新址时应当瞄着这样的战略方向，即把民营科技园建设与老工业区改造结合起来。坚持这一方向有众多好处：一是符合《天津市城市总体规划》要求。它要求"将西营门工业区和天拖工业区调整为天津市新技术产业园区的中试基地"，还要求对本市核心区与中心区内的工业进行调整，迁出污染大、运量大、耗能高的工业企业，保留无污染、耗能低、与居民生活相关的工业企业。XM民营科技园招来的工业企业都是有较高技术含量的企业，不存在污染大、运量大、耗能高问题，用这样的新企业替换原有存在上述弊病的老企业正好符合市里确定的调整方向。二是符合部分国有工业企业的需要。我市部分国有工业企业经营越来越困难，迫切需要出让土地使用权、出租厂房和安置下岗职工。XM民营科技园建在市内老工业区的老工业企业院内，正好迎合这些企业的需要。三是符合民营科技企业的需要。市内工业区尤其是天拖、西营门工业区，距离高教区比较近，出行比较方便，发展科技型工业的条件比较好。XM民营科技园建在这些地方更容易招商引资。四是符合公司利益的需要。在某些老工业企业院内建民营科技园，可能不需要受让土地使用权，也可能不需要新建厂房，还可能不需要支付租金。这些方便条件都会减少建园的资本尤其是固定资本投入。即便需要这类投入，只要争取到某些优惠政策，还会从总体上降低建园成本。综合各种因素考虑，把新的民营科技园建在市内老工业区的老工业企业院内具有多方面的意义。鉴于我市目前还没有把"把民营科技园建设与老工业区改造结合起来"的提法，也没有民办民营科技园建设在老工业企业院内的先例，所以XM公司这样做，本身就是重大创新行为。

　　在市内老工业区选址，应当首先考虑在南开区老工业区选址，特别是在天拖工业区和西营门工业区选址。如果有的老工业企业各方面具备的条件更好，也可以不受选址范围限制。

　　考察哪些老工业企业符合建园条件，除了尊重各级园区主管部门的意见外，还应当尽量多地取得市工业调整办公室，市、区规划部门，市、区环保部门，各工业系统规划部门以及各重点街办事处的支持。

　　相对于现有的XM民营科技园，可以把新建的园区命名为"XM民营科技二园"、"XM民营科技三园"等。因此，XM公司面临的战略任务是在新技术产业园区政策区范围内建设相对集中的XM民营科技园群落，在我市创出一种建设新技术产业园区的新模式。

　　为了便于XM民营科技园由单体民营科技园向民营科技园群落发展，鉴于现在的"XM民营科技园"只是由南开区工业园管委会命名，所以XM公司应当积极争取由南开区人民政府以至市新技术产业园区管委会命名。此外，XM公司还应当积极努力，在适当时机注册一个新公司。这个新公司的名称以"天津市XM民营科技园发展有限公司"为好

　　(二)建设新型科技用房

　　从高新技术产业发展的需要，市、区规划的要求和自身的优势出发，XM公司建设应当确定这样的市场目标：面向中小型民营科技工业、面向科研中试领域、面向新兴服务行业，其中重点是面向中小型民营科技工业。

　　建设民营工业厂房应当坚持"通用厂房与专用厂房同时并举"的方针。近期以建设通用厂房为主，允许符合要求的各类企业进入;逐步发展到以建设专用厂房为主，每栋厂房均安排同类企业或生产经营关联度较强的企业进入。

　　XM公司到目前为止，还没有建设科研中试厂房。要根据市场需要逐步把它摆上议事日程。

　　民营科技发展中心楼正在建设。该楼的功能要充分满足从事生产与科教服务单位的需要，楼内功能分区要使各类服务单位相对集中，以发挥集聚效益。

　　为促进新型厂房建设，XM公司应当提高独立设计能力。要采取积极措施，尽快使自己的丙级设计室升级为乙级设计院。要进一步加强对单元式工业厂房设计的科研工作。为此未来的乙级设计院宜取名为"XM工业厂房设计研究院"。

　　(三)建立强大招商网络

　　招商是"XM模式"的关键环节。"XM民营科技园"要发展，招商是关键。

　　为了吸引众多的企业入园，XM公司应该突破目前仅靠设点招商、宣传招商和与南开工业园联合招商局限，逐步建立强大的招商网络。

　　从长远看，有可能使用"XM民营科技园"厂房的大致有8 种人：国有企业"下海"人员、毕业的大学生、归国的留学生、进城创业的农民、专利持有者、科研人员、国外投资者、从事新兴服务的人员。此外，坐落在本市各个角落的某些中小型民营科技企业，或者是由于扰民，或者是由于条件不佳，正在打算换一个地方。这种企业也是"XM民营科技园"招商的重点对象。

　　根据这种分析，XM公司应当与下列部门建立稳定的招商合作关系：人才交流服务中心、大专院校、留学生服务中心、工商管理部门、规划管理部门、环境保护管理部门、市容管理部门、经济协作办公室、专利事务所、科研院所、外经贸委、外国企业投资服务中心、贸促会、经济技术信息咨询服务部门等。

　　为了调动重点招商合作单位的积极性，除了让他们了解"XM民营科技园"之外，还要制定明确的奖励措施并行成制度。

　　为了开创"XM民营科技园"招商工作新局面，还要建立健全公司内部的招商组织和机制。要使招商部门朝着公司化方向发展，在适当的时机建立"XM民营科技园招商公司"，既主要为本园招商，又可为其他园区有偿招商。

　　(四)健全园区服务体系

　　我们认为，"XM模式"区别于其他房地产开发公司经营模式的本质特征是服务。营销策划是服务，物业管理在相当意义上讲也是服务，建设民营科技发展中心是为了加强服务，筹建"XM民营信用担保协会"是为了增加服务内容。正是由于开展或正在开展这一系列服务活动，才使XM民营科技园有了很大的吸引力，使XM公司有了很大的凝聚力。今后，房地产开发市场竞争会更加激烈。可以预料：随着XM经验的不断传播，将来一定会有其他房地产开发公司建设民营科技园，也一定会有许多房地产开发公司兴建多层单元式国际标准厂房。这就是XM公司即将面临的严重威胁。面对这种严重威胁，XM公司唯有不断巩固提高服务能力，才能与其他房地产开发公司长期抗衡。总之，"打好服务牌"应当成为XM公司在一个较长时期内的重要经营方针。

　　XM公司应当清醒地认识到：开展营销策划、进行物业管理、建立园内民营企业信用担保协会等只是XM公司服务体系中的一小部分。切不可把部分当作整体，贻误了自己的大事业。

　　XM公司在健全服务体系的过程中，应当坚持以下功能取向：既要从本园内企业的实际需要出发，也要从整个新技术产业园区内企业的实际需要出发，主动参与新技术产业园区服务业的分工。

　　根据这一功能取向，XM公司在现有基础上逐渐开发的服务功能最好不要忽视以下各项：

　　1.设备维修服务;

　　2.信息传播服务;

　　3.产品销售服务;

　　4.战略咨询服务;

　　5.企业"诊断"服务;

　　6.法律咨询服务;

　　7.业务培训服务;

　　8.交通运输服务;

　　9.各种代办服务;

　　10.集中采购服务。

　　各种服务的对象不仅应当包括现有"XM民营科技园"内的企业，而且也应当包括未来XM民营科技二园、三园等园内的企业。XM公司应当把服务作为联系各个民营科技分园的主要手段之一。未来XM科技连锁园能否建立与巩固，在相当程度上取决于对各园企业的系列服务工作能否跟上。

　　某些特色服务的对象不仅应当包括"XM民营科技园"内的企业，而且也应当包括新技术产业园区内有需求的企业，甚至还应当包括市内外有需求的企业。"XM民营科技园"要努力增强特色服务能力，不断提高特色服务水平，早日实现特色服务产业化。

　　XM公司开发新的服务功能，需要不断建立自身的服务机构，需要不断发挥"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的作用，还需要多引进一些社会上的服务机构。

　　(五)推动园内企业联合

　　XM公司很重视对驻园企业管理形式的选择。我们认为对这一问题应当进行具体分析。XM公司与驻园企业存在以下几种关系：一是买卖关系，二租赁关系，三是服务关系，四是联合协作关系。XM公司与驻园企业不存在上下级关系;也不存在行政管理关系，与驻园企业存在行政管理关系的是南开工业园管委会及区内各个行政管理部门。从本质上看，XM公司对驻园企业不存在传统意义上的管理问题，因此，也无需研究传统意义上的管理形式。XM公司除了要加强对驻园企业的服务之外，还应当加强并推动园内企业联合。

　　"XM民营科技园"园内企业联合的最佳形式是成立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"。

　　建立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的主要目的是为了满足驻园企业联合协作的需要。

　　利用这一分会，成员单位之间可以在技术开发、原材料供应、生产、销售、信息收集、人才与劳务使用等各个方面进行协作。XM公司应当积极领导分会充分发挥这方面的作用。

　　利用这一分会，还可以组织有关单位联合开展各种服务活动。上面提到的设备维修服务、产品销售服务等，均可以由分会创办的企业或事业单位来承担。

　　XM公司应当把"XM民营科技园信用担保协会"当作"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的一个分支机构来看待。除了积极办好这个协会，还要积极办好其他分会的分支机构，如信息、产品营销方面的机构。要根据工作需要，在分会或专业机构下面安排精干的办事人员或办事机构。

　　建立"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"的另一目的是加强园内企业自律性管理。所谓自律性管理"就是大家自己管自己"。这与行政管理具有本质区别。为了加强自律性管理，自律管理的内容应当在分会代表大会上充分地讨论，并在分会章程中加以确定。

　　"南开区工商业联合会XM民营科技园分会"要积极向会员单位宣传党和国家的方针政策，积极向政府有关部门反映会员单位的要求和愿望，成为党和政府联系驻园企业的桥梁和纽带。

　　(六)建立多样投资联盟

　　XM公司要迅速发展，除了自我积累和寻求信贷之外，应当注重在投资领域结盟。

　　投资联盟的形式主要有三种：

　　第一种形式是功能协议式联盟。功能协议式联盟不需要互相持股，也不必创立新的实体，只需要针对某一合作事项签定协议。XM公司已经利用这种形式与其他公司联合进行过开发建设，今后还要更加经常、广泛地利用这种形式。

　　第二种形式是合资企业式联盟。合资企业式联盟就是与其他公司共同投资建立新公司。四方营销策划有限责任公司就是一个合资企业式联盟。今后，XM公司应当在利用这种形式联盟方面迈出更大步伐。首先，应当考虑与理想的投资伙伴共同组建"天津市XM民营科技园发展有限公司"。组成这样的联盟，虽然由始至终会面临许多困难，但是两个或两个以上投资者联合从事一项新的开拓性事业，毕竟比XM公司独立投资力量大得多，承担风险的能力也强得多。其次，应当考虑与理想的投资伙伴共同组建一系列从事新兴服务的有限责任公司。目前XM公司的附属公司，除"四方营销策划有限公司"外都是独自投资建立的。今后，有必要联合其他投资伙伴共同组建附属公司。联合组建一系列从事新兴服务业的公司，不仅可以在减少资金投入的情况下不断增加公司的服务功能，而且对于组建"天津市XM民营科技园发展集团公司"具有重要意义。因为这个集团公司是由有资本联系的多家公司构成，XM公司与其他公司联合组建的公司越多，集团公司的子公司也就越多，集团公司才会更加名符其实。虽然XM公司目前已经初步具备组建集团公司的条件，但是鉴于组建集团公司需要成本与精力，所以还是等再增加几个子公司后组建为好。

　　第三种形式是股权参与式联盟。如果把本公司的一部分股权出售给投资伙伴或购买投资伙伴的一部分股权，那么这种联盟形式就是股权参与式联盟。XM公司目前暂不具备建立这种联盟的现实性。但是，在发展到一定阶段后，就应当积极利用这种形式进一步壮大实力。XM公司建立股权参与式联盟的目标是成立"天津市XM民营科技园发展股份公司"

　　(七)争取社会多方支持

　　XM公司要迅速发展，除了注重结盟，还要注重借用外力，积极争取社会多方支持。

　　积极争取银行支持。为了争取银行更大支持，关键是通过不断提高企业经济效益，不断提高按时归还贷款率来提高企业信誉。要巩固"天津市企业信用等级aa"称号的荣誉，并随着企业的不断发展争取获得"天津市企业信用等级aaa"称号。

　　积极争取政府支持。首先应当积极争取市、区有关部门在各项工作方面的支持。其次，鉴于XM公司从事的事业带有一定公益性质，所以应当积极争取区政府在有关政策方面给予优惠。另外，为了给驻园民营科技企业创造更加优越的科研、生产、办公环境，还应当积极争取区政府在廉政建设方面给予支持，给"XM民营科技园"挂牌为"南开区经济发展重点保护单位"。

　　积极争取新闻单位支持。与本市重点新闻单位建立长期的合作关系，争取国家重点新闻单位经常采访报导。

　　积极争取咨询单位支持。建立公司参谋机制，借助"外脑"，在战略、管理、开发、建设、设计、服务、法律、理财等各方面获得有关方面的有力指导。

　　(八)广聚各类专业人才

　　XM公司要迅速发展，根本之计在于广聚各类人才。人才是XM公司最重要的战略资源。

　　要彻底摈弃任人为亲，永远坚持唯才是举。

　　要确定正确的选才标准：不唯经历、不唯学历、不唯名气、只唯能力。

　　为了获得各类专业人才，一定要广开渠道，不拘形式。要鼓励有关方面推荐人才。

　　为了降低聚才成本，要善于选用复合型人才和潜在人才。

　　创造良好的工作环境和用人机制。让各类专业人才学有所用、能有所展、劳有所得。

　　重视对在职人员的继续教育。鼓励在职人员在不影响或少影响工作的前提下自学、进校学习或接受专业培训。努力使XM公司成为一个"学习型企业"。

　　四、战略管理

　　企业发展战略是对企业长期发展的总体性谋略，在指导企业持续、稳定、健康发展方面起着非常重要的作用。XM公司非常重视发展战略，这种做法应当长期坚持。

　　XM公司要从重视制定发展战略进一步发展到重视战略管理。战略管理是对企业的基本性管理，在现代企业管理中占有非常重要的位置。战略管理是由战略分析、战略制定和战略实施三个有机部分构成的。在战略分析的基础上制定战略只是战略管理的开始，战略实施的任务更复杂、更艰巨。今后，XM公司战略管理任重而道远。

　　XM公司为了加强战略管理，首先需要公司的主要领导人在这方面付注相当精力。目前，XM公司主要领导人的事务性工作过多。虽然在公司初创时期这是难以避免的，但是这种状况毕竟分散了主要领导人对战略管理的精力。为此，XM公司主要领导人应当抓紧物色有能力主持日常工作的人选，以便自己能够腾出更多的精力从战略角度考虑各种问题。

　　XM公司为了加强战略管理，应当成立战略管理办公室。战略管理办公室的主要职能是：收集、整理战略情报信息，进行战略分析，组织制定和调整发展战略，组织制定和调整发展规划，组织战略与规划实施，参与公司战略重点工作等。有了战略管理办公室，就能为公司主要领导人减轻战略管理工作的压力，把公司战略管理工作抓到实处。

　　XM公司为了加强战略管理，应当加强对发展战略的宣传。在公司内部宣传发展战略，是为了增强全体员工的战略意识和工作信心，使全体员工都能围绕公司的整体利益和长远利益积极主动地工作。在社会中适当宣传公司的发展战略，是为了塑造公司形象，广揽各类业务，吸引更多人才，争取多方支持。

篇4:房地产案场管理条例

　　xx案场管理条例

　　一、客户接待规定：

　　1、接待顺序以销售员考勤签到的先后为准。

　　2、从第一个签到的销售员到最后一个销售员接待完毕为一个接待轮回，依次类推。

　　3、销售员按照排班表的时间上班，早到或迟走可以按照正常的接待顺序接待客户。

　　4、若当值销售员未打任何招呼不在现场，则被跳过，由下一个销售员接待，该销售员不给予补接。

　　5、接待已成交客户回访不计接待名次，跳过可优先补接一轮，接待未成交老客户回访，计接待名次，不给予补接。(成交客户指已经买筹或已经购买了的客户。)

　　6、未成交的老客户带新客户到访，只计销售员一个接待名次，已成交老客户带新客户来访，新客户未做客户登记的，则不计名次，新客户做客户登记的，则计名次。

　　7、当天新客户或未成交老客户当天重复多次到现场，只计一个接待名次。

　　8、已被接待的客户未离开现场前，当事销售员未经项目经理许可，不得再接待新客户。

　　9、销售员接待客户期间，如有其未成交老客户到访，销售员可选择同时接待或指定他人代接老客户，无指定则由排位最后的销售员帮忙接待，如当事销售员选择接待新客户，则不论老客户是在当事销售员还是在帮手销售员上当日成交分半。老客户当日未成交，则计当事销售员接待名次，帮手销售员可补接一次，如当事销售员选择接待老客户，则新客户完全归属按次序接待的销售员。

　　10、销售员在接待客户过程中，如发现该客户为同事在本项目的老客户，须第一时间通知该同事并交由该同事接待，并计该同事接待名次，销售员则可优先补接，如该同事休息，应电话通知，由其指定同事接待，联系不到，则继续接待，当天成交为分半，不成交则为义务接待，可优先补接新客。

　　11、来访客户必须留下真实姓名和电话(包括英文名)，并经销售员签名，才视为有效客户登记，所有客户归属问题，均以此为原则：

　　1)以有效客户登记的先后秩序确定其归属权。客户登记有效期为15天，如超出15天而销售员登记跟进本里又无近期客户跟进记录的，视为归属权丧失。

　　2)不完整的客户登记视为无效登记，发生争议时，不拥有客户归属权。

　　3)同姓名不同电话，得不到证实则属无效登记。

　　4)同电话不同姓名，则视乎是否直系亲属关系。

　　5)客户成交的归属权追溯期为成交当日起七天。

　　6)成交客户与登记姓名不同以直系亲属关系为判断依据。

　　7)直属亲属关系是指父母、夫妻、兄弟姐妹。

　　12、同行、建筑、装修、广告、记者、推销等非购房身份的人员，其一开始就表明身份，或者销售员在接待时三分钟内，或是在没有出到售楼处大门，知道其身份，要向项目经理报备(如果项目经理不在场,则由销售主管负责)，项目经理安排接待次序里最后的销售员接待或由该销售员接待但可以补接。

　　13、客户拒绝销售员接待亦计销售员的接待名次。

　　14、销售员不以任何理由中断正在接待的工作而要求接待新客户。

　　15、老客户带来的新客户的归属权原则上属原销售员，但新老客户必须同时到场或新客户表明自己的身份并点销售员的名接待，如新客户自己先到现场，与老客户分批进来，已被正常接待后才知道，则新客户归属正常接待的销售员。

　　16、未成交老客户带新客户到访，如原销售员不在场，应电话通知原销售员。如联系不到或原销售员表示不能到现场，则由当值销售员接待，如老客户成交则见前面条款，新客户则归属于当值销售员，如新客户与老客户有直系亲属关系分单，反之不分单。已成交老客户带新客户来访发生上述情况，成交分半，归属权属当值销售员，并由其负责跟进。

　　17、如新老客户同时又带另一新客户到访，新老客户其中之一指定接待过他们的任一销售员接待，则另一新客户归属该接待的销售员，如新老客户不指定，则由该两名销售员当天签到顺序前者接待，成交分半，归属权属接待销售员所有。

　　18、有效老客户回访，如当天所有销售员都未能确认其身份，由当值销售员接待，当天成交至少可分半，不成交则属义务接待，可优先补接。如原销售员在此老客户成交后在有效追溯期内查出并确认，与当值销售员分半，逾期查出不能分半，同时此客户完全归属当值的销售员。

　　19、其他地盘帮忙的销售员的老客户来访则由当值销售员接待，当场成交分半，不成交则补接，不分归属权。

　　20、凡销售员间发生客户归属权争议，由项目经理作最终裁定,销售员必需服从。

　　二、地盘纪律：

　　1、 整体遵守公司《二级市场管理条例》的相关规定。

　　2、 必须至少排好一个星期的上班表，不得随意更改排班表和随意互换班，如确因特殊情况，必须在前一天12：00前请示项目经理;

　　3、不得迟到和早退，一个月里迟到或早退第一次，口头警告，并罚款10元，迟到或早退第二次，书面警告，当日按旷工处理，并罚当天或第二天不许接待客户，只能在售楼处做义务的服务工作，迟到或早退第三次，回公司打卡并交由公司处理。

　　4、上班时间，必须佩带"工牌"及"徽章"穿戴整齐符合公司要求的着装，在工作岗位就位，不许再做与工作无关的事情。

　　5、每天的10：30前，在不影响正常工作的情况下可以看报纸，但必须要在接待区以外进行。

　　6、中午的用餐时间是12：00-13：00，而且为了不影响正常的客户接待工作，必须分批用餐。

　　7、保持接待前台的整洁，与工作无关的东西不许摆放在前台，电话要摆放好，电话连线要整理平放在桌面上，离座后所有的资料要放在抽屉或椅子上，椅子要归位。

　　8、轮到接待客户的前两位销售员必须做好接待客户的准备，如轮到接待客户的销售员脱岗，则当次轮空，不补接，如当日两次脱岗，则第二天不许接待客户。

　　9、保持自己抽屉和共用抽屉的整洁，清楚资料的摆放位置。

　　10、所有人有义务保持接待区、办公室、洗手间的整洁，不许在以上地点吸烟，如确因接待客户的方便除外。

　　11、维持音响的持续性，光碟等要摆放整齐。

　　12、时常留意售楼处的灯光，玻璃墙，地板等情况，如有异常，及时知会项目经理。

　　13、每位销售员接待完客户后都必须把椅子摆放整齐。

　　14、不得与客户发生争执，发生事情报告项目经理来处理。

　　15、一般情况下，不得呼叫现场的保安人员或清洁人员为"保安员"或"清洁工"，要称呼其姓名。

　　16、工作时间：早班8：30--16：30 (中间有1小时用餐时间)

　　晚班12：30--19：30

　　周六周日分三班，中班工作时间：10：00--18：00

　　(如果发展另有要求则除外)

　　17、 每周每位同事有一天休息时间(节假日或忙时除外)，具体安排由销售主管负责排休。

　　18、现场清洁实行排班制，销售人员按表轮流协助清洁人员打扫卫生;

　　19、当日值日人员须负责下班后打扫卫生，并负责与值班人员及保安人员做好交接。

　　20、当日值日人员须负责保证地面无灰尘、纸片，总台台面无杂物，洽谈桌、椅无浮灰，摆放整齐，模型上无尘土、无杂物，并负责卫生间、样板间的卫生工作;

　　21、销售人员接待完毕必须及时清理桌面，并将桌椅摆放整齐。

　　22、销售员必须按照公司规定及时填写各种表格、资料等，未能按时完成的，每次罚款10元。

　　23、每位销售员都有义务保护客户的个人隐私，不得泄露客户的一切个人资料，否则，一经发现处以1000元的罚款及没收所得，公司立即给予辞退处理，情节严重者须承担法律责任。

　　24、若销售员因工作错失或服务态度差，受到发展商或客户投诉，查明属实者，交由公司处理。

　　25、销售员不得在发展商的复印机上复印个人资料，否则，每次罚款10元用于买复印纸。

　　26、会议结束以后，参与人员全部签名，没有参与的人员阅后签名。

　　27、价格表、户型图禁止放在前台，必须放在指定的抽屉中，否则，罚款10元/次。

　　三、接待流程：

　　1、 销售员按每日签到顺序接待客户。

　　2、 轮到接待客户的前两位销售员必须准备好接待的资料，坐在售楼处门口的小接待台迎接客户。

　　3、客户进来要热情、主动问好。

　　客户一进入售楼处轮到接待的销售员一定要主动打招呼："您好，欢迎光临xx!""请问有什么帮到您?""请问是第一次来吗?""请问之前是哪位同事接待您的呢?""请问是来交钱还是来签合同呢?"等。

　　坐在接待前台的销售员也要主动向客户问好，简单问候："欢迎光临!"或"你(们)好!"。

　　不管在案场的任何地方，只要见到客户或其它同事、其它部门的人员，都要以热情的微笑，主动问好或点头示意。

　　4、自我介绍，递名片给客户，先推销自己。

　　5、结合楼盘模型、分户模型、展板、现场的情况向客户介绍"xx"，亲自带到样板房进行解说和介绍，并煽情描绘园林的情况和周边的生活、配套等情况。边走边介绍，利用一些生活细节去感染客户，让客户始终被你所吸引，而且要多向客户提问问题，趁此机会了解客户的更多资料和需求：如想购买的面积、购买意图、付款方式，客户的职业、居住区域、工作区域、置业次数、关心的问题等。

　　6、将客户带回销售中心，在洽谈桌前坐下，上茶水。

　　7、对无意谈判的客户做好客户登记，填写《来访客户登记表》后，热情送出大门。

　　8、有意向的客户进一步洽谈，了解客户的需求：喜欢楼层、面积、方向、付款方式选择等，根据客户的情况进行相关的解说，适时、适量、肯定地推荐，计算首付款、月供款及各种相关手续费用，销售员所有解说、介绍的内容必须遵照发展商明文规定认可的资料及销售统一口径。

　　9、主动、适时营造现场的销售气氛，与同事交流、与项目经理交流，强化客户的购买欲望。

　　10、接待期间，其他销售员应主动为客户及工作中的销售员提出帮助，如营造销售气氛、为客户和销售员倒茶水、相互问销控情况、帮助带客户签合同和交款，显示良好的服务和团队协作精神。

　　11、不管任何一个客户都要尝试成交，执着、永不放弃，随时随地地逼定。

　　12、如客户能即时落定，则进入认购程序，否则，礼貌地请客户做好客户登记，填写《来访客户登记表》和《来访客户问卷表》后，将客户送出大门外。

　　13、未成交的客户要积极进行跟进，勤打电话，要知道：电话是你的好朋友。

　　14、接待完毕后要自己或请保洁员即时将谈判台收拾干净，椅子归位。

　　15、一定要做好《来访客户登记表》的工作。立即在客户跟进表上做好客户资料的登记整理工作。

　　四、成交流程：

　　1、 销售员在销控单位，或更换单位时，都必须经项目经理(项目经理不在则由销售主管)确认单位后方可销售或更换。未经项目经理同事，任何人都不得销售或更换保留单位，否则，当天或第二天停止接待客户。

　　2、确认单位和付款方式后，立即带领客户到经理室交款，并及时通知财务开据收据。

　　3、再一次确认销控，并在公共销控本上做好销售单位的销控和在考勤签到表上注明应该注明的事项。

　　4、根据客户付款方式和交款情况，填写《认购书》等，严格按照付款要求，正确、清晰地填写相关内容，并由其它销售员核对签名后交由发展商李红磊经理核对签名。

　　5、绝对不允许在《认购书》上填写发展商未明文规定的承诺，或者是随意延长客户付款时间，如有需要，则必须经过项目经理或发展商销售经理签字确认方可，否则责任自负。

　　6、办完客户定房手续后，将《认购书》及收款收据复印件(用B5纸)放在黄英飚的抽屉中或另成立统一文件夹，以便统计。

　　7、签署《商品房买卖合同》及补充协议时，必须严格按照发展商的提供的范本认真准确填写，未经发展商许可不得加入任何内容。否则，责任自负。

　　卫 生 制 度

　　为保证销售现场每天都以崭新的面貌迎接客户，同时也为大家创造一个干净、舒适的工作环境，特制定以下制度：

　　1、 销售人员必须提前10分钟到岗协助清洁员做清洁工作，如未按时值日则按迟到一次处理;

　　2、销售人员需早上、下午各两次协助清洁员维护整个售楼部的卫生，包括地面、模型、谈判桌、卫生间(轮流打扫)、总台、玻璃等;

　　3、除正常的清洁外，客户用的烟灰缸，纸杯等应由其接待人员负责及时清理，如接待人员正在接待其它客户则由暂未轮值的销售人员帮忙清理，否则给予10元处罚;

　　4、个人物品、公用物品应整齐的摆放在指定地点，保持现场物品的摆放井然有序，谈判桌桌面随时保持整齐、简单;

　　5、报纸取阅后应归放原位，销售员不得在接待前台看与销售无关的资料;

　　6、所有人员都有维护售楼部卫生的义务。

　　xx销售部

　　20**-5-13

篇5:房地产营销中心办公物品管理制度

　　房地产营销中心办公物品管理制度

　　1、公司办公用品由行政部总台文员保管、申购、发放登记，并如实进入领用者成本，于每月底登记汇总进入公司月考核表。

　　2、任何人领用，必须到总台文员处签字登记领用，总台文员必须根据实际情况控制发放，任何人不得随意多领。签字笔每人每月原则上只能领一只，信纸两个月一本，其他用品领用须由部门负责人签字才能发放。

　　3、胶卷领用原则上每次只能领用一卷，超过二卷必须要先经行政部批准。任何胶卷的领用必须要返回已拍胶卷，没有用于拍摄的胶卷必须如数退回，否则算私人领用，行政部将上报财务，在领用者本人工资中按实价扣除。

　　4、胶卷冲印如属私人冲印，必须如实交纳冲印费，公司不予垫付。

　　5、公司人员的名片印制，必须要部门负责人批准，总台文员才能给予印制。如有部门、职位变动的名片，必须经公司行政审核后，才能给予印制，不准随意滥印名片。

　　6、行政部专人负责卫生间卷纸存放及卫生香的燃点，每天必须保证卷纸的用量，公司员工不能浪费使用。

　　7、总台文员负责公司饮用水的供应、结帐登记，并保证茶叶、茶杯的保管和即时供应。

　　8、总台文员应根据自己的职责，认真保管好自己管理的办公用品及其它物品，并每月负责上报用量和核算工作。要时刻保持库存最低用量，以确保公司工作正常开常，不得由此耽误公司工作。

　　9、时刻掌握办公用品的价格情况，有问题即时汇报到行政审计。进货时总台文员必须认真检查办公用品的质量和准确数量，然后登记入库，公司所有办公用品必须先进库，后领用，任何人不得随意购置使用后再报销。