房地产中介实习报告

房地产中介实习报告

  房地产中介实习报告

  从5月7日起我进入兴龙房地产公司开始了我的实习生活。

  初看,也许觉得房地产行业与我所学专业并不相关,其实不然,有房子必然有小区,有绿化,小区环境的好坏同样制约着房价。再加上对房屋结构、房型和朝向等的了解,与平时所学知识还是有一定契合点的。

  会选择**多半是因为它宽松的工作气氛和激情四射的团队构成。**是一个年轻人的天下,在这里的员工,平均年龄只有二十八岁左右,充满活力和朝气。而且从事二手房买卖、租赁,可以接触到各色各样的人群,学到许多在课堂上没有的知识。

  经过两轮面试,我来到**交易中心,然后很快被分配到成飞连锁店,开始了我的工作。

  该店店面很小,牌子比隔壁卖水产的那家要小的多得多。店员大都是新人,工作基本未满一个月,只有店长是工作了一年的“老员工”,但是他也是刚刚被提升的店长职务。看到这种状况,我不禁开始怀疑,这里的业绩会好吗?我能卖出房子去吗?不过好在除店长外其他同事都是应届毕业生,有很多共同话题来聊,我预感到这里的工作会很愉快,至少不会出现什么人际关系的问题。

  随着时间的推移,我对业务流程慢慢熟悉起来,操作上越来越顺手。所谓中介就是在买主与卖主之间搭建的桥梁,最终目的自然是为了达成交易。而我们置业顾问的职责就是协调好买卖双方的关系,让双方都买我们的帐,这是相当需要技巧的。

  我的第一个客户就非常棘手。他想租一处万新村附近的房子,但是这租一个月,给他问了好几个房主,人家一听就租一个月都不干。我们一个女同事就说干脆走私活儿吧,不让双方出中介费了,如果能成就让客户意思意思请我们几个吃顿饭就得了。尽管对此我很嘀咕,但还是照她的意思又打了几个电话,谁知房主们对此依然不认可。没办法,只好作罢了。看来租房的还是愿意长期租的呀,也正因为这件事情我才知道原来还可以走私活儿的。但这样不就让公司蒙受损失了吗?而且如果没经验的话搞不好双方都会跑单的。看来不管干什么都有它的一套潜规则,要学的东西太多了。

  在四月十七日这天,店里来了个新同事,以前在易安置家干,后来又开了仨月出租车,现在来了**。他业务能力非常强,刚来头一天就成了一单租赁。我们很佩服他,当场送了他一个外号:万能。不过看他的样子,就不像我们这帮刚出校门的大学生这样单纯了,一看就是个老油条,在社会上混了这么多年不是白混的,而且,我隐隐预感到他与店长之间可能会出现摩擦,毕竟一山不容二虎,且看以后如何发展吧。

  接下来的几天忙碌而充实,我的工作已经进入正轨,连续接待了几个买房客户,给他们匹配了房源,并进行了带看房,但最后都没有成交。有的是因为价格问题,有的是根本不想近期买房只是溜达溜达,也有的是对房子不满意。我对此做了总结,并与店长聊了很久,知道了怎样将客户分类,怎样更好的了解客户以期匹配出完美的房源,这些都是需要不断积累和总结经验的。然后店长给我布置了任务,让我溜遍附近的小区,并画出小区摆位图,还要熟练掌握贷款、过户等专业知识,以更好与客户沟通,并完成对其引领。

  与客户沟通是一门很深的学问。你首先要让他们信任你,认可你,他才会放心的让你给他找房子,并放心的买下你给他找的房子。典型的见人说人话见鬼说鬼话,跟客户要亲,跟房主也要亲,并且让双方都觉得你只跟他亲,是联合起来去赚另外一边的钱,总之就是双方通吃,才能达成交易。说好听点,这是与人交往的艺术。说难听点,这就是一门骗人的学问。

  但是单单做好买卖双方的工作还是不够的,还要提防连锁店与连锁店之间以及别的中介与我们之间的恶性竞争。比方说:我们店有一单***的生意就是被别的连锁店搅黄了。当时买卖双方价格都妥了,眼看就签约了,但是一天之内那个连锁店攒了五拨客户去那里看房,把房主的心给挑动了,他涨价了,而且一涨四万,并且没有商量的余地,于是生意就这样泡汤了。值得一提的是,那个店带去的那几个客户,没有一个想买的,连个出价的都没有。摆明了就是专门为了搅和我们的生意去的。自己公司旗下的连锁店尚且如此,更何况公司与公司之间了。像**,**都是我们的死对头,每单生意几乎都是明争暗抢,自己成不了也绝对不让别人成才善罢甘休。实在是太黑暗了,但也没办法,为了生存呀。至少,这样的竞争并不违反法律法规的。

  由于店面实在太小,以及地理位置处于大片其他中介包围圈内,再加上本店员工新手太多没什么经验,二十多天过去了,我们店里还是一单未成,唯一的一个三方成单还被别的店做了手脚,弄的我们没有拿到应得的分成。没办法,谁让我们集体是新来的,连店长都是新提的,不欺负我们欺负谁。

  没有生意不能坐等,天下哪有白吃的午餐,完不成业绩不光是拿钱少的问题,还要扣钱呢。于是,我们就集体去外面贴条了。

  贴条是一件很有意思的事情。以前看见外面胡乱贴着这么多条,觉得影响市容,现在才清楚,原来那些买房条和卖房条十张有九张是中介贴的。就算你是个人卖房或者买房贴了条,那十个电话有九个电话都是中介给你打的。这也算这个行业的特点之一了吧。

  另外,我们不单是与普通客户打交道还要与房虫子打交道,虫子们都是非常专业的,他们说的话就算你不懂也不能表现出你不懂的样子。因为如果他们看出你是新手,绝对会欺负你。真正的大虫子,不单在各虫子中有人给他递房子,在各个中介中也有人给他递房子,而且不管走里面走外面都相当规矩。虫子也有虫子的规矩,如果一条虫子办了件臭事,他的名声也就臭了,这样的虫子是做不大的。

  关于限时代卖业务,这应该是所有中介都喜欢的业务。跟房主签个合同,把人家房本押到交易中心,由我们来独家代卖。这不仅有效避免了中介与www.aishibei.com房地产E网中介间的恶性竞争,也杜绝了卖了别人房源不给分成情况的发生。而且限时合同中还规定了一个价格,如果我们高于这个价格卖出了房屋我们还能与房主五五分成。利润丰厚,又控制了资源。

  老实说,我觉得成飞本身的管理方式存在很多问题,首先:中介费绝对不打折。我们曾经接待过这样一对买卖双方,什么都妥了就是不认头交中介费,哪怕公司点个头,给打个对折,他们也就签了,但公司就是不干,死规定,不改,一点都不变通。于是人家跑单了,公司一分都赚不到。其次:一切只能走公司程序。就拿一套万和里的房子来说吧,私产房过户如果均价超过五千(和平是七千一,河西是六千三,南开是六千一,其他区都是五千)要缴纳差额营业税,如果按公司程序走,房管局评估价是不可能低于五千的。但是我们自己找路子做低评,公司又不允许,最后的结果当然还是跑单。再次:杂七杂八的会议太多。简直像国营企业似的,有事没事就开个会,把大家都弄去喊口号表决心。除了浪费时间,有什么用?还不如多落实到行动上呢。总之就是太不知道变通,一点儿都不灵活,而且各个连锁店各自为阵,完全不知道团结。

  不管怎么说,在成飞工作的这段时间我学到了许多东西,懂得了许多道理,增长了见识,开阔了视野,了解了很多二手房交易的知识,也看到了房地产中介中的很多内幕,充实了与人交往的经验。虽然这些与我在学校所学的有很多是想抵触的,但这就是社会,这与校园里无忧无虑的生活是有很大区别的。也许会有些黑暗,也许会有些复杂,也许会让人不知所措,也许会让人豁然开朗。但这就是生活,多姿多彩又时有惊奇的生活。

  “这浩瀚的世界,样样叫我好奇。”但早晚有一天我也会融入这个五彩斑斓的世界中去,成为别人眼中的“好奇”。社会就像个大熔炉,不管你原来是什么样子,最后都要被熔化掉,那些不熔的硬块必然会被滤出,是不为社会所容的。不知道这是我们的悲哀呢,还是社会的悲哀呢

Editorial:www.aishibei.com

篇2:电气技术实习报告

  电厂实习报告

  05电气技术二班 姓名;xx 指导教师:

  一.实习目的

  进入大学三年级,我们将开始学习专业课,因此在大二的暑假便是认识实习。认识实习其实也不能完整的学到一些专业知识,但是作为一次大学生与实际环境的直接接触,而且是第一次,必将对以后的专业学习乃至个人发展都将有所帮助。于是,我来到了阳煤集团第一热电厂实习,其实从真正的意义上讲,也谈不上什么实习,其实就是参观.但是对我会有很大的帮助。从小到大一直是与课本打交道,这次能直接学习课本以外的知识,当然是不能错过,而且要好好的把握。因为这不是一次普通的实习,它会对我今后走向工作岗位奠定良好的基础.

  二.实习时间

  2007.07.08~2007.07.21

  三.实习地点

  阳煤集团第一热电厂

  四.实习单位和部门

  阳煤集团第一热电厂

  五.实习内容

  1、 初步了解发电厂生产的全过程。

  2、 深刻了解发电厂主要设备;包括发电机、变压器、断路器、互感器、隔离开关、电抗器、母线的型式、构造特点、主要参数及作用,对其他辅助设备也应有所了解。

  3、 着重了解发电厂的电气主接线形式、运行特点及检修、倒换操作顺序。

  4、 了解厂(站)用电的接线方式、(www.aishibei.com)备用方式及怎样提高厂(站)用电的供电可靠性。

  5、 了解配电装置的布置形式及特点,并了解安全净距的意义。

  6、 了解控制屏、保护屏的布置情况及主控室的总体布置情况。

  7、 了解发电厂的防雷保护措施。

  8、 了解发电厂动力部分主要设备及形式、特点、参数,对电厂生产有完整的概念。

  六.实习总结

  8号上午来到阳煤集团第一热电厂,厂内工人向我简单介绍了一下电厂的基本历史,还有就是发电的基本原理。然后我们就在一师傅的带领之下去参观了电厂的各个部分。我们来到了中央集控室,在集控室,最引人注意的就是正门对面的一排机器,上面布满了红线,红点,还有一些绿色的,据介绍就是控制电厂的机器装备等等的电路图,现在基本上都是自动化了,室中心的几台计算机就是对他进行控制的,而工作人员的人数只需要几个了,只要控制计算机就可以确保机器的正常安全运行,比起原来的旧电厂,现在的自动化程度大大提高,所以电厂的技术人员越来越少了,当然对他们的要求也是越来越高,直接带来的就是效益的越来越好了。

  现在火电厂的自动化程度都很高,人员数量必然就会减少,使得对工作的质量就会提高。据了解,火电厂的职工一般是五班三倒或者是四班二倒或者还有其他的,反正就是采用的轮流制度吧,每次只要是上班就是连续12个小时,在集控室工作的就必须严密注视着计算机,确保异常情况的出现能够被立即发觉;对于维修方面的,工作时间有有些不同,有一种开玩笑的说法,说维修工个个都患有“电话恐惧症”,只要电话一响,多半认为就是要工作了——电厂某些设备需要维修了,不管是寒冬还是酷暑,不管是白天还是黑夜,都必赶赴现场。当时我们听起来都很惊讶,心底里自然就想以后自己不要从事这种工作了,但是话说回来,现在的科技如此发达,机器设备哪有那么容易坏掉呢,所以维修工人的情况也不像想象中的那么艰难。总之,在电厂工作的时间概念与一般的有些不同,典型的就是不会按照正常的星期计算,也不会有正常的“黄金周”,人家最闲的时候就是电厂最忙的时候,尽管如此,但是我认为这也没什么的,还不是都在地球上工作。

  这次认识实习涉及到电厂的方方面面,通过师傅门的讲解,我了解了火力电厂的发电过程及火电厂的主要设备等.:

  火力发电厂的生产过程:

  火力发电厂的生产过程实质上是四个能量形态的转换过程,首先化石燃料的化学能经过燃烧转变为热能,这个过程在蒸汽锅炉或燃汽机的燃烧室内完成;再是热能转变为机械能,这个过程在蒸汽机或燃汽轮机完成;最后通过发电机将机械能转变成电能。火力发电厂的原料就是原煤。原煤一般用火车运送到发电厂的储煤场,再用输煤皮带输送到煤斗。原煤从煤都落下由给煤机送入磨煤机磨成煤粉,并同时送入热空气来干燥和输送煤粉。形成的煤粉空气混合物经分离器分离后,合格的煤粉经过排粉机送入输粉管,通过燃烧器喷入锅炉的炉膛中燃烧。燃料燃烧所需要的热空气由送风机送入锅炉的空气预热器中加热,预热后的热空气,经过风道一部分送入磨煤机作干燥以及送粉之外,另一部分直接引至燃烧器进入炉膛。燃烧生成的高温烟气,在引风机的作用下先沿着锅炉的倒“U”形烟道依次流过炉膛,水冷壁管,过热器,省煤器,空气预热器,同时逐步将烟气的热能传给工质以及空气,自身变成低温烟气,经除尘器净化后的烟气由引风机抽出,经烟囱排入大气。如电厂燃用高硫煤,则烟气经脱硫装置的净化后在排入大气。煤燃烧后生成的灰渣,其中大的灰子会因自重从气流中分离出来,沉降到炉膛底部的冷灰斗中形成固态渣,最后由排渣装置排入灰渣沟,www.aishibei.com再由灰渣泵送到灰渣场。大量的细小的灰粒(飞灰)则随烟气带走,经除尘器分离后也送到灰渣沟。锅炉给水先进入省煤器预热到接近饱和温度,后经蒸发器受热面加热为饱和蒸汽,再经过热器被加热为过热蒸汽,此蒸汽又称为主蒸汽。经过以上流程,就完了燃料的输送和燃烧、蒸汽的生成燃物(灰、渣、烟气)的处理及排出。由锅炉过热气出来的主蒸汽经过主蒸汽管道进入汽轮机膨胀作功,冲转汽轮机,从而带动发电机发电。从汽轮机排出的乏汽排入凝汽器,在此被凝结冷却成水,此凝结水称为主凝结水。主凝结水通过凝结水泵送入低压加热器,有汽轮机抽出部分蒸汽后再进入除氧器,在其中通过继续加热除去溶于水中的各种气体(主要是氧气)。经化学车间处理后的补给水(软水)与主凝结水汇于除氧器的水箱,成为锅炉的给水,再经过给水泵升压后送往高压加热器,偶汽轮机高压部分抽出一定的蒸汽加热,然后送入锅炉,从而使工质完成一个热力循环。循环水泵将冷却水(又称循环水)送往凝结器,吸收乏气热量后返回江河,这就形成开式循环冷却水系统。在缺水的地区或离河道较远的电厂。则需要高性能冷却水塔或喷水池等循环水冷设备,从而实现闭式循环冷却水系统。经过以上流程,就完成了蒸汽的热能转换为机械能,电能,以及锅炉给水供应的过程。因此火力发电厂是由炉,机,电三大部分和各自相应的辅助设备及系统组成的复杂的能源转换的动力厂。

  火电厂的主要设备:

  火电厂主要由三大设备组成:锅炉,汽轮机和电机。这次的认识实习主要认识的是锅炉与汽轮机。

  锅炉:

  在阳煤集团第一热电厂我认识并且初步了解了普通的锅炉,火电厂中锅炉完成就是通过燃烧,把燃料的化学能转换成热能的能量转换过程,锅炉机组的产品就是高温高压的蒸汽。在锅炉机组中的能量转换包括三个过程:燃料的燃烧过程、传热过程和水的汽化过程。燃料和空气中的氧,在锅炉燃烧室中混合,氧化燃烧,生成高温烟气,这个过程就燃烧过程。高温烟气通过锅炉的各个受热面传热,将热能传给锅炉的工质——水。水吸热后汽化变成饱和蒸汽,饱和蒸汽进一步吸热变成高温的过热蒸汽,这就是传热与水的汽化过程。

  关于锅炉中使用的水,经老师介绍,极为纯净,乐百氏纯净水号称经历了27层过滤,但在锅炉水面前只是小儿科,因为锅炉水比它纯净许多。实习中认识到,锅炉的给水先进入后自下而上流动,经加热后进入汽包然后就降到水冷壁的下联箱,在进入水冷壁。在水冷壁中部分水变成蒸汽形成汽水混合物。汽水混合物在汽包内分离,其中水继续留在汽包内进行下一轮循环。锅炉使用的均为煤。是热电厂的原料。电厂对煤也有很高的要求。目前电厂一般采用的是煤粉炉,其原因是煤粉流动性好,可充分燃烧,使用之前,利用热空气喷入炉膛与空气充分混合,在炉内作悬浮燃烧。电厂的师兄介绍说煤粉的细度不到头发丝大,主要是为了提高燃烧效率。如今的环境问题突出,严重阻碍了人类的发展,所以在热电厂中,废气物都要经历严格的脱硫后才能排放。

  实习期间在电厂中听到最多的关于锅炉方面的当属汽包。几经询问和看参考书,才明白汽包的大致情况。它的主要作用就是将其中的汽水混合物分离,蒸汽从汽包顶部引出,经加热到额定温度后送到汽轮机中做功,而水则继续留在里面进行下一次循环。这就是自然循环锅炉。

  汽轮机:

  汽轮机型号N200-12.7-535/535(实习机组6号机组)型超高压中间再热三缸三排汽冷凝式汽轮机。

  汽轮机工作原理:

  汽轮机设备共37级流通级数,高压部分由1个调成级和11个压力级,中压部分由10个压力机,低压部分由3×5个压力级组成。由锅炉过热气出来的主蒸汽经过主蒸汽管道进入汽轮机膨胀做功,冲转汽轮机,从而带动发电机发电。从汽轮机排出的乏汽排入凝汽器,在此被凝结冷却成水,此凝结水称为主凝结水。主凝结水通过凝结水泵送入低压加热器,有汽轮机抽出部分蒸汽后再进入除氧器,在其中通过继续加热除去溶于水中的各种气体(主要是氧气)。经化学车间处理后的补给水(软水)与主凝结水汇于除氧器的水箱,成为锅炉的给水,再经过给水泵升压后送往高压加热器,偶汽轮机高压部分抽出一定的蒸汽加热,然后送入锅炉,从而使工质完成一个热力循环。

  循环水泵将冷却水(又称循环水)送往凝结器,吸收乏气热量后返回冷却塔,这就形成闭式循环冷却水系统。汽轮机有八段抽气通过高压、低压加热器给凝结水加温和供除氧器除氧使用,用过后的乏汽同过射水系统的运作,将汽体在凝器汽内凝结成水。

  除氧器

  工作原理:除氧气是回热系统中一个混合式加热器,是用汽轮机的抽汽来加热需除氧的锅炉给水。

  作用:1)提高给水品质,除去给水中的溶氧和其他气体,防止设备腐蚀。

  2)提高给水温度,并汇集排汽、余汽、疏水、回水等,以减小汽水损失。

  技术指标:0.098MPa下水加热到沸腾后持续时间与含氧量的关系

  持续时间(min)含氧量mg/l

  持续时间

  0

  5

  10

  20

  30

  45

  60

  含氧量

  1.08

  0.1

  0.056

  0.017

  0.006

  0.003

  0

  指导教师评语

  实习报告成绩

篇3:物业管理专业高职毕业实习报告

  高职物业管理专业毕业实习报告

  毕业实习报告题目

  姓名:

  学号:

  指导教师:

  实习单位:

  实习起止日期:

  2009年5月

实习目的

  一、

  通过实习对所学的专业知识进行全面的了解、理解、掌握,并能灵活应用。检验自我对专业知识与技能的综合应用能力,并针对就业对职业岗位能力的需要,让我们在毕业前,到物业管理公司具体从事某一方面的管理服务工作,进一步增强我们运用所学理论和知识,分析和解决实际问题的能力。努力将自己锻炼成适应我国蓬勃发展的房地产业需要的具有较高文化素养、www.aishibei.com良好职业道德、丰富的专业知识、掌握现代物业管理技术和技能,能够在物业管理、房地产领域胜任专业工作的高级专门人才,毕业之后能够胜任物业管理公司、房地产企业的物业服务、开发管理、物业营销等实际工作。

实习内容

  二、

  2009年1月14号开始,我在山东省xx物业有限公司进行物业管理工作的实习,通过在xx公司的实习,使我对物业管理工作有更深层次的感性与理性的认识。

  山东省xx物业有限公司,是国家一级资质的物业管理公司,注册资本在500万元以上,是一家拥有庞大的集团队伍的企业。拥有优秀的领导团队,其中顾问团队中的物业管理师刘德明总经理,郑良雨和物业管理师王翠蓉等优秀领导者,他们不仅有丰富的物业管理方面的知识,而且具有很强的经营管理能力。正是他们的努力是xx物业公司,走过风风雨雨取得今天辉煌。

  xx公司借鉴了新加坡和香港的物业管理理念和经验。秉承着"站着做人,跪着服务"的理念,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营服务方案,发挥每一平方米物业的增值潜力,更好的体现物业保值和增值。全心全意为业主服务。

  xx公司的宗旨为"亲情化管理,个性化服务"。世界上每个人的需求都是不一样的。俗话说的好:"众口难调"。为了解决众多需求与单一提供者的矛盾,xx公司打出了"个性化服务"的招牌,为每一类业主量身定做了个性化的"套餐"服务。同时,为提高服务质量,xx公司还推出了"亲情化管理"的招牌。在"亲情化管理"标尺及"个性化服务"导向的作用下,xx公司践行着自己的诺言。

  除了借鉴先进的经营理念及崇高的宗旨外,xx公司还对公司内部的员工做了很大的要求。

  xx公司现有高中级技术职能的员工86人,部门经理以上均获得建设部及山东省建设厅颁发的企业经理和部门经理上岗证书。

  xx公司大力推行"学习型"公司为核心的崇尚业绩,注重改进的考核激励制度,公司员工始终以积极的心态苦练服务技能,为客户提供一流的、高品质、专业化的服务。据此,xx公司制定了"一流的培训、一流的人才、一流的管理、

  一流的服务"的职业目标和"满意无用,忠诚无价"的职业操守。

  以上是我在最初进入xx时的认识,通过近五个月的实践,我发现xx的确是一个正在蓬勃发展、欣欣向荣的企业,但在这高速发展的背后,我通过在底层的工作也发现了不少问题。主要表现在以下几个方面。

  (一)基层物业人员的服务意识不到位。包括基层服务人员的仪表、语言、行为形象。基层服务人员是第一时间与业主打交道的,因此,他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。

  (二)规章制度不健全或者是不明确。主要包括岗位职责、奖罚机制、主要作业流程等。岗位职责、奖罚机制没有在明确地点明确公示或者没有组织员工学习,主要作业流程没有或太粗略,工作主要靠"师傅"带,造成随意因素大等。

  (三)权责划分不清,甲乙双方时有冲突。甲方管理者往往把物业管理企业当做一个下属的部门来看待,对物业管理企业的工作易造成干涉。

  (四)项目文化建设滞后。我所在的物业实习项目,除了一些主要的公司规章制度外,基本没有能让员工自我学习和提升专业技能的书籍和书刊,员工下班后往往无所事事。

  (五)档案管理不全面。由于我所处的实习地点是工厂物业,员工较多,工厂员工档案不好建。但主要部门的主要员工档案也没有建,这样就造成项目处新到员工不认识一些主要员工。往往给物业公司带来一些不好的评价,同时也不利于信件的收发,给服务带来一定困难。

  以上这些问题就是我在实习期间所遇到的。这些问题影响着物业公司的发展,对物业公司走向品牌化、专业化、精英化的发展道路带来了障碍。为了物业公司下一步更好的发展,树立物业的品牌化、专业化形象。通过这段时间的实习结合所学理论知识,我认为要通过以下几个方面进行解决。

  (一)规范服务人员形象,努力提升员工服务意识。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面,仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗,统一着装,佩带明显的标志,所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话, 比如说在服务人的电话接待中要首问"XX物业,可以为您做什么"语言要尽量热情委婉,包括在与业主产生矛盾的时候,"XX物业"应该成为每一个员工的口头禅,这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范,尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的十分重要,保安人员担任着维持公共秩序的职务,所以在工作中要尽量达到军事化的标准,例如不要出现走路打闹的场面,以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业,其行为其实就是一个服务的过程,即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外,服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示,向用户传递着公司的良好形象。

  (二)健全与物业有关的规范规章(如岗位职责、奖罚机制、主要作业流程)并及时在公共区域公布,定期组织员工进行学习。完善的规范规章可以规范员工的行为,有利于责任的落实,有利于整个服务流程的再造,有利于提升企业的外部形象,其更是以后创优、评优的必不可少的环节。所以,对内要建立员工的岗位责任制、工作流程等并且要确保能落实下去, 摒弃那种"师傅带徒弟"所带来的人品因素造成的问题。将工作做到规范化、精确化。让新到员工尽快的适应工作。

  (三)加强与甲方领导的沟通、引导,建立良好的合作关系。企业管理者往往

  把物业管理企业当做一个下属的部门来看待,对物业管理企业的工作易造成干涉,所以物业管理企业必须引导对方树立正确的物业管理思想,正确处理好物业管理与企业管理之间的关系。

  (四)加强项目文化建设。使服务管理走上专业化道路。以专业化为方向,首先要打好它的基础,即让大多数的员工掌握专业知识和专业技能。这就要求项目处应从基层员工着手,为员工进行专业学习提供帮助。比如说定制各种及时、快捷、方便的书刊、报纸等专业的学习媒介,定期不定期的组织培训班、外出学习等。让员工感到企业在重视他,让他们更加努力的工作。改善物业基层人员流动大的问题。

  (五)建立健全档案的管理工作。针对项目的具体情况,将一些特别业主、特别客户的员工档案健全。让物业服务细微化,给业主带来一个良好的印象,为下一步物业工作的开展做贡献,为公司形象树品牌。

  另外还应提升员工的法制观念,寓法制化于物业服务中。就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系,这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键,尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识,即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在所管项目的楼层的楼梯是毛坯的而且比较狭窄,如果在业主看房或是验收时,就存在了一个潜在的跌伤危险,如果我们的物业没有给予任何的警告,这就是我们的不作为,一旦发生事故我们就要承担责任。如果我们给予醒目的警告,那我们只可能不承担责任或是承担连带责任。同样的情况比如在我们的清洁员刚刚弄完的湿地上、冬季结冰的小区路上等等,我们都应该对潜在的事故有作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心,以避免不必要的麻烦。

  以上这些就是我在这近五个月的实习中发现的问题及一些个人的解决见解,通过在物业公司的实习,使我对物业管理的情况有了更深一步的了解。在这一过程中,我学到了物业管理工作中的具体业务知识,丰富了所学的专业知识,为以后开展正常的工作奠定了坚实的基础。

  最后感谢学校为我创造了这次实习的机会,也感谢xx让我在实践中能将理论知识与实践相结合。在此,我祝愿母校明天会更辉煌,xx的明天会更好。

  此致

  敬礼

  06级物业1班 xx

篇4:年度房地产销售工作报告

  年度房地产销售工作报告

  本年度是公司开拓进取的一年,是公司创新改革的一年,本部门在公司领导的带领和关怀下,经过上半年的艰苦努力,克服了重重困难,虽然取得了一些成绩,也依然存在些许问题,下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。

  本年度1-6月份,共售出房屋246套,取得销售佣金96.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括:

  第一阶段:销售增长期(1-4月份)

  新年伊始,凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情,通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加,销售业绩稳定增长,从1月份销售19套,到4月份销售的55套,每月业绩增长了近3倍。在1-4月份,共销售房屋147套,4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%,高于周边其他竞争项目。

  针对1、2号楼丁户型销售率低的情况,通过实施价格策略及展会促销策略,使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3-5#楼的开盘工作,::同时推出了"客户卡"促销活动。通过此项活动,促进了老客户带来新客户,也使新客户看到了本案的升值潜力,为项目树立良好的口碑。

  销售工作虽然比较顺利,但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具--样板间,也就是看房的问题,而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。

  另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩,得力于公司正确的领导,也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。

  第二阶段:"非典"时期(5-6月份)

  4月20日以后,北京的"非典"疫情愈演愈烈,整个京城都笼罩在"非典"的阴影中,通州区作为一个高发病区县,公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之,由于"非典"的影响使的工期延误,开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下,我们没有被这些困难难倒,售楼处正常营业,销售人员在为数不多的来访客户中,尽力去争取一笔业务。

  在"非典"疫情给销售带来影响的同时,5月入住问题也影响着销售工作,尽管在办理前期,本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门,但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺,给业主带来了许多疑惑和不便,同时项目又没有达到入住条件,所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问,挤压了业务员接待新客户的时间,客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作,如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等,这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上,我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果,浪费了人力、物力等问题有一定的责任,是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。在"非典"期间,销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化,李京瑞同志经过与银行反复协商,在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务,确保了公司正常提取佣金,在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本,本部门提出了一些应对措施,如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。

  转眼间,上半年就在紧张与繁忙中渡过了,近期在公司领导的指导下,销售工作已经开始明显的好转,销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标,将在"非典"期间损失的效益夺回来,为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度,做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神,实现我为人人,人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心,基于对项目的信心,我深信项目的热销期即将到来,公司的明天将更加辉煌。

篇5:房地产公司年终总结报告

  雅居房地产公司年终总结报告

  今年,我公司在县委、县政府和建设局的正确领导和支持下,公司由原有的管理理念转变为"变则通,通则久"的管理方针,督促全体干部职工进一步解放思想,转变观念,以新的思路解决工作中遇到的新问题。公司全体干部职工团结一致,扎实苦干,在新的管理方针的指引下,积极向上,开拓进取,各项工作都取得了较好的成绩,圆满地完成了年初制定的各项工作目标。现将全年的工作情况总结如下:

  一、各项工作的完成情况

  1、经营指标的完成情况:

  全年新开发建筑面积约1.5万m2 ,其中商业街占7300m2,竣工楼房3栋(33#、34#、35#),竣工面积9000m2,完成建设投资约800万元,实现销售收入1062万元,销售面积9327m2。续贷900万元,累计贷款约1100万元。减少应付工程款350万元。(来自:www.aishibei.com)存货房屋总计约9300m2,其中1-6区房屋面积为4734m2,商业街房屋面积为4566m2,存货约为1117万元,应收款243万元。公司机关人员工资约40万元,银行利息约90万元,办公费30万元,招待费17万元,小区物业公司维修费21万元,总费用约每年200万元。本年度公司经营状况较往年有所好转,望全体职工继续努力工作,再接再励。

  2、小区的建设情况:

  今年雅居园小区新开住宅楼3栋,建筑面积1.5万平方米,收尾工程8000平方米。在工程建设中,一是抓工程质量,二是抓工程进度,三是抓安全文明施工。

  雅居园商业街建设项目,是我公司领导班子经过慎重、周密考察后决定建设的,位于济阳新老城结合部,十中以东,与兴化步行街互应,建成后将成为济阳商业领域又一热卖点。规划楼层为二至三层的独立单体楼房,建筑面积1万平方米,建设投资约800万元,又可根据用户需求在南侧自行按照统一规划建设,满足不同层次的消费者。现已全面竣工并可以使用。

  3、房屋销售经营情况:

  针对当前我县住房市场供大于求的实际,公司一是积极调整销售价格,尽最大限度降低售价;二是降低工程建设成本;三是应客户需求,能甩项甩项处理,由住户自行设计;同时,积极利用宣传单、宣传牌、电视台、报纸、网络等多种形式进行宣传,宣传小区优越的位置、良好的物业管理及优质的售后服务,提高了知名度和社会信誉。针对顶层楼房销售难的问题,公司经研究决定降低售价,优惠于内部职工,既解决了部分职工住房困难,又有利于资金的回收。全年销售房屋120套,销售面积9327平方米,销售收入1062万元,销售率85%。

  4、宣传措施的转型情况:

  现今社会是网络信息迅速发展的科技时代,公司也充分的认识到了这点,所以积极开拓新思路。今年通过办公室人员的努力,初步架设完成了自己的网站系统,全面立体的展示公司各方面的发展和业绩,既节约了宣传经费的重复投入,又扩大了公司的社会效益和影响力,对于公司发展信息的及时传递和网络信息的准确接受提供了便利。

  5、党务工作:

  在新的党支部的所有全体成员以及新一任的支部书记的努力下,建立健全了党内各项工作制度。年内发展预备党员2名,转正2名,新培养入党积极分子3名,党支部的各项工作逐步完善。

  6、物业管理情况:

  物业管理公司是一个自主经营自负盈亏的企业,但多年来一直没有摆脱围绕总公司吃饭的不利局面。去年总公司投入近30万元的维修费,(来自:www.aishibei.com)今年公司又投入了20余万元的维修费,锅炉、管道年久失修,公司年年往里投钱,收取的费用不够开支,造成连年亏损,入不敷出。

  今年,为使广大用户过一个温暖舒适的冬天,总公司今年9月下旬就对锅炉管道维修进行了部署,成立了专门领导班子,在人力、物力、财力上给予了物业公司最大限度的支持。并调整了领导班子,由公司副总袁树忠亲自抓,并印发了《致雅居园小区用户一封信》,为使广大居民过一个温暖祥和的冬天,说明情况,让居民知道,因物价因素、煤炭价格上涨,今年的取暖费价格较往年有所提高,敬请广大用户予以理解和支持。

  物业公司是自负盈亏的企业,没有多余的财力来照顾大家,在取消福利取暖的今天,只能取之于民,用之于民,完全是一种市场行为,因此希望各区居民要顾全大局,如果你居住的一家停暖,将给周围住户造成很大影响,使整体热源受到很大损失,也影响到采暖设施的热平衡。为了广大居民的利益和不影响物业公司的管理,欢迎您积极地参与采暖。 作为物业公司的主管单位-开发公司,在今后的冬季供暖工作中,将进一步深化企业改革,加强内部管理,积极消化和克服种种困难,搞好设备维修和基础设施建设,最大限度地满足广大居民的需求,为今后取暖做出更大的努力。

  二、存在的问题

  一是年开发总量少,建设规模小,不能适应新形势的需要;二是资金回笼慢,造成公司经营困难,难以开展大的经营活动;三是由于国家土地政策至今仍在冻结,公司没有土地资源来发展业务;四是企业改革力度不够,真正形成激励机制的目标还没有实现;五是小区物业管理人员素质水平和业务技能不高,与居民之间存在这样那样的矛盾,经营状况不佳;六是各分公司的开拓市场意识还不强,围着公司转的经营模式仍没有改观;七是各项工作制度不健全,管理水平不高;八是员工的思想还不够解放,始终未能真正认识到"变则通,通则久"的管理方针的可行性和持续性,思想观念保守。

  三、二OO六年工作计划和发展战略目标

  1、解放思想,转变观念,认清形势

  (1)定位好职工的公司形象位置。

  首先给予全体干部职工一个称号"公司形象代言人",职工个人在公司外面的言行代表着本公司全体,直接影响着公司的形象和声誉。因此应从长远利益和整体利益出发,采取多种方法树立公司的自豪感,产生公司的向心力,全体职工要自觉地维护公司的声誉和利益,让员工随时感觉到自己的一切行为都代表着公司,让员工们真正认识到公司主人翁的重要性所在,时刻以此来约束自己的行为,来达到改变思想的目的,正所谓"行为思动"就是这个道理。

  (2)认清企业的市场形势,把握好时机寻求发展。

  商场如战场,当今社会要想跟上时代的发展,要想有立足之地,要想在激烈的市场竞争中站稳脚步,就必须做到"知己知彼",所以明年我公司要把市场形势和发展动态明朗化,通过网络信息的广泛搜集充分掌握好市场发展前景,并随时传递给每一位职工,让其真正改变思想观念,充分发挥好自己的职责和能力。

  (3)"没有了铁饭碗,擦好自己的吃饭碗。

  "大家要明白一个道理:我们搞的是开发公司,不是保险公司,铁饭碗哪里都没有了。为什么要加强学习,提高认识,认清形式,要努力实现在建设上有创新。新一轮解放思想、加快发展的热潮正在全县迅速兴起。聚精会神搞建设,一心一意谋发展。务求做到发展要有新思路,改革要有新突破,开放要有新局面,工作要有新举措。要牢固树立市场观念和精品意识,对每一项建设项目做到精心策划,精心施工,不断提高城建项目的工程质量、功能质量和艺术水平。这也就是"擦好自己的吃饭碗"。 (4)党的思想政治工作决不是可有可无,无所作为,而是必不可少,大有作为的。面对新形势新情况,思想政治工作和发扬优良传统的基础上,必须在内容、形式、方法、手段、机制等方面努力进行创新和改进,特别是要在增强时代感、加强针对性、实效性、主动性上下功夫。这要成为今后加强和改进思想政治工作的重点。

  2、公司的规划及战略目标:

  (1)加大开发力度,制定长远规划。

  因国家土地政策从去年至今仍在冻结,使我们的计划不能实现,我们继续等待时机,一有时机,公司计划从雅居园小区以南新征土地200亩,主要建设雅居园小区二期工程。在雅居园经五路以南建一个起点高、规划好、功能全,无论是从整体配套,还是从安全文明,真正做到用我们的"诚心、真心、爱心和信心",让购房者"买的放心,住的安心,感觉舒心,生活开心,对未来和城建开发事业充满信心"。计划绿化覆盖率45%以上,各项指标都达到国家标准,争创全国优秀小区。

  规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化,为了方便用户,根据各家庭条件的不同和需要,用户也可按照小区规划标准自行建设,但不能影响整体布局,也可两家或四家一体,也可独家独院,只要不影响小区整体规划,公司可提供几套户型供用户选购,用户自行建设时,公司可提供水、电、暖大配套。计划用3-4年的时间开发建筑面积8-10万平方米。公司将大力倡导"科技、健康、人文"的二十一世纪科技住宅新概念,致力于建设"设计人性化、环境生态化、建设高档化、服务舒适化"的精品楼盘,打造城建开发品牌,为建设县城、美化县城、服务社会做出积极的贡献。

  (2)加快旧城改造建设,抢抓短、平、快项目。公司在制定长期规划的同时,还要制定一些短、平、快项目,那就是旧城改造项目,公司的领导班子要务时高效,选择有利地型抓住机遇,不能放过老城区的任何黄金地段,特别是沿街商业用房,要抢占先机,要看的准、建的快,只有这样公司才能迅速发展。

  (3)瞅准时机,全面迅速启动富阳新村的建设开发工作。

  公司开发的富阳新村项目坐落于济北开发区南,248线西,距济南机场8公里,位于济阳县新城规划区中心街。居住最佳,两桥一路通车后,到济南只需20分钟,到机场10分钟,是新城区唯一的黄金地段。富阳新村项目占地总面积为132亩,总建筑面积5万平方米,其中商务会所7000平方米。新村绿化率45%以上。富阳新村以联体、多体组合为主,多层、高层点缀,是现代生活居住的理想场所。(富阳新村规划设计方案、总平面图见附图)

  (4)要有纵横发展的战略思路。

  解放思想、干事创业、加快发展,必须有敢想敢干、敢闯敢试的精神,有敢为人先的胆略,一个国家、一个地区、一个单位,要实现繁荣兴旺,就必须始终保持开拓创新的精神,不要畏首畏尾,左顾右盼,要有发展的目光,与时俱进。具体地说公司要想在激烈市场竞争中站稳脚,必须要有纵横发展的战略思想,就是说济阳县城建开发有限公司要想得到长足发展,在保住济阳大本营的情况下,要横向东西、纵向南北,说的大一点就是加速企业融入全球经济一体化。我们无论能否成功,首先要敢想敢做,只有新思想,才有新思路,如果连想都不敢想,怎么去做。所以我们一有机遇,排除一切干扰和困难,大胆地走出去。

  3、建立健全各项规章管理制度。

  企业改制不是万能的,但根据公司的实际状况看,不规范完善各项制度也是不行的。天冷冷在风里,人穷穷在债里,公司乱乱在管理上,没有好的管理就没有好的效益。任何公司运行中,无论大小都必须有游戏规则,没有游戏规则就没有正常的游戏运行。所以需要规范完善各项管理制度,规则制定后,还要切实地执行。这又要求完善的管理活动,公司要求生存、求发展,无论是管理制度还是管理活力,都要严谨完备、精益求精。特别是在当今激烈的市场竞争中,企业要赢得竞争力,就必须具备科学有效的管理,高速度发展的社会,要求企业必须高效运转,因此对于任何一家公司而言,首先一条是做到各部门之间权、责分明,不能相互重叠,更不能互相推诿,否则就会导致效率低下。现代公司的组织分工管理制度,是防止互相扯皮,提高工作效率的唯一正确手段,为此公司要制定切实可行的、全面的、相应的各项管理制度。

  4、要对各分公司实施全面内部完善和改革。

  由于各分公司经营状况不容乐观,近几年来各分公司始终没有摆脱围绕前总公司要活吃饭的不利局面,都有不同程度的亏损。为进一步深化企业内部改革,从2005年元月1日前将各分公司从总公司都独立出去,让分公司自我发展,自负盈亏。使公司下属各单位能够发挥自身潜在的能力,找准一条自我发展的路子,只有这样才能摆脱旧的观念,真正的走出去。总公司腾出时间来,一心一意地搞好开发建设事业。

  总之,在过去的一年里取得的成绩是鞭策我们奋进的准绳,过去一年里存在的问题是激励我们发展的动力。认清形势的严峻性,掌握好市场的发展趋势,才能使我们在竞争日益激烈的市场中立于不败之地。从目前的形势看,公司上下齐心协力,干劲十足,职工的精神面貌焕然一新,对公司今后的发展都充满期望和信心,全体干部职工会始终坚持公司确定的"抓住开发主线、发展多种经营、加大改革力度、提高建筑质量、内部强化管理、外树良好形象"的工作思路,解放思想、与时俱进,努力拼搏,扎实工作,为打造城建开发品牌,为建设县城、美化县城、服务社会做出积极的贡献。