合同到期辞职报告

篇2:物业管理公司总经理工作述职报告

　　物业管理公司总经理工作述职报告

　　20**年，在公司董事会和公司党委的正确领导下，在全体物业管理公司员工的大力支持下，我们面对新的挑战、新的任务、新的机遇，以“服务公司主业、服务员工生活”为工作重心，抓管理促创新，紧紧围绕公司经济发展大局，扎实工作，勇攀高峰，使物业管理公司在各个方面的工作齐头并进，取得了丰硕成果。

　　回顾20**年度的各项工作，有成绩也有失误，为了明年能够更好的开展各项工作，发扬优点、扬长避短，为公司、为员工提供优质、满意的服务，切实做好后勤保障，现就我一年来在物业管理公司的各项工作向公司董事会汇报如下：

一、 积极参与开展“保持共产党员先进性”教育，促进自身综合素质的提高

　　根据党的十六大和十六届四中全会精神，为进一步加强党的执政能力建设，全面推进党的建设新的伟大工程，确保党始终走在时代前列，更好地肩负起历史使命，中央决定，从20**年1月开始，用一年半左右的时间，在全党开展以实践“三个代表”重要思想为主要内容的保持共产党员先进性教育活动。

　　按照公司党委的“保持共产党先进性”教育活动部署和要求，我和物业管理公司全体党员按照公司党委《保持共产党先进性教育活动实施方案》、《学习进度安排表》紧密结合工作实际，合理安排学习时间，坚持搞好“四个结合”，即坚持集中学与自学相结合，坚持通读与精读相结合，坚持深入学习与讨论交流相结合，在通读规定篇目的基础上，对党章、胡XX同志在新时期保持党员先进性专题报告会上的重要讲话等重点篇目进行学习，对自治区交通厅党组和公司党委有关先进性教育文件进行及时有效地传达，做到有计划、有考勤、有党课、有记录、有笔记、有心得，从思想上认识到开展保持党员先进性教育活动的重要性。

　　通过开展保持党员先进性教育活动，我认为共产党员要想亮起来就必须亮出来。这次在全党开展的“保先”教育活动，就是一个很好的洗涤机会，作为一名共产党员要积极地参加，认真按照活动安排的每一个步骤，自觉达到组织要求的目的和效果。要想自己亮起来就要敢于把自己亮出来，亮出思想、亮出过去的行为、亮出现有的形象、亮出自己所有不合乎共产党员要求的地方。要在认真搞好学习的基础上，认真开展批评与自我批评，主动查找和切实解决自身存在的问题。要对照党章规定的党员义务和党员领导干部的基本条件，按照“两个务必”和“八个坚持、八个反对”的要求，全面总结自己近年来的思想、工作和作风等方面的情况，重点检查存在的问题，从世界观、人生观、价值观上剖析思想根源，还要从权力观、地位观、利益观方面进行更深层次的剖析。

　　在分析评议阶段，我们在物业管理公司内部广泛征求群众意见、开展谈心活动、撰写党性分析材料、开好专题组织生活会、提出评议意见、反馈评议意见、通报评议情况七个环节的工作。在整改提高阶段，按照整理出来的意见，认真制定个人整改方案，使先进性教育活动充分和各项工作融合起来，真正做到了“两不误，两促进”。

二、加强业务学习，严格管理，树立服务意识，服从服务于生产大局。创新服务理念，高效率、严要求切实做好后勤保障工作

　　在服务公司主业方面：

　　㈠、2012年度，我们在加大日常管理力度的基础上，结合公司后勤、物业管理的业务特点，有针对性的开展岗位素质教育。狠抓内部管理，促进各项工作的开展。下大力气理顺内部管理中不和谐的曲调，深入开展谈心谈话活动，摸清员工思想，在公司有关领导的关心和帮助下，对员工进行说服教育工作。教育员工认清形势，思路跟的上形势发展，

　　㈡、今年以来，我们物业管理公司根据实际情况，从调整、优化员工结构入手，按需设岗，精简富余工作人员。真正把那些工作积极主动责任心强，有能力的同志放到重要工作岗位上。结合每个工作人员自身能力和特点，人尽其用，调整到相应的工作岗位上。在公司优惠政策的大力支持下，经过耐心细致的解释、疏导工作，有4名员工退养，1名调离。由于我们的思想工作及时到位，工作人员的走与留没有造成大的情绪波动，平稳的完成了公司精简调整工作。目前，物业管理公司现有员工13人，在人员减少，任务不便的情况下，出色的完成了公司的后勤保障、安全消防、水电暖运行，以及四个员工住宅小区的日常管理工作。

　　㈢、今年公司大力提倡节约能源，减少浪费。为了贯彻公司董事会节俭办公的精神，物业管理公司集思广益，全面分析了公司办公现状，大家普遍认为：节约也是创造效益。根据我公司实际情况，撰写了《*****节电、节水规定》印发全公司。着重从加强管理的角度对一些员工已经习以为常的浪费习惯进行了明确规定，并且，通过每日例行检查、巡视进行监督、纠正，基本杜绝了长明灯、常流水等现象。另外，物业管理公司针对每年绿化用水用量巨大的现状，通过走访、了解、试用，在公司推广使用喷灌设施进行节水。一年来效果明显，在今年10月18日自来水提价的情况下，办公水费开支从2011年的21，090.50元降低到2012年的6，699.60元，下降68.2%。电费开支在新增大量用电设备、电费上涨和今年酷暑高温，用电量猛增的情况下，基本与二○○四年持平。

　　㈣、2012年我物业管理公司主要承担、监理完成了公司旧办公楼五楼会议室装修改造工程、旧办公楼暖气改造维修工程、新办公楼落水管维修工程和公司围墙加固工程。在施工中，我们指定专人在现场负责，从节约资金、保证质量、保证工期和保证施工安全的角度对工程进行全程监控。为了完成好工程，我们物业工作人员任劳任怨，不分节假日，不计报酬，牺牲休息时间24小时随叫随到，发现问题，现场及时处理，保证了工程的质量，不留隐患。上述各项工程经公司组织验收，质量全部合格。

　　其次，随着使用年限的增加，公司供水、供电、供暖、电话、排水系统线路逐渐老化，故障率大大增加，尤其是旧办公楼，问题较多。维修比较复杂。我们想公司所想，在解决问题的基础上，想方设法为公司节约每一分钱，改变以往事无大小，都是花钱请临时人员、小工完成，我们工作人员只是动动嘴的惯例。现在，一些力所能及的维修、维护工作一般都是由我们物业员工自行承担完成，不再额外增加公司开支。截止到2012年十一月底前，物业管理公司全年清运办公垃圾15吨，清理下水沉淀污物24吨，缴纳电话通讯费79，564.10元，累计完成水、暖、电、电话维修、维护852次/人，用户满意率达到98%，有力的保证了公司服务系统、办公秩序的正常运行。

　　㈤、物业管理公司由于工作的特殊性，有很多问题的处理解决要和包括驻区办事处、公安派出所、消防部门、自来水公司、供电局、环卫局、城管部门、公积金管理、土地管理、房产局、供热单位、电信等相关单位、部门协调、协商解决。众所周知，上述大多数机关单位都是门难进、脸难看。为了提高办事效率，我们的工作人员跑前跑后，搭人情、赔笑脸，为了办好一件事，好话不知说了多少，甚至动用私人关系，想方设法为公司解决问题。即使这样，完成好领导交办的工作，我们的员工也是觉得欣慰的，觉得理应如此。

　　㈥、我公司地处繁华街道，邻街就是一个自发的劳务市场，往来人员十分复杂。这几年，公司效益很好，附近纷纷传言我公司员工收入很高，犯罪分子早已把视线瞄准了公司，所以说我公司安全保卫形势较为严峻。2012年四月，发生的公司人事劳资处被盗事件就可以证明这一点。

　　安全也是生产力。为了搞好公司的安全工作，我们殚精竭虑，想办法，相对策，从我们的内部管理抓起，群策群力分析公司在安全保卫方面的漏洞，查漏补缺，向公司提出了我们的安全工作设想和努力方向。在公司董事会、主管副总经理的大力支持下，物业管理公司对保卫部进行了大幅度的人员调整，把有能力、有强烈责任心的人员调整到关键岗位上，把那些只知道混日子、推诿责任，没有工作热情的人员调整离开保卫岗位。对留下来的保卫人员加强管理力度，通过耐心细致的思想工作，使保卫人员在认识上有了普遍的提高。大家充分的意识到本职工作的重要性和严肃性，意识到任何的马虎、疏忽带来的后果不仅仅是对本人的工作以及经济收入的影响，更恶劣的是给物业管理公司全体抹黑。同时，由我和保卫部部长轮流巡查，重点是加强8小时以外不定时的安全巡查。2012年，经检查，发现一些问题：有的值班人员睡觉、喝酒、脱岗、迟到等现象，除当场纠正外，对3名当事人进行了待岗查看、经济处罚、写出检讨等相应的处罚。针对我公司外来人员较多的实际，保卫部加强了对来院办事人员的管理，制定出会客接待的工作程序，严格会客登记制度，制止了一些闲散人员进入办公区，对自称找公司领导的人员，加强核对，为公司的稳定和安全起到过滤的作用。今年，公司在安全上投资改造围墙，加装了铁丝网等防卫设施也对我们的保卫工作起到了很大的作用。六月十一日发生的小偷潜入事件，就是工作人员巡查时发现铁丝网被破坏及时报警，惊走小偷，才没有造成损失。

　　另外，保卫部在处理一些突发性事件中，本着保护公司领导、员工，保卫公司安静的办公环境的原则，妥善处理上访、闹事事件。今年6月21日晚，原大集体职工张某，酒醉后驾车横堵在公司大门口，自己砸坏汽车，口称要找公司领导闹事，如果领导不来，就去领导家中闹事。接到保卫人员汇报后，我们的物业管理公司相关人员及时赶到现场，阻止张某去公司领导家闹事，苦口婆心劝导张某，并及时通知其家人协助劝导，在我们工作人员努力下，后半夜，张某自知理亏被我们保卫部送回家中，妥善解决了一场可能发生的恶性事件。

　　2012年，物业管www.aishibei.com理公司在全公司消防工作中，严格贯彻“以防为主”“消防安全重于生命”的精神，及时更换检查消防设施，使设备处于良好工作状态。除每天定时安全巡查以外，不定期、特别是节假日前后对一些重点部门、重点环节进行用电、危险品检查，并记录在案，发现问题当场整改，一年来，我公司没有发生消防事故。

　　㈦、截止到2012年十一月份底，物业管理公司共完成物资供应680笔，计2，560，725.52元，物资验收311笔，共计2，185，605.91元。为了建设“节约型”的单位。深入贯彻中央和自治区关于节约型社会的建设要求，响应公司节约的号召，物业管理公司加强了对物资采购、供应环节的管理，做到帐、物清楚一致。为了保障供应，采购员不分寒暑，只要公司需要，货比多家，优中选优，力争采购到价格合理、质量优良的办公用品。物资保管、领用环节中，减少了不必要的库存，根据需要，核准各部门领用物资，避免虚领冒用，减少浪费。其中在保障供应的基础上，物业管理公司采购日常低值易耗品117049.74元，较上一年度的211，426.80元下降44.6%，为公司节约了办公经费,2012年缴纳、上帐职工住房公积金516，316.00元，为14人次办理了住房公积金支取手续，职工住房公积金帐目清楚。

　　㈧、今年从一开春，我物业管理公司在绿化美化院容院貌方面及早动手，购进农家肥料两车，请教园林绿化方面专家，维护、培育公司草坪、花木。由于引进了先进的喷灌技术，加上草、木前期管理到位，草坪、花木长势良好，显示出内蒙古交通设计院生机勃勃的大好形势。喷灌技术的运用，不仅仅节约了宝贵的水源，保证了草坪、花木的良好生长，而且给公司环境带来清新的空气，成为公司景色。为了保持草坪、花木能够生长茂盛，我们的工作人员适时修剪、维护。今年，我们组织物业工作人员对东墙边多年生长的杨树，修剪枯枝、树型，避免掉落的树枝砸坏人员车辆。

　　物业管理公司承担着公司办公场所的卫生保洁工作，保洁员起早贪黑维护着办公环境的清洁，清理卫生间的卫生，基本达到公司对环境卫生的要求。为了防病防疫，一年来，物业管理公司在春秋疾病高发季节在公司办公场所撒药、消毒4次，控制了流行性疾病的发生。

　　㈨、职工食堂一年来，从严管理，抓好进货渠道，对来历不明的原材料一律退回，我们选用的原料都是正牌厂家生产销售，肉食品都是经过检疫的专业厂家供应的放心肉。虽然成本较高，但是能够保证公司员工的饮食健康，我们还是觉的很值得。今年年初，我们对食堂员工组织了统一身体检查，全部领取了《从业人员健康证》，并且，拒绝公司有传染病的员工就餐，杜绝传染病的发生。食堂员工在操作程序上，注意清洗、消毒，厨师不断变化花样，改善饭菜质量使前来就餐的员工人数，较去年有了很大的提高。

　　在服务员工生活方面：

　　㈠、居民自来水供应，始终是困扰小区物业管理的一大难题。现阶段，小区居民层次不一，素质有高有低，偷水、偷电现象时有发现，仅2011年自来水费就超支近6000元。2012年我们在公司领导的大力支持下，对平远、兴安北路小区进行了自来水立户改造工程，共计206户居民，今后将由自来水公司负责收取水费，减轻了我公司的人力、财力负担，将自来水推向社会化管理。在改水工程中，我们的员工加班加点，做好前期工作，往往一忙就是半夜才能回去。就是在物业员工的努力下，公司改水工程顺利通过自来水公司验收，各项费用也如数收齐。

　　㈡、今年物业管理公司想居民所想，积极为居民提供服务。全年维修房顶防水735m2，维修了居民楼暖气设备、供水设备、自行车棚、大门、防盗门等公用设施，居民家中维修随叫随到，提供热情服务。2012年居民小区各项维修费用、公用电费用共计29，208.89元，全年共清运生活垃圾4，000余吨。

　　㈢、2012年，我们着重抓了物业管理费用的收缴工作，对居民晓之以情，动之以理，讲清物业管理费是取之于民用之于民的服务费用，取得大多数居民的认可，在广大居民的配和和物业员工的努力下，全年收缴物业管理费共计49951.00元，占应交比例的98%以上，达到物业管理费收取以来的最好记录，物业管理费收取较去年提高幅度在10个百分点以上。协助、协调各供暖单位收取取暖费276，000.00余元，保证了今冬明春住宅小区的取暖。全年收取自来水水费17，629.00元。

　　㈣、小区环境卫生有了很大改观。一年来，我们加强了对小区门卫的管理，根据工作难、易程度，分别给各小区门卫增长了工资。待遇提高，使小区门卫安心工作，工作的积极性也有了提高。同时，我们加强了日常巡查，一年来，共辞退责任心不强、环境卫生不合格门卫6人，目前，各小区运行正常，环境卫生、小区安全有了很大的改观。

　　在小区安全消防工作中，物业管理公司配合各驻区公安派出所搞好联防，并根据治安形势，经常提醒居民注意，不给犯罪分子留下可乘之机。同时给各小区配备了灭火设备，对门卫进行了灭火器材使用培训。

三、存在问题及今后工作努力方向

　　㈠、保卫安全工作有待加强：今年四月发生了办公室被盗现象说明了我们的保卫安全工作存在漏洞，根据这一情况，我们严格了规章制度，建立健全《物业公司保卫人员工作职责》并明确保卫人员的职责和应承但的责任，落实到人。

　　㈡、服务意识有待加强：物业管理公司员工文化程度普遍偏低，多年来养成的吃大锅饭的习惯，使个别人对待工作挑三拣四，认为干好干坏一个样，干不干一个样，对工作缺乏责任感，势必影响到服务质量。

　　今后，我们结合总公司绩效考核制度计划采取能者上、庸者下，让那些有工作热情和工作责任感的员工充实到工作岗位上来。积极主动提供服务，以认真负责的工作态度，继续深化改革，拓宽服务思路。同时也希望公司党委、董事会给予物业管理公司以更多的关怀和指导，以便在新的一年里，物业管理公司全体工作人员能够在公司领导班子的正确领导下，创造新的更大成绩，为公司的大发展，贡献一份力量。

　　2012年即将过，成绩属于过去，未来任重道远，在进入“十一五”的高速发展时期，我们要着眼大局，励精图治，更新观念，稳扎稳打，用新的思维、新的举措、新的精神迎接明年的挑战、机遇和任务。在公司党委、董事会的领导和关怀下，有决心、也有信心服务公司主业，服务员工生活，做好后勤保障工作。

篇3:维修电工加班报告

　　电工维修加班的报告

　　尊敬的领导:

　　为确保各项重大活动在我校南区的成功举办及寒暑假假期期间电工维修工作的正常开展,切实保证各项重大活动在我校南区的顺利召开,同时全面保障我校南区维修电工职责范围内各用电单位的正常电力供应,现将维修电工人员加班的一些想法,汇报如下:

　　一、正常工作期间,我校南区夜晚值班电工人员为2人/天。如有突发维修任务,则1人外出处理(因电工工种特殊性,要求至少2人方能允许电工作业,如1人无法单独解决时,则由中心配配电值班人员中借调1人,协助配合),1人留守值班室,接收其它报修信息。夜晚值班人员及参与突发性电工维修工作的中心配配电值班人员,每人计加班+1;

　　二、如有重大活动在我校南区举办期间,如确需延长正常工作时间方可完成的,参与加班的人员,每人计加班+1。当大型活动正式举办时间为晚上时,则夜晚值班人员为4人,其中活动现场职守人员2人,正常值班人员2人。如有突发维修任务,则夜晚正常值班人员工作安排参照第一条。活动现场值守人员、夜晚正常值班人员、参与突发性电工维修工作的中心配配电值班人员,每人计加班+1;

　　三、寒暑假假期期间,我校南区白天值班电工人员为3人/天。如有突发维修任务,则2人外出处理,1人留守值班室,接收其它报修信息。参与值班人员每人计加班+1;夜晚正常值班人员工作安排及计酬情况,参照第一条;

　　四、如有其它工作安排,加班情况另计。

　　如此施行,电工维修人员必须严格履行其职责,切实保证其加班期间我校南区各项重大活动的顺利举行,维修电工职责范围内各用电单位的正常电力供应,如出现问题或发生重大事故,则追究其责任。

　　南区电工维修班

篇4:大厦园林绿化管理工作调研报告

　　大厦园林绿化管理调研报告

　　根据课程的要求，对所在小区的园林绿化管理进行调研，并写成报告。

　　调研对象：Z大厦

　　调研目的：了解园林绿化管理的流程

　　调研组成员：Z

　　调研时间：2012年12月11日

　　地点：广州市Z区Z中路Z6号

　　调研的详情如下：

　　一、Z大厦概况：Z大厦坐落于广州市Z区Z中路Z号，东边面临广东电视台，西边靠近广州火车站，南边正对电视塔，北边背对北京路，大厦的建筑为坐北向南;该地理位置的交通便利，是广州市的交通枢纽。Z大厦属于商住型写字楼，建筑高度为30层(一至七层楼为写字楼，八至三十层楼为住宅)。建筑面积约2000平方米，其中绿化占地面积约200平方米，即绿化率为10%。

　　二、Z大厦绿化项目管理情况：Z大厦管理处将绿化管理项目外包给广州玮盛物业管理有限公司。广州玮盛物业管理有限公司在绿化管理项目驻场人数为3人。项目管理的架构为：主管1名，花匠2名。主管的岗位职责：1、对绿化的规划和设计;

　　2、安排日常绿化养护的工作;

　　3、定期向管理处上交工作计划;

　　4、负责部门的人员考核。

　　花匠的岗位职责：

　　1、落实主管的工作计划;

　　2、遵守管理处的有关规定。

　　三、绿化的种植情况：绿化是围绕着大厦的三面栽种，以非洲茉莉、白玉兰、郁金香和菊花为主。

　　四、绿化管理的内容：1、施肥;2、浇水;3、杀虫;4、修剪;5、标识;6、养护等工作。

　　五、绿化管理计划：

　　1、制定园林绿化管养规范，按专业技术要求指导日常养护工作。

　　2、维护和完善好绿化供水设施，确保浇灌系统的正常运行。

　　3、加强草坪和花灌木的修剪，对垂榕进行适当的艺术整形，营造良好的植物景观。

　　4、增加合理的导游指示和安全警示牌，完善服务配套设施。

　　5、及时补种死亡、缺失的绿篱、花卉和乔木，保持绿地的整齐和完美。

　　6、加强病虫害的防治和肥水管理，确保植物花繁叶茂，健康正常，生机盎然。

　　7、做好防台风、防严寒等防护措施，及时处理突发事件。

　　8、建立和完善植物养护管理技术档案，方便总结、分析和改进工作。

　　六、总结：通过对Z大厦绿化管理的调研;得到以下启示：

　　一、广州有很多小区的绿化并没有达到政府所规定绿化的比率。政府规定的住宅小区的绿化率不低于30%，集中绿化不小于10%。开发商在规划新楼盘的建设时，为了能多建几套房子，多赚点钱，并没有按照政府的规定来规划绿化用地;

　　二、园林绿化已经成为住宅小区不可缺少的规划内容;

　　三、园林绿化逐渐成为人们追求高尚生活的内容;

　　四、绿化管理已趋于专业化。

篇5:香港物业管理考察报告

　　香港物业管理考察报告

　　为落实公司领导走出去拓宽视野,学习香港先进物业管理经验的指示精神,我们一行三人于前些时间赴香港考察、学习了一番。此次香港之行主要参观了中国海外香港公司开发、管理的几个项目,包括:中国海外大厦(香港湾仔轩尼诗道139号,写字楼);雅利德桦台(香港九龙何文田牧爱街38号,高层住宅);南浪海湾(香港新界屯门恒富街23号,花园小区)。在整个行程中我们得到了中海物业(香港)公司刘总、柳工及各屋村经理的热情接待和经验介绍。通过考察、学习,我们对香港高水平的物业管理有了一定的感受和了解。他山之石,可以攻玉。为借鉴香港物业管理的成功经验,学习其先进的服务理念,现特将本次考察情况做如下介绍。

　　一、香港物业管理的主要特点:

　　1、物业管理市场极为成熟,法律、法规完善,物业管理各相关方责、权、利界定明确。在香港,政府、发展商、业主(业主立案法团)、物业公司等各方面都有着强烈的法律意识,依法办事,生怕有丝毫的逾越是予人最强烈的感受之一。在物业管理过程中政府主要扮演的是立法、执法、宣传引导的角色。在香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》,除此之外,还颁布了一系列条例来规范大厦及小区的物业管理,清楚地规定了在物业管理中业主、物业管理公司、www.aishibei.com租户各自的权利和义务,以及违反条例的处罚等内容,物业管理是在一个比较完备的法律体系中运行。据随行的香港同行介绍,香港的法规没有华丽的词藻,看上去很罗嗦,但在实际过程中,可操作性很强。物业管理中发生的任何问题,均能在法律条文上找到答案,有强制执行力度。

　　2、物业管理公司扮演的是雇工角色,业主立案法团是“董事长”,物业公司是“总经理”。在一个物业管理区域中,业主立案法团权力最大。业主立案法团是根据《香港建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团(相当于内地的业主委员会,但两者的性质又有本质的不同)。它能够独立行使民事义务,有单独的诉讼权利,代表全体业主管理公共地方,有权选聘或解聘物业管理公司。随行的香港同行在介绍业主立案法团与物业管理公司的关系时,打了一个很形象的比方。他说,在香港业主立案法团就象“董事长”,而物业管理公司就是“总经理”。

　　首先,《条例》明确了建筑物所有者(业主)对物业管理的决策权和支配权,业主与物业管理公司之间是市场经济中普通的雇主与雇员关系,物业管理公司是受聘于业主委员会的信托机构,它只能以业主的共同意志来执行管理使命。其次,《条例》规范了市场经济下物业管理运作的一般规则,业主应先经政府注册批准组织立案法团,再以社团法人的地位拥有对物业管理的权利和义务后,通常以招标的形式雇佣一家物业管理公司,管理公司以公平竞争的形式取得管理资格后,双方即建立起委托和受托的合同关系。这是一种双向的市场选择,一旦管理公司有违背条例的行为发生时,业主立案法团有权解除对其的聘用,另行雇佣别的管理公司。这样,既保障了业主的权益,也促进了一个竞争性的物业管理市场的形成,使得物业管理行业得以健康运转。

　　3、专业化运作,物业管理公司的组织精简,结构趋于扁平化。香港物业管理项目(屋村)的人员配备基本上都是相当精简的。以我们参观的南浪海湾为例,一个有近1200户的屋村仅配有7个管理人员、5个维修工和40余个保安人员。如此精简的人员配备主要取决于香港物业管理高度的专业化运作,这里一是指物业管理从业人员都是具有丰富管理经验和专业知识的专业人员来胜任;二是指社会分工越来越细、越来越专业,物业管理的相当一部分业务(如清洁消杀、环境绿化、机电保养等等)都是外判给社会上的专业公司去承担,物业公司主要起着一个系统协调和监督管理的作用。在这样的专业化运作的前提下,物业管理的服务质素明显的得到了提升,物业公司的经营风险也在一定程度上有所归避。作为服务集成商,物业公司的组织结构设计则日益趋向于以流程为导向的扁平结构。

　　4、以客为尊,注重细节管理。在整个参观行程中,我们无时、无处不感受到香港物业(包括发展商和物业公司)以客为尊、以人为本的服务精神,这又体现在众多的细节管理上。香港人多地窄,但却秩序井然,这与其统一、规范、完整的导视系统不无关系。在每个小区内都有完善VI视觉识别系统,一方面它给住户以清晰、准确的指引和提示,另一方面各种警示标志也可使物业公司在发生故障时起到一定的免责作用。此外,在每个屋村都设有残疾人通道、盲文识别标志、雨伞架、废旧衣物/电池回收箱、防撞护栏等等。特别值得一提的是,5月16日正值今年1号台风“珍珠”登陆前夕,为此我们看到了各个屋村是如何开展防台风的准备工作的。我们了解到的措施有:在醒目的位置随时向住户通报台风信息,全面检查沟渠、地漏的排水通畅情况,准备沙包等应急物资,安排人员留守值班,等等。

　　5、物业管理从业人员具有高度的敬业精神和职业操守。在整个参观过程中,我们接触到了中海物业香港公司的董事副总经理、助理总经理、屋村经理、高级屋村主任、维修人员、保安人员等各个层次和岗位的工作人员。从与他们的接触中,我们了解到香港的物业管理从业人员工作环境和条件也是比较艰苦的(相对住户会所等业主活动空间大气、豪华来说,物业办公用房及设备用房则显得十分狭小),管理人员每周工作五天半,工作量也相当饱和,且都有一专多能的特点。保安员每天则要工作12小时,一个月仅休息两天。即使在这样的情况下,每个人仍然是精神饱满、微笑服务、彬彬有礼,随时与客户保持良好的沟通状态,展示了良好的服务意识与素质修养。特别是香港的保安人员一般都是上了年纪的中年人,他们十分珍惜工作的机会,不仅会积极主动的做好工作,而且还有非常高的责任心和使命感。据柳工介绍,在特殊情况下,如果接班人员未到或不能接班(如生病),上一班人员都不会脱岗,而是会一直待到有人来接手工作为止,并且他们会认为这也应该是做人、做事的起码准则。

　　6、市民对物业管理的消费意识成熟,履行大厦公契规定的权利、义务,富有社会责任感。在香港物业管理的发展已十分成熟,市民对物业管理服务的接受和认可高,理解、配合程度都较好。他们认为,物业管理的目的就是为业主或租客提供一个安全、舒适、和谐的居住环境或工作环境,保障业主及租户的利益,同时提高业主的投资率。根据规定,发展商卖房时必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。公契的主要内容包括:物业的公共部位(全体业主共有的地方),物业管理企业、业主的权利和义务,业主委员会的成立和运作办法,物业管理费用标准及收取办法,违约责任的处理。购房人在签订物业买卖合同时,应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。业主转让或出租物业时,也必须保证受认人或承租人书面承诺遵守公契。大厦公契制度的推行,大大减少了前期的物业管理纠纷,保障了购房者合法权益。在香港,业主与物业管理公司关系明确,和平相处,从中体现的不仅是其较高的物业管理水平,更有港人良好的物业管理意识。

　　在参观过程中,我们发现香港(www.aishibei.com)市民对社区事务和公益事业的参与度极高。几乎每个社区都开展了节能环保活动,如:以物换物回收、减用胶袋护家园活动、由你做起环保推动比赛、月饼盒回收大行动、废物利用比赛,等等。此外,在消防知识讲座、预防禽流感等活动上也能处处见到他们的热情参与的身影。

　　全面观察和思考香港物业管理的成功之处,我们认为除了香港人的智慧和努力以及积极吸收外国的先进经验外,主要还是其极度成熟的市场经济氛围、高水平的物业管理技术、高素质的社会公民意识、完善的法律法规体系等综合作用的结果。我们还认为高水准的物业管理有赖于政府、发展商、业主(业主立案法团)、物业公司等各个方面的共同努力和付出,如果各个方面不能形成合力,而仅依靠其中某一方的单独推动是不可能取得良好效果的。总之,香港物业管理经过半个多世纪的发展,在许多方面都已成为整个大陆地区学习和借鉴的典范。