房地产现场客户接待制度

房地产现场客户接待制度

  房地产现场客户接待制度

  1、售楼部客户接待实行轮见制,按售楼部规定的秩序,按顺序安排轮见。

  2、销售代表A在接待新客户时,该销售代表A的旧客户来了,销售代表A 接待旧客户,新客户则由下一位销售代表B轮见;两销售代表不存在分单。

  3、销售代表在接待旧客户时,中间未被轮空,该销售代表继续轮见;如果被轮空,该销售代表应优先接待新客户。

  4、销售代表A因为私事外出或正好不在场,而轮见其见客户,可由下一位轮见,该销售代表A视为轮空,下一轮才能见客户。如果因为公事外出或不在场,则优先其接待新客户。

  5、销售代表与自己的客户在7天内未与其联系过,而该旧客户有过来,该置业顾问没有时间接待或已辨认不出客户,则按顺序轮见。此客户成交原销售代表不产生分单。

  6、销售代表在谈客户时,其他销售代表主动帮忙不存在分单。

  7、因销售代表的原因而导致与客户谈判无法进行或出现客户发脾气要走,另一销售代表又将客户安抚并促成成交,该业绩由成交的销售代表所得。

  8、轮见按轮见表顺序进行。如出现轮错或抢客现象,则该销售代表所接待的客户视为无效客户,业绩归原应接待之销售代表。

  9、销售代表A的旧客户带新客户来时,继续由该销售代表A接待。如果该置业顾问A不在场或没有时间接待,应电话通知该销售代表A;如果该销售代表A不接待,则按顺序轮见。如旧客户为已成交客户,则新客户成交,业绩为当日所接待的销售代表B;如旧客户为未成交客户,如果新旧客户同时成交,则进行平均分配。

  10、同时有几批客户上门咨询,如果客户为直系亲属,则进行平均分配,如果属于普通朋友或其他关系,一旦成交,业绩最终以签定认购书的客户之第一接待的销售代表所有,其他销售代表不存在分单。

  11、属于朋友介绍的客户,则由第一接待的销售代表接待。

  12、如果客户实际只为了了解公司的其它资料或为踩盘,则该客户不计入该销售代表所接待的客户,该销售代表继续按顺序轮见。

Editor:爱拾贝 www.aishibei.com

篇2:地产销售培训:激发客户购买欲望技巧

  地产销售培训:激发客户购买欲望的技巧

  目标:让客户产生购买的欲望

  当我们应用于了前面介绍的"开场的技巧"、"介绍产品的技巧"、"处理反对问题的技巧"之后,接下来就是激发客户的购买欲望了,我们要学会应用各种技巧来激发客户的购买欲望了,我们要学会应用各种技巧来激发客户的购买欲望,让客户产生强烈的购买冲动,主动跟我们说:"这套房子正是我想要的,给我定下来吧!"而不是我们跟客户很直接、很没有说服力地说:"这套房子真的不错!""我给您介绍的确实是最好的了。"

  激发客户的购买欲望是渗透在接待过程的每一个环节中的,从刚开始进行产品介绍的时候就应该进行,以下是各项技巧及说明:

  技巧1:应用"如同……"取代"少买……"

  当你将费用极小化之后,应该再次应用"比拟描绘"的技巧,让客户感受到这是最便宜的、很容易就可以获得的。一直以来有很多行销人员这样比拟描绘:"每天只要40元,只要您每天\'少\'买一、两件衣服就可以了……"

  如此的"比拟描绘"其实是很不恰当的,因为这犯了一个忌讳-你要客户牺牲他的喜好或享受来换取你的产品,这是相当高难度的挑战,效果将会适得其反,正确的使用方式应该是:"每天只要40元,就\'如同\'您每天抽两包烟一样……""每个月只要1000元,就\'如同\'您每个有买一、两件衣服一样容易……"这个技巧对于客户来说,隐含了两层意义"简单容易"与"便宜"的。

  技巧2:应用第三者影响力或社会压力

  这是一种"借力使力"的方法,也就是当你在推销你的产品时,可以提到某位客户认识的人也已经购买了你的产品,来增加说话的说服力以及客户购买的信心与意愿。当然你可能会问,要如何找到你与客户之间共同认识的第三者呢?除非这们客户是经同已向购买你产品的客户介绍过来的,否则这的确是不太容易的。

  所以我们可以退而求其次地说某位专业人士也选购了我们的产品。基本上,对象越明确清楚、效果会越好。当你无法有效使用"第三者影响力"的时候,请你改用"社会压力"。这是指,有"很多人"或是有"一群跟客户背景类似的人"。这是指,有"很多人"或是有"一群跟客户背景类似的人"。都买了这项产品。

  技巧3:应用"比较表"

  一般来说,当消费者认同了一个产品之后,往往会想要货比三家,以确定他的选择是正确的。这是心理上的一种安全需求,也是很正常合理的反应。因此,如果你想要避免客户花时间去比较你的产品,那么你可以事先做一份产品的比较表,这件事其实是很重要的,原因有三:

  第一,当准客户不论应用保种方式去比较你的产品时,回复给你的答案几乎都有是负面的结果。因为遇到比较的问题时,人往往会倾向于想信第一个人(第一个为他做比较的那个人)说的话,这是先入为主的心理,因此你应该把握机会,成为第一个为他做比较的人。

  第二,有些时候客户说"要再比较看看",其实这只是他的借口而已。此时,你事先做好的"比较表"便函可以适时的派上用场,想信有助于你有效回应客户此类的问题。

  第三,应用"比较表"可以帮助客户判断你产品的价值,加速做出有利于你的决策。

  技巧4、应用人性弱点

  人性的弱点很多,可以被应用在行销诉求上的当然也很多,比方就"虚荣心"、"喜欢折扣的心理"、"异性相吸的特色"等等。可以根据产品的特性,客户的性格特点适当应用。

  技巧5、善用客户的观点

  在我们与客户沟通的时候,要通过各种途径了解客户的想法,也就是说,对于客户的每一个神情、每一句话,我们都应该有所判断,都能读出客观存在的真意才对。也就是说,当你记住客户的有利论点。

  技巧6、应用客户在乎的人、事、物

  除了发现并善用客户的观点外,你应该还可以发现客户乎哪能些人、事、物。比如说,他很关心投资的风险及投资收益的问题,或很关心家人的健康问题,这些请你一一记住,并且选择适当的时机应用,以增加自己的说服力。像这种应用客户的观点与客户所在乎的人、事、物,乃是顺应人类"难以推翻自己的观点"的特质。

  技巧7:确定的

  我们首先需要了解"确定"对一个有什么意义和帮助,在健康上,如果你生病时,医生"无法确定"是否可以痊愈,对于你来说,说不定比宣告死期还难受;在投资上,你"不确定"会不会赚钱时,总是无法放手一搏。这种对于"确定"的需求可以运用在行销中。

  技巧8、引经据典

  一个人说话如果能够随时引经据典,我们会认为这个人是很有学问的,也将因此对这个人产生较多的信任感。引经据典指的不是什么古圣贤的名言,而是反映与你的产品有关的分析数字、研究报告、新闻报道,或是与房地产有关的专业知识。

  技巧9:应用新闻报道的公信力

  我们常常会说:"今天报上说……"或是要购买一项新商品的时候,如果经常在报上见到它的广告,我们就会觉得该品牌还不错,这些都可以说明大众媒体对于一般消费者的影响。既然媒体对于一般消费者比我们有更多的公信力,那么就应该多多应用媒体的有关报导,"借力使力"来让我们的销售能够事半功倍。例如我们可以说:"您说的那个小区我知道,报纸上说因为原先承诺给业主的交房标准未达到,小区业主已经联名诉上法庭了呢"。在各式各样的报道中,不乏值得引用的内容和数据,眼尖的行销人员就应该剪报应用。切记!你一定要强调报纸报道的内容,只要是热门议题,客户一定会有很高的感受力。

篇3:万科地产员工关系与沟通制度

  万科地产员工关系与沟通制度

  1.公司一贯提倡良好、融洽、简单的人际关系;同时提倡个人与公司及个人与个人之间的沟通。

  2.公司提倡坦诚的沟通与合作,并相信职员在共同工作中会建立真挚的友谊。

  沟通渠道

  3.集团各级人力资源部门及职工委员会作为员工关系与沟通的主要责任机构,将为职员在工作满意度提升、劳动保障、职业心理辅导与申诉处理等方面提供帮助。同时各级管理人员同样负有相关责任义务。

  意见调查

  4.公司将通过定期的和不定期的书面或面谈式意见调查向职员征询对公司业务、管理等方面的意见,职员可完全凭自己的真实想法反馈而无须有任何顾虑。除此之外,职员可主动通过《V科》周刊、公司网页(网上交流)等渠道表达自己的想法。这些意见与建议将成为公司在经营管理决策过程中的考虑因素。公司虽不承诺职员的每一项想法均能实现,但公司会给职员以相应的答复。

  信息沟通

  5.为达到充分沟通的目的,公司定期和不定期地采用《V科》周刊、V科网页、邮件、公告板、会议等渠道向职员通报公司近期的经营管理信息,所有这些信息不仅有助于职员对公司的进一步了解,同时对这些信息的分析与判断也是帮助职员个人成长非常好的手段。

  申诉程序

  6.当职员认为个人利益受到不应有的侵犯,或对公司的经营管理措施有不同意见,或发现有违反公司各项规定的行为时,可按申诉程序选择适当的申诉渠道向公司申诉(见下图)。申述方式可选用面谈和书面两种形式;如选用书面方式,申述书必须具名,否则有关申述有可能难以得到解决。

  7.原则上,职员的各层上级管理人员直至总部人力资源部、职工委员会甚至集团总经理或董事长均是申诉对象。但公司鼓励职员采取申诉渠道①逐级反映情况;当职员有认为不方便通过申诉渠道①途径申诉时,申诉渠道②也同样被推荐采用。从解决问题的角度考虑,公司不提倡任何事情都直接向集团总经理或董事长申诉(申诉渠道③),但当职员坚持认为有必要直接向集团总经理或董事长申诉时,仍可以通过电子邮件、公司网页总经理信箱以及其它方式直接向集团总经理或董事长申诉。

  8.各级责任人或责任部门在接到职员申诉后将在申诉事件涉及的相关当事人中进行调查,并根据调查结果尽快做出处理决定。处理决定将通过书面或电子邮件的形式通报给申诉者、单位第一负责人及总部人力资源部,职员如果对处理决定不满意仍可以继续向更高一级负责人或部门申诉。

  职员申诉程序

  注:除以上机构外,由职工委员会与总部人力资源部、法律室成员组成的V科企业股份有限公司劳动仲裁调解委员会,负责受理职员在劳动纠纷方面的申诉。

篇4:房地产常用术语名词解释

  房地产常用术语

  1、房地产、房地产业、房产和土地使用费

  房地产是房屋财产和土地财产的总称,是房屋建筑与建设用地有机 构成的整体。

  房地产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产,它在法律上有明确的权属关系。

  房地产业包括土地的开发,房屋的建设、维修和管理,土地使用权的有偿出让、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程,它是商品经济发展到一定阶段的必然产物。房地产与建筑业不同。建筑业主要从事建筑物的生产和施工,属于生产性产业,国务院将建筑业列入了第二产业范畴;而房地产业主要是从事房地产的的投资和经营,系经营服务性产业,属于第三产业范畴。

  土地使用费是指土地使用者因使用土地按规定第年支付给政府的费用。它是在土地所有权与土地使用权分离的条件下,土地使用者为了获取一定期限的土地使用权而向土地所有者支付的费用,反映了土地使用者为得到和拥有土地使用权而对土地所有者的经济补偿关系。土地使用费用的征收对象包括:一切使用国有土地的事业单位、全民所有制企业、中外合资经营企业、外商投资企业和个人。土地使用费的标准和征收办法由国家统一规定。1978年全国各地开始实行向城镇国有土地使用者收取土地使用费的制度。

  2、国有土地和国有土地使用权证

  (1)国有土地是指属全体人民所有的土地,一般称之为国有土地。根据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。其中包括:城市市区的土地;农村和城市市郊区中依法没收、征用、征收、征购和收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);矿藏、水域和国家未确家为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。国有土地可以依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或者个人使用,使用国有土地的单位或个人有保护、管理和合理利用土地的义务。

  有土地使用权证是指经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要裁明土地使用者名称,土地坐落、用途,土地使用权面积、使用年限和四至范围。

  3、建筑面积和建筑覆盖率

  (1)建筑面积指建筑物的水平面积。

  (2)建筑覆盖率又称建筑密度。它指建筑物基底占地面积与总用地面积的比率。

  4、房地产产权、房地产权属登记和房地产权属证书

  房地产产权:产权就是财产的所有权,也称物权。它是指财产所有者在法律规定范围内,对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。我们讲的房地产产权时,即是讲房屋的所有权和土地使用权。

  房地产权属登记:平时所说的房地产产权,包括房产所有权和土地的使用权。房地产权属登记就是通常所说的房屋所有权登记,包括房产所有权登记、房产的他项权登记及土地使用权登记。

  房地产权属证书:房地产权属证书是证明房地产权属合法的综合法律文书,具有其他法律文书不能替代的特殊作用,其法律地位和法律作用具体表现在房地产市场,依法处分自己的房产;办理房地产抵押、出典手续;从事各类生产经营时办理工商企业登记;申请房屋的翻建、改建、扩建施工执照;办理房屋的拆迁补偿手续;管理自己占有和使用的房地产;办理社会经济活动中凡涉及房地产的其他事项。

  5、期房、现房

  期房:指正在开发尚未竣工的商品房。

  现房:指已竣工并通过综合验收可交付使用的商品房。

  6、进深、开间

  (1)进深:又叫长度。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙皮之间的实际长度。

  开间:又叫宽度。在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

  7、物业、物业管理

  (1)物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的各种设备、市政公用设施和周围的场地、庭院和道路。

  (2)物业管理是指房屋产权人(又叫业主)和使用人通过合同或契约方式,委托专业机构或公司依照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主和使用人进行的管理和服务。

  8、"五证"和"两书"

  a.《建设用地规划许可证》:由规划部门颁发。

  b.《国有土地使用证》由土地管理部门颁发。

  c.《建设工程规划许可证》由规划部门颁发。

  d.《建设工程施工许可证》建筑管理站

  e.《商品房预售许可证》由城市综合开发管理办公室颁发。

  f.《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》

  9、房地产抵押:《城市房地产管理法》第46条对房地产抵押的概念和本质特征作了如下阐释:"房地产抵押以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。"房地产抵押是一种民事法律行为,其中提供房地产抵押物的一方是抵押人;享有债权并接受抵押物的一方是抵押权人。抵押人可以是债务人,也可以是第三人;抵押人和抵押权人均可以自然人或法人,以及是其他社会组织。

  抵押的本质特征,就是当债务人超过抵押合同的规定期限没有履行债务时,其中包括债务人故意不履行和因其他原因无法履行的各种情况,法律规定的抵押权人可以拍卖抵押物并从中优先受偿。

  10、契税:指房地产所有权发生转移时,就当事人所订契约按房地交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收;契税除具有一般税收的性质和作用外,还具有证明房地产产权转移合法性的作用。

  11、房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、和共有建筑面积

  (1)房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室,室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。

  (2)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

  (3)房屋产权面积系指产权依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

  (4)房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

  12、房屋建筑面积测算的有关规定

  计算全部建筑面积的范围

  a. 永久性结构的单层房屋,b. 按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的部和计算。

  c. 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等,d. 其高度在2.2m以 上部位计算建筑面积。

  e. 穿过房屋的通道,f. 房屋内的门厅、大厅,g. 均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,h. 层高在2.2m以上的,i. 按其水平投影面积计算。

  j. 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道井等均按房屋自然层计算面积。

  k. 房屋天面上,l. 属永久性建筑,m. 层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位,n. 按其外围水平投影面积计算。

  o. 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

  p. 属永久性结构有上盖的室外楼梯,q. 按各层水平投影面积计算。

  r. 与房屋相连的有柱走廊,s. 两房屋间有上盖和西半球的走廊,t. 均按其柱的外围水平投影面积计算。

  u. 房屋间永久性的封闭的架空通廊,v. 按外围水平投影面积计算。

  w. 地下室、半地下室及其相应出入口,x. 层高在2.2m以上的,y. 按其外墙(不z. 包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

  有柱或围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外水平投影面积计算。

  玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

  属永久性建筑有西半球的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

  依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.2m以上部位的外围水平面积计算。

  有伸缩缝的房屋若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

  (2)计算一半建筑面积的范围

  aa. 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

  bb. 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,cc. 按其上盖水平投影面积的一半计算。

  dd. 未封闭的阳台、挑廊,ee. 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

  ff. 无顶病的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

  gg. 有顶盖不hh. 封闭的永久性的架空通廊按外围攻水平投影面积的一半计算。

  计算建筑面积的范围

  a.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室外和半地下室除外。

  b.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

  c.房屋之间无上盖的架空通廊。

  d.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

  e.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

  f.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

  g.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

  h.活动房屋临时房屋、简易房屋。

  i.独立烟囱、亭、塔、罐、池、下人防干线。

  j.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

  13、成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

  (1) 成套房屋的建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

  (2) 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间面积,(3) 以水平投影面积按下规定计算:

  a. 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

  b. 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

  c. 不d. 包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

  内墙面装饰厚度计入使用面积。

  (4) 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,(5) 均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积,(6) 套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  (7) 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影全部计算建筑面积,(8) 未封闭阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

  (9) 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积

  (10) 共有共用面积的处理原则

  a. 产权各方有合法权属分割文件或协议的,b. 按文件或协议规定执行。

  c. 无产权分割文件或协议的,d. 可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

  (11) 共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备(12) 间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,(13) 以及为整幢楼服(14) 务的公共用房和管理用房的建筑面积,(15) 以水平投影面积计算。

  共有建筑面积还包括套与公共建筑之隔墙,凤及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

  独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋的警卫室、管理用房,内行为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

  (16) 共有建筑面积的计算方法

  整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理有房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。

  (17)共有建筑面积的分摊方法

  a.住宅楼以幢为单元,b.根据各套房屋的套内建筑面积,c.求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

  d.商住楼共有建筑面积的分摊

  首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分交所得的分摊面积再各自进行分摊。

  住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加会住宅本身的共有建筑面积,按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

  商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上本身的共有建筑面积,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

  e.多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,f. 参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

篇5:万科集团房地产成本核算指导

  万科集团房地产成本核算指导

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 成本核算的基本程序

  第三章 成本核算对象的确定

  第四章 成本费用项目及核算内容

  第五章 会计科目与帐簿设置

  第六章 成本费用的归集与分配

  第七章 成本报表

  第八章 附 则

  VANKEVK企业股份有限公司

  房地产开发企业成本核算指导

  (讨论稿)

  编制单位:财务管理部

  一九九八年十二月

  第一章 总 则

  1-1 为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据《股份有限公司会计制度-会计科目和会计报表》及其附件三"房地产开发业务会计处理规定"与我国具体会计准则等有关规定,以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求,制定本指导。

  1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是:建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径。

  1-3 各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督。

  成科地产成本核算的基本程序

  成本核算的一般步骤:

  第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。

  第二步:按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。

  第三步:按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

  第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

  第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

  第六步:正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本。

  第七步:正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

  第八步:编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。

  第三章 成本核算对象的确定

  3-1 成本核算对象的确定原则:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。

  3-2 各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象。

  (1) 单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

  (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象。

  (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

  ▲ 成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。

  ▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。

  ▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。

  (4) 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

  3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定,不得随意改变,以保证成本核算的准确性。

  第四章 成本费用项目及核算内容

  4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项:

  1) 土地征用及拆迁补偿费

  2) 前期工程费

  3) 基础设施费

  4) 建筑安装工程费

  5) 配套设施费

  6) 开发间接费

  4-2 各成本项目的开支范围如下:

  土地征用及拆迁补偿费

  指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容:

  (1) 土地征用费:支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

  (2) 拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本。

  (3) 市政配套费:指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

  (4) 其他:如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

  前期工程费

  指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 "三通一平"等前期费用。主要包括以下内容:

  (1) 项目整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

  如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

  (2) 规划设计费:项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改

  造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。

  (3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

  (4) "三通一平"费:接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

  (5) 临时设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。

  (6) 预算编、审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

  (7) 其他:包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

  基础设施费

  指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容:

  (1) 道路工程费:小区内道路铺设费。

  (2) 供电工程费:变(配)电设备的购置费,设备安装及电缆铺设费,供(配)电贴费、电源建设费,交纳的电增容费等。

  (3) 给排水工程费:自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用,以及向自来水公司交纳的水增容费等。

  (4) 煤气工程费:煤气管道的铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等。

  (5) 供暖工程费:暖气管道的铺设费、集资费。

  (6) 通讯工程费:电话线路的铺设、电话配套费,电话电缆集资费,交纳的电话增容费等。

  (7) 电视工程费:小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

  (8) 照明工程费:小区内路灯照明设施支出。

  (9) 绿化工程费:小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出;绿地建设费。

  (10) 环卫工程费:指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。

  (11) 其他:小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

  建筑安装工程费

  指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费),有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的"工程价款结算单"来确定。主要包括以下内容:

  (1) 土建工程费

  ① 基础工程费:土石方、桩基、护壁(坡)工程费,基础处理费、桩基咨询费。

  ② 主体工程费:即土建结构工程费(含地下室部分)。

  ③ 有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。

  (2) 安装工程费

  ① 电气(强电)安装工程费:主体工程内的照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。

  ② 电讯(弱电)安装工程费:主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。

  ③ 给排水安装工程费:主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

  ④ 电梯安装工程费:主体工程内的电梯及其安装、调试费。

  ⑤ 空调安装工程费:主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

  ⑥ 消防安装工程费:主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

  ⑦ 煤气安装工程费:主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

  ⑧ 采暖安装工程费:主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

  ⑨ 上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

  (3) 装修工程费:内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬

  等的装修费,有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。

  (4) 项目或工程监理费:指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

  (5) 其他:工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中),现场垃圾清运费、工程保险费等。

  配套设施费

  指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区别以下情况:

  (1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

  (2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

  (3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用。

  (4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。

  开发间接费

  指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括:

  (1) 现场管理费用:内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

  (2) 利息并借款费用:直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额。

  (3) 固定资产投资方向调节税:按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。

  (4) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金:按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

  (5) 质检费:包括按规定支付给质检部门的质量检验费,项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

  (6) 其他:项目交付使用后发生的,按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费的费用。

  4-3 开发企业期间费用的开支范围为:

  营业费用

  指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括:

  (1) 已完开发产品销售以前的改装修复费,开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费,根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

  (2) 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

  (3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。

  (4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

  管理费用

  指企业行政、财务、人事等行政管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括:

  (1) 行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

  (2) 工会经费和职工教育经费。

  (3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

  (4) 税金:指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。

  (5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。

  (6) 无形资产及长期待摊费用摊销。

  (7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

  (8) 环境费:支付清洁工的工资、摆花费、租花费等

  (9) 租金:包括房屋租金、车库租金等。

  (10) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

  财务费用

  指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出(减去利息资本化部分)、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费),以及企业筹集资金发生的其他财务费用。

  会计科目与帐簿设置

  5-1 "开发成本"科目:核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。

  5-2 "开发间接费"科目:归集和分配在房屋等产品开发过程中,本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后,再计入各成本核算对象的"开发间接费"成本项目中去)。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。

  5-3 "预提费用"科目:核算按权责发生制原则和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

  应预提的费用一般包括:配套设施费;与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用;租金;保险金;借款利息;修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。

  费用预提的时间:应由房屋等开发产品负担的费用,应在结转房屋等开发产品时预提。

  配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法:

  范围:开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。

  条件:配套设施费的预提条件为:房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋,后建配套设施。

  依据:拟建配套设施的预算成本或计划成本。

  计算方法:

  某成本核算对象应 该项开发产品预算 配套设施费

  = *

  预提的配套设施费 成本(或计划成本) 预 提 率

  配套设施 该配套设施的预算成本(或计划成本

  = -------------------------------- *100%

  费预提率 应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本(或计划成本)

  式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。

  5-4 "待摊费用" 科目:核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如:项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期,项目开发期超过一年的列"长期待摊费用")、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

  5-5 "开发产品"科目:核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见"房地产成本核算科目明细表"。各单位在进行"开发产品"核算的同时,应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

  房地产成本核算科目明细表

  一级科目

  二级科目

  三级科目

  四级科目

  五级科目

  备注

  开发成本

  各项目

  各成本核算对象

  土地征用及拆迁补偿费

  按前述明细

  完工转开发产品

  (各住宅小区、配套设施)

  前期工程费

  同上

  基础设施费

  同上

  建筑安装工程费

  同上

  配套设施费

  同上

  开发间接费

  自一级科目

  待分摊征地及拆迁补偿费

  按前述明细

  开发间接费转入

  待分摊前期工程费

  同上

  待分摊基础设施费

  同上

  待分摊配套设施费

  同上

  开发间接费

  各项目

  工资及附加费

  定期转入开发成本

  有关部门

  办公费用

  差旅交通费

  修理费

  通讯费

  周转房摊销

  利息并借款费用

  质量检验费

  物业管理基金

  其他

  开发产品

  项目名称

  成本核算对象

  设置面积或套

  数的数量金额帐

  第六章 成本费用的归集与分配

  土地征用及拆迁补偿费

  6-1 一般能分清成本核算对象的,可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中;如果分不清成本核算对象,须两个或两个以上的成本核算对象负担时,可先在"开发成本-土地开发-土地费用"科目进行归集,再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本;也可以直接分配计入"开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费"。有关分配方法为:

  按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时:

  方法一:先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区;再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

  方法二:也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

  按建筑面积计征(或补偿)时:

  不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的"土地征用及拆迁补偿费"成本项目内的费用,均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

  前期工程费

  6-2能够分清成本核算对象的,可直接计入房屋等成本核算对象的"前期工程费"成本项目;应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费,可通过"开发成本- 土地开发-前期工程费"科目归集,再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

  基础设施费

  6-3一般能够区分成本核算对象的,应直接计入房屋等成本核算对象的"基础设施费"成本项目中;如果在开发的建设场地上有多个开发项目,不能区分成本核算对象时,其基础设施费应先在"开发成本-土地开发-基础设施费"科目进行归集,待基础设施建设完毕后,将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的"基础设施费"成本项目中。

  建筑安装工程费

  6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完成工作量提出,经甲方审定、双方确认的"已完工程月报表"、"工程价款结算单"所确定的工程价款,直接计入房屋等成本核算对象的"建筑安装工程费"成本项目。

  6-5 预付给承包单位的工程款和备料款,不能直接作为建筑安装工程费支出,计入"开发成本"科目,应先在"预付帐款-预付承包单位款"科目核算,待工程价款结算时,再从实际应付工程款中扣回。

  6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的,应在工程完工结算工程价款时,按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例,计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费,计入有关房屋等成本核算对象的"建筑安装工程费"成本项目。计算公式为:

  某项工程的实际 该项工程预算造价

  = 工程标价* --------------------

  建筑安装工程费 各项工程预算造价合计

  配套设施费

  6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出,均应计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目:

  (1) 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下:

  ▲ 能分清成本核算对象的,应直接计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。

  ▲ 不能分清成本核算对象的,应先由"开发成本-配套设施开发"科目的相应成本项目进行归集,再分配计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。

  (2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下:

  ▲ 应先通过"开发成本-配套设施开发"科目进行归集,待配套设施完工后,再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法,分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。

  (3) 先开发房屋等开发产品,后建配套设施;或房屋等开发产品已开发完工移交或出售,而配套设施尚未全部完工的情况下:

  ▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提,并归集在"开发成本-配套设施开发"科目的相应成本项目,再按房屋等成本核算对象的建筑面积,分配计入房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。预提数与实际数的差额,应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目。

  ▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目,应在每项配套设施完工时,逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的"配套设施费"成本项目,不得等全部配套工程竣工后一次调整。

  6-8 凡是能有偿转让的配套设施(包括经营性和非经营性的)支出,不得计入房屋等成本核算对象的成本,能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费,应计入其开发成本的"开发成本-配套设施开发-配套设施费"项目中。

  开发间接费

  6-9 应先通过"开发间接费"科目归集,于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象,一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点,确需采取预提开发间接费办法时,预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。

  6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产,均不分配开发间接费。

  6-11 如果有周转房,每月应计入开发间接费的周转房摊销,可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销,并按周转房造价4%计算残值。

  关于借款费用资本化

  6-12 借款费用资本化的期限:可自房地产产品开发投入起至完工交付时止,其间开发商主动实施的停工其间不包括在内;

  6-13 可资本化的借款费用包括:与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价,减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益,如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等;

  6-14 可确定借款用途并专款专用的,可将借款费用直接计入受益的成本核算对象;不能分清具体用途的借款费用,可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊;如果一次性利息数额较大时,也可先通过"待摊费用"归集后,再分配计入各成本核算对象的"开发间接费"。

  某成本计算对象完成投资额

  分配比例 = -------------------------× 100%

  项目完成投资总额

  第七章 成本报表

  报表种类:

  7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括:

  (1) "房地产成本结转情况表";

  (2) "房地产成本比较分析表";

  (3) "开发间接费明细表";

  (4) "房地产项目综合情况表";

  (5) "房地产成本合同执行情况表";

  编报时间:

  7-2 成本报表报送时间为每季后10日内,年度报表时间以决算通知为准,另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。

  编报要求:

  7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。

  第八章 附 则

  8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况,进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。

  8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项,按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。

  20**年2月4日