住宅使用面积

篇2:住宅专项维修资金会计核算管理的问题与对策

　　住宅专项维修资金会计核算管理的问题与对策

　　结合江苏省淮安市主城区维修资金代(监)管实际工作，联系分析淮安市县(区)维修资金会计核算管理的情况，以*****为指导，以促使维修资金会计核算管理工作逐步完善、规范为目的，提出对策建议。

　　住宅专项维修资金(简称维修资金)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。是解决住宅物业(房屋)共用部分、共用设施设备规范管理、长效养护的主要资金保障。对于管好用好维修资金，确保业主合法权益，维修资金的会计核算管理工作具有十分重要的作用，必须引起各级维修资金代(监)管部门的高度重视。

　　一、维修资金会计核算的现状

　　淮安市从1993年开始归集房改房10%维修资金，新建房维修资金工作于1997年启动实施，1999年收缴工作步入正常。近年来，随着维修资金总量逐年增大，在规范管理中出现一些问题，如：维修资金代(监)管机构不健全、不统一，会计核算管理不到位，部分县(区)尚未设立专门维修资金管理机构和人员。截至目前，淮安市共计7个县(区)单位对维修资金实施管理。其中建立专门机构，配置专门人员的有主城区(清河、清浦)、洪泽、金湖等单位，其余均在房管、财政等部门科室代管。因而没有专职会计核算管理人员，会计核算管理制度不健全，信息化、规范化管理程度低。归集阶段产生的收益分配没有明确规定，资金使用环节多、使用难，增值的途径少，易受行政干预，个别地方发生挪用资金等情况。

　　二、维修资金会计核算建账不规范

　　(一)维修资金混淆建账核算

　　存在维修资金与售房款同账核算;维修资金核算业务与管理单位日常财务同账核算;业主新建房维修资金与单位房改房维修资金同账核算，有的只作简单挂账等。不利于维修资金会计核算和记账到户的实现。

　　(二)会计科目设置随意性较大

　　各地区维修资金的会计制度执行和会计核算科目使用，大多是根据管理单位的性质、会计人员业务素质和工作习惯设置的，没有规范统一的维修资金会计核算方法，不能反映维修资金的缴存、支取、使用分摊、收益分配，不利于管理和监督。有关的维修资金汇总信息只是部分体现在一些统计报表里，远不能满足维修资金规范管理的需要。

　　(三)记账、结账不符合规定，手续不清

　　有的单位不按记账凭证和科目汇总表分别登记总账和明细账，以致于账账不符。有的单位结账不规范，或单位会计年末根本就不结账，不能从账面上清楚反映全年的累计归集和使用发生额，导致业主维修资金余额不清。

　　(四)维修资金增值标准和收益分配不统一

　　对结息年度前缴存的维修资金计息，有的按银行的活期利率执行，有的按银行三个月定期存款利率执行;有的将增值收益部分扣除管理成本，全部分摊，有的只做挂账处理等。

　　三、维修资金会计核算管理的建议

　　(一)维修资金单独建账核算

　　对会计凭证提供的大量分散数据或相关测绘资料进行分类，分小区归集整理，区分维修资金和售房款，区分新建房和房改房，区分维修资金和管理单位账务，实现建账到区，核算到幢，记账到户的目标。规范统一维修资金会计核算办法，合理确定会计制度和设置会计科目，便于全面、系统、连续地记录和反映维修资金缴存、使用、结息，确保数据准确，便于与业主或售房单位对账。

　　(二)建立维修资金监管系统

　　财政部门、行业行政主管部门要履行职能，加大监管力度。一是建立信息通报制度。以上一年度维修资金管理情况、管理举措以及对比分析为主要内容，定期上报维修资金归集、使用、增值管理情况。二是由政府监管部门对资金的归集使用、增值收益和账面余额进行监督，如发现有漏缴、挪用的现象，应立即责令限期整改，并做好督促追缴工作，切实维护社会安定和谐。

　　(三)提高会计核算管理效益

　　在保证维修资金正常使用的前提下，增加资金增值的途径，确保维修资金保值增值。按照国家有关规定，可以将闲置资金用于购买一级市场国债、专户银行组合存款、适当购买基金、政府财政债券等。对结息年度前结转的维修资金，统一计息利率(也可参照住房公积金计息标准)。对维修资金增值收益(利息收入扣除管理运行费用和业主首次计息后的差额)、住宅共用设施设备经营收益(经营收入扣除经营成本后的差额)、住宅共用设施设备报废后回收的残值，测算综合利率(将定期利率和国债利率加权后扣除管理运行费用后的综合利率)，或维修资金净收益，再次分摊给业主，使缴存业主利益最大化。

　　(四)出台维修资金使用规则

　　对维修资金使用的具体问题，如：重大维修项目的范围、同一小区不同产权房维修费用的分摊等进行界定，确保使用分摊到户，金额准确，增强各小区会计核算的可比性。为保证维修资金使用的合理性，委托专业机构审计，出具维修项目决算，确保资金安全。

　　(五)开发应用维修资金管理系统

　　为了增强维修资金管理透明化，实现资金缴存、分摊、结息、账户管理、查询等整个业务流程的科学化及会计核算管理的自动化，县(区)管理单位维修资金管理系统开发应用，已迫在眉睫。目前，省内常州、南京等城市主要应用《维修资金计算机管理系统》，淮安市主城区也开发引入《住宅专项维修资金管理信息系统》。系统能实现建账到区，核算到幢，记账到区的目标，涵盖商品房、经济适用房、拆迁房、单位自管公房等多种物业形态。

篇3:住宅小区管理处质量目标完成情况汇报

　　住宅小区管理处年度质量目标完成情况汇报

　　公司领导：

　　XX苑管理处自贯标工作开展以来，管理处的质量目标开展工作已经运作近十个月，现将XX苑20**年质量目标完成情况汇报如下：

　　一、通过ISO9001：2000质量认证

　　自3月18日体系试运行颁布大会以来，管理处严格按照ISO9001体系要求，建立和完善了各种管理制度，严格按照相关要求和规范执行，以成功导入ISO质量管理体系，并在十一月份通过认证机构审核认证。下一步管理处将继续完善并严格执行体系文件，以顺利通过质量管理体系的第一次监督审核工作。

　　二、顾客满意率95%以上

　　积极配合公司品质管理部组织的年度满意度调查工作，上半年业主满意率达95.60%，下半率业主满意率达97.85%，全年业主满意率96.73%。

　　三、投诉处理率、回访率100%

　　05年XX苑各方面服务工作得到绝大数业主/住户的认可，工作质量稳中有升，但也有部分业主/住户对管理处的工作提出意见甚至投诉，特别是在今年的3-5月份，因季节转换，蚊虫滋生猖獗，靠近人工湖和凤鸣山公园处别墅及公寓楼部分业主多次投诉蚊子较多，管理处立即组织人员对投诉的业主上门回访，实地了解详情后，与立洁公司商讨解决措施，决定加强"四害"消杀力度，严格对"四害"消杀的监督检查和管理，并结合小区地理区域等实际情况以及季节性因素，做到有针对性地消杀，并在接下来的10至11月份，也正是蚊子滋生或活动较猖獗阶段，除保持常规的消杀频次，又额外增加消杀次数或加大药剂量，取得了明显的效果。不仅如此，管理处每天都由服务中心对小区的清洁效果每日进行巡视检查，发现任何问题都会直接开具不合格处理单要求限期处理，并安排专职客户服务主任全权负责对外包方服务水平及工作质量的监管，同时接受小区业主的评价与监督。在对外包方的服务质量也制订了相应的评价体系的同时，积极处理好与小区业主的关系，全度未发生重大投诉，投诉处理率、回访率力保100%，为构建和谐社区打下坚实的基础。

　　四、房屋完好率、公共设施完好率98%以上

　　小区内房屋外观完好、整洁，前后阳台统一封闭有序，防盗网、空调架安装整齐，外墙无锈迹，无安全隐患，室外广告招牌按统一标准制作安装，无安全隐患，外墙装饰无被损或污迹等，建立了完善的房屋装饰装修管理制度，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等，房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道等无堆放杂物及违章占用等，无擅自改变房屋用途，房屋完好率达到98%以上。

　　小区公用设施、设备、场所(地)完好，供电、供水、有线电视及电话通讯管线及设施完好无损，运行正常，小区内无擅自侵占公用设施或场地，所有公共设备图纸资料、档案齐全，设备房管理制度完善，公用配套设施、设备达到公司要求标堆，设施设备运营正常，保证了小区业主/住户的正常生活，公共设施完好率达到98%以上。

　　五、小区清洁保洁满意率98%，绿化完好率98%

　　小区实行标准化清扫、保洁，聘请专业的清洁队伍，严格落实各项管理制度，小区内的环卫设备齐全完好，在小区内设立摆放各类垃圾收集设施、中转设施，垃圾日产日清，整体环境及垃圾桶、垃圾箱等环卫设施随时保持清洁、定期杀虫灭鼠，小区内没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象，小区清洁保洁率达98%以上。

　　为营造小区优美高尚的居住环境，对小区实行绿化专业化养护管理，小区内绿地布局合理优美，花草树木配置得当。小区内绿地覆盖率高达30%以上，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露，绿化管理设施、设备完好，专门配备绿化用水，绿化完好率达98%。

　　六、维修及时率、合格率100%

　　管理处提供24小时的上门便民报修措施和回访制度，为小区全体业主/住户提供及时有效的零星小修，全年共受理顾客申请各类服务630宗(其中工程维修274宗)，及时提供服务630宗(其中工程维修274宗)，除因客户自身提出的要求或因特殊原因外委44宗，无一起服务项目未及时完成，全年无因管理原因而导致顾客不满意的现象发生。维修及时率、合格率100%，顾客单项满意率与总体满意率均为100%。

　　七、杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、重大刑事案件、机动车被盗事故等安全事故

　　保安队伍实行准军事化管理和训练，24小时全天候在小区巡逻，保安人员统一制服，熟悉辖区情况，认真负责，消防设施设备完好无损，在可能危及业主/住户安全处设有明显标识和防范措施，本年度内无因管理责任造成重大火灾事故。小区车辆进出管理制度严格落实，门岗设专职人员，所有车辆凭卡进入，车辆进出有登记，本年度无因管理责任造成重大刑事案件及机动车被盗事故。

　　八、管理费收缴率90%

　　全年管理费回收达到225万元左右，年度回款率实际完成95%，超额完成预算11个百分点;历史欠费年初18万元，截止目前剩下4万元，历史回款率78%左右，比预算68.36%上升10个百分点。

　　综上所述，有少数质量目标完成情况不够理想。总体上看，经过近一年来广泛宣传ISO9001标准，提高了管理处全员的服务意识，调动大家的工作积极性，提高了全员对质量方针、质量目标的认识。

　　XX苑管理处

　　二0**年一月一日

篇4:住宅公开选房会活动方案

　　新庭院住宅公开选房会

　　□活动目的：

　　(1)在二期项目开盘前一个月举行公开选房会，将目标消费群聚集到售楼现场。通过现场实景及现场活动，使其对xx第一城和二期产品进行充分了解。并配合一定的促销手段，刺激来宾现场签约认购。

　　(2)通过此次试探性的选房活动，认清我们的客户对价格的反应，以便在开盘时能够真正抓准客户的心理价格，有效促进成交。

　　(3)通过此认购会及广告宣传，掌握全局，为二期开盘热身，在开盘前基本确定能够成交的总体数量。

　　□活动说明：

　　本活动以认购为主要内容，通过讲解、签约、咨询、文艺演出及其它参与性活动结合进行，使目标客户在轻松愉快的气氛中了解项目，进行认购。

　　□活动日期：20**年6月6日

　　□活动地点：xx第一城售楼处

　　□活动内容：

　　项目讲解

　　组织工程设计人员、销售人员对二期项目进行讲解，并回答嘉宾现场提问。

　　认购签约、咨询服务

　　在销售中心室内设签约认购处，咨询处可设在销售广场中。

　　项目讲解结束后，工程设计人员、销售人员到现场咨询处继续接受嘉宾咨询，同时认购的客户可到销售中心室内进行认购签约。

　　飞镖中彩金

　　现场安排飞镖中彩金活动，镖靶的各环分别对应不同数额的奖金。已认购客户参与此游戏，投中的奖金可抵同等数额的购房款(每位认购客户只限一次机会)。其他人也可参与，但不购房不享受抵房款待遇。

　　抽 奖

　　现场进行抽奖活动，产生若干幸运嘉宾。

　　文艺演出

　　安排适当的文艺演出活动，以丰富活动内容，活跃现场气氛。

　　5、中央景观大道开通庆典

　　□ 时间：20**年7月10日

　　□ 目的：配合广告宣传xx独特优势，体现出高尚社区的优异品质。

　　二、营销计划

　　1、开盘预售价格建议

　　多层 3400元/m2

　　联排 4800元/m2

　　双复式 4000元/m2

　　独立别墅 8800元/m2

　　以后随销售情况上调

　　2、价格策略

　　"低开高走，一房一价"将是整个小区地的价格方针

　　3、销售策略

　　3.1 坚持一期"品质第一"的形象基础，提倡生活品位;

　　3.2 深化"为1%成功人士打造"的宣传，淡化以金钱的多少论成功，强调对文化层次提高的成功;

　　3.3 加强在长春市中心的广告宣传力度;

　　3.4 针对目标客户搞一系列与之贴近之活动;

　　3.5 针对长春购房者普遍爱面子，愿找关系打折等心理，可以提高房屋标价，再给予打折的方式来促进成交;

　　3.6 提高已购房客户的满意度，促进老客户带新客户的成交。

　　4、实施步骤

　　4.1 预热阶段

　　4.1.1在1月-3月利用独立别墅销售势头好的情况，做软文宣传，可作别墅论坛，多层户型评比，内庭院别墅之文化背景等，以起到激发购房者的兴趣和关注的作用;

　　4.1.2在3月，在市中心同志街和西安大路交汇处设立大型电子屏幕广告，以扩大广而告之的力度;

　　4.1.3 4月，随着春季到来，绿化环境的再观，在一期举办一系列活动，如与一汽联办大型新车展示、高新区企业论坛、友好单位联谊会等。

　　4.2 正式开售(5月份开盘)

　　4.2.1举办"xx第一城"展销周活动;

　　4.2.2集中在报纸、电视、DM等媒体进行宣传;

　　4.2.3邀请社会名流、行业专家肯定小区品位，进行软性宣传;

　　4.2.4组织购房者到现场参观，跟踪其选购房屋;

　　4.2.5针对一汽等企业搞活动。

　　4.3 销售进展阶段

　　4.3.1继续选择报纸、电视进行宣传;

　　4.3.2多开班车车次，利用业主班车的车身广告;

　　4.3.3针对已购房客户搞一系列活动。如：装修知识的讲座，装修新材料展示会，家政服务月，出版业主期刊等;

　　4.3.4宣传物业管理的品牌和具体服务举措。

　　4.4 定期举办销售人员培训和物业服务培训，以统一步调，增强客户满意度

　　5、营销预算

　　销售佣金 117万元

　　广告费用 340万元

　　举办活动费用 105万元

　　合 计 562万元

　　三、利润分析

　　1、销售收入

　　独立别墅：售价8855元/m2，可售面积4600m2，销售额为4073万元

　　联排别墅：售价4800元/m2，可售面积16500m2，销售额为7920万元

　　双复式公寓：售价3800元/m2，可售面积10000m2，销售额为3800万元

　　多层住宅：售价3400元/m2，可售面积28500m2，销售额为9690万元

　　车 库：售价2660元/m2，可售面积10000m2，销售额为2660万元

　　收入总计：28143万元

　　2、成本

　　独立别墅： 售价5981元/m2，可售面积4600m2，成本为2751万元

　　联排别墅： 售价3317元/m2，可售面积16500m2，成本为5473.4万元

　　双复式公寓：售价3069元/m2，可售面积10000m2，成本为3068.5万元

　　多层住宅：售价2586元/m2，可售面积28500m2，成本为7369.5万元

　　车 库：售价2513元/m2，可售面积10000m2，成本为2513万元

　　成本总计：21175.53万元

　　3、营业税按收入的5%计算，应纳税额为1407万元。

　　4、管理费用、财务费用、销售费用按一年期预计，合计为700万元。

　　5、税前利润为4861万元，企业所得税率按33%计，应纳企业所得税为1604万元。

　　净利润：3257万元。

篇5:住宅相关知识

　　住宅相关知识

　　(一)、住宅建筑形式

　　1、点式住宅：也称塔式，宽度与长度比较接近，外性像塔式，多用于高层。优点：采光、通风;缺点：浪费大。住宅楼之间独立不相连接的住宅。像一块竖立的板子。

　　2、板式住宅：从平面看长度明显大于宽度，常为一梯两户南北通透，有走廊式(各住户靠长走廊连在一起)和单元拼接式(若干各单元连在一起)两种。

　　3、退台式：

　　4、塔楼：由若干户(一般由1梯4户至12户组成)共同围绕一组公共竖向交通形成的楼房，建筑物平面的长度和宽度大致相同。

　　(二)、建筑分布：

　　1、行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。

　　2、围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合(四面围合)和半围合(三面围合)两种形式。

　　3、点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。

　　(三)、建筑结构的形式：

　　1、平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同(厨房、卫生间、阳台除外)

　　2、错层：一个单位内有2个或多个不同标高的地面，高差约为300MM--600MM。

　　3、复式：一个单位有上下两层，各种功能用层分层布置，通过室内独立楼梯相连。优点：功能布局明确，各功能干扰少。缺点：楼梯浪费一定面积。

　　4、跃层式：与复式基本相同，一般上层层高要低于下层，多位于顶层，带露台。