地产项目第一期具体营销事宜方案

篇2:地产价格方案

　　海上日出地产价格方案

　　第一节项目价格制定原则

　　一、实现项目合理利润

　　有人曾经作过如此比喻：一个楼盘的价格制定出来后，客户在选购自己满意的房屋时，如果客户对其价格的反应是"只购买而不抱怨",则说明楼盘定价偏低，客户认为购楼是一种价廉物美的投资(或消费)行为;如果客户"只赞誉而不购买",则说明客户对楼盘确实喜欢，但其过高的价格让客户难以承受，客户觉得发展商是持价待沽;但如果客户"既购买又抱怨",则说明发展商搔到客户的痛处，价格恰能反应出房屋的价值所在，客户对发展商是既爱又恨，买到房屋，但又心痛自己的"钱包",这种价格就制定得非常合理。

　　项目价格制定的过程，从客户的购房心态上来说，就是要找到让客户产生这种"既购买又抱怨"的价格空间的过程，而此时楼盘的销售，无论是在销售进度上还是整体项目的利润空间上，都达到一种良性互动的结果。本项目在目前还未正式推出的前提下，要寻找到客户的这种"既买又骂"的价格空间，最好的一种方法就是通过对项目进行利润分析，结合本地区房地产行业的整体利润回报，找到适合自己的利润空间，然后确定项目的价格。然而，此种定价仅仅确定的是项目区域性的社会平均利润，针对具体的本项目来说不一定合适，毕竟房价定得太低会使整体利润水平有限，浪费了投资的心血和商机;房价定得太高，又必然导致较低的成交量和较长的销售周期，项目的资金回收就会太慢，这同样也会使投资利润水平下降。只有制定合适的价格，在合理利润的基础上顺利实现房屋的销售，才是项目定价的根本。

　　本项目前期如果经过精心的规划、设计和制作，无论是外立面设计、户型设计、园林景观、小区规划还是物业管理，都经过细心雕琢，甚至包括销售管理和营销推广都经过精心的研究，这就使得项目在实现合理利润的条件下隐含着较高的附加值因素，从创造楼盘更多的附加值出发，应能为项目带来明显的附加值效应，项目的定价也从符合楼盘的附加值因素出发，也就符合楼盘开发投资的根本需要。

　　二、实现各单位价格合理分配

　　根据我方初步调查，仅就多层住宅来说，发现同一项目最高价与最低价差额不等，有些楼盘的差额还相当悬殊，如《汇福佳苑》，最高价与最低价相差达300元/M2,这对于最高价也仅只有1398元的多层来说，此种定价明显存在不太合理成份;此种定价导致低价楼层一抢而光，而高价楼层销售缓慢。《汇福佳苑》的销售实际也证明了这点。虽然定价与整体宣传推广和营销策略有关，但是，一旦部分单位价格定得过低，销售的重心就发生了偏转，客户抢购完低价单位后，其它单位就会由于价格差异明显过大而消弱客户购买的积极性，也就是在买方市场条件下出现的购买惰性心理，这种情况会缓慢发展，客户会在此种心理下，一直等到发展商降价为止，导致楼盘主力单位因销售速度过缓而降低了整体的销售速率，影响销售的黄金时期，破坏了楼盘的整体形象，进而影响利润。

　　实现各单位价格的合理分配，是指在合理考虑楼层价差、位置差、户型面积差、朝向差、景观差等基础上，依据客户的购房心理，将房屋单位进行合理的加权定价，并综合各项有利和不利的因素，最终确定各单位价格的一种方法。它是一种较为科学的定价方法，既考虑房屋的结构和位置特点，又考虑客户的需求和心理特点，两者有效的结合，尽量满足不同客户的差异化需求，实现楼盘无差异营销。

　　当然，实现各单位价格合理分配，是为满足本项目目前营销定价需要的原则之一。而由于为满足不同的营销需求，会有同一楼层一口价，整栋一口价等楼盘定价策略，因其适用环境和营销的条件不同，且为非主流定价，不符合本项目目前需要，在此不作讨论。

　　三、要有整体性和系统性

　　楼盘定价强调一种整体性和系统性，是指针对发展商来说，楼盘的销售不应看作是将项目分割成一套套单体进行销售，销售一套，即完成一份，而应该将楼盘看作一个整体，面对的客户不是具体的每一个人，而是市场，是在市场上寻求合适的定位群体，形成一个整体对整体的理念。在具体销售的过程当中，楼盘营销采取如低开高走的价格策略，分期分批推出等策略，则是将这种整体进行有计划、系统性地实施的过程。

　　四、有利销售原则

　　楼盘定价的最终目的是销售，定价的过程则要考虑销售的需要。如层间差价，到底取多少合适，顶层和底层采取相同的价位还是略有差价，以便于顶层或底层不会产生"积压"问题，还有，每栋两头单位和同层中间单位的价格是否应略有差额，以免销售后期剩下的单位形成一种"把大山"的格局，使楼盘后期销售剩下的单位给人的感觉是被挑选过的，有这样或那样的缺点的单位，如果是处在这种格局下，那么发展商就处在一种虽没有降价，但给人一种不得不降的嫌疑。

　　楼盘定价的合理性，从销售上很容易反映出来，良好的定价，应该是在销售的各个阶段，各种户型位置的楼盘销售速度大致相等(排除户型设计、工程质量等内在因素影响)，基本不会形成楼盘后期销售单位都是一些难啃的"硬骨头".毕竟，只有实现100%的销售，才是最大限度地实现了楼盘的利润。

　　第二节项目价格制定方法

　　一、成本法

　　成本法是一种"量出为入"的定价模式，即发展商通过项目在开发过程中的所有投入，包括地价、征地拆迁费，基础设施建设费、建筑安装工程费以及各项市政税费支出、广告推广费用、销售费用、管理费等相加，得出每平方米的工程成本，并考虑适当的利润后对房屋进行的一种定价方法。它能够真实地反映房屋的价值，是一种典型的以产(成本)定销(价格)的销售思想。

　　依照成本法所制定的楼盘价格最为接近楼盘的价值，它能保证房屋的价格不会过分偏离商品的价值规律，表现出一种稳扎稳打的营销思想。然而，由于房地产开发周期长，市场变化快、风险较大的特点，以及由于发展商对楼盘经营理念的不同，在附加投入上会各不相同，产生的附加值也各不相同，加上项目在设计、定位、营销推广上的区别，就使得房屋仅以成本法定价不能满足像本项目这类精品楼盘的需要。但是我们考虑到本项目是燕郊项目，在北京市场推广尚有地域概念影响且北京市场对燕郊认同度较低，本项目一期更主要的目的是树立市场形象和品牌，过高的定价可能会打消客户的认知欲，进而会使销售乏力，对后续开发有一定影响。因此，我们建议本项目一期采用成本法，以一个合理的利润入市，凭低价打开市场知名度。

　　二、市场比较法

　　市场比较法是目前应用较多的一种定价方法，它同房地产评估学中"市场比较法"较为类似，即选取周边位置较为接近，性质相同的楼盘，通过对户型设计、环境景观、园林设计、交通、配套、规模、档次、装修等情况进行综合比较，得出各项目的优劣并打分，最后依据分值和项目的实际情况，采取加权平均的手段得出项目物业定价的一种方法。

　　市场比较法的适用范围是在周边房地产发展较为成熟，临近项目同质可比楼盘较多的条件下所使用的一种方法，本项目所在燕郊区域同质楼盘基本没有，无法找到合适可比对象。在售的项目基本上是以低价取胜的项目，相对素质较本项目差，不能将其列为可比对象，仅列为定价参考。

　　第三节 价格制定

　　由于本项目成本计算及项目规划尚未完成，故价格制定在下一步工作中完成，此处从略。

篇3:半岛蓝湾开盘周年庆活动方案

　　半岛蓝湾开盘周年庆活动方案

　　活动目的：

　　1. 通过本次活动展现半岛蓝湾逐渐成熟的产品特征，使参加活动的潜在消费群体能够感受到项目的日渐成熟，入住的迫近，催促其达成购买。

　　2. 作为项目开盘周年庆活动，一方面向老业主做项目进程汇报及入住前沟通;一方面通过现场抽奖的形式答谢老业主对项目的厚爱，增强项目的美誉度并形成新的人际传播达到增加现场客流的目的。

　　3. 利用项目社区内主题水面开始展现的时机，向拥有购买意识的消费群者展示未来半岛·蓝湾生活的真实场景，以事实兑现承诺。

　　4. 通过活动来体现半岛蓝湾将以细致入微的物业服务，高尚品质的产品，回报钟情半岛·蓝湾的业主。为八月份的入住倒计时奠定基础。

　　5. 通过现场活动来营造现场的销售气氛，聚拢人气，为现场的销售促单。

　　活动意义：

　　1.通过现场活动的形式，向业主展示项目环境的成熟，给业主以信心;

　　2.通过互动的交流形式，与业主达到充分沟通，将潜在问题化解于无形，解除业主顾虑;

　　3.通过活动的开展，巩固现有客户群体对项目的美誉度，并在一定程度上扩大项目知名度。

　　4、利用到访者对半岛蓝湾的感受形成良好的口碑宣传，形成新购买群体的人群集结

　　活动内容：

　　此次活动将分三个环节进行：

　　1.由项目工程部向到场业主汇报项目进展情况，由物业公司介绍下一阶段物业管理工作内容及对社区管理工作的目标。以答辩会的形式，与客户交流项目情况，解除客户对项目的疑虑，增进客户对项目现状的了解。

　　2.在销售现场外举行"冰淇淋节",并举行航模比赛与客户形成互动，让客户在项目成熟的环境中感受冰凉的夏日。

　　3.最后一个环节，设置冷餐歌舞晚会。在冷餐会期间，设置周年庆蛋糕共分享、业主代表授权仪式、文艺表演、幸运大转盘抽奖活动等，让客户在亲历项目成熟的同时，感受项目对客户的关怀。

　　活动形式：

　　--项目情况答辩会：

　　时间：下午2点至3点半

　　l 由项目工程部介绍工程进展情况;

　　l 由物业公司介绍下一阶段物业工作开展计划;

　　l 由业主对项目情况及物业工作开展所产生疑问进行提问，工程部、物业公司负责解答。

　　说明：考虑到八月份的入住，及该时间段天气比较炎热，故此建议保留此活动部分。入住前通常业主会有对项目的许多疑问，在这个时间通过与业主的交流将问题点暴露出来，可以为下一步的入住工作铺平道路，这样就可增强入住期间的现场控制，达到通过入住带动新的消费行为的形成。

　　--冰淇淋节：

　　时间：下午3点半开始，持续时间2个小时

　　n 现场冰淇淋制作演示;

　　n 家庭冰点的制作知识介绍;

　　n 美妙冰点品尝;

　　n 浓情冰点 挚爱真情--业主现场调配冰点活动(由现场业主代表及冰淇淋师傅评点出优胜者，给予适当的奖励)，另可设置堆冰淇淋球比赛;

　　n 半岛·蓝湾冰凉夏日航模比赛，并配合一些航模知识介绍等。

　　n 现场配合歌舞表演(可请晚宴所请歌舞人员即兴表演小节目，如音乐演奏、现代街舞等)。

　　说明：考虑到前一阶段的活动比较沉闷，冰淇淋节活动相对轻松而且此时的到场人数较多，故建议将活动现场设在室外，一方面便于现场制作与观看;一方面可以保证卖场控制。在冰淇淋制作中加入业主参与环节形成业主互动娱乐，用以展示社区业主的生活情调，烘托现场气氛。在4点半举行航模比赛，在比赛现场设置相关航模的介绍，并可设立谁得大奖竞猜活动，调动现场气氛。

　　--周年庆冷餐歌舞晚会：

　　时间：下午5点半开始

　　n 开始前由项目负责人，向与会各位业主致谢，宣布冷餐会开始，与宾客一齐分享周年庆大蛋糕;

　　n 活动开始前，由服务人员向与会者发放幸运号牌，业主可根据号牌进行抽奖;

　　n 以自助餐的形式，配合现场文艺表演拉开活动序幕(文艺表演：可请专业舞蹈团体及人士参加;并辅之以魔术、相声等文艺表演环节);

　　n 冷餐会期间，与现场表演配合，在表现的中前期举行业主代表授权仪式;

　　n 在6点半左右，活动进入令人激动的抽奖活动部分;

　　n 参与活动的业主可根据所得的号牌，进行幸运大转盘的抽奖，设五人为一组开展活动;

　　n 当出现大奖时，可请业主代表或项目代表向幸运业主发放奖品，并根据当时情况进行摄影留念;

　　n 抽奖活动的持续时间应控制在半个小时左右，在活动临近结束由项目组成员与业主共唱一首歌将整个活动带入高潮，结束本次活动。(歌曲可选择煽情一点的流行歌曲，如：朋友、)

　　说明：在此阶段设置现场歌舞表演，是为了始终保持现场的热度;此阶段的活动环节较多，故建设请专业一点的主持人主持此次活动，这样可有效的控制现场的秩序并在发生突发事件的情况下，可将不利因素转化成有利因素。宴会前半段以表演为主，在客人吃饭的同时不必要设置参与环节，在活动的后半段通过现场抽奖将活动引入高潮，最后由所有宾客共唱一曲结束活动，给大家留下一个美好的记忆。

　　活动场景布置：表演简易舞台，临时报名处，灯光、音响，背景板、悬挂品 ,气球等活动装饰物。

　　活动物料准备：项目宣传资料、展板电脑、蛋糕、气球、冰淇淋、抽奖礼品(登山系列用品、高尔夫球具系列、菲力浦系列小家电、太阳能热水器、景德镇系列大花瓶等)。

　　活动参与人员：半岛蓝湾活动项目组(最少10 人)

　　现场摄影师、摄像师(2人)

　　歌舞表演人员(由节目提供方确定)

　　礼仪小姐(4人)

　　保安 (4人)

　　演员(待定)

　　服务人员(由宴会主办方提供，人数自定)

　　道访人员(控制在150左右)

　　活动效果评估：本活动将增强项目与客户的沟通，提升业主荣誉感，拉升口碑，促成购买群体的互相推荐，抬高项目档次，并对促进本季销售起到积极的作用。

　　媒体配合：通过今晚报、每日新报，提前一周以专题软文、硬广告提示条的形式报道该活动;通过电话邀请和在销售现场发放活动邀请函的形式，控制活动参加客户量。在活动过后以软文的形式，对活动加以宣传，给目标消费者一个感观印象，增强项目的美誉度和知名度。另活动中航模比赛邀请，应于15日前在硬稿中以提示栏的形式出现。

篇4:蓝湾地产月份宣传推广方案

　　半岛·蓝湾20**年宣传推广方案系列

　　半岛蓝湾地产月份宣传推广方案

　　背景分析

　　在20**年前两个季度广告推广的基础上，半岛·蓝湾尊鼎级水景与岛景相融相生的别墅品质以及环境优势已经深入人心，并在一定程度上于天津为数不多的别墅楼盘项目中占据了较为主动的市场地位。

　　但是，7月份的销售对于半岛蓝湾依然严峻，7420万的回款指标史无前例，8月份11200万的回款指标更为项目销售设置了一个让人仰望的阶梯，客观面临的问题迫使半岛蓝湾必须通过各种渠道聚集现场客流，并从竞争对手手中争抢更多的意向客户，再次开拓回款渠道。

　　项目分析

　　一、销售情况分析

　　20**年销售至今，半岛·蓝湾因未能像前期销售计划所预料的那样完成预定销售任务，而随着八、九月份销售任务额的加大，摆在我们面前的压力将更具大。

　　对于20**年第三季度的产品销售以及广告宣传来说，这就要求在保持产品类型均等的情况下，利用产品线的有效组合拉升现阶段销售额并最大限度地加快销售速度，并最大可能的从竞争对手那里争抢到更多的购房意象客户。

　　随着八月份项目入住这一结点的实现，将对项目的销售有一定的促进作用。但入住期间如不能很好的控制并利用这一要素，也会项目销售造成不良影响。

　　二、广告效果分析

　　通过前面几个月相对力度较大的广告宣传之后，用以支撑半岛·蓝湾"环湖别墅，私家领地"以及"纯粹纯正别墅生活"的不可复制的环境优势已经基本宣泄开来，并在很大程度上赢得了相当的市场认知。今后应该配合项目入住结点的实现，将广告诉求向物业服务及项目实处的方向上延展，在后期的广告内容及表现形式上，给项目更多更细致的品质支撑。

　　三、机会点

　　1、通过前一阶段对半岛蓝湾别墅品质的观点宣泄，半岛·蓝湾已经积累了相当的市场知名度得到了购买群体的普遍认可，所以如果在此基础上，挖掘更多对优越别墅品质生活更具说服力的主旨支撑，将会给市场一个更明确的市场形象。

　　2、七月是半岛·蓝湾开盘一周年的日子，对于项目来说市场形象、市场地位已经确立，对于老客户来说马上即可入住，对于新客户来说品质即可由此验证。随着项目入住的来临，随老客户而来的亲朋好友，即成为我们的潜在消费者，在项目此阶段急需有效人流支持的情况下，给予相应的支撑。

　　3、在进入项目成现后这一阶段，通过产品细节的阐述和物业管理服务两条线，深入展示项目的高尚品质。在合理把握竞争对手无法复制的别墅环境，无法比拟的产品细节，并对贴心管家式物业管理服务加以大力阐述，提出"别墅生活的传统--贴心管家",从而丰满项目的形象细节，向市场传达更清晰的适合半岛·蓝湾的别墅生活标准，树立不可动摇和取代的市场地位。

　　4、在合理运用绿化示范区、A2户型样板间的开放等结点的实现，通过进行有效的销售配合，会对项目的难点加以转化，使销售的步调进入一个快速而稳健的阶段。

　　5、半岛·蓝湾已经进入入住倒计时阶段，在现阶段也有非常良好的市场表现，市场形象得到确立。由于从8月份开始销售任务额的放大，我们要相应加速推盘的步骤，将半岛·蓝月星空在7月强力推向市场，以期通过本月的形象及客户积累为8月份销售任务的完成做准备。

　　6、在梅江南地区，在市场上现有供应的多层住宅中，只有半岛·蓝月星空为准现房，在8月即进入现房销售阶段，与相邻竞争对手相比，我们占据着市场先机。

　　四、威胁

　　1、7、8月销售任务依然很重，因任务回款额的加大而带来的自身压力较大。

　　2、入住期间，如不能对一些不可预见性事件加以风险控制，会对项目的销售产生不良的影响。

　　3、随着半岛·蓝月星空的推向市场，随之而来的是大量来访客户，如不能对销售现场加以很好的控制，势必会对蓝湾的销售形成影响。

　　市场分析

　　到目前为止，半岛·蓝湾所处的梅江南的发展前景逐渐开始被市场广泛认知，但由于其周边配套尚不完善，为购买群体的意向达成产生了一定阻碍。 但是随着公交路线的确定、社区班车及物业服务的跟进，在日后的宣传推广中，可以重点依托这一点，着重宣传硬件配套，配合本阶段推广策略的实施，确立"第一别墅"的环境标准，与竞争项目做出明显的市场区隔。

　　半岛·蓝湾所处的梅江南生态居住区及其水面岛屿，作为政府投资规划建设用地，这已是半岛·蓝湾大环境优于其它竞争对手的公开秘密。如果将其优势与打动人的生活细节或场景与"环境"巧妙的结合起来运用生活化、人性化的情感诉求推广手法进行宣传，必将与竞争对手城市别墅，这一主张生活比较强烈的现代主义建筑产品形成较大的差异化，做出更明显的市场区隔，树立市场地位必将，辅助产品销售。

　　推广思路

　　七月份即将进入房地产市场的销售淡季，半岛蓝湾如能在上月销售任务完成较好的情况下，称着房交会的开幕及入住的临近的东风，并将半岛·蓝月星空强力推入市场，再配合相应的市场推广应能在七、八月份取得良好的市场表现。

　　对于半岛蓝湾七、八月份的销售，目前面临三个客观存在的问题：第一，半岛蓝湾的前期策略性宣传已经完成，已经确立了天津第一环境别墅的市场地位，在面临入住即将到来的时候，在推广方面需要半岛蓝湾对项目的硬件细节(建筑、水景环境、物业服务方面)给予宣传，通过情感诉求的形式将居住在半岛蓝湾的纯粹纯正别墅生活感受加以传达，与前期推广宣泄的观点相配合丰满项目形象。第二，半岛蓝湾七、八月份销售任务数额巨大，在联排别墅和独体别墅的销售趋于稳定的前提下，只依靠这条线很难完成回款任务，急需拓展回款渠道。并且在本阶段项目将转入现房销售，应制造项目入住前的紧张空气，营造入住项目的优越生活再次拉升项目形象，以取得与竞争项目的产品等级差，抢夺对方的客户群体。第三，六月份别墅项目的销售状况良好，取得较好的回款量。但是从产品的销售配比来看，却有不均衡的发展态势，在本阶段推广中如不能做好均衡，恐会对项目的清盘阶段工作造成影响。

　　鉴于客观事实的要求，半岛蓝湾七、八月份的宣传将展开双线并行，公寓与别墅互为补充的推广策略。

　　一条线，以联排别墅和独体为载体，七月以"贴心式物业管理服务"为主题，配合项目开盘一周年活动保持本月销售的热度;八月以"入住月"为主题，将水景环境及准现房的项目现状加以宣泄，制造市场的紧迫感，并配合A2房型样板间的开放，加强对A2房型的推介，以使销售配比均衡。在七、八月份蓝湾的SP活动较多，且有较多的客户资源支持，所以在SP活动上以蓝湾为主，蓝月星空与蓝湾共享活动资源，以加强项目在消费者眼中的品质。且这样也不会分散客户的注意力，浪费项目的结点资源。

　　一线以公寓洋房为载体，以"梅江南首席别墅级公寓洋房"为宣传主题，将项目强势推入市场，建立梅江南唯一现房公寓洋房的市场形象，给潜在消费市场加温，为完成八、九月份销售任务的完成作好基础工作。具体方案见《半岛·蓝月星空七-九月份宣传推广方案》。

　　对于本阶段的主力宣传媒介，也应分两条腿走路。一条，别墅线应以活动为主作为宣泄点，辅之以报纸媒介作配合。一条，公寓线以报纸媒介为主作为宣泄点，活动部分与别墅项目开盘一周年及项目开盘形成联动，将半岛蓝湾高尚的社区氛围加以展现，并展示半岛蓝湾的优越环境，促进现场销售。

　　具体操作

　　鉴于目前项目的销售情况及销售任务的压力，建议别墅线的宣传以联体别墅为主，前面提到的具体的销售结点以及与之相呼应的环境宣泄，建议根据独体别墅和联排别墅两种产品的不同定位，分别采用两条主线穿插并行的方式，结合媒体和SP活动两股力量，对半岛·蓝湾进行立体式广告包装及宣传推广。具体分布如下：

　　一)联排别墅：

　　1、七月以物业服务为主线，配合项目开盘一周年的结点，将项目的热销加以宣扬，以平面与销售现场活动相配合，营造市场紧迫感，促进客户落定。具体安排如下：

　　7月24日 每日新报 整版

　　广告主题：分享成熟之美--冰雪半岛·蓝湾开盘周年庆

　　7月27日是项目开盘一周年的日子，在这个时间通过报稿的形式发布此讯息。一方面对蓝湾的业主发出活动邀请;一方面传达项目开盘周年销售接近尾声，制造市场的紧迫感。

　　7月31日 每日新报 整版

　　广告主题：纯粹纯正别墅生活 由贴心管家来打理

　　由于蓝湾为首推"贴心管家"式物业服务的社区，故此项目入住前将其作为宣传点，在同竞争对手的对比中，将胜出一筹。对本市第一别墅的市场形象，作软支撑。

　　2、八月以入住月为主题，通过对水景环境、A2样板间的开放、正式入住等结点的宣传。来带动A2及关联户型的销售，加之入住结点的配合，使项目的销售形成均衡释放的态势。

　　8月7日 每日新报 整版

　　广告主题：水景别墅映射健康人生

　　结合半岛蓝湾湖内已注水的结点，以水为主题辅之岛、上风口、空气、起伏地形、绿化、景观等等细节完美的柔和在一起，详细说明半岛·蓝湾的环境优势是决定其"健康人生"的首要因素。居住在这样的环境不仅可以起到调节身心、净化空气，减少疾病传播几率等作用，而且完全符合顶级别墅，顶级健康的标准，将项目与高尚的生活品位紧密连接在一起，并以此做出与其他别墅项目更清晰的市场区隔。

　　8月14日 每日新报 整版

　　广告主题：精彩样板别墅 即将公开

　　配合A2样板间的开放，在开放前进行市场预热，调动目标客户对A2房型的关注。为本月强力消化A2户型做好铺垫。

　　8月21日 每日新报 整版

　　主题：精彩样板别墅 标示精彩生活

　　通过对样板间的细节描述，将A2户型的特色尽情展现。由于有样板间的实体支撑，尽可感受实际的居住意境。在入住来临前，为A2户型实现销售突破，作有力的支持。

　　8月28日 每日新报 整版

　　主题;纯粹纯正别墅生活正式开启

　　八月的收尾稿，也是关键的一稿。通过项目实景的宣泄，展现项目的成熟之美。以此结点，再造半岛蓝湾的市场热点，给未购客户制造紧迫感并让其感受到项目的品质，以促进落单。

　　2、SP活动主线：

　　由于七、八月份对于本项目来说，多个对销售有力的结点得以实现，且各结点对销售的促进作用不同于以往，不但对销售有促进，更能增强消费者对项目的信心，增强项目的美誉度。故此我们建议将项目开盘周年庆、样板示范区开放、项目开盘等硬结点与报纸、户外媒体相结合，通过SP活动实现项目的快速促销，从竞争对手那儿赢得更多人群分流，营造现场销售气氛，使其更深入的了解和感受半岛蓝湾。

　　另外，视具体情况，还可以SP活动制造宣传由头，引导媒体宣传。

　　七月份活动主题：分享成熟之美，项目周年庆典

　　1、冰雪半岛蓝湾--项目开盘周年庆典

　　活动性质：现场活动

　　举行地点：半岛蓝湾售楼处

　　活动时间：20**年7月27日

　　活动内容：

　　1)由项目组向业主汇报工程进度及物业介入等;

　　2)在销售现场外举行冰淇淋节及航模比赛;

　　3)晚上举行冷餐歌舞晚会，并设有抽奖活动。

　　八月份活动主题：成熟展现纯粹纯正别墅生活

　　1、为希望起航--圣玛利亚号落成示范区开放

　　活动性质：现场活动

　　举行地点：半岛蓝湾售楼处

　　活动时间：20**年8月

　　活动内容：

　　1)船模落成仪式，为希望起航;

　　2)现场新闻报道;

　　3)结合项目入住举行新房交钥匙仪式。

　　2、半岛·蓝湾杯-青少年高尔夫球邀请赛

　　活动性质：现场活动

　　举行地点：培训在售楼处，比赛在选定球场

　　举行时间：20**年7月17-20**年8月28日

　　活动内容：

　　1)由项目与合作方高尔夫球俱乐部联合发出比赛邀请;

　　2)由活动组委会确定参赛人员;

　　3)半岛蓝湾业主子女可申请参加，并可接受免费技术培训;

　　4)由项目提供比赛奖品及活动宣传，由合作方提供比赛场地;

　　详细情况见《半岛·蓝湾杯--青少年高尔夫球邀请赛策划草案》

　　半岛·蓝湾八月份活动计划

　　八月，半岛·蓝湾即将迎来入住，而且本月的销售任务压力又在加大。由于在前期的宣传安排上，我们采用分产品线的宣传策略，而且基于目前别墅的销售趋于平稳，故此本月的别墅线的宣传主要依靠活动实现。

　　八月为入住月，根据以往的经验，如果在入住前将基础工作做好，往往可以刺激当期的销售;而基础工作不仅仅是工程部的事情，更加有销售与物业部门的衔接问题。为了在八 月，将半岛·蓝湾的整体销售额进一步放大，对客户相应的公关的工作必然是重中之重。因为，这不仅关系到入住期间的本月销售任务的完成，更关系到项目在市场上的整体形象。

　　基于以上的观点，我们将八月的活动做一系列循序渐进式的规划，具体细节如下：

　　第二周

　　时间：八月九日

　　主题：半岛·蓝湾产品说明会

　　活动安排：

　　1)由工程部就工程进度、工期安排向业主做简要的介绍;

　　2)由工程部工程师就社区安防系统及环境规划施工进入详细的说明;

　　3)由销售部就包租问题进行详细的说明、讲解;并就客户疑虑问题进行统计，以在过后的宣传上，做相应的补充;

　　4)以上的活动，均要求物业管家出席，并对相关的业主建立管家日志，以便在日后对其进行跟踪服务;

　　5)在周的户外活动，主要以装修、装饰展为主。由于是本月的第一次活动，且是系列活动的启始，以装修、装饰为基础一方面迎合消费者的需求，一方面为日后的物业工作也铺平了道路。建议由物业部门对装修公司进行评定，并要求相应的配合工作。

　　说明：此阶段的活动，主要是以对项目产品细节的讲解为主，其他活动为辅。活动的目的性要明确，就是在入住的前夕尽量让客户对其所购的产品进行深入的了解，以避免在日后的入住工作中，对正常的入住工作造成不良的影响。为入住期间的销售工作，铺平道路。

　　第三周

　　时间：八月十六日

　　主题：装点自然的生活，半岛·蓝湾院落设计展

　　活动安排：

　　1)小院设计方案的讲解、小院样板设计示范展示;

　　2)由物业管家对所有客户家庭的老人及小孩建立健康日志，配合自然生活的主题活动，将系列活动引入更深层次，体现半岛·蓝湾的成熟物业生活。

　　3)本阶段的户外活动，主要是配合小院展的家具、小院设计方案展示，更深一步的加深客户的感受，讲客户体味到项目对其的关注与关怀。

　　说明：此阶段的活动，在上周活动的基础上，对客户服务的进一步深入。小院设计展不但服务了已购客户，而且对潜在客户也会产生相应的影响。加之物业服务的前期介入，由物业管家为已购客户建立健康，更会加深客户与项目各服务部门的感情，为一阶段的工作打下良好的基础。当我们与客户形成，并加深相互之间的感情后，对项目潜在客户的挖掘也就自然形成。

　　第四周

　　时间：八月二十三日

　　主题：见证"圣玛利亚"号合笼仪式

　　活动安排：

　　1)利用"圣玛利亚"号合笼的时间点，以其为主体举行合笼仪式;

　　2)配合船体合笼仪式，举行个性门牌的发放、挂牌仪式;

　　3)利用环境示范区的落成，配合以上的活动环节，安排游园活动(其中考虑游园活动环节的缺乏，故建议保留上周小院展及装修方案展);

　　4)本阶段的户外活动，延续上两周的特点层层深入，举行黑、白家电展及现场订购优惠活动。

　　说明：本周是入住的前一周，随着入住的临近，我们活动的步骤也进一步深入到客户生活的细部。利用"圣玛利亚"号合笼这一时间节点，将造船活动再一次作为项目热点进行炒作，并配合个性化门牌的发放及环境示范开放，向客户进一步展示项目的日渐成熟。黑、白家电展，更为已购客户提供了新的兴奋点及供项目促销的兴奋点。

　　第五周

　　时间：八月三十日

　　主题：开启新生活 半岛·蓝湾入住仪式

　　活动安排：

　　1)以"圣玛利亚"号为中心，举行落成仪式。其中以巨型沙漏为引子，当最后一粒沙流尽时，船体落成仪式开始;

　　2)配合船体的落成，举行上手模、发放树种活动;

　　3)钥匙礼盒的发放，将活动的前半段引入高潮;

　　4)当礼盒送完后，项目为每个家庭举行挂红、挂炮及花魁仪式;

　　5)配合入住当天的工作，进行物业风采及安防展示;

　　6)活动的最后，是家庭聚餐大型社区活动。由社区内的各业主自备或由业主点餐项目组提供的形式，将社区的团聚一桌，享受社区的邻里亲情。

　　说明：以船体落成作为本次活动的中心，是因为"圣玛利亚"号作为社区精神堡垒的重要性、及对前期市场炒作的呼应。活动的中心以船作为凝聚点，带给客户的是对项目更多的信任，相应配合的上手模、送树种及送钥匙盒活动会更加深客户对项目的感情，在这样的一个浓情氛围下，即便是客户对产品有些许的不满意，也不会在这种环境下过度的纠缠，为入住的顺利进行打下有力的基础。家庭聚餐活动，也更加会为项目下一步的后续销售工作及日后的物业管理工作铺平道路，因为只有良好的客户关系才能保证，项目的有序及持续性发展。

　　半岛·蓝湾第二季度SP活动推广方案提纲

　　半岛。蓝湾作为天津最高档的别墅项目之一，一直享有极高的社会知名度，自从开盘以来得到高端客户群的广泛关注，在新的年度和季度，本项目将面临更加繁重的销售和回款压力，综合前期推广的经验，针对高端客户群的SP活动在项目销售过程中取得了良好的推动作用，因此在保障媒体足够的曝光率的前提下，我们将继续活动的展开，为项目销售提供足够的支持。

　　二季度具体活动的推广将把握两条主线进行，首先一条为面对高端客户群的财富沙龙系列活动，根本目的是为项目的具体销售挖掘足够的客源，积累汇聚一定数量的社会高端客户群体，营造社会声势，提升项目档次;另外一条主线为现场募集人气的活动，活动内容将结合在第二季度出现的不同销售节点以及销售过程中遇到的销售阻碍或高潮等具体情况，制定的相应的为现场提供支持的活动，在第二季度这两条活动推广主线互相交织，互为补充，共同促进销售的有效开展和销售任务的圆满完成。

　　四月份由于天气转暖，房地产的总体销售态势回升，半岛。蓝湾同样应该顺应这种趋势，努力营造出春天的充满活力的崭新气象，4月上旬除了进行财富沙龙品牌联动展示会，营造新的炒作点和市场爆发点，鉴于4月中旬半岛现场改造基本完工，可以考虑在4月下旬举办财富沙龙钓鱼赛，进一步将沙龙会员联络到项目周围。

　　四月底五月初为天津市的房地产交易会时间，这一时期为难得的购房高峰，各家房地产开发商都会投入极大精力，半岛。蓝湾在这一时期的活动建议围绕投资理财展开，将财富沙龙活动进一步引向售楼现场，加大沙龙会员向项目客户的转化力度，5月上旬举办财富沙龙投资系列讲座，5月下旬考虑半岛公寓即将推出，为了扩大新产品的知名度并且尽量弱化不利点，我们建议举办半岛系列产品案名社会大征集活动。

　　6月份天气转热，并且有儿童节节点出现，建议在6月上旬举办项目环境绘画大赛，为项目的销售有效的募集必要的人气，6月下旬半岛。蓝湾财富沙龙风筝会将进一步提升项目知名度促进有效购买的实现。

篇5:公寓营销推广战略分期

　　爱丽榭公寓营销推广战略分期

　　根据爱丽榭面临的市场实际情况，现把营销推广进行四个战略分期：

　　(一)搅浑水期--高姿态、神秘感

　　由于开发区市场的两大竞争对手："伴景湾"和"新城国际"已经亮相并均于今年八、九月份左右开盘销售，而爱丽榭要等到明年四月份左右才能开盘，这样在竞争上就处于弱势。在处于弱势的情况下，爱丽榭的营销战略就以搅浑水为主。这段期间内，爱丽榭的推广主要是向市场公开高端形象，主要是通过小众传播渠道对产品形象进行传播，不断制造悬念，保持产品的神秘感。通过这种传播方式拖住目标客户，吸引其对产品的注意。

　　在"搅浑水"阶段，两个竞争产品已经面市，并且必然开战，爱丽榭的推广战略是避开与竞争对手在大众媒体上的竞争，而是要利用自己的资源如成熟的滨海会以及其他客户资源网络击到客户的软肋。"欲取之，先予之",爱丽榭必须在竞争对手的后方慢慢发展自己的力量，慢慢积累客户，最终引爆整个市场。

　　(二)蓄势期--销售客户积累、推广树立形象

　　时间：20**年9月底至20**年3月

　　主要节点：

　　20**年9月底，产品核心竞争力--"科技住宅"形象亮相，大面积推广开始。

　　20**年10月，世界科技住宅考察活动

　　20**年11月，第一次VIP卡发售

　　20**年1月，三中全汇体验日、第二次VIP卡发售

　　营销推广思路：

　　推广开始由地下转向公开，项目核心竞争力通过大众媒体公开轰炸，形成对客户全方位的信息包围;

　　通过VIP卡等形式开始积累意向客户，积蓄能量。

　　通过对客户意向的深度了解，根据客户需求，调整产品部分内容，制定合理销控、调整价格策略。

　　推广口号：

　　科技，创造地产传奇

　　广告语举例：

　　三中全汇宣布，爱丽榭值得期待

　　70年不褪色的尊贵表情

　　科技住宅，提前十年到达天津

　　仿佛500亩森林

　　媒体策略：

　　【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。

　　【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。

　　【战术建议】：

　　《每日新报滨海版》：其发行量及阅读群体层面，其发布形式以硬广告为主，

　　《北方经济时报》：开发区主流媒体，无疑让我们将其选定为本案推广的主流平面媒体，适于硬广告、报中刊结合的推广方式，其中报中刊除对本周发布的硬搞作软文阐述之外，其它部分建议以系列专栏形式出现为最佳。

　　(三)爆发期--销售消化客户、推广强推产品综合利益

　　时间：20**年3月至4月底开盘后两周，营销最为关键的时期。

　　主要节点：

　　20**年3月初，科技住宅产品介绍会，第三次VIP卡发售持续发售

　　20**年4月初，科技住宅样板间亮相

　　开盘前一周，产品介绍会，价格公开

　　20**年4月底，开盘

　　营销推广思路

　　聚焦4月开盘(具体时间待定)

　　卖点细化推广，产品价值体系系统的对外传递

　　产品信息按制定的节奏有序对外发布，锁定消费者关注点

　　价格挤压制造心理落差，实现购买

　　开盘节点集中消化客户，形成旺销势头，树团队信心、巩固市场地位

　　开盘后实行客户挤压，对前期客户实现最大化转化

　　推广口号：

　　高科技生态住宅·精英生活圈

　　媒体策略：

　　卖点分述期，项目各大卖点通过报媒、路牌持续、全面传递，形成市场对爱丽榭的总体认知。

　　【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。

　　【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。

　　(四)持续销售期--产品细分促销、阶段热点爆发

　　新阶段的客户积累开始

　　针对剩余产品调整价格

　　针对部分产品集中促销

　　新产品上市刺激市场

　　客户深度挖掘，老客户资源利用

　　清盘促销

　　由于情况不便预测，暂不详述!