公寓产品定位

篇2:公寓产品SWOT分析

　　爱丽舍公寓产品SWOT分析

　　从市场和目标客户定位来看，爱丽榭主要定位为开发区市场，因此，对爱丽榭产品的分析主要还是以开发区产品作为参照系，尤其是"伴景湾"和"新城国际"两个具有直接竞争性的产品。一个完整的房产品主要包括四个方面：建筑立面、景观环境、室内空间、服务管理。以下对爱丽榭产品的分析主要也从这个大的方面来进行。

　　(一)爱丽榭优势

　　1、建筑立面：陶土砖和玻璃幕墙均属于高科技产品，节能、环保，且开发区属于盐碱地，用涂料会很快泛碱。另外，法式简约主义建筑立面显得比较高档。

　　2、外景观、外环境：爱丽榭正对天津最大的开发式公园泰丰公园和植物园。另外，项目位于开发区核心地带，周边是金融街写字楼和成熟翠亨居住区。秩序井然，配套成熟，生活十分方便。

　　3、室内空间：爱丽榭产品配置很有优势，其主打卖点"三中全汇"系统在天津属于首创，对室内空间舒适度有很大提升，抓住了消费者买房子的最关键需求。

　　4、服务管理：服务方面，爱丽榭的酒店式服务，4A智能化管理，1:1.2的车库配置都有相当优势。

　　(二)爱丽榭劣势

　　1、内景观、内环境：由于项目体量小，且被综合楼隔成两半，所以在小区规划、内部景观上比较差，景观园林小且没有特点，档次显得不高。

　　2、室内空间：爱丽榭的产品建筑设计上显得没有特色。目前市场上流行的如飘窗、角窗、露台、入户花园、观景浴室、地下室、顶层阁楼、阳光室等都基本没有，显得比较简单。另外，户型设计上缺乏亮点。

　　3、服务管理：爱丽榭没有豪华会所，配套比较简单，游泳池小，显得档次不高。

　　(三)爱丽榭机会

　　1、开发区高端产品集中上市，形成市场氛围。

　　开发区目前即将开盘销售的产品中高端产品比例较大，相当于去年天津市高档产品集中上市的情况，而开发区内聚集着相当一批有实力的消费群体，这对爱丽榭来说是一次很好"借力"机会，搭上市场平台。只要在竞争中充分凸显出优势，很容易形成市场热点。

　　2、滨海分公司具有开发区成熟客户资源。

　　爱丽榭开发商滨海分公司在开发区内是一个成熟的开发商，开发过成熟的项目。在客户层面有一定程度的积累，尤其是写字楼客户对住宅客户直接有一个对接和互补。另外，初具规模的滨海会等对爱丽榭新项目信息的传播也提供不少方便。这一点优势是其他新入开发商如伴景湾等无法比拟的。

　　3、伴景湾、新城国际等产品还没有正式开盘。

　　竞争对手还没有正式市场动作，消费者市场对高档产品还没有一个正式认知，这点有利于爱丽榭抢占先机，给市场定义高端产品形象。

　　4、爱丽榭开发体量较小，营销目标相对集中。

　　小盘的优势在于，可以把客户圈定在较小的范围内进行深度打击，就能实现完全消化，而较大的盘必须面对更广的客户层面，很难体现产品的个性。

　　(四)爱丽榭威胁

　　1、伴景湾、新城国际产品推出，其高档的配套以及产品设计上的亮点塑造高端产品形象，对爱丽榭产生相当大威胁。

　　2、从入市来看，伴景湾和新城国际目前已经亮相，比爱丽榭要早，可见准备工作也要早，这对爱丽榭抢占市场先机构成威胁。

　　3、伴景湾由广州合富辉煌物业总代理销售，其销售团队比较规范，作战能力比较强，这点也是爱丽榭目前不及的。

　　4、开发区其他中低档项目由于单价较低，户型面积较小，总价低，自然分流了一部分客户。

　　小 结

　　1、加强优势：爱丽榭要苦练外功，突出外景观、外配置，特别是外配置，要将其优势发挥至登峰造极，全力塑造出其高科技、高舒适度的生态住宅品质。除了"三中"系统外，建议其他如人工湿地水循环净化系统、纯净水系统、雨水收集系统等一系列生态解决方案都可以采用，打造恒温、恒湿的生态住宅。

　　2、包装优势：包装智能化管理的配套设施，提出"4A智能化"概念，化淡出奇，给人高档印象。

　　3、淡化劣势：抢先定义新时代高尚住宅标准，用舒适度诉求淡化配套设施简单等缺陷。

　　4、转化劣势：提出"泛会所"概念，将小区内街商业全部归结为会所服务，直指目前豪华会所运营存

　　在的死结，引导消费者的理性消费观念。

篇3:公寓营销推广战略分期

　　爱丽榭公寓营销推广战略分期

　　根据爱丽榭面临的市场实际情况，现把营销推广进行四个战略分期：

　　(一)搅浑水期--高姿态、神秘感

　　由于开发区市场的两大竞争对手："伴景湾"和"新城国际"已经亮相并均于今年八、九月份左右开盘销售，而爱丽榭要等到明年四月份左右才能开盘，这样在竞争上就处于弱势。在处于弱势的情况下，爱丽榭的营销战略就以搅浑水为主。这段期间内，爱丽榭的推广主要是向市场公开高端形象，主要是通过小众传播渠道对产品形象进行传播，不断制造悬念，保持产品的神秘感。通过这种传播方式拖住目标客户，吸引其对产品的注意。

　　在"搅浑水"阶段，两个竞争产品已经面市，并且必然开战，爱丽榭的推广战略是避开与竞争对手在大众媒体上的竞争，而是要利用自己的资源如成熟的滨海会以及其他客户资源网络击到客户的软肋。"欲取之，先予之",爱丽榭必须在竞争对手的后方慢慢发展自己的力量，慢慢积累客户，最终引爆整个市场。

　　(二)蓄势期--销售客户积累、推广树立形象

　　时间：20**年9月底至20**年3月

　　主要节点：

　　20**年9月底，产品核心竞争力--"科技住宅"形象亮相，大面积推广开始。

　　20**年10月，世界科技住宅考察活动

　　20**年11月，第一次VIP卡发售

　　20**年1月，三中全汇体验日、第二次VIP卡发售

　　营销推广思路：

　　推广开始由地下转向公开，项目核心竞争力通过大众媒体公开轰炸，形成对客户全方位的信息包围;

　　通过VIP卡等形式开始积累意向客户，积蓄能量。

　　通过对客户意向的深度了解，根据客户需求，调整产品部分内容，制定合理销控、调整价格策略。

　　推广口号：

　　科技，创造地产传奇

　　广告语举例：

　　三中全汇宣布，爱丽榭值得期待

　　70年不褪色的尊贵表情

　　科技住宅，提前十年到达天津

　　仿佛500亩森林

　　媒体策略：

　　【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。

　　【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。

　　【战术建议】：

　　《每日新报滨海版》：其发行量及阅读群体层面，其发布形式以硬广告为主，

　　《北方经济时报》：开发区主流媒体，无疑让我们将其选定为本案推广的主流平面媒体，适于硬广告、报中刊结合的推广方式，其中报中刊除对本周发布的硬搞作软文阐述之外，其它部分建议以系列专栏形式出现为最佳。

　　(三)爆发期--销售消化客户、推广强推产品综合利益

　　时间：20**年3月至4月底开盘后两周，营销最为关键的时期。

　　主要节点：

　　20**年3月初，科技住宅产品介绍会，第三次VIP卡发售持续发售

　　20**年4月初，科技住宅样板间亮相

　　开盘前一周，产品介绍会，价格公开

　　20**年4月底，开盘

　　营销推广思路

　　聚焦4月开盘(具体时间待定)

　　卖点细化推广，产品价值体系系统的对外传递

　　产品信息按制定的节奏有序对外发布，锁定消费者关注点

　　价格挤压制造心理落差，实现购买

　　开盘节点集中消化客户，形成旺销势头，树团队信心、巩固市场地位

　　开盘后实行客户挤压，对前期客户实现最大化转化

　　推广口号：

　　高科技生态住宅·精英生活圈

　　媒体策略：

　　卖点分述期，项目各大卖点通过报媒、路牌持续、全面传递，形成市场对爱丽榭的总体认知。

　　【火力配置】：《每日新报滨海版》、《北方经济时报》、《天津日报》、电台广播、广告宣传片、网页链接、互动短讯。

　　【打击频率】：建议在开盘前阶段基本保持每周一期硬稿、一期软稿的发布密度。

　　(四)持续销售期--产品细分促销、阶段热点爆发

　　新阶段的客户积累开始

　　针对剩余产品调整价格

　　针对部分产品集中促销

　　新产品上市刺激市场

　　客户深度挖掘，老客户资源利用

　　清盘促销

　　由于情况不便预测，暂不详述!

篇4:巴克公寓推广文案

　　巴克公寓推广文案

　　开发商：北京万德福房地产开发有限公司

　　建筑设计：北京华茂中天设计研公司

　　整合策划：北京翰潮房地产经纪有限公司

　　(正版)WHO IS 巴克

　　披着上班族外表的愤青咖啡永远不加糖的那个?酒吧里随摇滚嘶吼的那个?坚持吃麻小是恶俗的行为却乐此不疲的那个?热爱所有的运动却没有时间参与的那个?喜欢芝华士也喜欢普通燕京的那个?BLUES与重金属都偏好的那个?喜欢QQ跟美女聊天却怕遇见恐龙?

　　巴克，到底是谁?

　　是你?是他?是她?还是我?

　　不能COPY的态度

　　私人的 原创的 独特的 排他的

　　表现出来的，隐藏起来的

　　有规律的，没规律的

　　瞪眼，咧嘴，皱眉

　　旁观，静坐，微笑

　　搓手，跺脚，大叫

　　搔头，沉思，无所谓

　　我的就是我的

　　唯一的，无法学习的，不能COPY的

　　生活态度

　　(反版)拒绝平庸的房子 拒绝平庸的生活家

　　知识自己积累

　　性格自己沉淀

　　气质自己培养

　　生活态度自己定义

　　生活方式自己制造

　　视角自己决定

　　你有恐高症吗

　　抱歉，那就不好办了

　　不过我们不会轻易妥协

　　因为5.6米的挑高跃层

　　我们认为很好

　　跃层、平层、错层

　　户型变化，建筑格局，另类空间艺术

　　错?我要的就是错?

　　中规中矩的空间适合中规中矩的生活

　　中规中矩的人适合中规中矩的性格

　　错?错有什么不好

　　120平米的跃层，分错开的空间

　　对你是错，对我就是对味

　　速度，有多少种

　　听铁轨与轮子的摩擦声，我在上班的路上

　　车速度120公里/小时，看窗外的风景，我在回家的路上

　　风迎面吹来，身旁车影掠过

　　心跳80次/分钟，我心情愉快

　　充满IDEA的生活

　　价格VS价值

　　住别墅就一定要买别墅

　　买别墅就一定是住公寓

　　价格就等于价值

　　你怎么认为

　　我不这么认为

　　在巴克，我买公寓

　　我住别墅

篇5:雅居房产主题定位推广概念

　　雅居房产主题推广概念

　　推广主题定位

　　一个以幸福为主题的人文社区

　　幸福是什么?幸福其实是一个形容词，一种感觉，一种心理状态，且每个人对幸福的定义不尽相同，经历时间的长短， 也并不减少幸福的质量，在暖暖的春阳下散步是一种幸福;踏进家门时，儿女的欢笑和拥抱是一种幸福;年迈的父母天天去体育公园草地锻炼身体是一种幸福;而孩子而言，放学后能不去英语、电脑、钢琴学习班，而可以到住家附近的体育公园踢球是一种幸福，丈夫不是总忙于工作，就是一种幸福。

　　主题概念：xxxx，一个让生活幸福的地方

　　2、 幸福含义的深层次思考

　　物质水平提高了，并不能让我们感到幸福，在物质和财富的帮助下，我们并不感到更幸福，所以我们交更多的朋友上网与别人沟通时间越多，在生活中就越少与家人或朋友直接接触、拥抱、抚触，人际关系的量增加了、质却直线下降。于是，我们越来越不快乐，感觉越来越孤独，越来越需要外在创造出来的"幸福"来自我满足。

　　西方流传着一句据说是来自古老中国的谚语："如果你想要几小时的幸福，就去喝醉酒;如果你想要3年的幸福，就去结婚;如果你想要一辈子的幸福，就去做个园丁。"他们对园丁能一辈子幸福的解释是："做有用的事，与自然融合，对身体的锻炼，每天都会有新的喜悦。"

　　人这一生"飘"与"漂"的旅途中，除了奔波求索还是奔波求索，人生渐渐在物质欲望的追求中迷失了自己。沉沦在欲望之流中，看不到都市中心灵的依靠，看不到生命里真实的微笑，他们渴望，他们期待，他们企求一个真正的都市栖居之地，回归幸福，向幸福靠近，

　　概念释由

　　"一个让生活幸福的地方"--本项目的主力客户群体将是受过良好教育，追求文化、品味的，他们对于"幸福生活"是最具想象的群体，"一个让生活幸福的地方"说出了他们追求的目标，能够从内心打动他们，引起他们的共鸣。

　　"一个让生活幸福的地方"--幸福生活、幸福人生，概念简单、具象，同时又具有非常丰富的延展力，在推广上十分把握与展开。

　　?"一个让生活幸福的地方"--挖掘"幸福"背后的人文关怀。 "健康、休闲、品味、成功、快乐、激情、享受"合而为一的幸福生活才是现代都市所向往和期待的。

　　4、推广策略核心

　　?通过二期新楼盘上市前的预势推广，激活目标消费市场，引导目标消费者关注xxxx一期余房与二期新房的产品形势。

　　?利用二期上市前的利好宣传，促进目标消费者关注xxxx，进而逐步拉近目标消费者与xxxx的距离，争取网罗一批持币待购，却又对xxxx充满期待的目标客户。

　　?二期楼盘策略性的定价，利用一期、二期的微小价差，快速提升xxxx二期、优于一期，且还有上涨空间的升值倾向，加快目标客户速卖速决的购房决断，有效推动现场销售的人气效应。

　　?加强对二期楼盘差异化形象的包装，在主抓楼市现场定位传播的同时，分阶段、有针对性地、并有效地将二期形象定位传播通过媒体、SP活动、公关活动、现场促销完美传播出去，以此有力促进销售