物业案例:预收物业管理费是否合理

篇2:物业案例:没有签订物管服务合同业主该不该支付物业管理费

　　没有签订物管服务合同业主该不该支付物业管理费

　　案情介绍:

　　小区部分业主以A物业管理公司(以下简称A公司)没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。

　　A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。

　　业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符;根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。

　　一审判决结果：

　　一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。

　　业主不服上述判决，提起上诉。业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定"本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。"

　　18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订"物业管理服务合同"。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。

　　且《合同法》第10条第2款也明文规定"法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。"因此A公司的行为属无合同管理，或"自行提供服务"。认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。

　　案情分析：

　　本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的"无因管理"的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主"可以不支付"物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。

　　但如果同时参照《民法通则》中的"无因管理"，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条"没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。"这里强调"参照"而不是"适用"，是由于本案与"无因管理"还是有一定的区别。

　　构成"无因管理"，在法律上应具备三个要件：

　　一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托;

　　二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有;

　　三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且"无因管理"的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。

　　二审判决：

　　二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的"可以不支付"而不是"应当不支付"，又使二审法院能在"可以"二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。

篇3:物业管理费用的收取程序

　　EJ-QP4.13物业管理费用的收取 页 码: 1/4

　　1.目的：

　　为规范物业管理服务收费行为，确保公司的经济收入，促进公司事业的运作、发展。

　　2.适用范围：

　　适用于公司经营管理部对住户收取费用的工作。

　　3.引用文件：

　　3.1 质量手册第4.9章

　　3.2 ISO9002标准第4.9章

　　4.职责：

　　4.1经营管理部主任负责年物业管理费用收取的计划工作和月收费情况的检查工作。

　　4.2收费员负责年度、日常物业管理费用的收取。

　　4.3物业管理员负责年度、日常物业管理费用收取的统计报表工作。

　　5.工作程序：

　　5.1计划工作：

　　5.1.1经营管理部主任每年年初根据物业管理委员会通过的收费标准和政府的各类收费标准制定《物业管理服务费收费计划》，并报副总经理审核。

　　5.1.2物业管理员检查收费员各项收费项目表格、报表是否齐全。

　　5.1.3物业管理员协助综合办公室检查微机内收费系统数据：住户的姓名、楼房号、面积等是否反映现实居住情况，由综合办公室打印出收费表。

　　5.2费用的收取：

　　5.2.1物业管理委托服务费：

　　5.2.1.1此项费用收费期为每年底和次年初，收费员在大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴收费通知。

　　5.2.1.2住户交纳费用时，收费员向住户出示《物业管理委托服务收费表》，住户确认无误后，由住户在表上签字，同时请住户交纳费用，收费员开出票据，在收费过程中执行服务规范用语。

　　5.2.1.3收费完毕，收费员填写《物业管理委托服务收费台帐》，作复写收据，将钱或支票交与财务部。

　　5.2.1.4完成上述程序后，收费员将程序中涉及的文件移交物业管理员，物业管理员审核后归档。

　　5.2.2“五费”的收取：

　　5.2.2.1“五费”是指冷水费、热水费、燃气费、电费、电话费。收费员每月或每两月向住户收取。

　　5.2.2.2收费员接到市政部门送来的水、电、气费交纳通知单后，将费用、表数分别填写到《五费统收(单元)记录》表上。

　　5.2.2.3收单后第二天开始，物业管理员下户查表，准确记录各表示数，将数据计入《五费统收(分户)记录》。

　　5.2.2.4收单后第四天，收费员在小区大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴交费通知。

　　5.2.2.5住户交费时，收费员向住户出示《五费统收(分户)记录》，住户确认后，向住户收取费用，并开据收据。过程中实行服务规范用语。

　　5.2.2.6收费后收费员将钱和支票填写复写收据后交与财务部。

　　5.2.3车辆的收费：

　　5.2.3.1每年不定期向车主收取车辆有关费用，收费员严格按照《车辆通行停放收费规定》收费。

　　5.2.3.2当车主通行证、停车证即将到期时，保安服务部车辆管理员应通知车主交费。

　　5.2.3.3车主到保安服务部交费时,保安服务部记清车主姓名、住址、车牌号,将收取的费用及时交给经营管理部收费员。

　　5.2.3.4收费员核准后,填写收据,钱或支票交与财务部。

　　5.2.4有偿服务收费：

　　5.2.4.1住户申请有偿服务时，物业管理员如实填写《有偿服务派工单》，并转交有关部门执行。

　　5.2.4.2工作人员完工后，将派工单由住户签完字后交回收费员，由收费员通知住户交费，并填写《有偿服务收费台帐》。

　　5.3收费标准调整：

　　5.3.1收费员应严格按照各项收费标准收费，不收无标准的费、不收无批示的费。

　　5.3.2当政府对某项收费标准调整时，经营管理部主任将政府的文件和本小区调整的范围上报公司审批，无需物业管理委员会批准，若公司对内部自定的收费标准调整时,应上报公司审批后，经物业管理委员会通过后才能执行。

　　5.3.3审批和通过后的标准，经营管理部主任组织管理员、收费员学习调整收费的文件和本小区实行新收费标准的测算方法，以便工作人员向住户解释。

　　5.3.4收费员及时将调整费用的通知在宣栏中通告住户，物业管理员将审批文件的复印件给综合办公室保存。

　　5.3.5在质量体系运行前已执行的收费标准,在质量体系运行中未作调整的不执行本章程序。

　　5.4收费报表的制定：

　　5.4.1收费员根据各项收费记录表，将各项费用汇总，每月最后一个工作日填写月《物业管理服务费汇总表》，每年十二月最后一个工作日填写年度《物业管理服务费汇总表》。

　　5.4.2上述报表需收费员填写，物业管理员核准，经营管理部主任

　　审核。

　　5.5催缴费用：

　　5.5.1住户逾期未交纳物业管理服务各项费用，由收费员发出《费用催缴通知单》，限期交付。

　　5.5.2《费用收缴通知单》发出后，过期不交又无正当理由的，物业管理员和收费员应登门征徇住户意见，做其工作直到住户交费为止。

　　6.支持性文件与质量记录：

　　6.1《物业管理服务费收费计划》 EJ-QR-QP4.13-01

　　6.2《交费通知》 EJ-QR-QP4.13-02

　　6.3《物业管理委托服务收费表》 EJ-QR-QP4.13-03

　　6.4《物业管理委托服务费台帐》 EJ-QR-QP4.13-04

　　6.5《五费统收(分户)记录》 EJ-QR-QP4.13-05

　　6.6《五费统收(单元)记录》 EJ-QR-QP4.13-06

　　6.7《物业管理服务费汇总表》 EJ-QR-QP4.13-07

　　6.8《五费统收台帐》 EJ-QR-QP4.13-08

　　6.9《费用催缴通知单》 EJ-QR-QP4.13-09

　　6.10《有偿服务派工单》 EJ-QR-QP4.13-10

　　6.11《有偿服务费台帐》 EJ-QR-QP4.13-11

　　6.12《机动车车位登记表》 EJ-QR-QP4.8-01

　　6.13《费用调整的请示》 无固定格式

　　6.14《车辆通行、停放收费规定》 EJ-WI-QP4.13-01

　　6.15《物业管理服务规范行为》 EJ-WI-QP8.1-01

　　6.16《物业管理服务规范用语》 EJ-WI-QP8.1-02

篇4:追缴物业管理费民事诉状

物业公司追缴物业管理费民事诉状范文

　　民事诉状

　　原告:三亚市心怡物业管理公司

　　地址:海南省三亚市东迎路三号

　　法定代表人:张三 职务:物业总经理

　　委托代理人:李四 电话:xxxxxxxx

　　工作单位:三亚市心怡物业管理公司

　　被告:XXXX 电话:XXXXXXX

　　地址:海南省三亚市

　　诉讼请求:

　　1.依法判定被告立即支付物业管理费,共计人民币XXX

　　2.判定被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金XXX

　　3.判定被告支付摩托车的车位使用费XXX

　　4.本案全部诉讼方面的费用由被告承担。

　　事实与理由:

　　XX年X月X日,被告购买了心怡小区XXX幢XXX室房产(面积:XXX平方米),按照原告与业主委员会于XXXX年X月X日签订的《心怡住宅小区物业管理委托合同》及相关的法律法规的规定,原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理,www.aishibei.com为被告提供了完善的物业管理服务,履行了自己应尽的义务。根据XX市物价局给原告批复的(XXXX)XX号文件和(XXX)XX号文件规定,被告自XX年1月1日--XX年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费及车辆停放费分别为XXX元和XXX元,截止XX年XX月XX日,被告依法应缴纳的滞纳金XXXX元,累计费用共达XXX元(详见明细表)。我方及业主委员会曾多次以多种形式向被告催交物业管理费,但其未予理睬。

　　根据《中华人民共和国民法通则》第106条,《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定,特向贵院提起诉讼,请求依法判令如上之诉请。

　　此致

　　三亚市XX区人民法院!

　　具状人:三亚市心怡物业管理公司

　　年 月 日

　　附:

　　1、本诉状副本一份;

　　2、原告营业执照;

　　3、法人代表身份证明、授权委托书、委托代理人身份证复印件;

　　4、XXXX.X.X--XXXX.XX.XX被告欠费明细表;

　　5、提供以下书证复印件:

　　1) XXXX年X月X日原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX住宅小区物业管理委托合同》;

　　2) XX市物价局文件两份:(XXXX)XXX号、(XXXX)XXX号

　　3) 《心怡小区业主公约》。

篇5:一季度物业管理费收缴情况分析报告

　　小区第一季度物业管理费收缴情况分析报告

　　物业管理收费难这一普遍存在的现象，长期困扰物业管理公司。不交，少交，欠交物业管理费在物业管理行业似乎已成为一种司空见惯的现象。如何解决物业管理收费难得问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。

　　针对这一系列的问题，我们深入的研究和探讨过。原因很多，比如产权问题，个性服务问题，被盗等突发事件问题等等，这里就不一一列述了。个人认为收费难的主要原因是因为没有让业主感觉到交物业管理费的价值在哪儿。

　　对此，我们的每一位员工都时时刻刻将高标准，严要求，快节奏，高效率的E作风以及开拓奋进，永不满足;服务至上，信誉为本;自加压力，争创一流的E精神处处贯彻在实际的工作中。以人为本，以顾客满意为中心，以诚信服务创品牌等经营理念赢得了广大业主的认可和好评。于此同时，在众多业主的积极配合下我们顺利的完成了第一季度的物业管理费收缴工作。

　　以下小区出色的完成了公司核定的指标。z苑、z花苑、z公寓、z大厦、z花苑、z阳光、z星城、z佳苑、z居和总工会大厦。其中z花苑仅第一季度就完成了全年指标的45.41%。这和嘉年花苑的每一位员工的努力密不可分，尤其是小区统计员龚亚，为小区物业收费做出了不少贡献。

　　在此，我希望个人员工能充分发挥自己的工作积极性，每一位员工都能融入到物业收缴工作。根据自己的岗位特点，为收缴工作做贡献。并且结合年初签订的责任状加紧落实。使每个员工心中有目标，有责任，有压力使公司上下形成开拓进取，员工爱岗敬业的良好局面，为确保年度经济指标的完成打下坚实的基础。

　　最后，感谢公司全体同仁们努力的付出，在此表示深深的感谢!

　　财务部