致 分行:
根据你行于____年__月__日与我公司签订的贷款合同规定,由我公司以自有财产作抵押,你行同意向我公司发放总金额为___的贷款,贷款年利率为___,贷款期限自____年___月___日,至____年___月___日,为此,特设定本抵押书。本抵押书为无条件和不可撤销的,为上述贷款合同不可分割的组成部分。
一、抵押物(附详细抵押物清单及抵押人所有权证明)
1.抵押物名称:
2.规格:
3.数量:
4.帐面价格:
5.存放地点:
6.保险险种及金额:
二、抵押人即借款人声明与保证
1.本抵押书第一款所列用作贷款抵押物系抵押人合法拥有和实际存在的。
2.所提供的抵押物没有向任何第三方抵押或转让过,今后在本抵押书有效期内,也不会向任何第三方抵押或转让。在本抵押书有效期内,抵押人保证抵押物的安全、完整无缺,并同意随时接受你行的监督检查。抵押物如有短缺,抵押人将立即负责补足。
3.上述第一款所列抵押品已于____年__月__日向____保险公司___分公司投保,并办妥以你行为第一受益人的权益转让手续。
三、抵押物的处理
在发生下列事件一项或数项时,你行有权依照规定程序及方式处理抵押物,以所得款优先偿还你行在本抵押项下的贷款本息及费用。
1.抵押人在本抵押书中所作的声明和保证不真实或不履行。
2.抵押人不能按本抵押项下的贷款合同规定,如期偿还贷款本金、利息及费用。
3.抵押人有其他违反本抵押项下贷款合同规定或本抵押书规定事项。
对你行根据本抵押书及本抵押项下贷款合同规定处理抵押物,以清偿贷款本金、利息及费用,抵押人无条件放弃抗辩权。
四、有效期
1.本抵押书自抵押人有效签章后生效。
2.本抵押书将持续有效,直至本抵押项下贷款本息及费用全部清偿后自动失效。
抵押人(即借款人)公章
授权人_______
法定地址______ 年 月 日
<爱拾贝 www.aishibei.com>篇2:剩余法评估在建工程抵押价格
剩余法评估在建工程抵押价格
根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定,在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出,在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此,对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记,而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
资料搜集
以在建工程抵押的,委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。也就是说,在建工程必须取得合法建造手续方能抵押,上述三证缺一不可。另外,可根据具体情况要求其提供下列材料:《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。
作为评估人员,首先应仔细审查上述资料的合法性,并认真进行实地踏勘,否则可能给评估机构带来巨大的风险。如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况,就应按照本地抵押管理部门的要求,确定有效的评估范围及合理的评估价格。
土地面积的分摊
在评估在建工程项目时常常遇到如下情况:某工程设计为一栋地上10层的综合大楼,估价时主体工程已建至第三层。若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押,随之抵押的只能是其应摊土地面积,而不能将整块土地一起抵押。这时就要对土地面积进行分摊,常用的分摊方法主要有两种,即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。
剩余法的使用
剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法,又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。其基本理论依据与收益法相同,是预期原理。计算公式为:
V=A-(B+C+D+E+F)
V——在建工程价值;A——续建完成后的不动产价值(指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格,常用市场比较法求得,不能按委托方制定的预售价格);B——续建成本(土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费);C——投资利息;D——税金;E——续建投资利润;F——租售费用
采用剩余法计算在建工程的步骤为:
调查在建工程的基本情况
掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况;查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况,为估算建筑费用提供依据;根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等;调查此地块的权利状况,包括权利性质、使用年限、能否续期等。
确定开发完成后的不动产总价
根据所开发不动产的类型,开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过以下两个途径确定:对于习惯出售的不动产,如居住用商品房、工业厂房等,应按当时的市场交易价格,采用市场比较法确定;对于习惯出租的不动产,如写字楼和商业不动产等,可根据当时的租金水平,采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益,再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。
估算续建成本
后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等,一般采用比较法来推算,也可采用建筑工程概预算的方法来估算。
估算专业费用
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。对于在建工程来说,专业费用可能已在前期工程中投入。
估算不可预见费
剩余法中为保证估价结果的准确性,往往预备有不可预见费,一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
确定后续开发建设周期,估算预付资本利息
后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。利息即后期开发全部预付资本的融资成本。
估算税金
税金主要指工程建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等,应根据当前的政府税收政策估算,一般以不动产总价的一定比例计算。
估算开发完成后的不动产租售费用
租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等,一般以不动产总价或租金的一定比例计算。
估算开发商的合理利润
该利润是指后期投入应计的开发商利润。北京房管局在其《出让地价评估技术标准》中规定,开发商的利润应按投资年期不同,采用不同的投资回报率计算,其中投资期1年的回报率为20%,投资期2年的回报率为30%,投资期3年的回报率为40%。
根据公式计算在建工程的价值
由于需要对并不存在的后期工程进行计算,评估中要进行假设,假设条件越多,评估报告的可信度及实用性就越低,所以剩余法对即将完工的工程比较适用。
需要说明的是,设备房是不能单独设定抵押权的,因为其价值已分摊到各个使用层中去了,在计算各使用层后期工程费用时应包括应摊设备层后期工程费。
篇3:房地产抵押价值的评估
房地产抵押价值的评估
一、房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
二、房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
三、房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。
首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
四、以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理:
1、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。
2、用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
五、以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
六、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
七、以按份额共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
八、以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该房地产的价值。
篇4:公司(企业)特约医院医疗贷款办法
公司(企业)特约医院医疗贷款办法
第一条 本公司为增进员工福利特指定综合医院为本公司特约医院。
第二条 本公司员工及其眷属疾患医疗优惠条件如下：
(一)检验费 按定价75折优惠
(二)药品费 按定价75折优惠
(三)手术费 按定价75折优惠
(四)住院费 按定价75折优惠
(五)治疗费 按定价75折优惠
(六)膳食费、输血费、麻醉药品费、会诊医师费不予优惠。
第三条 本公司员工及其眷属在特约医院住院或门诊就医费用达3000元以上者经本公司同意得予记帐并于每月底通知本公司一次代缴，其费用属第二条所列优惠项目者并以七折优惠。
第四条 本办法所称眷属系指祖父母、父母、配偶、子女、岳父母、兄弟姊妹、孙等以共同生活为目的由公司员工负担生活费的家属而言。
第五条 就医费用扣除幸福团体保险给付金额后之余额由员工分期付款办法如下，但贷款最高金额以2.5万元为限。
第六条 贷款金额包括膳食费、输血费、麻醉药品费、会诊医师费等。
第七条 员工申请贷款达6000元以上者须觅保证人一人，限本公司四阶以上员工。
第八条 本公司员工及其眷属于特约医院医疗优待手续由人事科与特约医院连系订定。
篇5:可抵押的财产
哪些财产可以抵押?
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。
(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。
(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。
(五)依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。
(六)借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
