哈佛价值理论-不同行为时空变换的价值
看过地球仪的人都明白，地球上的任何一个点，具体地讲，任何一个村庄、矿藏、湖泊、城市等都具一定的经度和纬度，处在经度和纬度的交叉点。这样就保证了事物的具体位置，不致流于空泛。同样，在社会历史中，也存在着经度和纬度，这就是时间和空间，任何一件事情总是发生在一定时间和空间的交叉点上。时间和空间使事物变成了具体的、可认识的东西;时间和空间又阻隔了人们的认识和事物间的联系，而这种阻隔的目的又是为了让此事物与彼事物相互区分开来，让事物既具有连续性，又具有间断性，从而具有历史性。领导活动必然是在时间和空间的框架之内发生的，因而也必然会受到具体时间和空间的制约、界定，使得它们具有不同的、具体的价值。
□黑格尔的名言
黑格尔在讲到具体问题具体分析及真理是具体的时，曾举过一个很着名的例子，他说，离开了具体的时间地点，对最简单的问题都难以作出判断，如下雨是好是坏。如果城市A长期干旱，土地龟裂了，庄稼枯黄了，树木萎缩了，市民的饮水也出现短缺，此时此景，下雨是再好不过的了，可谓"及时雨"、"老天开恩";但如果城市A已经洪水泛滥，一片汪洋，冲毁了房屋，冲毁了道路桥梁，甚至吞噬了无数的生命，此时此景，再降一阵暴雨，这无异于落井下石，雪上加霜。此时下雨可谓是最坏的事情了。因此，黑格尔认为在对事情进行评价时，必须考虑具体的时间地点等因素。换句话说，必须在具体的时间空间框架下考虑问题。
哈佛经理作为普通的认识者也应遵守这一规则，而作为哈佛经理尤其应遵守这一规则。哈佛经理的活动不是针对个人，即不仅仅是他个人对某一事情的判断、评价，而是代表、影响、控制着一大批人。如果一名普通人对已经洪水泛滥的城市A突降暴雨连声称好，那么，他的活动对事物的好转无补，但也不会加剧事情的恶化，至多引起人们对他的思维方式、价值判断作重新考虑，影响到他在人们心中的地位、价值。如果换成一位哈佛经理，那么，他的这一判断就会影响他的领导活动之决策，从而影响到对排洪救灾的态度和行动。结果是惨不忍睹的。因此，任何一位哈佛经理，其领导方式、行为必须建立在时间空间的框架内，不能抛弃时间限制而只强调空间并列，也不能抛弃空间限定而只强调时间延续。时间是延续的，它的一维性即永远向前、不可追溯是不可更改的，但是时间流经不同的地方，流至不同的空间，其具体情景是不同的。比如，同是公元某某年，美国的情况不同于英国，英国的情况也不同于德国等;空间是并存的，它的三维性即长、宽、高三度空间是确信无疑的，但是空间内的事物并不是杂乱地堆积，而是有联系的。联系通过转化而发生。转化是在时间范围内进行的，就是说，空间通过时间而联接和比较。比如没有了时间，就没有今年和去年之分，没有现在和过去之别。一切都是一样的，都是"一",那么，我们在这里讨论时空经纬就失去了意义。
时间是绵延的，空间是广褒的，但二者又都是具体的。依据时间空间的具体性特征，哈佛经理必须为他的每一次领导活动、每一领导方式找到具体的时间空间座标，找到时间空间的交叉点。唯有这样，才能保证领导行为、方式的具体性、科学性和可操作性，保证它的成功。依据时间空间的绵延性和广褒性，可推知时间空间的超前性，哈佛经理必须在确保每一项眼前的领导活动的成功、有效的前提下，跟上时代步伐，并站在时代最前沿，为集团、国家等的发展找到未来的具体的时间空间交叉点。唯有这样，才能保证领导行为和方式不跟在时代后面亦步亦趋，保证它不是时代的模仿者，而是积极的利用者、创造者，是人间的普罗米修斯--给人光明和前途。
□时间空间阻隔
"经纬交叉点上"是指任何事情都发生在时间与空间的交汇处，从而具有具体性;而"时空阻隔"是指因时间的延续和划分，空间的隔离和分割，使得任何事情都具有了发展中的间断性，间断性的连接，又使得事情具有了历史性。
时间的流逝正如"抽刀断水水更流".但绵延的河流仍可以"某某河段"或"上、中、下游"来划分，时间也可以相对地区分为过去、现在和将来。这是一种已广为人们接受的时间划分法。但德国哲学家、存在主义者海德格尔对此不以为然。他认为，这种划分实际上暗含着两个前提：其一，这种时间观以"现在"为核心，"过去"是已经过去了的"现在",而"将来"则是尚未到来的"现在";其二，这种时间观以"过去"、"现在"、"将来"三点为一线，时间形成为一条匀称地、无回复性的线性之流。他主张，"过去"是我们早已生活在其中的地方，是孕育万物的胚胎和土壤。它不存在"遗忘",只存在"回复".而"将来"能让我们唤醒"回忆",来到过去的澄明境界。因而，"过去"与"将来"是相通的，时间就是不分过去、现在和将来的"循环".表面看来，上述两种对时间的看法是相对立的，实际生活中，海德格尔也是以自己的时间观反对常识时间观的，但从内容上看，两者是一致的，即它们都承认时间的延续性和间断性，只不过它们对"过去"、"现在"和"将来"的理解不同罢了。时间的延续性及间断性的连接，使时间具有了历史性，使时间能够从过去走到现在，从昨日走到今天，使时间的绵延不断的发展进程中出现了相对的阶段。
空间的划分似乎不像时间的划分那样复杂，空间的广袤性被相对区分开来的许许多多的小空间所分割。每个空间同自身相联系即同自己的过去现在和将来的状况相联系，它既是由自己的过去发展而来的，又向自己的未来演化，空间具备了时间性，具备了历史性。
事物都是在时间空间内发生、发展的，因而它们必然具备时间空间的特性：历史性。作为哈佛经理，在进行领导活动时必须考虑事物的历史性。否则，领导活动就会失败，就会产生坏的结果，出现负面价值。同一领导行为和方式在不同的时期和情况下会产生截然相反的价值：正面价值和负面价值。从这里，我们还可以得出两点结论。第一，一套在一定时期一定地方行之有效的领导行为和方式，在另一时期和地方就会失效，由正面价值变为负面价值;第二，不能因为一套领导行为和方式在现今具有负面价值，就否认它曾经具有的正面价值。
任何一位领导在决定其领导行为和方式时，一定要考虑到时间空间的历史性特点，考虑到因时间空间的阻隔，曾经有价值的东西一旦超出它的时间空间界限，就会失去价值。就是说，哈佛经理必须从历史的、发展的角度考虑问题，从事领导活动。
综观所述，"经纬交叉点上"从横向角度强调了领导活动的时间空间性，而"时间空间阻隔"则从纵向角度强调了领导活动的时间空间性。但现实生活中，这两个方面总是交织在一起、互相渗透的。只有两者的统一，才能构成一个完整的时间空间框架。这虽然给领导活动带来了一定的难度，但挑战与机遇同在。把握了正确的时间空间框架，领导活动就具有极大的正面价值。
采编：www.aishibei.com篇2:商业地产项目风险分析与价值评估
五一路商业项目风险分析与价值评估
一、返租销售方案风险分析
本案采取的销售方式是一次性返还销售，即发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险开发商不予承担。
返租销售是一个针对物业投资者的促销方法，返租销售的实施需要留意的事项有：
1、该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切
2、所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减价罢了
3、所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能"收租够供楼",使吸引力大增。
这三个条件本案都具备，特别是12%的年返租率将对投资者产生极大的吸引，即使降低1个点的回报率仍在目前长沙的返租市场极具竞争力。
尽管于此，返租销售于本项目仍具有风险。即使本案的返租的回报率极具吸引力，一般的投资者仍会对返租销售存在下列疑虑：
1、发展商的资金实力：发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者
2、物业的是否有较好的升值前景：即8年返租期满后项目能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业。
这将直接影响项目的销售。
项目价格指数表明，目前长沙市场普遍存在的低租金回收与高返租回报间给开发商所带来的风险在本项目也能较好的得到平衡。
总结来说，因为长沙市大投资环境稳定，五一路租务市场及买卖继续保持平稳的态势短期内不会改变，约11%的租金回报及8年的返租年限是较合理吸引到投资者的数字。返租销售带给开发商的风险基本可以较大程度地弱化。
二、项目价值评估
(1)物业品质的提升与商业价值的升值
(2)区域商业空间的扩展
(3)公司品牌的升值
(4)其他
篇3:投资性房地产公允价值计量模式
投资性房地产公允价值计量模式的初探
新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。
20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。
公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：
一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。
二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。
诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：
一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。
二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。
三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。
四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。
五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。
篇4:销售培训:培养道德价值观
培养道德价值观
一个部门符合道德的行为首先来源于一个强有力的部门经理。
如果销售经理根本不在乎是否有人因为使用了公司产品而死亡，那么销售团队里的其他人也不会在乎。但如果你能坚持不懈地关注各种决策造成的社会效应，销售员们也就很可能追随而行。
培养核心道德观似乎是公司最高领导人的责任，但培养销售团队的道德观，销售部经理却责无旁贷。正如圣母大学的前任校长西奥多·赫斯伯格所说："领导的最基本的素质是必须有一个想法，这个想法必须是一个你在任何场合都能清楚有力地明确表达出来的东西，你不能连自己都拿不准调子。"
没有特点的原则是不起作用的。商业道德是建立在传统的目的论和道义论基础之上的，所以常用的处理商业道德的方法也并不是非常有用，但有一条却是万变不离其中的：
有道德的人才能作出正确的决策，而道德是在实践中学到的。
观察别人、实践并模仿模范做法是古希腊学习道德行为的几种方式，也是现代社会的方式。这就是说，你在没有让销售员们学习基本的道德标准之前不能要求他们作出符合道德的决策。道德是作出准确评价和判断的关键。
附：美国营销协会的道德准则
《美国营销协会的道德准则》是一个完整、周全的解决营销中心的各类问题的准则，很值得销售经理多次阅读或在陷入困境时作为参考，以下全文复录：
美国营销协会(AMA)的所有会员均须遵照道德职业规定行事。他们联合在一起，一致遵守"道德准则"。准则包括以下内容：
销售员职责
销售员必须为自己行为的后果负责，并尽一切努力确保自己的决策、建议、行为能支持、服务、满足所有相关的公众的需要，包括顾客、企业和社会。
销售员的职业行为必须受以下各款的规范：
1、职业道德的基本原则是：不故意作出任何损害行为;
2、信守所有适用的法律法规;
3、准确表述他们所受的教育、训练和经历;
4、积极支持、实施和推行本道德准则。
诚实、公平
销售人员应坚守营销行业的诚实、信誉和尊严并提高其重要性;
1、在向顾客、代理人、雇员、供应商、分销商和公众提供服务时要诚实;
2、在没有事前通知有关各方的情况下，不得故意参与到他们的利益冲突之中;
3、在营销活动中建立公平的收费制度，包括因营销交易而产生的通常的、标准的和法定补偿金额的收支。
篇5:土地价值研判
土地价值研判
土地属性分析：
尊重每一块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。
我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值：
1、先天
资源：将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛;坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖、水潭;同时具有浅丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石场也是一道独特的风景景观。应该说，本基地的自然资源在整个南京都属上乘，在将军路沿线更为突出。
景观：韩府山、翠屏山、将军山的联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好的景观优势，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。
位置：整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大
学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良好的自然景观，符合高档别墅的区位和环境要求。
交通：距市中心16公里，距区政府所在地6公里，距开发区管委会新址1.5里，距禄口国际机场20公里。沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只需20分钟。同时地铁1、2号线延长线三年后的接通为交通的更加便利埋下很好的伏笔。
从先天条件看，本地块是一块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件，称得
上是"山水生态，别墅天成"。
2、后天
艺术文脉：本地块本身就是以"盛唐艺术园"的名义立项的，园内必须有60-100亩的艺术园用地，而且"亚明艺术馆、江宁区博物馆"就在小区内，艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。
历史沉淀："三山半落青天外，二水中分白鹭洲"，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山的典故和人文传说;本地块属牛首山风景区，"春牛首，秋栖霞"，从中可以借用很多牛首山的历史掌故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓;再加上本项目命名为"盛唐"，唐本盛世，江宁为"六代繁华"之地，"十朝京畿"要冲，本地块的历史资源较为丰富。
人文氛围：项目位于南京新建大学城内，五所大学、两所国际学校，众多高新技术企业(包括14家世界500
强企业)，使得整个大环境充满独一无二的知识氛围，成为高素质人才的聚集地。
超低地价：本地块的取得价格十分优惠，使得本地块比竞争对手更有条件建造出高品质、低容积率的别墅
从后天条件看，本地块具有很大的价值提升空间。艺术和人文为本地块价值提升的两大手段，而超低地价的取得为本地块获得了后发的重要优势。
