产权酒店分析研究

产权酒店分析研究

  产权酒店分析研究

一、从旅游性房地产谈起

  旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域。这几年,一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进,颇有蔚为大观之势。目前,除按传统方式开发经营的酒店和度假村外,旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态:

  一是度假型的分时段多产权物业,客户支付一定的费用就可以拥有全部产权或一定时段的物业使用权;

  二是主题社区或景区住宅,这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,可以购买完全产权;

  三是房地产大盘或新城项目,由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境,因此,就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或自然借景的开发项目。

二、分时度假的概念

  分时度假(Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership),正确的翻译应该是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施,起源于上世纪60年代的法国,最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅,供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲,并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展,进而延伸到世界各地,成为全球推崇的新型休闲度假方式。诸如II、RCI已成为著名的分时度假经营企业。

  对于购买者来说,分时度假能让买房人可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期,其它时间都是空置,还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋;其次还可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务,不用再付住店的费用,而且有住在自己家里的良好心理感觉;另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分,其使用权(有的是分割的产权)可以抵押或继承,也可以出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力,使得拥有者从增值中获益。

三、产权酒店的定义和理念

  产权酒店起源于欧洲20世纪70年代,是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。风行于世界一些著名旅游城市和地区(如美国的夏威夷,加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地优为兴盛),此种模式经过数十年发展,已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游相结合的投资品种。

  一般来讲,产权酒店会把客房分割出售,业主可以拥有酒店客房部分产权。投资者购买产权酒店后,每年确定自己的使用天数,其他时间则交给酒店管理公司统一出租(经营),收取一定比例的返租(经营)收入,并可享受每年的经营收益分红,实现保值增值。

  产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式,符合现代经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经营相结合,向公众提出了一种既是消费又是投资,既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念,这就是产权式酒店的理念。

四、产权酒店的分类

  产权酒店又分成以下几类:

  1. 纯产权酒店

  酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。

  2. 时权酒店

  酒店的每个单位通常分为一定的时间份(如:一年产值51周,共51个时间份),每一个时间份的使用权均可出售。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)使用酒店客房或娱乐设施的权利,该权利可以上市转售、转让或者交换。

  3. 养老型酒店

  这是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。委托管理期间,投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益其家人所有。这种类型的酒店在美国比较多见。

  4. 投资型酒店

  即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。

五、产权酒店的的收益流程

  产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资,分解为单体的组合,为拥有一定呆滞资金取得较高回报,且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会,因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织1996年报告,其增长率达到15.8%。到1995年,已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店,美国的"产权旅馆"已超过了1000个。

  产权酒店最大的卖点是“投资”。产权酒店是一种投资行业与消费行为相融合的方式。投资者购买了产权酒店客房后,通常每年在度假期间使用,其他时间则将房间交与管理公司统一出租,作为酒店对外经营。一般来说,投资者入住时间一般不超过21天,其余时间出租所获得的租金收益,基本可以抵押房产分期付款的费用,从长期来看是风险小收益大的投资项目。

  将酒店的客房作为独立产权单位出售给投资者,再由投资者将客房返租给开发商所物色的酒店管理公司进行日常经营,投资者通过租金的形式收益,并可获得一段时间的免费入住资格。这就是投资产权酒店的“收益流程”。从这一流程可以分析出投资产权酒店最吸引人之处:投资者无须靠自己的运作来获得收益,同时整个受益过程可以延续30~50年,令投资者感到终身有保障。

  以更理性的眼光来审视这一套收益流程可以发现,产权酒店其实是在考验10万元量级投资者承受风险的心理底线。安徽大学经济学院副院长熊晓琦教授认为,产权酒店投资的主要风险在于,酒店的开发商和酒店管理公司掌握着太大的主动权,商家的商业道德成长是投资者利益的首要保障。但是,投资者与商家又处在一种信息不对称的状态之中,投资者显然很难真正了解到商家的经商品质。因此,投资者必须具备一定的知识,对产权酒店所在地的地段价值、客房入住率以及酒店营业状况等直接影响受益的指标,都要进行考证。

六、产权酒店的发展现状

  1. 产权酒店在全国的发展情况

  “产权式酒店”向大众推出的既是消费又是存储,既是服务又是资产,即可自用又可赠送的特别商品,是房地产和旅游酒店业的有效综合,作为一种纯粹的投资方式,这类酒店的客户60%是中产家庭投资,40%左右是企业集团购买。家庭投资主要是为了增值和分红,顺带度假;集团购买一方面用于投资,另一方面用于员工度假或公司年会专用。

  产权酒店在全国各地都已有不少项目,这类项目有些是新建项目,有些则是起死回生的项目。产权酒店一般都在风景区,房间有设计成酒店标准间的,也有与普通居家住宅无异的,其中有商品房项目,也有旅游休闲项目,虽然产权已经卖给了个人,但在一个很长的时间里,它不是小业主的居所,而是作为酒店经营的,因此,业内都把它视为旅游房地产项目。投资者出卖使用权换取所有权的方式实际承担了很大的经营风险,而开发商通过引入酒店经营方式吸引投资者的资金,可以尽快收回开发投资,同时把后续经营的风险转嫁给小业主或物业管理公司,对酒店业者和房地产开发商来说,产权酒店也就成了盘活不良旅游休闲或商品房项目的救命稻草。

  中国的第一家产权酒店诞生在海南。1999年10月27日,“南海传说温泉度假村”首先推出市场。“南海传说温泉度假村”(后改为皇冠假日酒店),是针对当时海南房地产市场低迷现状进行的精心策划,目的在开辟海南商品房第二市场——省外、海外客户群和机构投资者。此举也是对海南旅游资源和房产资源一次重新组合。投资者除获得每年18天的享用时段外,还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值,并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。“南海传说”在当时由于概念新颖,购房者如潮。

  随后,北京、上海、厦门、昆明、深圳相继成功建设并推出产权酒店。20**年,广州远洋商务大厦产权酒店“火爆有理”的宣传声势掀起了产权酒店在全国的投资热潮,深圳丹枫白露产权酒店更打出了“付完首期,永不供楼”的口号;4月,浙江临安钱王大酒店94

  间产权房被抢购一空;7月,在上海,“海南皇冠假日酒店”一周销售60套;9月,北京金色假日产权酒店开盘不久,400多套房子就被抢购了一半;福州阿波罗大酒店开盘三天即预订300套。

  2. 产权酒店在成都的发展情况

  据统计,20** 年到成都旅游观光的人数达到了2000 万人,以每人消费500元计算,成都的酒店营业额可达100亿元。有如此良好的行业作支撑,所以,紫薇酒店的张总说,投资产权酒店可以获得稳定丰厚的投资回报。华海大酒店的郭总也表示,产权酒店比商铺、写字楼、住宅和仓库的投资回报都要高得多。成都市旅游局邓祖建副处长近日在接受记者采访时介绍,目前成都的星级酒店共有94家。以四星级酒店为例,其房间日租价可达600元,如果是豪华套房,房价可高达上万元。生意好的酒店每天的出租率为80%,有时可达到95%以上。可以这么说,成都经营得最好的锦江宾馆、皇冠假日酒店和喜来登酒店的今天,也许就是产权酒店的明天。蓝光集团以开发商业地产著称,该集团营销策划中心陈建平说,“现在锦江宾馆的套房如果出售的话,哪怕每平米高达2万元钱都会有人买。”充分说明产权酒店的增值空间是相当惊人的。投资产权酒店,固然有着相当大的发展空间,但有关专家提醒消费者,投资产权酒店必须要有风险意识。只有具备良好的品牌,较好的口岸,较成熟的经营管理团队的产权酒店才会有真正的发展前景。否则,产权酒店的高回报就是纸上谈兵。

七、几个有代表性的产权酒店

  1. 海南产权酒店风云再起

  海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向,已到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外,海南已具备进行分时度假的条件,并拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源等巨大市场。目前海南的旅游房地产项目雄风重振,接连开盘,面向全国和海外发售,著名的个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目,将房以近期即将在北京正式发售的海南琼山“南海传说”度假中心为例,委托著名的国际假日酒店集团全权经营管理,发售面积最小29平米起的单位。以标准单位38平米进行投资分析:每年可免费入住酒店18天,总房价25.8万元,首付30%即7.8万元后,10年期按揭共需支付18万元,但实际10年间该客房出租的分红净收益是24.6万元(预计),扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投资回报。而且,10年后即可获得70年的独立产权,可以转让、抵押。三亚温泉大酒店在北京销售时更打出了“首付8万,0月供,终身包租”的广告,加大了吸引投资客的力度。

  2. 维多利亚海湾现象

  座落在秦皇岛的维多利亚海湾酒店,也同样是70年期的独立产权酒店项目,单位面积34至60平米,总价18万(含精装修)起,按揭月付最低的只需800余元,这样每月出租3、4天的房费收入就基本可以冲抵按揭支出。加上北京消费者对秦皇岛、北戴河的熟悉和向往,维多利亚海湾虽然每平米售价达到6000余元人民币,比起秦皇岛市普通住宅的价格高出2000~3000元/平米来,去年在北京照样轰动热销,让业界看到了度假+投资房地产的蓬勃生机。今年,将会有更多北京周边旅游城市如大连、秦皇岛、承德等地的分时度假和产权酒店项目启动。

  3. 5+2居住概念的度假房地产项目

  大都市生活的节奏紧张,压力大,污染严重,所以人们向往在每周5天工作后,在远郊或邻近的度假区域放松居住度过周末双休2天的休憩生活方式。5+2居住就是这个含义。5+2度假住宅一般不再用于出租,投资价值不明显。根据各个大城市外部旅游资源分布的状况,可以选择这种类型的度假房地产。例如上海距离旅游城市苏州车程仅1小时,许多上海人在苏州古城内、吴县太湖风景区、古镇同里等地购置别墅之类的物业用以度假和居住。“太湖之星”作为太湖中心岛屿上兴建的大型度假别墅区,把主力目标市场对准了上海,9洞的小型高尔夫、跑马场和游艇俱乐部等社区娱乐休闲配套也是相应设计而来。同样,地处北京郊县龙庆峡地区的“快乐无穷大”度假屋,位居旅游区内,与市区距离适中,更以超低总价吸引青年二次置业者的加入,是5+2度假住宅的成功案例。

  随着国内经济和旅游业的迅速发展,产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势,近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店;即将在20**年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店";倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店;10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店;还有秦皇岛的维多利亚港湾,海南岛的三亚温泉大酒店,北京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部,龙脉温泉等。

八、投资实例分析

  浙江金华国贸大厦南楼实施"产权式酒店"的投资实例

  1. 项目介绍

  金华国贸大厦南楼共292套客房。每套标准房平均占用建筑面积44.86平方米(含公摊面积),其中,单套自用建筑面积为27.38平方米。首期推出中低区第6-14层155间标准房,每间平均售价24.8万元。(每层每间售价表另附)

  2. 投资者的权益及义务

  (1) 投资者一次付清标房售卖价后,取得该房所有权,发放房地产部门核发的权证(办证费用由投资者负担)。

  (2) 投资者购买标房后,返租给酒店经营,约定委托经营后,酒店按年给予每套标准客房壹万贰仟肆佰元投资回报(年投资报酬额率为5%,如遇银行利率调整另行约定),并免费给予每套客房每年15天的入住权,若15天/年免房未入住,年底可获取4000元现金回报。(五一、国庆、元旦、春节等节假日期间每套客房每年不得超过五天免费入住日,返租协议另签)。

  (3) 投资者将客房作为自己住宅入住的,应服从酒店统一安排,酒店按每天每间50至70元收取配套设施服务费,居住期间须遵守酒店的各项管理(包括社会治安、消防管理等制度)。(限6楼、7楼)

  (4) 投资者将客房实行返租或入住应在年前15天与酒店签订协议(今年可在购房合同签订时签订好返租协议)。

  (5) 为保持酒店设备统一美观,客房内设备不得随意处置。

  (6) 投资者将客房作为自己住宅入住时,由投资者办理客房财产保险,返租给酒店经营的,由酒店办理财产保险。

  3. 投资方的权利与义务

  (1)投资方如要向银行实行7成10年的按揭贷款,实行按揭贷款的必须与大厦第一业主、银行三方签订客房折价回购协议。

  (2)投资方在使用期内实行转让时,由双方自行办理房地产权证过户手续,过户费用自理,转让损益部分由转让者自负。

  (3)投资者将客房返租给酒店经营的,酒店在每年12月25日至30日结付投资回报。永久返租给酒店经营的,设备由酒店负责维修、保养、更新。

  (4)投资者将客房作为住宅入住的,按月在月初前5日交清配套设施服务费,享受同其他客房同等的酒店服务。凡自住者必须按规定交足配套设施服务费,否则酒店有权处置。属酒店提供的设备由酒店进行维护、保养,酒店统一更新设备(不可移动的)时,入住房也同时更新,入住房更新设备费用由入住者负担。维修、保养、更新设备无法入住时,由酒店统一安排相应客房。入住者损坏酒店设备的,按酒店规定赔偿。

  (5)投资者将客房实行自住和返租混用的期内维修、保养、更新设备(不可移动的)的费用双方按时间比例分摊。投资者入住期间,入住价享受3.2折特别优惠(限120天内),同时实际委托经营天数,公司或宾馆按比例给予投资者回报。

  4. 投资分析

  房 号: 1008房

  建筑面积: 44.86 M2

  售 价: 24.8万元

  首 付: 7.5万元

  年 回 报: 16400元

  投资回报率: 近7%

九、产权酒店的困难与出路

  虽然产权酒店表面上看供需两旺,其实也存在着相当的市场忧虑。在目前销售的产权式酒店中,产权性质极为混乱,有的项目没有三证(土地证、房产所有权证、契证)就开始销售。一些没有产权的项目尽管承诺在一定年限内享受相应的租金回报,但无法办理转卖、抵押手续,无法获得投资所带来的全面收益。另外,产权式酒店的星级评定需要在酒店开业后一年后实现,而一些没有酒店开发经验的发展商在项目设计之初并没有完全考虑相应的酒店配套设施,能否取得星级还是悬念,而这将是酒店经营及业主取得回报的关键所在。

  目前在开发经营该类物业上应当注意以下几个问题:

  1. 委托资深专业酒店或旅游管理公司管理

  委托资深专业酒店或旅游管理公司是保证各类分时度假项目良好形象和营业长盛不衰的关键之一,也是销售产品时获取附加值利润的充足理由。国际假日HOLIDAY INN、丽兹RITZ-CARLTON、喜来登SHERATON、凯悦HYATT等这些酒店业巨擎各有各的长处和经营特色,在运营酒店档次上面也有各自的传统,例如假日集团可以管理4星以下的中高档酒店,而威斯丁WESTIN则是非五星不可。长远来看,聘请这些酒店管理公司的高额费用是值得的,他们在海外的庞大预定网络和全球知名度带来的收益将大大超过管理费用。酒店管理公司是今后的产权酒店营销卖点。

  2.规范、透明的经营

  产权酒店应当采用上市公司式的规范化管理模式。物业开业后,即成立业主委员会,相当于上市公司的股东大会,对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由酒店管理公司管理层与业主委员会代表组成,以保障全体投资者的利益。

  另外,还要委托专门会计师事务所对产权酒店的财务进行审计,保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明、公正。

  3. 广泛加入旅游联盟、网络组织,加强旅行社签约

  广泛加入旅游联盟、网络组织,加强旅行社签约是酒店业的日常销售工作内容,只不过这些工作在预售物业单位时就必须完成相当业绩才能赢得市场信心。

  4. 创造多样化的室内格局

  多样化的室内格局以适应自用客户的要求,增加满足老龄客户需要的设施和内部配备。高收入退休者阶层的消费还没有被市场重视,可以推出投资+养老的项目,服务这个特别的细分市场。另外,中国入境游客平均年龄超过47岁,银发游、返乡游比例非常之高,外来老年客户购买力是不应忽视的。为吸引退隐自用的分时度假物业消费和顺应今后老年生活,必须提前考虑他们可能的要求,安排应有的服务、配套设施。

  5. 创造广阔的分时度假物业空间

  产权酒店要不受传统限制,创造广阔的分时度假物业空间,除了是海滨、湖滨、名山之外,也可以是滑雪地、影视基地、古典私家园林甚至小面积的“私人”度假岛屿开发等等。

gather:www.aishibei.com-爱拾贝

篇2:酒店建筑设计调研报告

  酒店建筑设计的调研报告

  调研目的:了解酒店的现状和酒店的评定标准,亲自体会酒店环境感受酒店氛围,了解酒店服务流水线。为酒店的设计提供必要的素材,制定一个功能完全的设计任务书,为将要进行的设计,设计一个符合规范的酒店。为了突破固有的模式,体现人文精神,同时具有时尚趣味,设计营造了一个现代的具有传统东方韵味的空间。随着我国市场经济专业化分工的必然趋势,酒店设计已逐渐作为一个独立的体系而存在。作为一名专业酒店设计师,笔者有一些小小的心得。

一、理性思维

  酒店设计是理性设计与感性设计的高度统一,它的第一个切入点就是为经济效益这一目标服务。这是个充满理性思维的过程。这一过程重点要考虑以下几个方面。

  1、市场定位

  通过与业主深入交流,了解投资方的意向,对酒店所在城市、地区以及相邻建筑、所处的自然生态环境进行考察与分析,给酒店一个准确的定位,是至关重要的。因为不同档次、不同市场定位的酒店,在设计上是不同的。如度假酒店、商务酒店、会议酒店、旅游酒店等,它们都有各自不同的专业化设计。

  2、功能划分

  酒店的功能划分也需要较理性的思考。在设计之先,最好根据不同的市场定位、各种空间在整个酒店所占位置及面积、比例的不同,绘出一份流程示意图。功能划分既要满足客人食宿娱购行的各种行为,还要保证酒店管理方(包括各个工种作业)的各种行为的顺利进行(避免交叉作业)。这需要设计师对酒店设备与各个空间功能及所占比例了如指掌。而后,设计师需要与业主(包括酒店管理方)进行研究与探讨,才能确定″酒店功能流程图″。之后就需要设计师对每个空间进行具体划分。国内的酒店设计(从建筑构造上开始)惯用一套固定模式,尤其是标准客房,设计含量极低。因此,在这个阶段,怎样在满足功能需求之外,进行创新设计,是我们所追求的目标。

  3、空间感

  空间感是建筑体面的虚实围合给人的心理感受。

  最理想的状态应该是把酒店设计的建筑规划与室内空间融合为一体。这是理性与感性的完美结合。而目前我们所做的大部分设计都是在已有建筑构架之上进行的,因此我们提倡的所谓空间的互融性(室内与室外空间的融合、室内空间的融合),也只能是在有前提的情况下进行的。

  酒店一般都会出现大的共享空间。如何将室外的光、水、绿化引入室内,如何使建筑与室内空间的融合达到完美,如何打破原有的陈旧的空间利用模式,需要吸收以往的经验,但更需要创新。

  笔者认为,在空间互融性上,北京建国饭店的做法颇值一提。它错落的建筑本身就给人一种视觉上的美,而由大堂吧和后面的客房区所围合成的露天园林处理得更为成功。客人无论是在大堂吧还是在客房阳台上,都可以欣赏到变幻的四季景色,而客房区的客人还可以在半敞开的阳台上听到淙淙的流水声,呼吸带露水的空气。

  另外一个比较好的例子是北京嘉里中心酒店一层。它的室外正对入口处有一处带灯光的水墙,从室内大堂望去,与室内环境连成一体。酒店的办公室亦是如此。由大堂进入,整面的落地玻璃迎面而来,玻璃前方是一个水流缓慢的静水池,而落地玻璃外面,是一处高大的带有储水池及植物的水墙(动静处理相映成趣),既成室外一景,从室内看去,又与室内空间浑然天成。

  4、风格

  酒店设计的风格离不开它的市场定位,它受文化背景制约。

二、风 格

  各种类型的酒店会有不同的设计风格。比如,度假酒店的整体风格必然是轻松、跳跃、亮丽、休闲的,而商务酒店的功能性是第一位的,其风格一定是简约、明快、色彩醒目的……,笔者想针对下面几点谈一下自己的感受。

  一个建筑、一个室内空间给人最直接的印象就是尺度感,北京紫禁城也好,罗马圆形广场也好,它们整体的尺度给人以宏伟之感。每个空间的每根椽子、每座雕塑、每个柱头的尺度都恰到好处,美到极致。

  北方佳苑饭店的一层大堂高4m,整体的木作与石材、收口与做法都很利落。我们曾反复对比整个空间中各种材料、固定家具、可移动家具(包括大堂副理台、圈椅、休息区的沙发、茶几等)、盆栽绿色植物、饰品,甚至壁龛中的装饰物的尺度,以及各种尺度在整体空间中给人视觉上、心理上带来的各种感受。这是一个极有意义的过程,也是一个需要设计师经常去感知的、不断积累的过程。

  2、灯光

  灯光设计是一个很大的专业范畴。

  重点照明、间接照明、主光源、次光源、可调性光源、冷暖光等在酒店不同的空间设计中各有其不同的应用。

  3、色彩

  色彩的运用在酒店设计中越来越被重视,它有着极强的视觉冲击力,易形成鲜明的印象,我们在北方佳苑饭店的会议走廊上,大胆使用了玫红色与冷灰的间隔对比;在客房区走廊的地面上使用了以蓝色纯色块为间隔的地毯,并且在每个房间门口做了一个涡形的充满热带风情的抽象图案,既有导向性,又有极强的视觉冲击力,使人耳目一新。

  4、配饰

  配饰涵盖的范围较广,各种装饰面、雕塑、植物、插花、陶瓷等装饰物都在配饰的范畴之中。配饰的设计也应包括在酒店设计中,由设计师整体设计或选定,它是一种软性设计,许多配饰的选用体现的是一种人文主义。例如,改造后的北京君悦酒店,客房中的装饰画是以苏州园林为主题的黑白照片,以文化主题作为贯穿整个设计的要素,大大提高了酒店的文化档次,给客人以深刻印象。

  设计是一种来源于生活,但又高于生活的创作活动,它会对人们的各种社会行为起到一定的规范引导作用,酒店设计亦是如此。我们一直在提倡″绿色设计″″环保设计″″节能设计″″人性化设计″,作为专业化的酒店设计师,要做的就是如何把它们渗透到酒店设计中。设计师必须对生活有深刻的理解,对一些细节有细致入微的观察,并把这些感受都融于酒店各个空间的细节设计中去。

酒店评定标准对设计的要求:

  1.前厅

  a.有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。

  b.总服务台有中英文标志,分区段设置接待、问讯、结账。

  c.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽,能够保护客人的隐私;

  d.在非经营区设客人休息场所;

  e.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道,配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位,能为残疾人提供特殊服务。

  2.客房

  a.至少有40间(套)可供出租的客房;有单人间,套房;有残疾人客房,该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求;有遮光窗帘;具备有效的防噪音及隔音措施;

  b.装修良好、美观,有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯,或为木地板。室内采用区域照明且目的物照明度良好;

  c.有卫生间,装有抽水马桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可不带淋浴喷头),配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用较高级建筑材料装修地面、墙面,色调柔和,目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器、110/220V电源插座。

  d.有彩色电视机、音响设备,并有闭路电视演播系统。

  e.客房内一般要有微型酒吧(包括小冰箱),提供适量饮料,并在适当位置放置烈性酒,备有饮酒器具和酒单;

  3.餐厅及酒吧

  a.有中餐厅; 有独立封闭的酒吧;有咖啡厅(简单西餐厅)。

  b.有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务;

  4.公共区域

  a.提供回车线或停车场;

  b.3层(含)以上的楼房有足够的客用电梯;

  d.有男女分设的公共卫生间;

  e.有小商场,出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品。

篇3:酒店厨房年终工作个人述职报告

  20**年终工作个人述职报告

  日月如梭,看时光飞逝,转眼间20**年即将过去了。回想在这一年里,在总经理和各基层领导的正确领导下,全面落实酒店经营承包方案,以经济建设为中心,强化管理,上下一致,稳步前进,取得了较好的经济效益和社会效益,现将主要工作总结如下:

  厨房的多项管理制度和纪律制度都使每个员工严格要求自己,在制度的要求下,每个员工的工作水平和个人素质都有了提高,厨房的卫生在员工辛勤劳动下,都做得干干净净,在各个方面都有了规范化的管理,业务技能较去年有了一定的提高,但是还尚缺稳定性。能够积极地执行各位领导下达的各项任务,配合各部门之间的日常工作能够加强出品的稳定性,注重细节。不断完善自己,使自己能够跟随企业的发展而发展,让自己的人生有一个飞跃:

  一.在思想上,我一直就抱着“合作、奉献”的态度,积极向组织靠拢,认真学习、领会上级传达的思想,团结、互助、亲密、友爱同志,盈造和谐团对;尽心做好自己的本职工作。

  二.在工作中,对照相关标准,严以律己,较好的完成各项工作任务。本年度主要完成了如下工作:

  1.在酒店加入戴斯集团的工作中做出了自己应有贡献。

  2.在评定优秀厨房的工作中做出了自己贡应有贡献。

  3.在本年度中不段推出了新的菜品,如:健将五彩丝、寒江雪鱼片、山椒老胡豆、米椒浸白碗等等。

  4.还常常利用自己的休息时间给厨房的学工们讲菜品理论知识和食品雕刻技法等等。

  5.还为高档宴会的摆台制作泡沫雕塑,如:人人重庆、人民英雄纪念碑。

  6.还不段创作食品雕刻作品:如:凤飞九天、鲤鱼戏水、寿星老人。

  三.在生活中,发扬艰苦朴素、勤俭耐劳、乐于助人的优良传统,始终做到老老实实做人,勤勤恳恳做事;勤劳简朴的生活,时刻牢记自己的责任和义务,严格要求自己,在任何时候都要起到模范带头作用。

  在新的一年中,我将更加勤奋的工作,刻苦的学习,努力提高文化素质和各种工作技能,不辜负领导对我的希望,为宾馆现出微薄之力。

篇4:酒店餐饮服务作业规程

  在现实的各项服务过程中,服务人员只有充分了解了服务过程中的每项服务规程,才能向顾客提供符合规范要求的服务,以留住顾客,持续经营和发展。

  一般而言,确定服务规程有两种方法:流水线法和授权法。流水线法要求提供给顾客标准化的、程序化的服务活动,必须制订详细的服务规程,其特点是使服务过程高效率、成本低、服务量大等。最典型的例子是连锁经营的麦当劳。授权法赋予服务人员一定的权力,让服务人员发挥主动性和创造性,将服务人员从细枝末节的严格规定中解放出来,让员工对自己的决定和行为负责,自己去寻找解决问题的方式和方法。在授权法的基础上的服务规程具有相当大的弹性,以满足顾客需求为目的。

  一个服务作业规程的编写如下:

  1.服务作业规程可能涉及的类型

  ▲管理性文件

  --部门工作细则;

  --职能部门;管理制度;

  --通用管理规定办法。

  ▲技术性文件

  --产品标准;

  --服务用图纸;

  --服务流程;

  --工艺卡(如饮食行业的菜谱);

  --服务作业书;

  --设备操作、维修、保养规程;

  --设备鉴定标准;

  --内部检查办法等。

  ▲质量记录表格

  --有关证实质量体系运作的记录表格;

  --有关过程控制的记录表格;

  --有关质量检查的记录表格等。

  2.编写服务作业规程的作用

  将作业规程编写成文,至少具有如下几种作用:

  ▲明确服务作业的具体方法和步骤,为服务提供规范的实施打下坚实的基础。

  ▲有利于员工的作业符合服务标准。

  ▲有利于组织内部的各项检查的实施。

  ▲有利于顾客进行监督和反馈,也有利于顾客调整自身的预期。

  下面给出一个服务作业规程例子。是某个豪华宾馆餐饮部作业规程。

  1.向顾客打招呼

  --以立正的姿势;

  --两眼看着顾客;

  --向顾客微笑;

  --打招呼时仪态愉快自然。

  2.引客就座出示菜单

  --引客就座后出示菜单;

  --出示的菜单要清洁、无油渍、价目无涂改。

  3.介绍饮料及鸡尾酒类

  早餐:

  --介绍咖啡;

  --介绍冷饮及果汁;

  --记住哪一种酒是某某顾客要的,不要张冠李戴。

  4.进行饮料服务(包括鸡尾酒服务)

  --一律用托盘送台;

  --首先为女士服务;

  --如果玻璃杯里有餐巾的话,将玻璃杯里的餐巾拿出来。如果小餐巾,为顾客放在最顺手的位置上;如果是大餐巾,展放在顾客的双膝上;

  --托盘里填放餐巾,饮料放在餐巾上,给顾客倒酒时要恰倒好处(酒一般倒到酒杯的三分之一左右);

  --对某些鸡尾酒要配上柠檬的切片;

  --送酒时要用右手从右边开始;

  --送酒时不要送错对象,不要问这是谁点的酒;

  --客人用完酒时,询问客人是否再要添酒。

  5.介绍快餐、冷盘及特种风味菜

  --叙述及快餐的种类;

  --向顾客展示快餐的样品;

  --午餐要记住介绍汤类;

  --向顾客推荐“当天特色菜”,“当天特色酒”;

  --向顾客展示“特色菜”的样品;

  --向顾客介绍“时鲜菜”;

  --向顾客说明“时鲜菜”的烹饪特色。

  6.请顾客点菜

  --审视并揣测谁是东道主;

  --走近东道主跟前;

  --询问是否开始点菜;

  --先请女宾点菜;

  --站在顾客的左边听顾客点菜;

  --说明某些菜的互相搭配吃法,并记住顾客对某种菜的特别要求;

  --开票要用正确的缩写或简写词,书写清楚容易辨认;

  --对先点好的菜的顾客先服务;

  --询问顾客的问题要适可而止。

  7.送菜单到厨房

  --及时送菜单到厨房;

  --向厨房介绍情况简单明了;

  --在菜单上写明客人的胃口(咸、淡等);

  --注明与该菜搭配吃用的菜;

  --菜单要插在插签上。

  8.进餐时的服务

  --上菜前检查一下餐桌上的餐具是否准备好了;

  --撤去顾客用餐前事业的杯碟和餐具(如咖啡杯和鸡尾酒杯);

  --补充好本餐要事业的杯碟和餐具;

  --按顾客需要准备几杯清水;

  --询问顾客是否要开胃酒。

  9.向厨房领菜

  --敦促厨房及时作好顾客要的菜;

  --检查一下厨房作好的菜是否符合点菜单上的要求;

  --上菜服务过程种加上适当的餐盘美食造型蔬菜配色菜饰;

  --将分量重的菜盘放在托盘当中;

  --热菜同热菜放在一起;

  --冷菜与冷菜放在一起;

  --菜盘叠放时不要摆得太挤,要防止一个菜盘接触到另一盘菜。

  10.上菜服务

  --在顾客进餐席间提供开胃饮品;

  --在顾客进餐席间送上色拉;

  --将配菜(不是主菜)放在左边;

  --将主菜和汤放在主客的最跟前;

  --热菜要烧得热,用热盘;

  --冷盘要冷;

  --送上适当数量面包,如顾客点用三明治要主动附上调味品。

  11.餐席间的服务

  --站在餐桌旁边等待服务;

  --询问顾客有无吩咐;

  --检查烟灰缸是否清洁,如已有两三支烟头,要立即更换。

  12.撤台工作

  --撤台工作要作得轻快利落而无嘈杂声;

  --每道菜用完之后就要将空盘或不必要的餐具撤除;

  --撤去空盘,用右手从右边上的盘仍然从右边撤去;

  --先收拾空盘空碟;

  --盘碟和银器具分开放;

  --撤去未饮尽的酒杯、酒席;

  --用清洁的烟灰缸代替用脏的烟灰缸。

  13.介绍甜点心

  --餐桌撤清后即介绍甜点心;

  --多介绍几种点心让顾客挑选。

  14.介绍咖啡

  --向顾客介绍餐后咖啡;

  --用餐盘托送咖啡;

  --询问顾客咖啡是否要加糖或冰激凌;

  --将咖啡勺放在顾客最顺手的位置上。

  15.进行甜点和咖啡服务

  --对女宾或年长者首先服务;

  --使用杯碟餐具要适当;

  --用右手从右边端上咖啡。

  16.准备结帐

  --开票要字迹清晰可认;

  --每个项目的价格必须正确无误;

  --税率要算得准确;

  --附加的项目要说清楚;

  --总数要讲清楚。

  17.将发票发给顾客

  --当顾客用餐完毕不再需要其他服务时,马上将发票交给顾客;

  --并询问顾客是否要预定下一餐;

  --发票要放在东道主座位旁边;

  --适当向顾客提供醒酒糖;

  --适当向顾客表示谢意;

  --请顾客下次再来光临;

  --如果顾客愿意直接向收款员付帐,应告诉收款员的柜台再什么地方。

  18.收帐过程

  A.用信用卡支付者:

  --要知道本店接受那几种信用卡;

  --检查信用卡截止日期;

  --按不同类型的信用卡使用适当的收据;

  --检查信用卡的号码是否是作废的;

  --在顾客信用卡复印件上写明应付款总数,并请顾客签字;

  --检查顾客身份证和信用卡姓名是否一致;

  --将信用卡还给顾客。

  B.用支票支付者:

  --将支票和发票一起交给收款员;

  --检查支票上所写的姓名、日期和地址;

  --检查支票上所写的应付款数字及签名,与发票上的姓名是否一致;

  --记住顾客的身份证及电话号码;

  --请值班经理在发票上签字;

  --在发票上注明“由个人支票支付”。

  C.用现金支付者:

  --将发票和现金交给收款员;

  --将现金找头及收据交给顾客。

  19.送别客人

  --感谢顾客,并祝顾客平安、愉快。

篇5:酒店人力资源部工作总结暨工作计划

  酒店人力资源部工作总结暨工作计划

  划辞旧岁,迎新春,过去的20**年是忙碌而又充实的一年,也是加入公司从陌生到熟悉的一年,一年中工作的点点滴滴,让我不断地学习着、成长着。现对20**年的工作做如下总结:

  一、制度建设方面

  1)年初整理、完善了各部门岗位职责,包括行政人事类、财务类、店长类、商场类、售后类、业务类。

  2)在公司总经理的领导下,与总裁办配合|拾贝网aishibei.com|,对公司各项管理制度进行了梳理。

  3)规范了人力资源部工作流程,整理、修改、制定了各项人事日常运用表格共计26份。

  4)在公司总经理的领导下,按公司的实际情况aishibei.com提供,对公司的定员、定编进行了核定。

  5)根据公司架构的改变-aishibei.com 拾贝网-,修改各部门管理架构图。

  二、招聘、培训方面

  因部门内部分工,年初的招聘、培训工作是由盛燕负责,后因盛燕私自收取营业员服装费被公司开除,接手招聘、培训工作后对盛燕前期的遗留问题,如私自承诺营业员全额退还服装费、人员档案管理混乱等等进行了处理,对入职培训内容进行了整理,并组织了4月的一次招聘活动。05年4月刘榛加入公司,将招聘、培训工作转出,并与之进行积极配合|拾贝网aishibei.com|,使工作顺利交接。10月底刘榛辞职,再次接手招聘工作,整理了刘榛交接的营业员资料,与各招聘公司、猎头公司进行联系,梳理并对公司的招聘渠道进行了选择。11月接手招聘工作后,共办理入职33人,离职17人(均包括商户营业员),共有15户商户要求代聘营业员,其中已落实的有7户,其余为商户要求太高,不到合适的人,或商户给出的待遇低无人愿意去。

  三、考核方面

  1)公司,设计了360°考评表,涉及的部门有:财务部、一般行政管理人员、实习营业员、商场管理人员。在年初进行了运用,不过随着公司架构、管理人员的不断变更和我工作量的变化而没有得到延续。

  2)根据公司4月调整的要求,设计了各部门的绩效考核表,包括:副总、售后部、财务部、商管一部、商管二部、招商部、市场部、策划部。

  3)7月整理了公司绩效管理制度和考核体系,对各项指标进行了再一次的汇总。

  4)总的来说,05年的考核工作完成的不是那么理想,实事求是的说,公司的绩效管理体系并没有真正建立起来,这与公司大环境有关,但我的工作做的不够也是原因之一,10年将作出改进。

  四、薪酬方面

  1)在公司总经理的带领下,修改、完善了公司薪酬结构表

  2)4月对公司的整体薪酬做出调整,对公司员工的底薪等进行调整,全公司工资部分全年为万元,奖金根据公司销售状况按比例核算;

  3)对各部门的奖金方案进行了调整,并随着公司副总级管理人员的管理部门变化而不断进行奖金方案的修改,举例:售后部方案从4月到12月共修改了4次。且每次修改都有大量的测算工作。

  4)每月对各部门上报的各项报表进行审核,进行薪酬核算,并对各部门薪酬比例进行分析。

  5)05年在薪酬管理方面,只是做了简单的核算及分析工作,没有做到过程控制,没有真正起到为公司决策层提供决策依据的作用,在10年将做出改进。

  五、其他工作

  1)在ERP系统中,设计增加了“人事管理系统”,包括了人员基本信息、培训情况aishibei.com提供、异动情况aishibei.com提供等,进行其日常维护工作,包括:录入员工档案、转正录入、离职录入、异动录入、培训录入等。

  2)日常人事档案的清理。

  3)各部门的衔接工作,包括和卖场等部门协调收取员工服装费和处理商户关系等。

  4)公司内部日常劳动争议的处理。总

  的说来,过去的20**年对于我来说既是忙碌的一年,也是收获的一年。感谢公司提供给我很大的发挥空间和一个良好的平台,正是因为这样,也让我感觉到自己的不足,我也在不断地学习,跟随公司前进的步伐。通过一年的工作,随着对公司状况的深入了解和自身的成长,我对人力资源部20**年的工作做了如下规划:

  一、制度建设方面

  力争在3月前完成各部门任职资格体系的编制,包括:职位说明(岗位责任制)、任职要求。任职资格体系是人力资源部门进行招聘、考核及定薪的基础资料,非常关键。这个体系不能照搬其他企业的,一定要与各部门负责人进行沟通,制定出符合公司实际情况aishibei.com提供的任职资格体系,并能够持续沿用。

  二、招聘方面在年初制定公司定员、定编,并对现在人浮于事的部门人员进行清理,减员增效,这项工作完成后,人事部要严格按照编制和该部门的薪酬预算对各部门进行控制。同时,利用好各项招聘渠道,保障公司对人才的需求。

  三、培训方面

  1)因要配合|拾贝网aishibei.com|绩效管理的开展,拟在10年1月或2月对公司的主管级以上员工进行相关知识的培训。总结05年考核工作开展的不好的原因,公司绝大部门管理人员对绩效管理不理解、不懂,没有他们的配合|拾贝网aishibei.com|,做考核也是空谈。目前已在着手整理教案,会在年前上报林总。

  2)年前针对中层,做一个年度培训意愿调查,根据各管理人员的需要及公司的实际情况aishibei.com提供,安排好参加聚成培训的人员,并在培训前明确参训人员的培训目的,人事部注意考察培训内容的应用程度,将培训有效地和考核结合起来,使培训真正达到效果,由点扩散到面。

  3)公司培训师参与培训课后,必须在3天内拿出培训教案和计划,不同的课程对不同的人员进行公司内训,保证公司综合水平的提高,人事部负责对培训反馈意见进行调查并如实反馈。

  4)可在10年组织公司中层参加一些户外拓展训练,通过户外的活动,锻炼并强化中层的团队意识。

  5)在公司派员参加培训的同时,可以进行员工的梯队建设,在该部门经理外出参加培训时,设一名助理代理日常事务处理,既能锻炼该员工的能力,也能提高该员工的积极性,为公司的发展逐步储备人才。

  四、考核方面

  考核与公司经营目标挂钩,从总经理一级向下逐级延伸,副总经理及以上一级签定季度目标责任书,主管及以上一级签定月度目标责任书,内容涵盖经营指标、费用指标、阶段性任务指标等,根据各部门实际情况aishibei.com提供一一签订。考核期结束后,由财务提供数据,人事部落实考核,做到过程控制,及时将考核情况aishibei.com提供反馈给公司高层,并辅导各部门进行绩效面谈、找出问题,帮助部门实现整理.沟通,以利于下一步工作的开展,并明确下一步的工作目标,进而促进公司整体目标的完成。

  五、薪酬方面

  拟在20**年推行职能工资制,用薪酬体系作为调节员工工作积极性,增强公司凝聚力的手段,具体薪酬设计方案还有待完善,现不详尽表述,但会按照公司的预算严格进行过程控制,并对每月薪酬总额做出科学的分析,做到事前、事中的管理。以上是对20**年工作的总结和对20**年工作的展望,相信在新一年的工作中我能够更好的发挥自身的优势和潜能,将人事管理工作提高到一个新的台阶!