商品房开发项目成本费用估算清单

篇2:房地产开发企业成本管理方法

　　成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然。本人结合多个房地产项目(如CBD重点工程蓝堡国际公寓)的经验，总结了一套“成本管理方法”。该方法主要用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。成本管理方法主要融合如下内容：合同管理、预算及资金管理、甲供材料管理。其中，预算及资金管理是核心。三者结合财务软件的报表开发功能，相互融通，但又各有侧重。

　　一、台同管理

　　公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。

　　1.合同汇签与分类。

　　合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。

　　结合房地产开发企业实际情况，合同分工程合同、材料合同两大类。工程合同包括：土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备(电梯)合同、装修材料合同、其他材料设备合同。

　　2.合同的录入与执行。

　　将已分类合同结合财务软件的报表功能，设计出能自动提取数据的“合同款项支付单”，使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。合同录入后，成本会计要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，从而较好执行合同。

　　3.报告。

　　按周申报合同清单及汇总统计表。

　　二、工程预算及资金管理

　　参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。

　　1.工程预算的编制、录入。

　　工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的;工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计进行录人工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。工程预算的录入指成本会计结合财务软件的报表开发设计功能，录入到本公司自行设计好的房地产开发成本分析报表中。此时须注意会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后财务软件自动提取实际发生额时，能与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制;并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。

　　2.工程款支付。

　　各用款部门填写用款单时，按“工程项目。分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

　　在工程款的支付过程中，须注意的是：要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。

　　工程款支付操作流程图

　　如此，成本会计将各部门资金申请单的相关情况与账务记录及预算数据进行对照，产生了相关信息。因为结合了财务软件的电算及报表功能，故这类信息流的产生是非常迅速和准确的。这种预先产生的信息，可以用一定形式表达出来，如前面所提到的“合同款支付单”等。它包含的内容有合同或工程总价、变更索赔等金额、应扣除款项、已付价款、本期计量款、截止本期累计付款等。待确定信息无误后，凭此单及部门资金申请表上报主管领导，进入下一报账流程，如步骤④所示;否则，中断申报程序，使资金得到有效控制，如步骤⑤所示。

　　3.报告。

　　按周打印各单位的付款清单及工程款支付汇总表。

　　三、甲供材料管理

　　若高档、大型项目有甲供材料，因房地产开发单位一般不设库存，故材料到场汇签后直接进入施工总包单位库房。针对这种特殊情况，需作一定要求。

　　1.将材料准确分类。

　　材料的准确分类是为进行同类材料的性价比对照作铺垫，为材料管理和成本控制服务，并为将材料准确列转成本项目进行核算作难备。

　　材料按属性及工程用途细分为：土建材料、机电设备材料、水电材料、弱电材料、装修材料、样板间材料、其他材料。

　　2.材料入库与出库手续同时办理并核对。

　　在办理材料汇签入库的同时要办理内部出库手续。对甲供材料的管理分情况控制：①总包单位材料管理较好的，可向其索要甲供材料的出库使用单，这一点可在双方签署的工程承包合同中预先约定;⑧总包单位材料管理不好的，材料工程师可按每月签认的工程量统计清单进行甲供材料的分类统计。统计的总包施工单位材料出库数与本单位内部出库数核对，发现有较大出入时，找总包单位协议。控制的关键：索要施工单位材料出库单或每月提供有开发商、监理、施工单位三方签认的工程量统计清单，并由材料工程师和成本会计结合施工单位材料库存进行核对。

　　材料管理结构图如下：

　　综上三点所述，房地产开发企业有效地进行成本管理和控制，主要在于成本会计、预算工程师、材料工程师有意识地加强管理和融通，强化各自职能，结合财务软件的功能，据弃旧的循环运行体系，形成一个从组织结构上及功能上都能交融的“信息交流网”。其核心思想是加强各部门信息交流，统一整合企业资源，通过上述三大控制系统巩固各部门问的协调运转，从而达到统一有效地进行成本管理和控制的“系统功能”。

篇3:房地产开发企业的成本构成

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2、以成本与资

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2、以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2、以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

　　一、地产开发企业的成本构成

　　房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

　　1、土地费用

　　2、前期费用

　　3、建安成本

　　4、配套费用

　　5、筹资成本。

　　6、管理费用

　　7、销售费用

　　从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。

　　二、成本分解的过程

　　项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

　　1、投资估算

　　在项目正式立项前一般都要对该项目进行财务评估分析，包括成本估算、进度计划、销售计划、资金计划、现金流量等内容，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。目前比较流行的成本估算方法包括经验估算法、因素估算法、工料清单法等，在PM2的成本估算功能中，通过模版、设置计算依据等方式，均可以实现上述估算计算。在PM2中的具体实现如下：

　　1)、核算项目设置，相当于设置不同的项目执行方案，例如：不同的容积率、服务性设施所有权等，对不同方案的成本、盈利能力等进行分析对比。

　　2)、收支项目(成本项目)设置

　　相当于是工程估算人员对项目成本费用项目的层层分解，这个成本项目的分解也是一个过程，随着项目计划的进展，成本项目的划分也越来越细。例如：在项目计划初期只划分了土地费、建安费、配套费等，随着时间的进展，就需要将土地费逐渐分解为土地出让金、土地评估、交易、登记、契约费等。

　　3)、收支估算(成本估算)

　　随着收支项目(成本项目)的设定，根据项目的开发周期资金需求量，就需要计划不同时期内的资金收支计划。在PM2系统中，就是按预先设定的费用项目指标录入/计算/调整估算数据。包括成本估算、资金来源、现金流量等各种财务分析报表。

　　由于PM2采用了灵活地自定义方式，支持用户设定各种项目建筑指标及相关的计算关系，例如：根据单方成本、建筑面积计算总成本，设置各个成本项目占总成本的比例而计算各个成本项目的成本估算等。

　　2、成本目标

　　在项目规划阶段，在投资估算的基础上制订目标成本和资金计划，作为后续项目成本控制的基线。PM2系统按照二维表的格式显示核算项目的成本计划，二维表的横向显示计划的周期，例如：年度、季度、月份，二维表的纵向显示当前核算项目下所有的成本项目，这样二维表就能够详细的显示成本项目在计划年度下计划月份的计划金额。

　　成本目标的确定，对项目成本计划和控制，有着重要的指导意义。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。

　　3、成本计划

　　在制定项目成本目标时，与项目整体的进度计划关联，可以从项目/任务计划中，提取工程量成本、甲供材料成本、相关费用的计划数字，并自动按日期和成本项目汇总，从而构成整个项目的成本计划。

　　三、成本控制的过程

　　动态成本分析对比是整个系统的核心功能，它能自动实现动态成本的核算，生成全项目动态成本一览表，对动态成本与目标成本的差异进行比较查询，提供各种对比分析报表和图形。系统通过合同结算与拨款对比及拨款计划分析待发生成本预测、项目成本明细表动态分析对比项目成本计划与实际的差异;通过成本分摊业务功能对相关公共费用进行成本分摊。具体的控制操作流程如下：

　　1、建立合同与成本项目的对应关系

　　在建立了核算项目及收支项目后，在合同维护中通过参数设置建立合同与成本项目的关联关系，合同可以与核算项目及成本项目建立一对多的对应关联关系。

　　合同录入后，需进行合同拆分，将合同金额及结算金额分配到成本项目上。系统合同支持对项目、任务的任意关联以及合同对不同核算项目之间的拆分。

　　2、合同金额、结算金额汇总项目成本

　　PM2自动根据项目估算数据及合同金额及结算数据，汇总产生项目成本表。系统支持对多层次核算项目、多层次支持项目的逐级汇总。例如整个项目划分为三期工程，每期工程中又有多个具体的楼盘单体，按照这样的划分层次，系统支持从每个单体到每期工程、再到整个项目的逐层分解及汇总。

　　3、合同签署、合同变更、合同付款的报警功能

　　在合同执行过程中，经常出现由于设计变更、现场签证等原因需对原合同进行调整，而且同一个合同可能需多次调整。这些业务在PM2中均可以通过合同变更实现，并且系统自动根据合同结算金额的变化情况，与成本目标进行对比分析，达到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

　　金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

　　到或超过用户设定的成本目标变动范围后，系统自动报警。

　　4、其他控制手段

　　项目成本产生于项目开发各项业务过程中，特别是材料采购等业务中。与其对应的成本控制手段包括材料限价、设计变更与洽商管理等对成本高低和成本控制效果起到直接的作用，这些控制措施在PM2系统通过合同限价单、询价单等功能都有良好地支持。限额设计、选用满足市场需要的性价比好的材料与设备、集成化专业化的招标组织与严谨的合同管理是成本不断降低的源泉

　　四、实施PM2系统对成本控制的作用

　　1、通过对估算、目标、计划、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理、付款计划及动态查询。

　　2、以成本与资金控制为核心，将成本控制与项目进度计划、甲供设备材料密切关联;将销售与资金流入关联，实现地产开发业务的全过程、全方位协调管理。

　　3、通过规范业务流程，提高管理水平;通过网络业务数据共享，加快了信息传递速度;通过合理的资金/成本计划，提高资金使用率，降低经营风险，大大提高了企业决策者对项目单位成本的控制力度。

篇4:房地产开发经营项目市场调查

　　房地产开发经营项目的市场调查

　　时下,商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视,从政府领导、专家学者到发展商无不从各个层面积极去探讨它的成因及解决办法。在多种原因当中,有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查,没有掌握到足够的市场信息导致决策失误,使项目开发出现选址不准和市场定位不当。如位于武汉市江岸区某大厦,从它的规模、设计、装修、设备,到付款方式,这个项目在同一区位中应属佼佼者,但建成以来,出租和出售比率都很低,发展商难以实现预期效益。究其原因,主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧,常堵车,人气虽旺,但大量是外来人口,收入不高,周边多家大型国营企业经济也不甚景气,且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中,发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等,显然是不适合的,是不经深入的市场调查作出不准确的决策。由此可见,房地产开发的前提是搞好市场调查,否则,就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾,不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案,每每接到一个项目,总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。

进行市场调查需要了解的内容主要有:

　　1、对经济与发展形势的了解。

　　房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响,尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略,不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业,很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展,政局和社会环境稳定,投资收益率高,广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力,事实也正是如此。

　　2、对房地产市场发展态势的了解。

　　对本地区、本省、周边城市(外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态)以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性,有助于市场定位准确。前几年,武汉市有些发展商看到写字楼有利可图,回报率高,纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测,以致盲目投资,造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然,也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

　　3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。

　　近期,有关房地产的投诉纠纷日益增多,这除了购房者法律意识有所加强外,更重要一点是不少发展商没严格按章办事,出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,遵章守法。否则,稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行,造成不必要的浪费。这方面主要了解的是:土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话,新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度,尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等,更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息,就能及时调整房地产开发和销售策略,有助于项目的成功。

　　4、对项目周边居民的调查了解。

　　无论哪一类物业,要做到市场定位准确,都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望,可接受的价格,对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注,进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如,有的项目所在环境居住情况比较复杂,各类居民杂居,外来人员不少,如果把市场定位为大套型的中高档住宅,将有可能导致失败,因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。

　　5、对周边同类楼盘的调查了解。

　　对周边同类楼盘的调查了解,有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短,确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置,制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有:楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法(包括宣传口号、卖点和宣传媒体等)、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等,同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等,然后制表逐一进行比较分析,以便正确定出自己的开发营销策略。

　　市场调查获取信息的方式、方法很多,为了获得准确而周详的第一手资料,发展商既要重点使用本单位专业人员,充分发挥其积极性;也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员,交给他们承担部分调查工作;还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作,都要求深入细致,坚持不懈。

以下三种调查方法可作参考

　　1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触,询问、请教,以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。

　　2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真。

　　3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员,使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

　　4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料、听售楼员介绍,实地调查观察,从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面,从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查,增大调查结果的可靠程度。

篇5:房地产项目开发的地段选择

　　房地产项目开发的地段选择

　　房地产开发项目的地段选择,其主要责任是项目投资人,当然作为开发商的员工(非出资人)有责任、有义务提出意见和建议,但抉择权在项目发起人或项目投资人,只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种,可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目,选择项目必须有充足的、有效的理由。

　　房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。因此,地段选择过程,就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢?建议从六个方面来理解:即1、认识开发项目地段的影响因素; 2、识别有增值潜力的地块;3、地段选择理论;4、对拟开发地块进行可行性分析;5、对开发地块进行成本收益分析; 6、选择最优方案。

1、认识开发项目地段的影响因素

　　房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:

　　(1) 市场供需行情

　　一宗地块的好差,总是体现在需求上。需求大供给量少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。

　　(2) 地块的自然条件

　　地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。

　　地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。

　　地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好,地质承载力大,建设费用就省;如是回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多的钱都花在人们看不到的地方,对开发商是不利的。

　　地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响到土地的利用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大,地块里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看待。

　　土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的投资地块。

　　地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化,以前交通不发达,社会竞争压力不大,回到家后邻居们可以聊聊天,热闹是一大追求。而今天,社会竞争压力大,回到家里,已身心疲惫,只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息,因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境,再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。

　　日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区,周边是高大建筑群,日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地段。

　　风向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投资地段。

　　多雷区少雷区,在一个城市,多雷和雷击区不是好的投资地块,少雷区则是好的投资地块。

　　自然灾害频发区(地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不是好的投资地段,少发区则是好的投资地段。

　　(3) 地块的社会条件

　　地块的社会条件含盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。

　　城市基础设施齐全的地块,开发后见效快,业主生活、出行便捷,这是好的投资地块。按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度,不失为一种开发策略。

　　附近的房产商的情况,对投资地段也有很大影响。如果某地块靠近一大型高档住宅小区,则该开发地段是一个好的投资地段;如地段附近靠一大型商场,而且生意兴隆,顾客盈门的话,则该地段是一个好的投资地段。

　　如果某住宅规划用地附近有化工厂的话,则这块住宅用地不是一个好的投资地段。如果某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯,则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好,在此居住有安全感,则是一个好的投资地段。

　　(4)、地段的环境条件

　　地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。

　　空气污染严重的地区,人们不愿意到那里生活和工作,该地区不是一个好的投资地段。

　　噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响,噪音太大的地区,人们都不愿意居住,不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。

　　绿化程度越好,生活环境越好,地块越受欢迎,是好的投资地块。靠近公园、绿地、森林的地块是好的投资地块。

　　视角效果好的地块,人们是比较喜欢的,是好的投资地块。视角效果差的地块,如洼地给人不愉快的感觉,是不好的投资地块。视角效果主要包括:拟建小区的平面布局、外立面效果、园林绿化效果等。

　　干净的地块,是指拟用地块给人舒适的感觉,人的感觉越好,越愿意投资,干净的地块是好的投资地段。

　　(5)、城市规划影响因素

　　城市规划影响因素含盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等

　　土地用途允许范围越大,越便于规划设计,越便于投资收益,也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块,是更好的投资地段。土地用途的改变,必定导致地块的升值。

　　容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段,不易得到好的投资收益,不是好的投资地段;容积率大的地段,越容易取得好的投资收益,是好的投资地块。

　　覆盖率越大,允许建造的建筑面积越大,越便于规划设计,是好的投资地段。

　　允许建筑高度越高,拟建造的层数越多,建筑面积越大,越有利于投资收益,是好的投资地段。

　　交通规划道路,越靠近地块,是一个好的投资地段。

2、识别有增值潜力的地块

　　在对地段投资的影响因素进行了分析之后,就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资,不外乎三种类型的地进行开发:未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。

　　未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格便宜,建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设施,所有基础设施开发商先自行完善,特别是综合管网部分,要达到排放标准,这种钱也是摸不着看不见的。如果该地与城市中心太远,其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持,这种地块不是中小开发商能承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一致,则增值空间较大,如城市不往该地发展,则该楼盘就成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大。

　　开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。

　　已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常指旧城改造。在这中土地上进行开发,关键的是要把政府研究透,把政府有关旧城改造的法律、法规吃透,最大程度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等,这里有很多技巧,值得研究。这种地块是值得投资的。

　　选择较好的投资地块,主要是看投资者的经济实力,现实好的地块,投资后增值空间大,同时资金需用量也大。待开发地块,需要独具慧眼,一旦看准,增值空间也非常巨大,同时风险也大。

3、地段选择理论

　　选择地段,其办法和理论较多,主要表现在:上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。

　　上风口发展理论的涵义是:市场主要将主要向上风口方向发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资地段。

　　高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰小,有居高临下的感觉。所以该地块是好的投资地块。

　　近水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展,有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地块是好的投资地块。

　　沿边发展理论涵义是:公路、铁路、轻轨沿线,主要是进出方便,这类地块主要用于商业、仓储,这也是好的投资地块。

　　房地产投资地段仅是城市组成的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,掌握一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键所在。

4、对投资地块开发进行可行性研究

　　前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨,在地块未真正投资前,对地块作什么,要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。作可行性研究主要作如下工作:

　　(1)、认识地段问题

　　投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题,只有认识到存在着问题,才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。任何一个开发项目的提出都必须依赖于去解决社会需求中的某一问题,但是问题存在的事实必须由能设法解决问题的人们去认识。从而,发现社会供求中所存在的矛盾,就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前提,这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。

　　(2)、明确地块开发目标

　　目标是和问题相联系的,在弄清地块中所存在的问题、社会需求之后,当然就应该提出满足这一需求的实施策略(开发、建设房地产项目)。这一开发项目的目标自然就应该定为满足社会这一需求所存在的矛盾,当然作为投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目标。为此就需要根据市场情况提出有针对性的投资目标,包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中,多目标之间往往是矛盾的、冲突的,从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后,就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次,从而使其建成后的效益将可能不佳。

　　(3)、收集和分析数据

　　地块投资决策必然必须依赖一定的数据,从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中,数据的一个重要来源是企业本身的财务系统,当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。

　　(4)、策划(拟定)地块开发的备选方案

　　为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案,因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。

　　策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案,作为备选方案。方案的筛选主要是在备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,经过筛选后提出少数几个方案供详细分析研究。

　　(5)、预测未来环境

　　地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果,而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关,因此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变化作出准确预测。在投资地块工程决策中,一个重要的预测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走势、技术趋势进行预测,这包括产品需求与市场定位预测、原材料来源与供应预测及技术发展预测等。

　　(6)、预估方案的后果

　　地块投资方案实施后可能取得的后果,是方案选择的最主要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施后可能取得的后果,对地块投资项目决策便是确定各方案以费用与收益利润形式表示的结果。在费用效益分析的过程中,一方面要考虑资金的时间价值,另一方面要考虑同一方案在不同情况下所可能取得的效果。

5、对开发地块进行成本收益分析

　　成本收益分析,主要是解决投资该地块我们能投资吗?它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原则进行分析,主要指标有:投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。

　　确定判断方案优劣的准则

　　决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进行选优呢?当然,就必须确定一个判定方案好坏的准则或评价标准。对于房地产工程决策问题,其可以为以下几点:

　　1)投入相等:资金和其他投入资源数量相等,目的是有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使收益或其它产出最大。

　　2)产出相等,需要完成一项固定的任务和相等的产出,此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。

　　3)投入和产出均不等,:这种情况较为普遍,此时资金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等,决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益评价准则进行判断。

6、选择最佳的方案(进行比率模型分析)

　　比率模型选择,有两种形式,一种是同一地块不同方案选择;一种不同地块项目间的选择。

　　选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案,亦即那一个方案最符合选定标准,对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化,因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。

　　多地块选择,根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定,从而选出优秀地块作为开发投资地段。