房地产项目开发的地段选择
房地产开发项目的地段选择,其主要责任是项目投资人,当然作为开发商的员工(非出资人)有责任、有义务提出意见和建议,但抉择权在项目发起人或项目投资人,只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种,可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目,选择项目必须有充足的、有效的理由。
房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。因此,地段选择过程,就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢?建议从六个方面来理解:即1、认识开发项目地段的影响因素; 2、识别有增值潜力的地块;3、地段选择理论;4、对拟开发地块进行可行性分析;5、对开发地块进行成本收益分析; 6、选择最优方案。
1、认识开发项目地段的影响因素
房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:
(1) 市场供需行情
一宗地块的好差,总是体现在需求上。需求大供给量少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。
(2) 地块的自然条件
地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。
地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。
地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好,地质承载力大,建设费用就省;如是回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多的钱都花在人们看不到的地方,对开发商是不利的。
地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响到土地的利用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大,地块里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看待。
土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的投资地块。
地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化,以前交通不发达,社会竞争压力不大,回到家后邻居们可以聊聊天,热闹是一大追求。而今天,社会竞争压力大,回到家里,已身心疲惫,只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息,因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境,再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。
日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区,周边是高大建筑群,日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地段。
风向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投资地段。
多雷区少雷区,在一个城市,多雷和雷击区不是好的投资地块,少雷区则是好的投资地块。
自然灾害频发区(地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不是好的投资地段,少发区则是好的投资地段。
(3) 地块的社会条件
地块的社会条件含盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。
城市基础设施齐全的地块,开发后见效快,业主生活、出行便捷,这是好的投资地块。按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度,不失为一种开发策略。
附近的房产商的情况,对投资地段也有很大影响。如果某地块靠近一大型高档住宅小区,则该开发地段是一个好的投资地段;如地段附近靠一大型商场,而且生意兴隆,顾客盈门的话,则该地段是一个好的投资地段。
如果某住宅规划用地附近有化工厂的话,则这块住宅用地不是一个好的投资地段。如果某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯,则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好,在此居住有安全感,则是一个好的投资地段。
(4)、地段的环境条件
地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。
空气污染严重的地区,人们不愿意到那里生活和工作,该地区不是一个好的投资地段。
噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响,噪音太大的地区,人们都不愿意居住,不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。
绿化程度越好,生活环境越好,地块越受欢迎,是好的投资地块。靠近公园、绿地、森林的地块是好的投资地块。
视角效果好的地块,人们是比较喜欢的,是好的投资地块。视角效果差的地块,如洼地给人不愉快的感觉,是不好的投资地块。视角效果主要包括:拟建小区的平面布局、外立面效果、园林绿化效果等。
干净的地块,是指拟用地块给人舒适的感觉,人的感觉越好,越愿意投资,干净的地块是好的投资地段。
(5)、城市规划影响因素
城市规划影响因素含盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等
土地用途允许范围越大,越便于规划设计,越便于投资收益,也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块,是更好的投资地段。土地用途的改变,必定导致地块的升值。
容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段,不易得到好的投资收益,不是好的投资地段;容积率大的地段,越容易取得好的投资收益,是好的投资地块。
覆盖率越大,允许建造的建筑面积越大,越便于规划设计,是好的投资地段。
允许建筑高度越高,拟建造的层数越多,建筑面积越大,越有利于投资收益,是好的投资地段。
交通规划道路,越靠近地块,是一个好的投资地段。
2、识别有增值潜力的地块
在对地段投资的影响因素进行了分析之后,就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资,不外乎三种类型的地进行开发:未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。
未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格便宜,建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设施,所有基础设施开发商先自行完善,特别是综合管网部分,要达到排放标准,这种钱也是摸不着看不见的。如果该地与城市中心太远,其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持,这种地块不是中小开发商能承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一致,则增值空间较大,如城市不往该地发展,则该楼盘就成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大。
开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。
已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常指旧城改造。在这中土地上进行开发,关键的是要把政府研究透,把政府有关旧城改造的法律、法规吃透,最大程度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等,这里有很多技巧,值得研究。这种地块是值得投资的。
选择较好的投资地块,主要是看投资者的经济实力,现实好的地块,投资后增值空间大,同时资金需用量也大。待开发地块,需要独具慧眼,一旦看准,增值空间也非常巨大,同时风险也大。
3、地段选择理论
选择地段,其办法和理论较多,主要表现在:上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。
上风口发展理论的涵义是:市场主要将主要向上风口方向发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资地段。
高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰小,有居高临下的感觉。所以该地块是好的投资地块。
近水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展,有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地块是好的投资地块。
沿边发展理论涵义是:公路、铁路、轻轨沿线,主要是进出方便,这类地块主要用于商业、仓储,这也是好的投资地块。
房地产投资地段仅是城市组成的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,掌握一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键所在。
4、对投资地块开发进行可行性研究
前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨,在地块未真正投资前,对地块作什么,要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。作可行性研究主要作如下工作:
(1)、认识地段问题
投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题,只有认识到存在着问题,才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。任何一个开发项目的提出都必须依赖于去解决社会需求中的某一问题,但是问题存在的事实必须由能设法解决问题的人们去认识。从而,发现社会供求中所存在的矛盾,就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前提,这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。
(2)、明确地块开发目标
目标是和问题相联系的,在弄清地块中所存在的问题、社会需求之后,当然就应该提出满足这一需求的实施策略(开发、建设房地产项目)。这一开发项目的目标自然就应该定为满足社会这一需求所存在的矛盾,当然作为投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目标。为此就需要根据市场情况提出有针对性的投资目标,包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中,多目标之间往往是矛盾的、冲突的,从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后,就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次,从而使其建成后的效益将可能不佳。
(3)、收集和分析数据
地块投资决策必然必须依赖一定的数据,从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中,数据的一个重要来源是企业本身的财务系统,当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。
(4)、策划(拟定)地块开发的备选方案
为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案,因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。
策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案,作为备选方案。方案的筛选主要是在备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,经过筛选后提出少数几个方案供详细分析研究。
(5)、预测未来环境
地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果,而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关,因此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变化作出准确预测。在投资地块工程决策中,一个重要的预测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走势、技术趋势进行预测,这包括产品需求与市场定位预测、原材料来源与供应预测及技术发展预测等。
(6)、预估方案的后果
地块投资方案实施后可能取得的后果,是方案选择的最主要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施后可能取得的后果,对地块投资项目决策便是确定各方案以费用与收益利润形式表示的结果。在费用效益分析的过程中,一方面要考虑资金的时间价值,另一方面要考虑同一方案在不同情况下所可能取得的效果。
5、对开发地块进行成本收益分析
成本收益分析,主要是解决投资该地块我们能投资吗?它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原则进行分析,主要指标有:投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。
确定判断方案优劣的准则
决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进行选优呢?当然,就必须确定一个判定方案好坏的准则或评价标准。对于房地产工程决策问题,其可以为以下几点:
1)投入相等:资金和其他投入资源数量相等,目的是有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使收益或其它产出最大。
2)产出相等,需要完成一项固定的任务和相等的产出,此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。
3)投入和产出均不等,:这种情况较为普遍,此时资金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等,决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益评价准则进行判断。
6、选择最佳的方案(进行比率模型分析)
比率模型选择,有两种形式,一种是同一地块不同方案选择;一种不同地块项目间的选择。
选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案,亦即那一个方案最符合选定标准,对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化,因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。
多地块选择,根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定,从而选出优秀地块作为开发投资地段。
篇2:房地产项目开发的地段选择
房地产项目开发的地段选择
房地产开发项目的地段选择,其主要责任是项目投资人,当然作为开发商的员工(非出资人)有责任、有义务提出意见和建议,但抉择权在项目发起人或项目投资人,只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种,可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目,选择项目必须有充足的、有效的理由。
房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。因此,地段选择过程,就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢?建议从六个方面来理解:即1、认识开发项目地段的影响因素; 2、识别有增值潜力的地块;3、地段选择理论;4、对拟开发地块进行可行性分析;5、对开发地块进行成本收益分析; 6、选择最优方案。
1、认识开发项目地段的影响因素
房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:
(1) 市场供需行情
一宗地块的好差,总是体现在需求上。需求大供给量少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。
(2) 地块的自然条件
地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。
地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。
地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好,地质承载力大,建设费用就省;如是回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多的钱都花在人们看不到的地方,对开发商是不利的。
地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响到土地的利用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大,地块里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看待。
土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的投资地块。
地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化,以前交通不发达,社会竞争压力不大,回到家后邻居们可以聊聊天,热闹是一大追求。而今天,社会竞争压力大,回到家里,已身心疲惫,只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息,因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境,再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。
日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区,周边是高大建筑群,日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地段。
风向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投资地段。
多雷区少雷区,在一个城市,多雷和雷击区不是好的投资地块,少雷区则是好的投资地块。
自然灾害频发区(地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不是好的投资地段,少发区则是好的投资地段。
(3) 地块的社会条件
地块的社会条件含盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。
城市基础设施齐全的地块,开发后见效快,业主生活、出行便捷,这是好的投资地块。按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度,不失为一种开发策略。
附近的房产商的情况,对投资地段也有很大影响。如果某地块靠近一大型高档住宅小区,则该开发地段是一个好的投资地段;如地段附近靠一大型商场,而且生意兴隆,顾客盈门的话,则该地段是一个好的投资地段。
如果某住宅规划用地附近有化工厂的话,则这块住宅用地不是一个好的投资地段。如果某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯,则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好,在此居住有安全感,则是一个好的投资地段。
(4)、地段的环境条件
地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。
空气污染严重的地区,人们不愿意到那里生活和工作,该地区不是一个好的投资地段。
噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响,噪音太大的地区,人们都不愿意居住,不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。
绿化程度越好,生活环境越好,地块越受欢迎,是好的投资地块。靠近公园、绿地、森林的地块是好的投资地块。
视角效果好的地块,人们是比较喜欢的,是好的投资地块。视角效果差的地块,如洼地给人不愉快的感觉,是不好的投资地块。视角效果主要包括:拟建小区的平面布局、外立面效果、园林绿化效果等。
干净的地块,是指拟用地块给人舒适的感觉,人的感觉越好,越愿意投资,干净的地块是好的投资地段。
(5)、城市规划影响因素
城市规划影响因素含盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等
土地用途允许范围越大,越便于规划设计,越便于投资收益,也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块,是更好的投资地段。土地用途的改变,必定导致地块的升值。
容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段,不易得到好的投资收益,不是好的投资地段;容积率大的地段,越容易取得好的投资收益,是好的投资地块。
覆盖率越大,允许建造的建筑面积越大,越便于规划设计,是好的投资地段。
允许建筑高度越高,拟建造的层数越多,建筑面积越大,越有利于投资收益,是好的投资地段。
交通规划道路,越靠近地块,是一个好的投资地段。
2、识别有增值潜力的地块
在对地段投资的影响因素进行了分析之后,就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资,不外乎三种类型的地进行开发:未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。
未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格便宜,建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设施,所有基础设施开发商先自行完善,特别是综合管网部分,要达到排放标准,这种钱也是摸不着看不见的。如果该地与城市中心太远,其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持,这种地块不是中小开发商能承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一致,则增值空间较大,如城市不往该地发展,则该楼盘就成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大。
开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。
已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常指旧城改造。在这中土地上进行开发,关键的是要把政府研究透,把政府有关旧城改造的法律、法规吃透,最大程度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等,这里有很多技巧,值得研究。这种地块是值得投资的。
选择较好的投资地块,主要是看投资者的经济实力,现实好的地块,投资后增值空间大,同时资金需用量也大。待开发地块,需要独具慧眼,一旦看准,增值空间也非常巨大,同时风险也大。
3、地段选择理论
选择地段,其办法和理论较多,主要表现在:上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。
上风口发展理论的涵义是:市场主要将主要向上风口方向发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资地段。
高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰小,有居高临下的感觉。所以该地块是好的投资地块。
近水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展,有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地块是好的投资地块。
沿边发展理论涵义是:公路、铁路、轻轨沿线,主要是进出方便,这类地块主要用于商业、仓储,这也是好的投资地块。
房地产投资地段仅是城市组成的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,掌握一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键所在。
4、对投资地块开发进行可行性研究
前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨,在地块未真正投资前,对地块作什么,要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。作可行性研究主要作如下工作:
(1)、认识地段问题
投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题,只有认识到存在着问题,才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。任何一个开发项目的提出都必须依赖于去解决社会需求中的某一问题,但是问题存在的事实必须由能设法解决问题的人们去认识。从而,发现社会供求中所存在的矛盾,就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前提,这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。
(2)、明确地块开发目标
目标是和问题相联系的,在弄清地块中所存在的问题、社会需求之后,当然就应该提出满足这一需求的实施策略(开发、建设房地产项目)。这一开发项目的目标自然就应该定为满足社会这一需求所存在的矛盾,当然作为投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目标。为此就需要根据市场情况提出有针对性的投资目标,包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中,多目标之间往往是矛盾的、冲突的,从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后,就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次,从而使其建成后的效益将可能不佳。
(3)、收集和分析数据
地块投资决策必然必须依赖一定的数据,从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中,数据的一个重要来源是企业本身的财务系统,当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。
(4)、策划(拟定)地块开发的备选方案
为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案,因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。
策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案,作为备选方案。方案的筛选主要是在备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,经过筛选后提出少数几个方案供详细分析研究。
(5)、预测未来环境
地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果,而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关,因此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变化作出准确预测。在投资地块工程决策中,一个重要的预测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走势、技术趋势进行预测,这包括产品需求与市场定位预测、原材料来源与供应预测及技术发展预测等。
(6)、预估方案的后果
地块投资方案实施后可能取得的后果,是方案选择的最主要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施后可能取得的后果,对地块投资项目决策便是确定各方案以费用与收益利润形式表示的结果。在费用效益分析的过程中,一方面要考虑资金的时间价值,另一方面要考虑同一方案在不同情况下所可能取得的效果。
5、对开发地块进行成本收益分析
成本收益分析,主要是解决投资该地块我们能投资吗?它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原则进行分析,主要指标有:投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。
确定判断方案优劣的准则
决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进行选优呢?当然,就必须确定一个判定方案好坏的准则或评价标准。对于房地产工程决策问题,其可以为以下几点:
1)投入相等:资金和其他投入资源数量相等,目的是有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使收益或其它产出最大。
2)产出相等,需要完成一项固定的任务和相等的产出,此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。
3)投入和产出均不等,:这种情况较为普遍,此时资金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等,决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益评价准则进行判断。
6、选择最佳的方案(进行比率模型分析)
比率模型选择,有两种形式,一种是同一地块不同方案选择;一种不同地块项目间的选择。
选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案,亦即那一个方案最符合选定标准,对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化,因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。
多地块选择,根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定,从而选出优秀地块作为开发投资地段。
篇3:年中房地产营销部工作报告
房地产营销部年中工作报告
本年度是公司开拓进取的一年，是公司创新改革的一年，本部门在公司领导的带领和关怀下，经过上半年的艰苦努力，克服了重重困难，虽然取得了一些成绩，也依然存在些许问题，下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。
本年度1—6月份，共售出房屋246套，取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括：
第一阶段：销售增长期(1—4月份)
新年伊始，凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情，通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加，销售业绩稳定增长，从1月份销售19套，到4月份销售的55套，每月业绩增长了近3倍。在1—4月份，共销售房屋147套，4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%，高于周边其他竞争项目。
销售工作虽然比较顺利，但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具——样板间，也就是看房的问题，而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。
针对1、2号楼丁户型销售率低的情况，通过实施价格策略及展会促销策略，使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3—5#楼的开盘工作，同时推出了“客户卡”促销活动。通过此项活动，促进了老客户带来新客户，也使新客户看到了本案的升值潜力，为项目树立良好的口碑。
另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩，得力于公司正确的领导，也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。
第二阶段：“非典”时期(5—6月份)
4月20日以后，北京的“非典”疫情愈演愈烈，整个京城都笼罩在“非典”的阴影中，通州区作为一个高发病区县，公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之，由于“非典”的影响使的工期延误，开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下，我们没有被这些困难难倒，售楼处正常营业，销售人员在为数不多的来访客户中，尽力去争取一笔业务。
在“非典”期间，销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化，李京瑞同志经过与银行反复协商，在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务，确保了公司正常提取佣金，在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本，本部门提出了一些应对措施，如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。
在“非典”疫情给销售带来影响的同时，5月入住问题也影响着销售工作，尽管在办理前期，本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门，但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺，给业主带来了许多疑惑和不便，同时项目又没有达到入住条件，所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问，挤压了业务员接待新客户的时间，客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作，如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等，这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上，我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果，浪费了人力、物力等问题有一定的责任，是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。
转眼间，上半年就在紧张与繁忙中渡过了，近期在公司领导的指导下，销售工作已经开始明显的好转，销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标，将在“非典”期间损失的效益夺回来，为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度，做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神，实现我为人人，人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心，基于对项目的信心，我深信项目的热销期即将到来，公司的明天将更加辉煌。