地产营运招商部前期策划工作

地产营运招商部前期策划工作

  地产营运招商部前期策划工作

  i.通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前的经济环境,当地的房地产市场的供求状况,项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析,再结合项目进行SWOT分析,在以上基础上,对项目进行准确的市场定位。

  ii.前期策划流程

  前期策划工作分为:项目用地周边环境分析;项目用地周边环境调查;地块交通条件调查;周边市政配套设施调查;区域市场现状及其趋势判断,具体操作流程及标准如下。

  iii.项目用地周边环境分析

  主要有如下三项:

  一、 地理位置

  二、 地质地貌状况

  三、 土地面积及其红线图

  四、 七通一平现状

  iv. 项目用地周边环境调查

  主要有如下五项:

  i.地块周边的建筑物

  ii.绿化景观

  iii.自然景观

  iv.历史人文景观

  v.环境污染状况

  v. 地块交通条件调查

  主要有如下三项:

  一、地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划

  二、项目对外水、陆、空交通状况

  3.1.6 周边市政配套设施调查

  主要有如下九项:

  1.购物场所

  2.文化教育

  3.医疗卫生

  4.金融服务

  5.娱乐、餐饮、运动

  6.生活服务

  7.游乐休憩设施

  8.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

  9.历史人文区位影响

  区域市场现状及其趋势判断

  主要有如下二项:

  一、各种档次商品住宅客户分析

  二、商品住宅客户购买行为分析

Editor:爱拾贝 www.aishibei.com

篇2:国际装饰城策划代理合作框架

  国际装饰城策划代理合作框架

  xxxx商业地产机构

  20**年5月15日

  [说明]

  本合作框架根据贵司5/10《商务报价》和5/15《补充说明》,结合我司代理项目基本合作模式制订。

  贵司提及的销售目标有两个"(20**)年底共完成5个亿的销售目标"、"(20**)年内要求实现销售15万m2",我司观点如下:

  销售条件和时机:本项目要在20**年实现较好业绩,应当有一个完整的销售时间段,即在春节前应有不少于7个月的销售期,其中包括:

  认筹准备期:2个月(20**年6月-20**年8月)

  认筹期:2个月(20**年8月-20**年10月)

  解筹热销期(取得预售许可证):3个月(20**年10月-20**年1月)

  因此,确保项目在20**年10月前取得预售许可证是基本销售前提之一!

  宏观政策面:近期政府为稳定房价、打压炒房,频繁出台多项政策,以下对本项目销售影响较大:

  期房禁止转让

  购房后2年内转让按转让价收取全额营业税

  投资型物业首付门槛提高、利率上浮

  以上海为龙头的华东市场是此次宏观调控的主要区域,目前上海炒家明显收敛,许多物业销售火热不再。本项目为投资型物业,在此政策下,主要客户群为中长期投资刻和经营户,在炒家缺位情况下,销售速度和热度将直接降温。

  综上所述,我司认为:

  其一,上述销售目标偏高,如宏观政策没有更进一步的打压政策,将销售目标定位为3-4个亿,更为现实。

  其二,如宏观政策还有更进一步的打压政策,贵司应对本项目的开发时机和资金回笼模式做更为慎重的计划,尽量将政策风险降到最低!

  我司制订的取费模式为2种,在贵司要求的基础上按更简洁的方式设计,请贵司参考。

  商业项目不同于住宅,其复杂程度、专业性和风险性均较大。我司为专业商业地产顾问公司,希望有机会为贵司降低专业风险,提升物业价值,缩短销售周期。我司取费标准与贵司提出标准的差异,请予以理解。

  合作方式、委托期限

  1、合作方式

  1.1、甲方委托乙方为该物业之独家全程策划、销售代理。

  2、委托期限

  2.1、从该合同签订之日起计算至首期物业正式公开发售之日后18个月。甲方在本合同执行时间内不可再将上述工作委托任何第三方。

  2.2、该物业各部分正式公开发售之日以甲乙双方共同书面确认的日期为准。

  取费标准及付款方式

  1、前期策划费

  1.1、取费标准

  甲方同意支付乙方人民币伍拾捌万元整(?580,000)作为前期策划费用。

  1.2、付款方式

  1.2.1、甲方于本合同签约三个工作日内支付乙方人民币壹拾伍万元整(?150,000)。

  1.2.2、甲方于乙方提交项目定位及营销策略报告后三个工作日内支付乙方人民币贰拾叁万元整(?230,000)。

  1.2.3、甲方于20**年6月30日前内支付乙方人民币壹拾万元整(?100,000)。

  1.2.4、甲方于该物业开始认筹之日后三天内支付乙方剩余策划费用人民币壹拾万元整(?100,000)。

  (注:鉴于本项目销售时机上的要求,该部分工作应于20**年7月前完成,以便更好地进入销售准备阶段。)

  2、销售代理费

  2.1、取费标准(模式一)

  2.1.1、甲方同意以该项目每个销售单位"买卖合同销售金额乘以相应的代理费率"的方式支付乙方销售代理费用。

  2.1.2、每期推出销售的物业的销售代理费率根据销售目标的完成进度设定相应的代理费率,在每阶段销售进度完成的次月代理费结算日,甲方按本阶段代理费率一次性补齐前阶段代理费差额。具体如下:

  阶 段每期推出物业累计销售率X本阶段标准代理费率

  第一阶段0%≤X<30%1.2%

  第二阶段30%≤X<50%1.4%

  第三阶段50%≤X<70%1.6%

  第四阶段70%≤X<80%1.8%

  第五阶段80%≤X2.0%

  2.1.3、"累计销售率"指截止累计签订《认购书》并交付完足额定金的物业建筑面积占本期推出可售物业总建筑面积的比例。推出可销售物业清单由甲乙双方在每期正式销售前书面确认。

  2.1.4、"代理费率"指每个销售单位之销售代理费占该单位买卖合同中销售金额的比例。

  2.2、取费标准(模式二)

  2.2.1、甲方同意以"基本代理费+超价值奖励"的方式支付乙方销售代理费用。

  2.2.2、"基本代理费":按该物业"每套商铺甲方与该物业购买者(下称"客户")签订的《商品房买卖合同》所确认的总价款乘以相应的基本代理费率"的方式支付乙方。每期推出销售的物业根据销售目标的完成进度设定相应的基本代理费率,在每阶段销售进度完成的次月代理费结算日,甲方按本阶段基本代理费率一次性补齐前阶段代理费差额。具体如下:

  阶 段每期推出物业累计销售率X本阶段标准代理费率

  第一阶段0%≤X<30%1.0%

  第二阶段30%≤X<50%1.2%

  第三阶段50%≤X<70%1.3%

  第四阶段70%≤X<80%1.4%

  第五阶段80%≤X1.5%

  2.2.3、"超价值奖励":当每套商铺"甲方实收销售金额"高于该商铺的"基准销售金额"时,甲方将支付乙方超额部分金额的30%作为"超价值奖励",即:每套商铺乙方超价值奖励=(甲方实收销售金额-基准销售金额)*30%。其中:实施 年返租的商铺甲方实收销售金额=《商品房买卖合同》所确认的总价款乘以 %,不实施返租的商铺甲方实收销售金额=《商品房买卖合同》所确认的总价款,每套商铺的基准销售金额由甲乙双方在公开发售前书面确定。

  2.2.4、"基准销售金额":指甲乙双方制订的基准价格表中每套商铺的销售金额。该物业商铺采用 年一次性返租 %的销售形式,扣除返租额后街铺均价定为 元/平方米,展厅商铺均价定为 元/平方米,双方以此均价为基础制订基准价格表。

  2.3、客户界定

  所有销售客户无论是否为甲方关系客户,均计算乙方销售率和全额销售代理费。

  2.4、结算单位

  每个销售单位签订买卖合同并甲方收取约定的首期款后,甲方即应支付乙方该单位全部销售代理费和超价值奖励。

  2.5、付款时间

  每月5日前由乙方与甲方指定对接人员核对上月的销售业绩报表,甲方须于每月10日前一次性支付乙方上月全部应结销售代理费。

  3、其他

  3.1、销售定金的收取

  由甲方财务人员收取并向客户开具相应合法票据。

  3.2、客户违约金的处理

  由于客户违约而产生的违约金(包括定金部分)由甲方:乙方按50%:50%比例分配(经甲方特批退还定金的违约单位除外),在每月结算上月代理费同时支付乙方。

  3.3、销售人员报酬

  在销售过程中,所有销售人员的工资、福利和奖金均由乙方支付。

  3.4、第三方费用

  乙方以上收费不包括第三方费用。合同期间所有第三方费用,包括但不限于建筑规划设计、平面视觉设计、广告设计及发布费、摄影、拍片、印刷、制作、运输、现场包装、装修、礼仪、公关促销费、销售招商现场电话水电及日常办公消耗费、无锡市以外外地差旅费等费用,全部由甲方承担。

  以上为我司初步合作框架。衷心希望有机会为贵司提供最具价值和销售力的专业服务,

  让xx国际成为华东地区商业地产一颗耀眼的明星!

  xx商业地产机构

  20**-5-15

篇3:地产营运招商部各岗位工作职责

  地产营运招商部各岗位工作职责

  2.2.1职 位:策划部经理

  职 责:负责部门工作

  组织关系:对总经理、副总经理、分管总监负责

  岗位职责:

  1.负责公司项目的市场可行性分析、项目定位、营销战略分析,以及相应的推广计划制订,在项目中突出"指导性"、"前瞻性"、"权威性"的作用。

  2.周期性的调查上海及周边城市的房地产市场情况,并对典型楼盘做好相关资料的采集、分析、整理、存档的工作,并及时更新,时刻掌握最新的市场动向,对区域性和全国性的房地产形式有深入、客观、科学的理解。

  3.熟悉房地产法律法规、各项房地产知识,对于楼盘大势有较为准确的判断。

  4.严格执行和贯彻公司上级部门下达的各项指令,按时保质的完成各项工作任务,确保销售部门在各项所需配合性工作上顺利进行。

  5.以公司利益为前提,处理好与其他公司间的各项合作事宜,合理配置资源,节约成本,让有限的资源发挥尽可能大的效率。

  6.发现潜在和现实的危机及提出预防和消除的意见,培养和发展企业创新机制。

  7.配合公司做好企业文化教育的推广、深化的各项相关工作。

  8.制作部门年度、月度的工作计划和工作小结,及时向总办汇报,使公司和上级部门及时了解策划部的工作状况。

  9.全面负责部门日常运作与管理,定期召开部门的月会、晨会。对部门内的员工实行监督管理,加强培训,每月制定培训计划并实施。

  10.制定、完善员工的工作标准以及操作程序,每天对下属的工作情况进行监督检查。

  11.对部门员工进行公正、严格的工作考核。

  12.严格控制部门开支,完成部门各项经济指标,做好总办和上级交办的其他工作。

  2.2.2职 位:策划部助理

  职 责:协助部门经理

  组织关系:对部门经理负责

  岗位职责:

  1.负责部门内文档、资料的收集与整理,协助部门经理做好各类文案工作。

  2.负责部门与总办、部门与部门之间的文件的收发、跟踪。

  3.协助项目作好策划定位、宣传推广、促销活动及其他相关事务的计划成文工作。

  4.负责部门会议纪要的记录;定期制作每月配合部门经理制定工作计划和工作小结。

  5.负责策划部的各类方案、报价以及函件的起草、制定和打印。

  6.配合部门经理做好各类客户的接待及登记工作,及时传达反馈信息,并有书面记录向经理汇报有关事宜的进展。

  7.密切关注部门各项工作的进展情况,及时记录、整理工作的完成的时间节点,并向部门经理反馈最新信息。

  8.关注房地产市场的最新信息:新的楼盘、房地产法律法规、房地产热门事件。

  9.负责部门行政事务的处理。

  10.完成部门经理交办的其他工作。

  2.2.3职 位:主管--设计主管

  职 责:负责设计、媒体

  组织关系:对部门经理负责

  岗位职责:

  1.全面管理,参与公司项目的宣传资料、平面设计、文本设计工作。

  2.长期性的对各大房地产及其他相关展示会的宣传资料、照片素材进行收集、整理、存档。

  3.收集各种媒体(报刊、电视、电台、网站、杂志等)的刊例、折扣、优惠内容等资料,并做好整理、存档、更新工作。

  4.对于设计所需的图文光盘、参考书籍、专业杂志做好整理、维护、保养工作。

  5.对于公司项目已经做过的各类广告,如:报刊、户外、宣传品等相关资料作好管理、备份工作(电子文档、成稿)。

  6.定期与各合作公司进行沟通,保持良好关系,维护公司的合作资源。

  7.负责新入职文员、设计师培训工作,每天对下属员工的工作进行监督检查;定期对文员及平面设计师进行专业考核,即时作出客观评定。

  8.完成部门经理交办的其他工作,与公司其他部门保持良好的合作、沟通。

  2.2.4职 位:平面设计师

  职 责:负责分管工作

  组织关系:对主管负责

  岗位职责:

  负责公司项目和其他部门的宣传资料、平面设计、文本设计工作

  配合主管对大房地产及其他相关展示会的宣传资料、照片素材进行收集、整理、存档。

  对于设计所需的图文光盘、参考书籍、专业杂志做好整理、维护、保养工作。

  对于公司项目已经做过的各类广告,如:报刊、户外、宣传品等相关资料作好管理、备份工作(电子文档、成稿)。

  关注最新的平面设计、建筑设计、景观设计的专业动态,不断提升自身的专业素养。

  2.2.5职 位:文员

  职 责:负责分管工作

  组织关系:对主管负责

  岗位职责:

  1.完成部门各类需要上呈总办或上级部门的签报、比价表、各种单据的填写和文档处理工作。

  2.复印、装订、文件打印、传真收发、信函撰写及收发。

  3.完成经理、主管、交办的其他工作。

篇4:营销策划部经理职责

  营销策划部经理

  1、职务名称:营销策划部经理

  2、直接上级:总经助理

  3、直接下属:策划师、招商主管、销售主管;

  4、本职工作:主持营销策划部全面工作;

  5、直接责任:

  6、草拟公司年度经营计划,上报董事会批准;

  7、负责编制本中心的年、季、月度工作计划、招商计划、销售计划;

  8、根据以上计划指标,负责制定相应的实施方案和措施,在确保完成计划指标同时,能有效地节省费用。

  9、负责协助总经助理对公司所有工程项目投资策划,项目可行性研究工作;

  10、主持、组织策划工作,拟定招商、销售及租售方案,确保完成销售指标;

  11、统筹或主持本部门的人事招聘、培训及考核等工作,提名本部门人员的聘任、辞退、升职,经人事部,报总经理批准。

  12、负责公司及本部门的信息资料档案管理督导工作,保证重要文件、资料的保密不外泄;

  13、负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作,稳定和提高本部门员工队伍素质等企业文件建设工作;

  14、积极完成上级临时交办的各项工作。

篇5:地产销售主管岗位职责

  地产销售主管岗位职责

  1、应把公司及合作方的利益放在第一位,以为公司及合作方创造最大效益为目标,对公司及合作方应具有绝对诚度;

  2、协助销售经理共同进行项目组的管理工作,服从上级的安排,竭尽全力做好每一项工作;

  3、主持售楼部日常工作,主持每日工作晨会, 沟通上下级及售楼部与其他部门的关系;

  4、"顾客至上、科学管理"的宗旨,树立良好的企业形象,创造良好的工作环境,充分调动每一位员工的积极性,并保持团结协作、优质高效的工作气氛;

  5、根据销售经理发展规划和市场预测及总体销售计划,拟定各组及各业务员的工作任务,定期向销售经理汇报销推广计划;

  6、协助业务员与客户签订购房合同,审核销售代表签订合同的有效性;

  7、负责落实本组楼款的回收工作,督促销售人员的贷款流程的正常进行;

  8、组织员工按排序进行工作,本组员工相互支援完成销售配合。监督该组接客户时的前台接待工作,禁止前台空位。出现空位主管有下过失单的权利;

  9、做好每日的来电、来访登记及审查工作,负责销控表的销控核对,统计每日定房量,填报各项统计表格,以保证销售的准确性。并随时收集各项现场资料进行提出销售情况分析;

  10、负责组织销售人员及时总结交流销售经验,加强业务修养,不断提高业务水平;

  11、负责处理客户对产品或对项目部员工的投诉,并在调查分析后向销售经理汇报;

  12、对项目部新员工进行培训及工作指导;

  13、领导销售小组及主持小组销售会议;

  14、督导培训销售代表完成销售任务,并进行小组业务考核;

  15、组织本组员工案例分析;

  16、随时准备完成公司临时性的工作安排,休息日服从公司安排。

  17、每月最后一日前向上级领导报送工作总结