大厦租户客户服务流程

篇2:大厦消防水系统设计说明

　　大厦消防水系统设计说明

　　1、设计依据

　　1.1 建筑方案E的面积指标和建筑平面示意图。

　　1.2 建筑设计防火规范 GBJ16-87

　　1.3 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(20**年版)

　　1.4 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-20**

　　1.5 建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90(20**年版)

　　1.6 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97

　　1.7 民用建筑水灭火系统设计规程 DGJ08-94-20**

　　1.8 水喷雾灭火系统设计规范 GB20**9-95

　　2、水源

　　消防水源：从不同方向的市政给水管上引入两根DN300的管道作为本项目的消防水源，不设消防水池。

　　3、消防用水量

　　室外消防用水量：30l/s.

　　室内消火栓系统用水量：40l/s.

　　喷淋系统用水量：30l/s

　　消防总用水量 ：100l/s

　　4、消防系统

　　本项目设室外消防系统、消火栓系统、喷淋系统、气体灭火系统、水-泡沫联用系统以及移动式灭火器和手提式灭火器。

　　4.1 消火栓系统

　　消火栓系统分区以消火栓栓口静水压力不超过80米来计算。

　　分别在B3层、避难层和屋顶设消防泵房。消防主泵出口设泄压阀。

　　B3层泵房内共设消火栓泵两台，一用一备。B3层泵房内共设喷淋泵两台，一用一备。

　　避难层泵房内设消火栓泵两台，一用一备。设消火栓稳压泵两台，一用一备。

　　避难层泵房内设喷淋泵两台，一用一备。设喷淋稳压泵两台，一用一备。

　　在屋顶设设消火栓稳压泵两台，一用一备。设喷淋稳压泵两台，一用一备。

　　每套消防泵各设一套带变频器的自动巡检装置。

　　在避难层和屋顶各设一个18m3的消防水箱，保证10分钟的消防用水量。消防水箱和生活水箱分开布置。

　　消火栓箱的最大距离：消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。

　　消火栓箱的位置：消火栓箱设在走道、楼梯附近等公共部位明显易取处。

　　消火栓箱内包括：一个DN65的消火栓，25米长DN65的衬胶水带，Ф19水枪一支，自救卷盘一盘，3个MF3磷酸铵盐干粉灭火器，破碎玻璃按钮一个。

　　消火栓栓口离地1.1米。

　　消火栓系统设3套DN150的水泵接合器。

　　消火栓管道上下成环状布置。

　　4.2 喷淋系统

　　喷淋系统按中危险级考虑。地库和裙房按中危险Ⅱ级考虑，其余部位按中危险Ⅰ级考虑。

　　中危险Ⅰ级的喷水强度按6/min.m2考虑，作用面积160 m2，喷头工作压力0.1MPa。

　　中危险Ⅱ级的喷水强度按8/min.m2考虑，作用面积160 m2，喷头工作压力0.1MPa。

　　系统布置：一个湿式报警阀最多带800个喷头，报警阀组前环状供水。每个防火分区设独立的水流指示器。每个报警阀组控制的最不利点喷头处设末端试水装置，其它防火分区的最不利点喷头处，设DN25的试水阀。

　　喷头布置：除规范规定的不能用水扑救的地方，小于5平米的卫生间、小于3平米的管道井、以及采用水-泡沫联用系统、气体灭火系统的地点外，其余部位都设喷头。裙房和地库喷头按中危险Ⅱ级布置，其它部位按中危险Ⅰ级布置。

　　喷头形式：全部采用闭式喷头，保护钢屋架的喷头用114℃喷头，锅炉房用93℃喷头，其它用68℃喷头。

　　设3套DN150的喷淋水泵接合器。

　　4.3 水-泡沫联用系统

　　在柴油发电机房设水-泡沫联用系统。

　　4.4 气体灭火系统

　　在电话机房设七氟丙烷洁净气体灭火系统。

　　4.5 灭火器

　　在锅炉房、直燃式机组机房、柴油发电机房设手推式灭火器。

　　在变压器室、开关室、电话机房、消控中心和机房等地点设磷酸铵盐干粉灭火器。

　　4.6 室外消防系统

　　室外消防管网成环布置。

　　室外消火栓采用地上式，并沿建筑物均匀布置。室外消火栓最大间距120米。室外消火栓离水泵接合器的距离在15-40米的范围里。

　　5、管道材料

　　5.1 消火栓、喷淋系统 DN>=100热浸镀锌无缝管;DN<=80热浸镀锌钢管。

　　5.2 水-泡沫联用系统 热浸镀锌无缝管。

　　5.3 气体灭火系统 热浸镀锌无缝管。

　　5.4 室外埋地管道 内衬水泥砂浆球墨铸铁管。

篇3:大厦建设投资控制方案

　　大厦建设投资控制方案

　　1、投资控制实施方案

　　1.1在xx国际(深圳)设计顾问公司上海公司内部成立专门的"造价控制部" ，负责具体组织协调本项目在各设计阶段的投资控制各项工作。

　　1.2制定完备的投资控制工作规程，使所有参与的设计人员充分理解限额设计的相关指导思想与基本措施。

　　1.3在方案设计及方案设计优化阶段，根据我们掌握的图纸资料，提供详细的投资估算。

　　1.4根据国家批准的投资估算，协调好初步设计阶段的各专业投资控制，并提出设计指导原则。

　　1.5在初步设计阶段，造价控制部进行动态的成本概预算工作，及时反馈给各设计专业工程成本信息，便于各设计专业不断优化设计，确保投资控制在投资估算之内。

　　1.6在初步设计阶段，造价控制部同时负责主要设备及材料的市场询价等调研工作并形成报告。

　　1.7在初步设计提交时，提交准确的初步设计概算文件。

　　1.8按照业主方批准的初步设计及概预算文件，评估初步设计阶段的成本控制情况，形成报告，并制定出施工图阶段的各专业各分项成本分配指标。

　　1.9xx国际(深圳)设计顾问公司通过在北京20**年奥运会国家游泳中心等高端项目上成功实施限额设计的实践，积累了丰富的限额设计实践经验，同时在上海地区已与多家上海着名工程造价咨询机构形成战略合作伙伴，对于本项目的造价控制及相关经济咨询业务有足够的力量支持。

　　2、投资估算

　　2.1投资估算编制依据及编制说明

　　2.1.1编制依据

　　2.1.1.1经xx国际(深圳)设计顾问公司确认的xx大厦的方案设计图纸及结构、机电各专业的方案设计说明。

　　2.1.1.2上海及华东地区类似工程主要技术经济指标

　　2.1.1.3.上海地区类似工程造价资料

　　2.1.1.4上海地区20**年度第三季度建筑市场价格水平

　　2.1.1.5调研询价主要材料设备供应厂商

　　2.1.1.6其他现行工程造价资料

　　2.1.2编制说明

　　2.1.2.1本投资估算只考虑项目建安工程造价，工程建设其他费用、预备费、贷款利息、流动资金等相关费用不在考虑之内;

　　2.1.2.2投资估算经济指标的选取充分考虑了本项目的建筑结构水平及设备设施水平;

　　2.1.2.3.本投资估算以经xx(深圳)设计顾问公司确认的美国KPF建筑师事务所设计的《xx大厦建筑设计方案》和分别由茂尔盛咨询(深圳)有限公司和迈进工程设计咨询(上海)公司编制的结构和机电安装方案设计说明为基础初步估算工程量，通过调查搜集同类项目的造价资料及对部份材料设备材料生产厂家调研，充分考虑xx大厦的建设规模和装修、设备标准要求和商业办公经营的需要。

　　2.2工程造价估算过程

　　2.2.1基础工程费

　　包括项目现场施工的临时设施和施工临时水、电、路等设施费用，以及基础开挖和回填的土石方量、降水、边坡围护和基础钢筋混凝土施工费用等几部分投资。根据建筑设计方案估算的工程量，参考同类工程，按照上海市现行建筑市场价格估算出各部分的造价。项目基础工程费估算见表1。

　　表1 基础工程费估算表

　　序号费用名称工程量单位造价指标费用合计

　　(万元)

　　1场地平整及临时设施9190平方米 30元/平方米28

　　2基础开挖和回填土方88224立方米 35元/立方米309

　　3边坡围护及降水90550平方米160元/平方米1449

　　4混凝土基础工程10395立方米1500元/方1559

　　5打桩工程90550平方米220元/平方米1992

　　6合计90550平方米589元/平方米5336

　　2..2.2结构工程费

　　包括基础上部的钢筋混凝土结构工程和屋顶钢结构工程两部分投资。根据建筑设计方案参考同类工程，按照上海地区现行建筑市场价格估算各部分的造价。上部钢筋混凝土结构工程费包括钢筋混凝土材料费用、施工的人工和机械费用等，以钢筋混凝土消耗量为基础，按上海地区现行的造价指标1500元/吨估算;因本项目主楼屋顶为不规则的钢结构，钢结构单价按10000元/t估算、工程量按估算面积3000平米，每平米用钢量250kg测算，即总重量为3000*2500/1000=750t，造价指标中已经包含了制作、安装、防蚀、防火等费用。项目结构工程费估算见表2。

　　表2 结构工程费估算表

　　序号费用名称工程量单位造价指标费用合计

　　(万元)

　　1上部混凝土结构工程50272立方米 1500元/立方米7541

　　2屋顶钢结构750t 10000元/t750

　　3合计90550平方米916元/平方米8291

　　2..2.3屋面工程费

　　包括屋面low-e玻璃+金属板，根据建筑设计方案参考市场同类工程，估算各部分的造价。造价指标中已经包含了材料费及安装等全部费用。项目屋面工程费估算见表3。

　　表3 屋面工程费估算表

　　序号费用名称工程量单位造价指标费用合计(万元)

　　1屋面low-e玻璃+金属板3000平方米20**元/平方米600

　　2合计90550平方米66元/平方米600

　　2.2.4内外墙面工程费

　　包括外侧玻璃幕墙、内轻质隔墙、内砌块墙、门窗工程等部分工程投资。根据建筑设计方案估算的工程量，参考同类工程，估算各部分的造价。其中外墙工程基本同屋面low-e玻璃+金属板做法，其余部分参考上海地区同类工程造价指标。项目内外墙工程费估算见表4。

　　表4 内外墙面工程费估算表

　　序号费用名称工程量单位造价指标费用合计

　　(平方米)(元/平方米)(万元)

　　1外墙low-e玻璃幕墙32920 20**6584

　　2内墙轻质隔墙40000 120480

　　3内墙砌块墙工程11866 7083

　　4门窗工程90550 60543

　　5合计90550 849 7690

　　2..2.5装饰工程费

　　包括大厦内部的粗装修和精装修投资。根据建筑设计方案，除地下室部份考虑为粗装修部份外，其余部份全部考虑为精装修，参考同类工程造价指标,项目装饰工程费估算见表5。

　　表5 装饰工程费估算表

　　序号费用名称工程量单位造价指标费用合计

　　(平方米)(元/平方米)(万元)

　　1粗装修工程17070 120**5

　　2精装修工程73480 180013226

　　3合计90550 1483 13431

　　2.2.6室外工程费

　　项目建设用地红线以内的场地平整、道路、综合管线等市政工程，以及硬化地面、绿化及室外景观等工程投资。参照上海地区类似工程指标进行估算，项目室外工程费估算见表6。

　　表6 室外工程费估算表

　　序号费用名称工程量单位造价指标费用合计

　　(平方米)(元/平方米)(万元)

　　1室外工程90550 3503169

　　2合计90550 350 3169

　　2.2.7设备工器具购置及安装工程费

　　为大厦建设的各种机电设备购置及安装工程费用，包括高低压变配电系统、照明及动力系统、防雷系统等强电系统;生活和服务用水的给排水系统、热水系统、雨水系统等及消防设施系统等;空调系统及通风防排烟系统;电梯工程;弱电及智能化系统。项目设备购置及安装工程费估算见表7。

　　表7 设备工器具购置及安装工程费估算表

　　序号费用名称工程量单位造价指标费用合计

　　(平方米)(元/平方米)(万元)

　　1强电系统90550 4203803

　　2暖通空调系统90550 4504075

　　3消防工程系统90550 80724

　　4给排水系统90550 3002717

　　5弱电及智能化系统90550 5004528

　　6电梯工程90550 105951

　　8合计90550 1855 16797

　　2.2.8投资估算结果

　　项目建筑安装工程投资估算汇总为55315万元，其xx筑工程费为38518万元，设备购置及安装工程费16797万元,本项目建安总投资估算结果见表8。

　　表8 项目建设投资估算结果汇总表

　　序号费用名称工程量单位造价指标估算费用占总费用比例(%)

　　(平方米)(元/平方米)(万元)

　　1建筑工程费用90550 4254 38518 69.63%

　　1.1基础工程费90550 589 5336 9.65%

　　1.2结构工程费90550 916 8291 14.99%

　　1.3屋面工程费90550 66 600 1.08%

　　1.4内外墙面工程费90550 849 7690 13.90%

　　1.5装饰工程费90550 1483 13431 24.28%

　　1.6室外工程费90550 350 3169 5.73%

　　2设备购置及安装工程费90550 1855 16797 30.37%

　　3项目建安投资90550 6109 55315 100.00%

篇4:大厦弱电系统设计说明

　　大厦弱电系统设计说明

　　1、设计依据:

　　1.1 民用建筑电气设计规范 JGJ/16-92

　　1.2 火灾自动报警设计规范 GB500116-98

　　1.3 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95-20**

　　1.4 建筑与建筑群综合布线工程设计规范 GB/T50312-20**

　　1.5 有线电视系统工程设计规范 GB50200-94

　　1.6 保安电视监控工程设计规范 GA/T75-94

　　1.7 智能建筑设计标准GB/T50314-20**

　　1.8 建筑工种提供的平、立面及相关专业提供的技术要求

　　2、设计范围

　　根据本项目作为高级办公楼的功能并结合未来办公的发展趋势，设计如下智能化系统：

　　结构化布线系统

　　安全防范系统

　　有线电视及卫星接收系统及VOD视频点播系统

　　内部无线寻呼系统

　　背景音乐兼消防广播系统

　　火灾报警及联动控制系统

　　楼宇自控系统

　　停车收费管理系统

　　2.1 结构化综合布线系统

　　本工程设程控交换设备一套。另外，与广域网的数据通路将采用光纤接入方式。通讯进线室设在裙房二层，市政通讯电缆及数据光纤均埋地引入。

　　为满足办公楼对通信和计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性的原则，本项目将设计一套百兆位到户的标准、灵活、开放的结构化布线系统。该布线系统采用光纤加超五类双绞线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输。布线系统的拓扑方式为星型方式，以放射性方式布线。设置一个上升通道，每层设置一台19寸墙柜。各楼层通讯及数据线缆由各层弱电管井内的墙柜引出，信息端口为双孔型，满足一个工作区既有电话接口又有网络接口的需要。

　　结构化综合布线系统分为4个子系统部分：

　　a. 工作区子系统部分

　　通过各楼层的配线箱至各楼层的各信息终端。由超5类4对双绞线及RJ45、RJ11终端插口组成。

　　b. 干线子系统部分

　　采用多模光纤连接总机房与各层的配线箱，可为今后布线系统的发展留有足够余地。

　　c. 管理子系统部分

　　由各层的配线箱组成。配线箱内安装交换机、双绞线跳线架等组成。

　　d. 设备间子系统

　　由设在计算中心的网络服务器、交换机、主配线架及主干线等组成。

　　2.2 安全防范系统

　　本项目的安全防范系统包括以下各个系统：闭路电视监控系统、出入口控制系统、防盗报警系统、巡更系统等。可以通过统一的通讯平台和管理软件将中央监控设备与各子系统设备联网，实现由中央控制室对群系统进行信息集成的自动化管理。财务室等重要场所均设紧急手动按钮，当遇到紧急情况时，可立即向保安中心报警，及时处理突发事件。并留有与外部公安110报警中心联网的通信接口。

　　出入口控制及防盗报警系统：

　　在地下室和裙房的内部主要设施和重要部位设置入侵报警系统，在一层窗户处设置窗磁，在大厦内不常开通道门处可考虑设置门磁报警。

　　电视监控系统：

　　办公楼出入口、电梯厅、停车库出入口、停车库内部、商场走道、通往地下室及一层的楼梯出入口、裙房及办公楼内重要开放区域、裙房楼顶等处设置高性能彩色摄像机,电梯内设置半球彩色摄像机，24小时连续监控，监控中心使用矩阵控制主机，可放大、循环等方式自由查看各楼层、电梯内情况，加入硬盘录像可储存，可回放查看。

　　巡更系统：

　　在办公楼和裙房内外部的公共区域设置巡更点，主要用于信息采集，查阅各楼层及周边情况。

　　2.3 有线电视系统、卫星接收系统及VOD视频点播系统

　　在有关部门的批准下，本项目预设鑫诺卫星及有线电视系统，主要用于接收国际、国内政治、经济、金融信息及文化娱乐节目，满足建筑内对电视信号的需求。

　　本工程卫星天线设在裙房屋顶。前端信号为提高图像质量采用转频方式，信号传输网络由同轴视频

　　线缆和分支器、分配器、放大器组成，并留有与有线台联网接口。系统采用860MHZ邻频双向传输，电视终端控制在70-75db范围，图像质量不低于4级，终端主要在会议室。

　　2.4 无线对讲及移动电话系统

　　无线对讲系统至少提供两个相对独立的通话频段，拟设置两台无线中继设备，1F-4F以及地下室采用天线的方式，5F及以上采用泄漏电缆隔层覆盖的方式，工作方式为半双工方式。

　　2.5 背景音乐及紧急广播系统

　　大厦广播系统分2类，一是面向公共区域的公共系统，平时作为背景音乐的广播，二是火灾或紧急情况时的消防紧急广播。

　　广播系统具有2个主要功能，即平时的背景音乐或普通广播以及消防紧急广播。消防紧急广播总控制器有最高的逻辑控制优先权。当消防紧急广播总控制器有消防控制触发信号抵达时，通过启动各分区的逻辑控制模块将相应的负载回路切换成对应的紧急广播回路。在平时，无消防信号时，各分区独立操作，将相应回路切换成普通广播回路，而当无普通控制信号时，则处于背景音乐状态。

　　2.6 火灾自动报警及消防联动控制系统

　　本工程为一级火灾自动报警系统保护对象设计。系统形式为集中控制方式。火灾报警系统由报警控制器、感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮、警铃、楼层显示器 等组成。各层消火栓动作信号、水流指示器、信号闸阀、湿式报警阀动作信号均送至火灾报警系统。消防泵房、变电所等场所设固定消防电话，各层手动报警按钮均带消防电话插孔，消防中心设火警专线电话，消防控制中心设在一层。

　　联动控制分一下几类：

　　a. 非消防类风机联动控制要求

　　非消防类风机包括：送风机、排风机等。在火灾报警后，消防中心能通过就地控制模块自动关闭这类风机及接收这类风机的停机信号和70℃熔断式防火阀动作信号。这类风机正常工作时的开、停机信号受消防线路锁定不送至消防控制中心，以免影响值班人员工作。

　　b. 消防类风机联动控制要求

　　消防类风机包括：排风兼排烟风机、正压风机。在火灾报警后，消防中心能手自动控制这类风机开、停及接收其停机信号和280℃熔断式排烟阀动作信号。

　　c. 消防给水联动要求

　　室内消防给水分消火栓水系统和喷淋水系统，消防泵及喷淋泵可由消防控制中心手动或自动控制，并接收水泵动作信号，喷淋泵的启动受喷淋总管湿式压力阀开关控制。在消防中心可接收各层消火栓按钮动作信号。

　　d. 消防告警

　　火灾预报警时，消防广播按本层着火层，相邻防火分区及上下层防火分区自动作提示性预报警。火灾确认后，着火层、相邻防火分区及上下层防火分区的消防广播和消防警铃投入正式报警，消防广播至火灾报警结束后才停止。

　　e. 电梯联动控制

　　在火灾确认后，普通电梯立即实施迫降至底层停止运行，消防电梯迫降底层待命。

　　2.7 楼宇自控系统

　　本大厦楼宇自控分为：用电系统、电梯系统、冷热水源系统、送回风系统、空调机组系统、高低压配电系统的监测、公共部分照明的控制、各类泵的控制、部分设备及给排水设备监测等。

　　用电系统

　　利用配电房配电装置采集电源为信号进行高低峰区别来节约控制用电计划。

　　电梯系统

　　监测电梯运行的状态信息。

　　冷热水源系统

　　对冷热水源的泵机进行有效的控制。

　　送回风系统

　　为确保室内湿温度达到设定的位置而进行自动调节。

　　空调机组系统

　　在送回风系统的前提下来实施空调机组的启、停机运转。

　　高低压配电系统的监测

　　通过高低压配电系统的电流、电压、功率因素、有功功率变送器的信号进行监测。

　　公共部分照明的控制

　　通过时间逻辑控制对公共部分照明进行控制。

　　各类泵的控制

　　通过各类泵的启/停信号、故障信号可对各类泵进行监测和控制。

　　2.8 停车收费管理系统

　　本工程自动停车收费系统应为计算机控制系统，能够有效的管理和控制停车场的操作。该系统包括以下几个部分：

　　a. 汽车进出停车场的通路控制，亦即自动进出。

　　b. 车辆栅栏机应能够由设于停车库的收费亭进行遥控。

　　c.应设置磁卡系统。

篇5:大厦节能设计说明

　　大厦节能设计说明

　　1、 建筑部分

　　1 屋面采取保温隔热处理

　　2内隔断采用轻质隔墙，减轻建筑自重，节约结构构件用料

　　3外墙采用Low-E玻璃，双层中空可呼吸幕墙系统用以节约空调的能耗;采用遮阳/避光板用于遮挡太阳直射光。

　　2、 电气部分

　　在配变电所低压侧集中设置无功功率自动补偿装置。对于影响功率因数比较大且较分散荧光灯，采用电子镇流器或电容器，以提高功率因数减少线路损耗。采用高效节能灯具及光源。大楼采用楼宇自控系统，以提高设备使用效率。

　　3、 给排水部分

　　1 采用低噪音水泵，水泵基础设减震措施。

　　2 水泵进出口设橡胶软接头。

　　3 泵房内的支吊架用弹簧支吊架。

　　4 卫生洁具用节能型产品。

　　4、 暖通部分

　　1 过渡季节尽可能采用室外新鲜空气，减少系统负荷。

　　2 办公区、厕所采用集中排风系统，排风机设于18层(设备层)及顶层，经由排风管进行机械排风。夏季和冬季，排风经由热回收装置将能源回收用以处理室外新风。热回收装置应设置在新风机组内。