锦都地产目标客户群分析

锦都地产目标客户群分析

  锦都之春地产目标客户群分析

  目标客户群的确定是根据项目的市场定位来确定的。确定目标客户群更容易在推广中命中靶心,提高销售工具的命中效力。

  1、目标客户的来源

  目标市场分隔的依据:

  对于高档项目的客户群正可以用金字塔向上的趋势来比喻,所以在客户面较窄小的情况下,圈定客户范围是为了富有针对性的完成产品的调整、制定卓有成效的销售策略的依据。

  实际成交客户

  潜在客户群

  市场需求总体

  就价位而言,"锦秋知春"应位于市场的中高水平上,因为该地区项目平均价位基本维持在7000元/ m2以下,只有万柳地区部分早期项目价格高于此价位,所以价格即决定了本项目的市场区隔,以及非常态的目标客户群。

  2、目标群体的确定

  根据本项目所处的地理位置及周边项目的客户调 查结果,确定本项目的购买人群相对年纪较轻,其中不乏从事高层管理工作的公司主干人员,以及IT业界高级技术骨干。这些客户的来源主要包括以下几类。

  三资企业高级管理人员;

  个体私营企业老板;

  自由职业者(以律师、演艺人士为主);

  IT行业从业人员。

  部分外来投资者

  3、客户购买物业目的

  这些购房者尽管年纪较轻,收入却可观,多数为首次置业。所以其购置物业的主要目的归结为如下。

  以满足居住需求为主;

  关注生活方式与生活品质;

  兼顾保值增值,投资。

  根据购买目的不同,客户定位又可细分为:

  自用型客户Ⅰ

  族群:中关村内E时代的IT族群

  年龄:25-35岁

  家庭人口:2-3人

  家庭月收入:10000元以上

  自用型客户Ⅱ

  族群:白领新贵一族

  年龄:28-40岁

  家庭人口:2-3人

  家庭月收入:10000元以上

  投资型客户

  动机:关注产品增值、保值

  由于中关村的发展,促进产品升值

  方式:自用兼投资

  群体:SOHO一族

  STUDIO一族

  4、目标客户群的行为及心理特征

  中高档物业的消费层正象钻石的销费群体一样永远只能是社会中的一小部分群体,这种规律正是随着产品价格趋向昂贵,消费的人数就会相应地减少。

  客户的心理是各有不同的,但是作为购买高档次住宅的特殊群体,他们之间存在着共同的心理和行为特征,这正是推广中可依循的根本所在。

  目标客户群心理及行为特征:

  主宰生活的时刻,而拒绝盲目地接受;

  期待空间的不断延伸,非闭塞;

  以一种极为活跃的心态看待稳定的事物;

  自由与个人价值得到不断地认定;

  几近"疯狂"地工作而实现个人的理想;

  永远不想成为空间的附属物。

  补充:在行销战中,应该强调地是"心理战",而非单一的"产品战"。强调地是掌握目标客户的心理和行为后,可以针对特定的客户心理,进行产品认知引导,运用引起客户群共鸣、打动其内心的宣传。

采编:www.aishibei.com

篇2:项目建筑规划分析及建议

  项目建筑规划分析及建议

  一、产品规划分析

  本项目产品规划将面临三大矛盾:一是如何考虑南京高档别墅现阶段的购买力和总价抗力;二是如何针对目标对象,规划合适产品;三是大规模开发,如何区隔板块内其它产品,塑造产品的差异性,抢占市场。

  本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅,而南京的别墅市场还需要培育和时间催化,这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种别墅的盘量和总价,以便更符合目标市场对产品的定位。

  鉴于目前南京别墅市场的现状,联体别墅的去化量肯定远大于单体和双拼。但综合各种因素,尤其是从将军路板块的竞争角度来看,主打联体别墅,与运盛、瑞景文华等相比并无优势,而交通抗性不可避免,竞争上又很难造成差异;规划单一的独栋/双拼别墅,又存在现实市场去化速度的制约,资金回笼慢,风险很大。

  所以,从原则上,由于联体别墅的市场上升很快,建造部分联体别墅是为了提高容积率,降低风险,迅速回笼资金;而以独栋/双拼别墅为主概念推广,是为了准确本项目的竞争定位,在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。

  二、物业类型建议

  --以独栋、双拼别墅为主,以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品。

  除传统的独栋、双拼别墅外,可考虑引进双立别墅。

  从建筑型态角度分类建议:

  (1) 独栋别墅--独门独户独院,自由空间,备享尊荣,从二百多平米的一般独栋到六七百平米的别墅王,应有尽有;

  (2) 双拼别墅--两户共用一堵墙,内部空间仍旧为独栋排场,但售价降低;

  (3)双立别墅--假双拼。优于双拼,比双拼别墅多一堵墙,但又是两栋紧贴的独栋别墅,

  甚至两栋间以设备房或佣人房相连。售价可介于独栋和双拼之间。

  鉴于景观设置的多线路要求,我们本着广告传播和营销卖点整合的需求进行产品分类建议:

  (1)流水别墅--沿中部的溪水,湖泊,构建流水别墅,以业主每一窗都能拥有天然的流水,或垂钓,或听水,或枕溪,享受人间仙境。

  (2)岛居别墅--面湖而建临水型,半岛别墅,开门既见清风徐来,水波潋滟,鱼翔水底,细石可辨,椅窗听荷,雅兴徒增。

  (3)云顶别墅--专为顶级度身定造的休闲别墅,产生坐庭院看落日染红远山,听鸟鸣唱绿山谷,和着山野的天籁之声,一种悠长的梦想便随白云而翻飞,一种君临天下的大气风范便油然而生。

  (4)森林别墅--将军山北边茂密的森林,将别墅种植于森林中。于健康步道中漫步,体验"运动与健康"的感受,是悠闲假期的好去处。

  --以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充,依势而造。

  除传统的联体别墅外,可根据实际情况考虑规划部分双立、别墅楼中楼

  的创意房型。

  (1) 联体别墅--三联/四联/六联 四联/六联可改进为双立别墅

  (2)叠加式别墅--创新版。四层或六-七层电梯,但外立面造型为二层或三层,客厅挑空设计,

  三大入门途径:首层于空中花园入客厅,二层于阳台入主人房及工人专用门入

  厨房或工人房。

  --可考虑导入部分木质结构的独栋别墅,以营造产品差异,但缺点是隔音效果差,成本高。

  三、单体面积建议

  单体面积的设计,既要充分满足别墅居家的空间需求,也要考虑到市场承受能力,

  尤其是总价的承受力。

  单体别墅:

  主力面积:300-350 m2;沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅(别墅王):500-800 m2

  双拼别墅:

  主力面积:250-300 m2;

  双立别墅:

  主力面积:200-250 m2;

  联体别墅:

  主力面积:180-220 m2;

  别墅楼中楼:

  主力面积:160-200 m2;

  五、房型设计建议

  空间是别墅的灵魂。必须从房型上对南京的别墅房型进行一场"空间革命"!

  单体/双拼/双立别墅建议:

  --两层半或三层为主,层高三米以上

  --户型设计基本要求:动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开;

  户型设计的重点:客厅和主卧。

  --客厅:所有的客厅必须挑高(4.5米,5.4米以上);大面宽、大开间;最好能营造多种空间感受;

  大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……都可考虑

  --主卧必须气派,主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连,最好外带大露台

  --卫生间建议:尽可能使主卫做到不小于10平方米(根据总面积作适当调整),次卫6-8平方米

  --厨房:可考虑有中式厨房或西式厨房两种,或开放式厨房

  --餐厅或客房可做夹层(一夹二或二夹三)

  --充分利用地形地势:部分山地别墅还可考虑结合地形偷出地下室的面积,让看起来的二层实际为

  三层;沿湖部分也可设计出有创新的别墅房型或生活型态

  --充分考虑别墅居家的特性,把握好具体各房间的尺度

  --功能必须齐备,别墅的五大区域必须充分考虑,合理安排

  礼仪区:玄关、客厅 / 交往区:餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区:卧室、卫生间

  功能区:车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 /

  室外区:车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化

  --沿湖、或沿山,可考虑聘请国外著名的设计师,从外立面到内部装修全部进行设计,不为卖房,

  首先为炒作概念,用大手笔体现盛唐实力与特色,也是营销创新的一种手段,为项目形象提升

  打下伏笔。

  --特别的豪宅:这可以说是盛唐艺术园的明星产品,也是小区的物业领袖,可以特别设计,创新、

  有个性,可加配小型游泳池,双车库等特别设施。

  联体别墅房型建议:

  --流水线产品:大量可复制的成熟产品,只推3-4种经典房型

  --房型创新:客厅全部挑空,4.2-4.5米以上;三层半空间;大开间(5.4米或以上)

  --外车库设计:去除室内车库,全部放在室外,弥补挑空的面积损失(据调查而知,很多住别墅

  的客人都喜欢停车在室外)

  --加大花园:减少公摊面积,加大花园面积

  --面积控制:全部200平米以下,有效控制总价

  六、建筑立面及风格建议

  --整个社区建筑单体结合不同组团主题采用相应的建筑风格。三个区(高尚别墅区、艺术园区、联排区)各有特色,但总体协调;

  --高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气,不应过分现代或时尚,必须经得起时间考验;(唐代建筑的风格特点就是气魄宏伟、严整而又开朗)联体别墅的建筑风格可更现代化、创新化、特色化;

  --建筑立面上:高尚别墅追求个性,但不张扬,必须在整体协调的情况下多样化;联体别墅则建议相对统一化。

  --主题艺术馆园可单独设计,采用现代前卫风格,初期可先做两座已定的亚明艺术馆与江宁区博物馆,其余尽量先与有兴趣的相关人或厂家谈好意向,根据其要求结合园区的整体风格再行建造。

篇3:xx之约地产整合推广方案

  [xx之约]整合推广方案

  xx广告呈xx

  20**-4-18

  前言推广总纲推广实施(四-五月份)推广实施(六-七月份)回顾总结

  前 言

  天津房地产市场的理性化日益催熟消费者的购房选择,

  面对受众日益挑剔的目光和目前遇到的实际问题

  我们应拿出崭新的营销方略,

  放手搏击房地产市场的奶酪。

  [xx之约]整合推广方案 1

  推广总纲

  推广纲领:媒体营销+产品创新--双管齐下,扬长避短

  ■媒体营销用于达成广泛传播效应,关键在于运作的主动性和引导性。

  ■产品创新并不是要将产品翻新、再造,而是在现有的基础上把产品结构的优势最大化地表现出来,以更直观的形式传达给目标受众,进而干预目标受众的购房消费取向。

  [xx之约]整合推广方案 2

  推广总纲

  推广目的

  1、凝聚人气,为销售冲刺阶段做准备;

  2、与客户做亲密接触,建立产品功能优势上的良好印象;

  3、挖掘多元化产品功能,张扬楼盘形象,塑造房地产品牌个性。

  [xx之约]整合推广方案

  3

  推广总纲

  产品卖点梳理

  总卖点:梅江版块珍稀120平米户型

  分卖点:1、两梯两户,全速电梯

  2、4.2米开间起居室(带2.6米宽落地窗)

  3、主卧转角(落地窗)阳光房

  4、10平米厨(带落地窗)、卫

  5、独立餐厅

  6、层高3米

  [xx之约]整合推广方案 4

  推广实施(四-五月份)

  媒体营销推广思路

  主 题:梅江珍稀120平米户型

  目 的:吸引消费者到售楼现场

  具体操作:在报稿上持续传达"120平米户型"的信息,将房型的各分卖点充分描述,旨在以紧迫感和感性描述打动有购买120平米户型的客户,但对两室、价位等敏感问题加以回避,(到售楼处解决)

  选择媒体:《每日新报》、《今晚报》

  曝光频率:1次/周

  [xx之约]整合推广方案 5

  推广实施(四-五月份)

  产品创新建议

  方 式:房型创新功能全面演示

  目 的:打动已到售楼现场的客户

  具体操作:做实楼样板间或在售楼处设样板间模型(详见附图),用于空间功能释义

  时 间:五月初完成

  [xx之约]整合推广方案 6

  推广实施(四-五月份)

  销售策略建议

  方 式:1、"香气四溢"计划--凡女性客户或携女士到售楼现场的客户均可获赠国际顶级xx一瓶

  2、买房赠主卧阳光房(或赠1/2阳光房面积)--以返款的形式赠送面积

  3、购房送装修方案,或购房返(创新功能)装修费用(1万元)

  目 的:1、聚拢现场人气,增加销售成功几率

  2、快速促成销售

  具体操作:1、"香气四溢"计划可持续整个五月,不限是否签约

  2、赠阳光房活动须限时限量(如,5月1日--8日的签约客户)

  3、购房送装修方案(或返装修费用)限定在5月9日--30日签约客户

  [xx之约]整合推广方案 7

  推广实施(六-七月份)

  媒体营销推广思路

  主 题:梅江成熟片区的MINI COMPANY

  目 的:快速消化楼盘

  具体操作:以价格优势闯出市场

  选择媒体:《每日新报》、《今晚报》、DM

  曝光频率:报广1次/周;DM在五月下旬(5月20日左右)开始投递

  [xx之约]整合推广方案 8

  推广实施(六-七月份)

  产品创新建议

  方 式:将20#楼单独包装做SOHO

  目 的:以绝对的价格优势争取周边商用楼盘的客户资源

  具体操作:样板间装修完成后,同时用于现场接待

  时 间:六月初

  ※ 以20#楼为试点,如果销售情况乐观,即可把余房作商用包装

  [xx之约]整合推广方案 9

  推广实施(六-七月份)

  六-七月份产品转型成果预测:

  ●120平米户型适合于各类小型公司办公,市场需求广泛,会缩短我们的销售战线;

  ●将吸引更多投资者买房转租,坐享稳定收益;

  ●为楼盘增值,继续提升企业品牌和项目品牌;

  ●作为一次大胆尝试,为企业后续开发积累销售经验。

  [xx之约]整合推广方案 10

  回顾总结

  以上是我们对[xx之约]尾盘期推广思路的初步想法,

  总体分为两部分:一、以创新功能演示和各种优惠政策吸引主力家庭购房

  二、以绝对价格优势在商用楼盘中拦截一部分客户

  重点:归根结底吸引客户的是产品本身,那么产品优势的展现是广告推广和销售团队共同而艰巨的任务,希望

  我们能达成共识,为[xx之约]和xx的品牌形象提升注入坚实的力量。

  [xx之约]整合推广方案 11

篇4:销售培训:目标市场

  目标市场

  ·目标市场选择模式

  通过市场细分后,企业会发现一个或几个值得进入的细分市场。此时,企业需要进入哪几个细分市场。一般说来,有以下三种模式可供选择。

  无差异市场营销

  无差异市场营销是指企业在市场细分之后只重视各子市场的共性而忽略它们的个性。因此,企业只各市场推出单一的产品,运用单一的市场营销方式销售。这种模式的最大优点是成本低,从而可以取得成本和价格上的优势。但其缺点也是十分明显的,即单一产品生产的企业很难满足和适应消费者差别需求和需求变化,容易给竞争对手带来可乘之机。

  差异市场营销

  差异市场营销是指的是企业决定同时为几个子市场服务,试图以差异性的产品满足差异性的需求,制定实施不同的市场营销组合策略,通过多标准化的产品线、多样化的销售渠道和多样化的促销方式进行销售。差异性市场营销的主要优点是可以满足各类消费者的不同需求,其主要的缺点是会使企业的生产成本和营销费用增加。

  集中市场营销

  集中市场营销是指集中全部的力量,以一个或少数几个细分市场作为目标市场,实行高度专业化的生产和销售。集中市场销售的优点是容易在某些特定的市场上取得有利的竞争地位,如果市场选择得当,企业可以估较小的市场上取得较大的、甚至是占有支配的市场份额并使企业获得较高的投资回报收益率。但是实行集中市场营销往往具有较大的风险性,由于目标市场比较单一、范围比较狭窄,一旦市场发生变化,企业就有可能陷入困境。

  ·选择目标市场应注意的问题

  一般企业在选择时要充分考虑五个方面的因素:

  ·企业的资源和能力;

  ·产品本身的特点;

  ·市场的同质性;

  ·产品所处的生命周期阶段;

  ·竞争对手选择的模式等。

  ·确定目标市场的原则

  企业在确定目标市场时,应遵循以下四个原则:

  ·产品、市场和技术三者密切关联。企业所选择的目标市场,应能充分发挥企业拥有的技术特长,生产出符合目标市场需求的产品来。

  ·遵循企业既定的发展方向。即目标市场的选择应根据企业经营战略所确定的发展方向来确定。

  ·发挥企业的竞争优势。即应选择能够突出和发挥企业特长的市场做为目标市场。这样才能利用企业相对竞争优势,在竞争中处于有利的地位。

  ·取得相乘效果。即新确定的目标市场不能对企业原有的产品带来消极的影响。新、老产品要能互相促进,实现同时扩大销售量和提高市场占有率的目的,从而使企业所拥有的人才、技术、资金等资源都能有效地加以利用,使企业获得更好的经济效益。

篇5:锦绣江南地产主要优势卖点

  锦绣江南地产主要优势卖点:

  1、运动设施

  文体中心配套运动设施,位于小区正对面,其中游泳池、羽毛球场等各类设施齐全

  南江滨公园健身区

  小区内会所配套的运动设施

  小区内景观配套的运动设施

  小区运动文化理念的营造

  2、江景

  闽江江景

  小区内景观水景

  3、人文环境

  区域内教育环境

  区域内高尚住宅社区环境

  区域内市政机关人文环境

  区域内市政配套人文环境

  小区内会所配套人文环境

  小区景观配套人文环境

  小区业主人文素质

  小区内人文环境的营造

  4、园林环境

  南江滨公园

  文体中心内的绿化

  小区内部景观园林

  5、物业

  拟聘请知名物业公司

  人性化物业管理

  多重安防设施等等

  6、交通

  地处尤溪洲大桥、金山大桥、闽江大道三大主干道中心

  7、户型结构

  板楼

  一梯一户

  入户花园

  大露台

  全明设计

  8、楼间距

  最小楼间距30m,最大处达到60m,最小比例都在1:1

  9、配套

  会所配套

  社区内商业配套

  文体中心、榕城广场等市政配套

  中小学配套

  各卖点分析

  运动设施:是本案与周边项目相比较最大的优势,紧邻文体中心的优越区位是其他竞争项目所无可比拟的,如能在会所、景观规划上加以充实强化,该卖点可作为本案的主力卖点

  江景:本案虽坐落于闽江南岸,但本案地处二线江景,在江景上与江南水都等比较具有一定劣势,且江南水都引水入区、栋栋邻水,更增加了其水景优势。

  户型:全明设计、大阳台、入户花园、一梯一户等都是本案较大的卖点,可作为本案优势加以推广。

  人文、园林、交通等各项优势为区位内楼盘所共享优势,较难成为本案独特的卖点。