物业财务部质量分目标实现情况报告

物业财务部质量分目标实现情况报告

  财务部质量分目标实现情况报告

  一、向业主公布财务收支情况质量目标及时率达100%:

  实现情况:第一季度向业主公布财务收支情况及时率达100%,第二季度向业主公布的财务收支情况按进度正在进行中。

  二、采购物品合格率质量目标96%以上:

  实现情况:第一季度采购物品合格率达99.88%,第二季度采购物品合格率达100%.

  分析:在领导的带领下同公司各部门时常互动沟通、同供货商建立了良好的关系,今年大幅度的降低了公司成本,持续提高了工作效率,满足了每月各部门的月计划、零星需求及报告,配合各部门工作、特殊性的事务及时通知沟通处理。

  目标:上半年100%的达到目标,为更激励工作下半年订为采购物品合格率质量目标97%以上。

  三、采购物品滞留率质量目标1%以下:

  实现情况:第一、二季度采购物品滞率为0%.

  分析:采购前同需求部门作好沟通工作,了解需求部门的需要再进行采购,采购物品入库前需求部门同仓库验货合格方进行入库。

  四、仓库物品报废率质量目标低于1%以下:

  实现情况:第一、二季度仓库物品报废率为0%.

  分析:仓库根据《仓库作业指导书》的要求,采购回来的物品先验收合格后方入库,不合格物品不予收货。

  五、内/外质量体系审核不合格项在1项以下:

  实现情况:目前不合格项为0项。

  分析:做到发现同体系文件有出入的及时沟通及时更改。

  六、各项工作开展导致有效投诉不高于2次:

  实现情况:www.aishibei.com工作开展至今有效投诉为0次。

  分析:做好本职工作,体现部门服务、提高公司形象,同相关单位多沟通、协调、配合,有事多请示、多汇报。

  七、各项工作开展及时率达到98%以上:

  实现情况:综上所示工作及时率均在98%以上。

  综合分析:在部门领导下,我们做好本职工作,同各相关单位建立了良好的关系,有事多沟通、多协调、多配合即圆满完成了工作、提高了工作效率、又为公司降低了成本。

Editor:爱拾贝 www.aishibei.com

篇2:物业管理有限公司工作报告

  物业管理有限公司工作报告

  一年来,物业公司在总公司的支持下,物业管理有了很大发展,各方面工作取得了骄人的成绩,但离公司的发展目标和总体战略规划还有一段距离,希望通过全体员工共同努力,最终实现物业公司的目标。现将一年来的工作和公司的现状以及物业公司的发展方向向董事会作以汇报。

  (一)回顾过去:

  (1)z管理中心(2011年6月-12月)

  从2011年6月介入z,进入z管理中心以后,我向当时的同事和业主了解到,部分业主和代表经常到管理中心吵闹、投诉,一是因物业管理公司解释、沟通不够,对物业公司极大不满,把本属于房地产的责任强加给物业公司,主要是会所、游泳池等设备设施不齐全,与购房时所讲的不一样。二是工程质量差,下水管道堵塞、油烟排放不畅、玻璃破损等。三是服务质量低下,清洁、绿化(外包)极其严重,处理问题不及时,业主投诉的问题得不到改善。四是物业公司和业主之间缺乏沟通,信息得不到反馈。以致业主长期不交管理费,公开反对物业公司,与物业公司对抗,要求成立业主委员会等。同时物业公司内部也存在很多矛盾,是与业主产生矛盾的主要原因:一是各层管理人员变动太快,一人一个做法,每个员工都处于适应期;二是行政人事制度、福利制度一变再变,对公司失去信心,人心涣散,混一天是一天;三是各项制度得不到执行和落实,部门和部门、人与人之间缺乏沟通,相互推诿;四是某些管理人员不能以身作则,不能严格要求自己,侵害公司的利益;五是从上至下,无经营理念和服务意识,许多资源得不到利用。

  了解以上存在问题后,我们立即采取整治:一是重新招聘新的管理人员,对不合格的管理人员进行补充和替代。提高经营理念和服务意识,要求各级员工敢于对待各种问题,发现问题解决问题,各司其职,不得互相踢皮球,重新筛选新的领导班子,增加凝聚力。二是组织专人处理业主的遗留问题。直至业主满意,不再投诉。三是催交管理费,使收缴率达98%以上。四是扩大经营范围,增加经营收入,先是和物业公司签订各种合同的有关客户进行洽谈,对显失公平的合同,重新商谈签订,然后收回外包服务项目,利用专业优势加大服务力度,增加收入,最后是扩大专业服务范围,根据具体情况实施物业管理或物业顾问工作(z名苑)。五是降www.aishibei.com低成本,减少浪费,根除公司蛀虫,严把采购关。六是与其它公司(客户)联手,无偿增加设备设施(联大家私、怡宝公司、z等),扩大影响力,为物业公司节省费用50000多元;七是加强物业管理宣传和业主与物业公司的沟通,减少业主的怨气。通过半年的努力,双方加深了沟通,z的业主对物业公司有所了解,能理解物业公司,基本上趋于稳定和认可。

  (2)z豪园管理中心和z园管理中心

  从2005年元月以来,z豪园管理中心除清洁、绿化外包收回,管理费部分业主拖欠以外,其它均与z相似,有个别业主煽动部分业主到管理中心开业主会,提出各种问题,不管是那方面的工作,我们物业公司均给予正确对待,积极解决。内部矛盾也是与z管理中心一样,特别是在执行人事制度方面,要求不严,公司管理人员在元月份查岗时发现,z豪园10个保安上班违竟然在6点钟还有5人在睡觉,其它部门人员也是自由散漫,违反制度的人员都不敢开除,以致部分员工有恃无恐,工作不认真,不负责任,养成了一股员工爱上访劳动部门、想闹事的风气。但考虑到1-2月是年终和过年期间,整改不易太快,通过2个月的观察,在3月初对个别不服从管理或存心闹事的员工坚决开除,经过整顿,我们颁布了新的行政人事制度,闹事的人基本消除。

  (二)物业公司现状

  物业公司通过一年的努力,已由三个管理中心,增加到四个管理中心和一个顾问单位,人员由200人增加到280多人。接管面积由原来的约30万平方米增加到约50万平方米。物业公司自1999年成立以来,经过多年的悉心经营,并在很短的时间内迅速的成长状大,时至今日,在成绩的背后,我们也清醒地认识到公司在管理方面还存在着诸多不足,在人力资源配备,经营运作等方面正处在一个调整、巩固、发展的重要转型时期。同时物业公司正面临前所未有的发展机遇,z的几家小区已经开工建设,但也面临着巨大的挑战,除本身存在的问题需调整外,还包括z新注册的几家物业公司(已注册3家,正在注册3家)的竞争,我们将把握这千载难逢的发展良机,不断加强管理水平和提高服务质量,把公司推向更高的层面,取得更辉煌的成就。通过分析,我们物业公司已经认识到主要存在以下问题:

  1、组强结构不明确,部门间缺乏沟通,职责不清,缺乏有效的监督机制。

  2、制度修改频繁,薪酬制度不明确,福利差,无激励机制,z和z豪园的制度都不一样。

  3、行政部门失去了管理效能,专业人才缺乏,人力资源和培训工作跟不上。

  4、管理人员专业水平不高,员工素质差,无经营理念和服务意识。

  我们物业公司把存在的问题找出以后,确定了发展方向,出台了一系列整改措施。

  一、确定组织架构(参见附页)

  根据实际情况重新确定了符合z物业公司现状和发展规划的组织架构,划分了各自的工作职责,相互配合,相互制约,既有分工,又有合作,有了明确的中长期发展规划和明确统一的政策,并新增了四位经理:行政经理、保安经理、清洁经理、工程经理,新增的4位经理主要负责在本专业范围内,对公司本系统的员工进行统一的专业技术工作指导,督促检查技术标准的落实,员工在职专业培训,新员工招聘和培训以及新接管楼盘的组建等工作。各管理中心经理负责管辖范围的所有日常工作。也可以按需增加职能部门和扩大管理范围。

  二、统一行政人事和财务管理

  新增2名行政管理人员,1名仓管,加强行政人事部门力量,财务统一管理,保障政令统一。

  三、修订修改人事规章制度

  从公司实际情况出发,着眼于未来发展,重新制定了《行政人事管理制度》《培训制度》《员工手册》《餐厅管理制度》《宿舍管理制度》等,恢复员工应有的法定假期和带薪假期,调整加班、工资计算方法,改善员工就餐问题,建立健全完善的沟通与投诉机制,将公司和员工的利益、目标统一起来。

  四、加大行政管理力度,监督各项规章制度的执行和落实

  加强了公司行政人事部的地位和作用,加强人力资源招聘、培训、考核等工作,保障人力资源的良性发展,保障各项制度的执行和落实。现已开展培训,利用总公司的培训室组织管理人员进行培训,取得了很好效果。

  通过1至3月的了解情况,确定目标,提出方案,仅仅用两个月的时间就整改完毕,因物业公司的产品是不同于其它行业,我们的产品是服务,完全靠人去完成,所以员工是物业公司的根,物业公司的成功与否,关键是员工,认识到这点后,针对物业公司的特殊性,我们从员工入手,主要是稳定认真、负责、有能力的老员工,辞退工作态度不好、能力不强的员工;招聘有专业水平的人才,为公司注入新的活力;整改饭堂、宿舍,为他们解决实际困难和个人问题,包括为家人找工作,为员工宿舍、岗位内安装电扇、空调,让员工吃好住好,感受家的温馨,无后顾之忧,短短时间内物业管理公司内部发生了明显变化,士气高涨,很少有人埋怨待遇不好,招聘不在难了,想闹事、爱上访的不敢了,在职员工趋于稳定,特别是从上到下良好的、公平公正的、对事不对人的工作和人际环境,互帮互助的氛围,再也不用担心谁有关系等不良风气,公司发展快,个人发展空间大,凭自已的能力在物业公司得到提拔,出现了人人想充电,求上进,你追我赶的局面。

  (三)下一年工作计划和物业管理公司近2年的发展规划

  &物业管理方面

  ①z:除保持原来的服务外,继续加大力度,提升服务质量,加强与业主的沟通,取得业主的信任。特别是利用5月在电梯内增加公益广告(每部电梯3张)、小区内增加了公园椅,获得一致好评的情况下,加大社区文化的宣传,公开管理人员的监督、热线电话,公布财务管理帐目。

  ②z豪园管理中心和z园管理中心

  A.z园管理中心继续加深与驻园单位的沟通,提高员工的服务意识。

  B.z豪园管理中心在3个月整改业主提出存在的问题,改变业主对物业管理公司的看法,取得业主的理解和信任。一个月内公布财务帐目,张贴组织架构和管理人员的办公电话,加大社区文化的宣传。

  ③2005年下半年制定好一套适应整个物业管理公司运行的工作程序、工作手册,确保2006年运行半年后符合ISO9001:2000的标准,一次认证过关。

  ④争取良性运作半年后利用良好的口碑,明年我们的经营范围走上一个新的台阶,扩大管理和经营范围。

  ⑤z豪庭在8月左右交楼前,按时间表稳步推进,重新组建一支新的队伍,利用新形象,塑造新口碑,顺利地全面接管。

  ⑥顾问单位(z名苑)年底合同到期,利用现有资源确保合同顺利完成。争取对z实业公司的全面管理签订新的顾问合同。

  ⑦物业公司将按现有组织架构,依实际情况吸引各类高级管理人才或扩展新的部门。包括其它部门经理或副总经理等。

  @经营方面

  随着物业管理市场化进程的加快,市场竞争日益激化,以及新的房地产形势的发展,经营越来越被提到物业管理的日程上来,z物业管理要得以快速发展,经营将是一条必由之路。

  管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品,也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业,经营应是其基本的行为,只有依法进行经营,并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重,良性发展的目标。物业管理企业忽视经营,会造成企业赢利能力的低下,企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模,持续稳定发展的瓶颈,并反过来影响服务质量。

  搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理经营的基础工作和主要工作,在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量,以优质的服务换取优价的回价,同时有效地降低成本。

  下半年和明年上半年以物业本身为中心,开展多种经营。

  ①针对业主和客户而提供的有偿服务;

  ②针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务,如专业清洁服务;

  ③房屋出租、中介代理以及供求信息方面的服务,如代理业主进行房屋出租;

  ④对公共场地或场所的经营,如户外广告,屋顶天线,公共场地的出租等。

  ⑤会所的经营管理,根据具体情况,考虑业主、客户自主经营或联手经营等。

  要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标,应实施品牌战略, 有计划、有步骤、积极稳妥地建立企业的品牌,充www.Aishibei.com分利用名牌所带来的巨大的市场信誉。物业管理由于属于服务业,涉及面广,影响服务质量的因素较多,质量保证的实施较困难,尤其特殊的是客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价,物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象,其发展空间是受到很大限制的。建立品牌是一个系统工程,不是一朝一夕能完成的,要建立一个长期计划并加以实施,首先是练内功,提高管理水平,使客户满意,其次是规范企业的行为,守合同重信誉。三是注重宣传,这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感,还能起到引导作用。另外,企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。

  物业公司将抓住政策,市场和宣传进行集中突破,必要时(估计明年上半年)在组织架构中增设拓展部,吸引专业服务方面和招商、经营方面的人才加盟,包括设计物业公司CI形象。

  明年下半年或后年,一是将根据房地产市场的发展和变化,物业管理公司发挥自身优势,参与房地产营销策划等领域,二是房地产开发的多样性,房屋功能的多样化趋势,商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理公司的经营提供了大量的机会,组建专业化的服务队伍。三是积极开拓市场,不断扩大管理规模,占据更大的市场份额。我们会继续努力,扩大z物业的管理范围,此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力,壮大公司实力以及显着降低成本都有重要意义。

  物业管理企业要获得好的经营效果,离不开对市场的正确分析和把握,只有瞄准市场需求,准确把握机会,才能获得成功。就目前来讲,与房地产经营相联系的经营就有:通过对经营性房产进行技术上的改造或功能上、环境上的配套,或者实施对物业的功能或用途上的改变,提高经营性物业的赢利能力,而使物业管理企业获得回报,这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大机会,比如:通过对电梯进行技术改造,美化环境,建立起多媒体导购系统,再加上适当的辅助宣传和活动,使所管理的商业物业客流量和营业额提高,从而带动铺面租金的上涨。通过兴建宽带上网及其它方法,改善写字楼物业的办公条件,从而提高写字楼的出租率。通过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件,方便工业区的厂家,从而改善工业区的投资环境。

  以上这些都需要把握商机,树立创新意识,合理化配置资金和其它资源,才能取得好的效果,同时更需要总公司的大力支持和配合,才能使物业公司的多种经营得到稳健发展。

  z市z物业管理有限公司

  年 月 日

篇3:物业管理中心年度工作报告

物业管理中心年度工作报告

(z物业管理中心)

20**年对于z管理中心是调整的一年、改革的一年、更是发展的一年。

回顾20**年,我们还满怀着留恋之情。但它终将成为过去,它对于我们z人是不平凡的一年,是变革的一年,是大打翻身仗的一年。

步入20**年--新的一年向是一幅美好的画卷,在我们面前徐徐展开。

为了更好的在新的一年里努力进取,就20**年度的工作做如下总结,以便发扬优点,改正不足,努力创造z物业辉煌的明天。

一、人事变革

人事变动在z接管的两年多时间里,已经成为了司空见惯的事情。在这两年里z管理中心经历了三任总经理、三任副总经理和六任管理中心经理,使得员工对上层的人事变动已经麻木。

但就在20**年6月份,身为物业公司董事的z,以z物业副总经理的身份参与到z管理中心的管理中来,而且亲掌帅印,使得原本无人问津、偏僻之所的z管理中心一下子在z物业的诸多管理中心中突出出来。更可喜的是,由于6月下旬z管理中心第5任经理z将辞职离去时,公司聘请到了现任z物业副总经理z先生出任z管理中心经理,更使得z物业高级管理层强强联手,创造出了今天的业绩。

人事的变革,是思想的变革,也是思想变革而引发的经营的变革,更是经营变革而促进了管理的进步。

由于高层的变革,而且是一次强势的变革,就要求作为主管一级的中层管理人员的配合和执行,对于人员素质的要求也随之提高。经过2个多月的工作熟悉过程,时任管理中心经理的z先生,于9月初,在征得z总经理批准的情况下,大胆对z管理中心的中层管理人员进行改革,领班以上管理人员基本全部调整,使得原本较为稳定的中层管理人员发生了巨大的变化。

工程部主管z由于工作能力欠缺,不能合理的安排本部门的工作,不能领会上级的管理意图,与其他部门不能做好工作配合,执行力度不够等原因,令其辞职,由原工程部领班z接替其职务。

保安部主管z,由于利用工作之便,贪污公司停车费,被公司开除,由原保安部领班z接任其职务。同时,为了加强管理,提升保安部正副领班共4人。

绿化部领班z,平时游手好闲,不能认真领导其手下员工搞好工作,令其辞职,由此而将清洁部、绿化部合并,统称环保部,由原清洁部领班z出任环保部副主管之职,全面负责该部门工作。

由于独立核算,z管理中心增设了行政人事部、财务部,由z先生出任行政人事部主管,并肩负管理中心的采购工作,同时,配备了行政人事文员,财务审核两职,加强了独立、综合管理能力。

人事的变革就以三个部门主管的离职,三个新主管的上任而告于段落,但就是因为这样的改革,z管理中心新的一页由此而翻开。

二、完善管理

人事的改革就象一支强心针,为企业注入了活力。

管理是z管理中心一直以来常抓不懈的重要工作。但从现在的角度反思原先的管理,那是一种文山会海式的管理,这种管理方式并没有有效的根治企业中的一些顽疾,而是在某种程度上助长了注重表面、欺上瞒下、邀功请赏的情况出现,进而演化成部门之间对立,出现问题相互推委,管理层相互猜疑、互不信任。

虽然也经过顾问公司的检定,但对于管理中心深层存在的问题毫无办法。也不知是因为工作能力有限,还是故意买弄,还是其他原因,一套工作手册,大家做了两三个月,最后不了了之,辛辛苦苦只换回几句用铅笔写下的批注"此编号不对".

但是改革之后,我们的管理发生了重大的变化,真是有一种新人新气象之感。

各部门紧密配www.Aishibei.com合,协调通畅,因为所提升的几位部门主管都是本部门工作的娇娇者,业务能力出色,为人正直,没有私心杂念,出现问题认真解决,不互相推委,敢于出面解决问题。

工程部是一个管理中心最关键的部门,管理的好坏直接影响着公司的盈利状况。自9月上旬调整后,变化最大,处理了大量各部门只见下单不见解决的"老大难"问题,就二期平台水沟疏通工程一项,得到了广大业主的好评。对z的设施设备进行的全面检修,及时发现了诸多隐患并进行排除,避免了经济损失。由于合理的排班,不但节省了人员,而且提高了员工的工作积极性和工作热情。目前工程部整体运行良好,人员相对稳定。

保安是物业公司的形象,就目前普通业主对物业公司的理解,最为注重的就是保安的工作。z保安部一直以来的工作表现还算优异,尤其是"亲情服务"的执行,得到了大部分业主的认可。但是由于出现了主管z贪污公款事件和保安员z、z盗窃业主财务事件,明显也暴露出公司管理上的问题,其一是财务监督问题,其二是工作程序的执行问题。自z贪污事件发生后,保安部对车辆管理工作进行了清查、整理和调整,进一步防止了漏洞的出现。同时,加强员工素质、"亲情服务"、业务的培训,严格进人制度。希望该部门能在2012年的工作中,提高到一个新的水平。

物业部是一个物业管理中心的核心部门,很多事物都需要物业部的解决和协调。对于z物业部在兼顾收款工作的工作情况下,要求就更高一些。目前,在人员缺遍的情况下,工作认真。根据上级指示,积极催缴管理费,取得了很好的成效,将入住单元长期不交管理费全部追回。由于物业助理的年龄偏低,社会经验少,在处理业主投诉时有欠缺。

环保部在2011年五月经历了外包,所有员工被遣散。外包并没有给z带来新的气象,由于外包公司水平偏低,造成了诸多业主的投诉。鉴于此种情况,公司决定于8月将外包取消,招募回部分老员工和一些新员工,重新组成环保部,主要从提高业务水平入手,培训专业技能,搞好"亲情服务".到目前为止,环保部的工作已经恢复到原有水平,并且重点抓了有偿服务工作,在尽量不采用加班的情况下,将有偿服务的营业额从原有每月的几百元提高到目前的三四千元。

亲情服务从2010年开始实行以来,它给z带来了很多好处,提高了员工的服务素质,增进了员工与业主、公司与业主、员工与员工、员工与公司之间的沟通,虽然由于管理层的不断更换,对亲情服务的理解和要求各不相同,但它还是在z这片土地上保留下来。

从管理中要效益。于2011年底,z将生活垃圾清运工作全部交给了清运建筑垃圾的z免费清理,节省了原来由环保所负责清理的部分垃圾清运费用每月三千多元。

于10月,在z经理的带领下,由z经理亲自执笔,完成了前几任经理没有完成的z管理中心程序文件和各部门工作手册的编撰工作,进一步明确了每一工作环节的工作职责,提高了工作效率,使得各项工作有章可寻,有法可依。

三、经营创新

2011年下半年,新的管理机构的形成,给我们注入了新的经营理念。一个企业的生存,不但要有好的管理,更需要不断更新的经营理念,也就是经营服务于管理,管理促进经营。我们在z的指导下,在z经理的带领下,以优质服务为宗旨,创造效益为目标,开展了一系列经营创新的工作。

1、发挥z物业在石龙地区的知名度的优势,与z公司积极洽谈,成功地承接了z名苑物业的顾问工作。此项业务不但为公司创造了十多万的营业收入,而且摸索出了一条发展的道路,使我们的眼界更为宽阔,同时锻炼了队伍,使我们更具备了外出"作战"的能力。

2、以小区知名度为依托,以入住人数为优势,由z经理负责,成功的与联大家私、怡宝纯净水两家公司达成以宣传换实物的协议,为z换回了原本应由发展商提供,而没有提供的公园椅、公告栏、公告牌、楼层牌、提示牌等实物,虽然从经济上没有给公司带来直接效益,但从业主对我们的评价方面取得了非常可贵的成效,缓和了业主对物业公司的敌对情绪,增进了业主对我公司的了解。

3、利用闲置场地对外出租,与联通公司签约,为公司创收。

4、积极开展管理费的清欠工作,成功的将所有长期拖欠管理费入住单元清理完毕。

5、加强了有偿服务工作,提高了有偿服务的营业额。将z三期煤气改管工作承接过来。

6、z三期合同的签定。

7、开源节流,严格控制水电的使用,杜绝浪费,减少开支,增加利润。

四、面临问题

一个企业的建立,问题会时时刻刻的出现,关键是如何正确面对问题和解决问题。

1、人员素质问题

中层管理人员的素质有待提高。目前作为z管理中心的核心力量的中层管理人员,虽然锐气十足,工作认真,但经验缺乏,尤其表现在与业主沟通和处理投诉方面,需要一段时间的培养和磨练,才能使他们成长起来。

员工素质普遍不高,而导致后备力量不足。原因:首先是z地区普遍存在着人才和民工的缺口问题,导致招人难;其次是物业管理行业是一个新兴行业,还不被广大从业者所了解,人才流入物业公司的很少;再者目前公司内部缺乏培训、考核机制,如何去从内部发现和培养人才。

2、z三期的若干问题

z三期虽然已经签约,但还遗留着一些问题有待处理。

3、z会所的若干问题

z会所成了目前最花精力协调、解决的事情,但它的出现在某种意义是一件好事情,它将一部分业主对我公司的的敌意,转化到了会所头上,虽然多花些精力,更利于我们工作的开展。

4、z花园的接管问题

z花园是否www.aishibei.com接管,目前还在酝酿、论证、洽谈阶段。由于z花园现状很差,如果接手,需要大量的精力需要整改,没有资金的支援是完成不了的。

5、二期平台绿化的整改问题

z二期平台的绿化一些品种已经老化,需要从新补种。

6、智能化问题

智能化问题在我公司接管z后就频繁出现故障,由于技术不完善,一直带病工作,红外线安防系统、消防系统、监控系统出现问题我们内部想办法还可应付,可视对讲系统出现故障直接影响业主对大堂门的开启,引起的投诉不断,直接影响我们的工作效果,但又无好的办法解决。

7、三期煤气工程的若干问题

由于中远煤气公司的服务差、收费高经常得到业主的投诉,而且交接日期临近,石龙房地产决定逐步将煤气工程交予我公司管理。中远煤气公司对我方有抵触情绪,在交接过程中不按照正规程序进行交接,遗留问题不解决。此项工作还需要认真跟进。

五、2012年z管理中心工作计划

1、严把进人关,完善人员培训、考核制度,提高管理中心人员素质。

2、z三期接管后诸多问题的跟进工作。

3、z会所诸多问题的解决。

4、z名苑的顾问工作。

5、z花园的谈判工作。

6、二期平台绿化整改方案和实施。

7、加强有偿服务工作,提高服务收益。

8、节能工作的开展。

9、z三期欠缴管理费的催缴工作。

10、z三期煤气若干问题的跟进。

11、如果业主大会成立,重新签约的一系列事物。

12、一二期管理中心和三期管理处合并的方案与实施。

13、配合公司做好重新合并后的一切工作。

Z物业管理中心

篇4:物业管理处防汛工作演练报告

  物业管理处防汛工作演练报告

  一。演练目的:

  为了加强落实防汛措施,提高员工防汛应急能力,保障安全。

  二。演练检查项目:

  1.排水设备是否正常运行。

  2.天台地漏、落水管是否畅通无杂物。

  3.地面污水排水管道是否畅通。

  4.防汛应急工具、物品是否配置齐全。

  三。演练的要求:

  1.各组和各部门人员是否准备好所需防汛应急工具、物品,是否及时赶到现场待命。

  2.各组之间是否协调配合,达到统一听从指挥。

  3.各部门负责人为组长,职员为应急成员,统一由管理处主任指挥。

  4.各组是否按水浸、爆水管事故处理演练规程的要求及时完成各自应急任务。

  四。 演练的实施与程序:

  1.演习前各项应急设备、物品的检查与准备工作。

  2.各部门员工的宣传与培训工作。

  3.演练程序按水浸、爆水管处理演练流程图执行。

  五。演练评估:

  1.各参演人员遵守演练规程,基本能够达到快速反应的要求与标准。

  2. 接到信息反馈后能够及时派工作人员到达现场确认查看险情,并能够及时向上级汇报险情。

  3. 各部门各组人员都能够按要求带齐所需防汛应急物品、工具第一时间赶到现场待命。

  4.工程部能够及时启动排水设备,及时检查排水管道有无堵塞及能够按要求做好应急抢修工作。

  5.保安部能够及时采取应用应急物品、工具进行堵、拦、扫,把水源能够及时控制防止水源继续蔓延,并能够做好现场警戒及物资抢救等各项工作。

  6.清洁部能够及时提供一些防汛应急工具并能够紧张有序的进行清扫积水工作。

  以上是对防汛工作的实施与演练。请各级领导指示!

  (另附:水浸、爆水管处理演练规程及演练流程图各1份)

  物业管理有限公司

  物业管理处

篇5:物业管理委派学习总结报告

  物业公司学习总结报告

  受公司委派,我于2011年4月17日至4月28日期间,带领物管处各主管和班组骨干,前往zz物业公司进行物业管理方面的学习。

  4月17日-18日,到达z公司后,因为是周六周日,经z物业公司z主任指引,我们先在zz等酒店及部分已建或在建的小区物业、z第一高楼z银行大厦工地等处参观,感受到z的建设与发展速度和物业管理方面的发达,尤其是在z酒店参观中,其设备设施的良好维护保养令我们折服。通过参观,深切的感受到我们在物业管理、设备设施维护方面的巨大差距。

  4月18日-24日,在z物业公司z总的安排下,我跟随该公司z大厦管理处z主任学习他们的物业管理运作经验。在z主任的带领下,详细了解了z大厦的物业管理处人员结构、对客服务、装修管理、保安保洁、工程维护方面的运作流程。

  该管理处管理的z大厦总建筑面积共3.3万平米,共22层写字楼,入驻单位49家,长驻人员1000余人。管理处下设三"组"一"中心",即工程组、保安组、保洁组、客户服务中心,共有46人,其中工程组9人、保安组13人、保洁组21人、客服中心3人。管理处设主任1人;每组设组长1人;客服中心有管理员2人、接待员2人,其中一人负责内勤档案管理、客户手续办理,另一人负责房屋管理、客户报修咨询及投诉处理,并兼收取各自负责范围的装修押金、装修配合费,出入办证和水电、物业管理费用等,其他2人负责会议接待、资料复印、大堂服务。其他三个作业组采取矩阵式管理模式,即物业公司以管理处为基本核心单位,管理处各专业作业组既受管理处直接管辖,又受公司工程部、保洁部、保安部的专业指导,这种管理模式是现在物业管理企业比较先进的模式,工作计划、监督考核与具体作业组织管理分离,在物业公司有不止一个管理处的情况下,较好的解决了管理品质的均衡性、一贯性以及专业人才的利用率问题。

  经过与z物业一些管理人员交流,他们表示这种模式正是公司z总创造的用以适应公司扩张发展需要的,已经在公司的实际运做中取得了良好的效果,节约了专业技术管理的人力资源,保证了公司每个管理处的管理品质都能够一致,而且编制计划、下达指令、监督考核的是公司职能部门,具体组织实施、执行计划的是管理处的专业班组,各项工作计划得到了良好的执行,公司方针得到了充分的贯彻。经过实际考察学习,也感觉这确是一个很适合该公司的管理模式。

  z大厦物业管理费用为13元/月·㎡,根据z主任的介绍,每月管理处还有8000元左右的特色服务收入,主要是保洁服务方面的。而在成本控制方面,经过考察,发现他们仅有几块固定成本支出:人力、公共水电(月均约1.4万元)、保洁材料(月均约2000元)、工程维修保养成本(月均约1000元)、保安员住房租金等(月均约800元),估计年纯利润在300万元以上,经营情况相当好。

  z大厦是去年z省唯一的物业管理国优示范大厦。管理处在物业管理方面确实有非常值得学习的地方。除了以上的管理模式方面的优势,经过考察学习,发现在对客服务意识和效率方面做的很好,每个管理人员都很敬业,对自己负责的事情基本做到了首问负责到底,保证客户满意。在保洁、保安、工程和客户服务四个层面该管理处有一套完整的计划,这些计划由公司职能部门根据z大厦的实际情况拟订,非常实用,现场考察的结果发现正是有了这些计划,www.Aishibei.com加上矩阵管理模式在监督执行方面的良好促进作用,使得管理处运作秩序井然。管理处在日常运作中,有一套非常详尽的系统表格,完全按国优标准建立,其中重点的共有43份之多。

  在具体的服务方面,z公司按照"有所为有所不为"、"不做无用功"的指导原则,对一些没有实际意义的、容易产生矛盾的、操作起来有困难的问题进行了适当放弃和改进。管理处设立了业主邮件箱,而未另设专人负责投送邮件报刊,报刊邮件投送的责任就完全由投递公司负责了,省却了业主在此方面的投诉纠纷;管理处没有对大厦实行封闭式管理,z主任介绍说实际发现完全封闭的保安管理使得大厦业主出入非常不便利,违背了物业管理提供便捷服务的原则,所以大厦不限制人员出入,安全防范方面改为严密的电视监控和不间断的巡查,现场考察中发现大厦管理容易发生的推销人员擅入等问题在监控中心值班人员的监控下都能得到有效的处理;管理处为客户提供了送水、室内保洁等物业管理延伸服务,不仅方面了客户、提升了物业管理水平,还开辟了一些额外的收入渠道。

  在学习期间,发现每天管理处主任、管理员、各班组主管大部分的工作就是在楼层巡查,先乘电梯到达顶楼,然后往下步行走楼梯做巡回检查。工程组还有专人负责每日定时巡楼,在每楼层的公共卫生间门后都有一张巡查签到表,供监督巡楼人员的工作情况。z主任介绍说,很多的问题就是在巡查中得到发现和解决。我跟随z主任巡查过程中,z主任就发现防火箱封条有人动过、部分顶面扣板松等问题,非常细致,回到管理处后z主任马上就进行了处理,安排保安队乐队长和工程组严主管限期解决。在晚上每天都有主管班后会,当天的班后会两主管就报告解决了该问题并查明了原因。而经过了解和实地观察,发现保安队长每天的主要工作也就是不断的巡查,其中在楼层的巡视就每天4次,每次大约需要45分钟。整个上班时段大厦各楼层几乎都保持有管理人员在巡查,监控中心的电视监控通过对讲机配合,整个过程很严密高效,所有巡楼人员的动作程序都一样,难怪可以很迅速的解决推销等闲杂可疑人员擅入问题。22日我们在楼层进行了相关设施的拍照,事先跟z主任进行了申报和打招呼,等我们仅在20楼照了一次,不到2分钟管理员程亮就上来制止我们说还未得到z总批准。我们在理解z严谨的管理制度的同时对如此高效率的反应赞叹不已。

  z大厦在工程设施维护方面确实做的很好。在z学习期间,发现每天各机房设备都干干净净、整洁铛亮。工程组分为运行和维护两个班,把设备运行和维护责任分的很明晰,加上良好的计划制度,设备维护得到了有效的执行。大厦的保洁标准很高,学习期间看到大厦每天的清洁品质都一样,处处窗明几净、一尘不染,外围卫生和各细节处的卫生质量几乎找不到问题。在安全防范方面,管理处不仅有内聘保安员,也有外聘保安公司保安员,大厦内业主z银行还单独有保安人员,人员构成复杂,但是,在现场观察到的情况中,发现乍一看外聘保安员精神面貌不是太好,与内保人员在服装和工作环境上有很大的差别,再深入发现其管理上是一个整体,专业度和敬业精神非常好。除了上面提到的监控保安大都能及时发现擅入大厦的推销闲杂可疑人员,其他各岗位的保安都非常专业。在停车场我们看到,车辆入场时保安及时移开路障,指挥导车入位姿势标准,然后帮客户开车门、敬礼,查看车况告之客户,这些看似复杂的动作z保安都一气呵成,而且每次的标准都一样。交接班方面,各组都有成套的交接班表格,查看记录完整、字迹工整。尤其在保安的交接班上准军事化的仪式已成习惯,学习期间认真观察没有发现一次相互交接不清和礼仪不到位的。停车场实行的是按时收费,保安员兼顾计时和收费,整个运作通过现场观察和对方的介绍发现过程流畅,没有问题发生……z管理处的这些看似不起眼的细节使我在学习过程中每每伫足深思。

  4月23日上午和下午,z物业z总专门安排了公司保洁和工程部经理和我们见面交流,由于这些职能部门经理要负责公司所有管理处的专业管理,非常繁忙,但是,短暂的3个小时交流几乎是给我们做了个系统的培训,足以见得对方的专业程度。在和保洁部z经理的沟通中,我们找到了z大厦保持如此高标准的保洁质量的原因,z经理不仅具备很强的专业技术,在管理方面也有很多经验,她一再强调保洁的过程控制重要性,强调计划和注重细节,强调对员工心态的掌握。她打了些比方来解答我们的问题,比如我们在清洗楼梯台阶而污损踢脚墙面的问题,她给我们传授了细节控制的诀窍,说这个实际上是保洁员工的培训和细节的处理方法问题……我们顿觉霍然明了,原来我们看似难以解决的问题其实方法是如此简单。关键是我们的心不够细、意识不够强烈,而并非专业技术的问题。在下午跟工程部z经理的沟通中,由于要跟z主任确认我们下一批次人员安排,我没能全程参加。但是,在最后的30分钟里,我同样理解到z在工程设备维护方面的专业程度来自何处。通过这次部门经理的交流,我切身感受到一种强烈的空虚,觉得我们在管理经验方面是何等的不足。也深刻理解了z国优的品牌并非一日之功,而正是在这些专业经验丰富的专家们日积月累中造就的。

  4月24日-25日,我利用周末到国优小区zz花园和z山庄等现场进行了观摩。这些物业良好的硬件设施和规范有序的物业管理及物业员工非常优秀的专业水平和意识同样让我深思。由于只是走马观花,与z物业的"不重表面,内在厚实"的品质相比,国优物业z花园保安人员处理访客、巡逻及会所管理、保洁品质等外在的表面工夫给我留下深刻的印象,远远超过了我的想象。 4月26日--28日,z公司z总安排我跟随办公室z主任。两天时间里,我浏览了z物业在去年申报国优时所做的一些资料,跟z主任了解了些z物业公司的运作情况。z物业公司现在已经承接了5个管理项目,下设5个管理处,公司以管理处为核心,在公司总部下仅设三部一室来负责协助协调这些管理处的运做,即工程部、保洁部、保安部三个专业职能部门以及办公室一个综合管理部门。其中办公室负责管理行政、采购、财务、人事、品管等事务,只有z主任、文员、会计、出纳4个人。其他三部也仅有一名经理,另加z总和z总,公司的机构精简、人员精干。在两天的学习中发现公司办公室异常安静,整洁有序,整个运作并没有因为人员少而效率低下。只能说公司管理层素质很高,非常敬业和专业。原先在管理处层面发现的一些不可理解的问题在这里都不思而解,比如管理处人www.aishibei.com员很多比如客户服务中心分工太细、实质性的管理程序制度文件文档几乎没有发现,包括具体的作业计划文件也没有看到,只是很多作业层面的表格,原来以为他们是做做样子的,但后来发现表格在作业班组都得到了很好的执行使用,就非常不理解了,总觉得应该有另外的东西在支撑这样良好的运作过程,在了解了z公司层的矩阵管理模式和这些部门经理的工作态度后这些问题就变的非常明了。由于z主任事务实在繁忙,自己又要筹备请假结婚的事情准备交接,所以我原定向他求教些人事考核方面的经验未能得尝所愿。z主任给了部分z物业公司在去年申报国优得资料让我浏览,z的资料做的非常详细,公司运作情况和大厦项目的物业管理品质在资料中都得到了体现,仅基础管理部分的资料就有15本数千页,所有资料排版考究、装订整齐,令人大开眼界。

  由于z物业公司的z大市场项目在5月1日开业,筹备工作很紧张,加上管理处也在筹备"五·一"放假的事情,z主任也于4月28日正式请假,为了不影响z的正常工作,我们也不便于过多打扰,请示z总后我们于28日结束了本轮学习,于28日下午返回公司。

  这次在zz物业公司的学习中,对方高水平的管理和规范的运作给我们留下了非常深刻的印象,尤其是以下几个方面让我很受启发:

  一是该公司的整体管理模式大胆的采用了矩阵结构,极好地适应了该公司多项目运作要求,实现了人力资源的合理有效利用,使机构精简、人员精干。这种结构在体制上存在多头管理、容易发生职责界限不清影响运作质量的问题,但是,通过仔细观察和与z管理层包括和z总的交流沟通,发现z总深谙此道,并采用加强对管理人员的考核和明确管理权限与分工的方式较好地抑制其弊端而充分发挥其长处。z总对我说,他们也是在试验各种管理方式并不断改进后才形成这样的体制的,这是公司发展的需要,现在和将来也肯定会出现一些问题,但是有问题不要紧,有了问题再改进。z总曾反复多次跟我们述说他们对待问题的看法,表示公司的成功正是在不断改进发现的问题的基础上得来的。在与z管理处z主任及保安组队长的谈话中也感受到z的这个特点:敢于创新和务实。

  二是该公司管理方面思路清晰,"有所为有所不为" .公司以各管理处为核心,几个职能部门分工明确;以管理人员为中心,严格实施层级管理,管理人员充分利用考核手段对员工实施有效管理。该公司在员工工资方面并不高,甚至是z当地较低水平,但福利方面较完善,各种保险都按国家规定为正式员工予以办理。公司对部分岗位重视,比如工程人员,在待遇和其他方面给以倾斜,但比如保安人员该公司的考虑则是该岗位是个技术含量不高、需要合理流动的岗位,在保安员的待遇方面又按照不同职责区分,像监控中心就采用了公司内保人员,其他则是保安公司人员,待遇等均不高。z总和z的其他管理人员都说,公司不是福利院,对公司没有利益的事情z是肯定不会做的…

  三是该公司在管理上注重细节,z总和z其他管理人员都跟我们说过,他们注重于搞"过程精品",任何事情都需要有规范详实的记录,尤其是工程部z经理反复强调工程维保工作记录的重要性是为了工作的"可溯性".这些给我留下深刻印象。

  四是该公司各层面都有良好的执行力。z公司管理层很少开会,我们学习的近10天里没有组织过一次公司例会,但是,具体的作业层从管理处开始则每天坚持班后有会。z总说,公司每阶段都会给管理人员一个目标,由管理人员按照目标来发挥自己的能力,每月对管理人员都有个考核标准,并与工资挂钩。无疑,z物业良好的执行力正是来自于层级管理和目标考核两条"腿".

  五是该公司管理人员普遍具备很高的专业水平和管理经验,素质全面,而且敬业谦谨,处事稳沉。在与公司z总、z总、办公室z主任、工程部z经理、保洁部z经理、z大厦管理处z主任这些z的管理人员交谈和相处中,发现他们对自己要做的事情都很清楚,对自己的专业都了如指掌,在接待我们的过程中有理有节、该说的说、不该说的绝对不说、严守公司制度,而对我们的态度非常谦和让我们感动。在学习中我亲眼看到保安队长每天坚持替换保安员工吃饭上厕所,看到z主任值班早上6:30就准时到岗,看到z主任要结婚要考研但是并不因此而作为怠慢工作的理由,看到z经理麻利爽朗的作风,看到z经理在学习中被z总叫来给我们培训但毫无怨言,看到z总趴在简陋的工作台认真地修改文件…以为正是这个整齐的管理团队支撑了z物业公司超常规的发展和创造良好效益。

  六是该公司运作很规范,在管理上有一整套港式管理程序和制度。在学习期间通过逐步深入考察,发现这套管理程序和制度内容丰富,包含有公司行政管理方面的制度编成的管理手册、专业作业层的工作手册、详实的表格系统三部分。其中管理手册我仔细阅读了一遍,发现其实就和我们的员工手册一样,该公司也是每个员工人手一册,但是内容与我们截然不同,包含了很多物业管理方面的专业知识,而我们的员工手册无疑还不完善、酒店管理方面的内容过多而物业管理方面的内容几乎没有。经过z总和z主任介绍,原来z公司前期曾经聘请了香港屋宇管理顾问公司做为公司的专业顾问,后来我也在z主任的国优申报资料中找到并浏览了这份为期一年的顾问合同。这些规范的管理框架正是在香港专家的指导下建立的。应该说,z的高水平来自于公司发展之初的高起点和高标准。

  最后就是通过学习感受到了z物业的高效率。发现的问题一般都能迅速得到解决,而且解决必有回应。这些我们在实际工作中想到但做不到的事情,在z的管理处似乎并不是问题。管理层敢管敢说,不怕得罪人,员工老老实实做事情,我们看到z主任在班后会上批评主管毫不留情和交办事情都有限期,在各班组都看到员工没有嘻嘻哈哈的现象,没有消极怠工现象,工作气氛非常紧张。跟随各巡楼主管发现的问题都能迅速地得到解决,想是与z在管理上硬朗的作风有一定的关系。在回来前与zz总的交谈中z总又给我们谈到了z在员工考核中工作计划、标准与监督管理分离方面的经验。"人性化管理不等于柔情管理",在学习期间看到楚天都市报上这篇文章结合z的经验我们深受启发,我们的工程主管z当时剪下了这篇文章,表示回去后要加强员工的考核和监督,不做老好人,把公司的利益放在第一位。

  当然,在学习过程中,也站在自己的角度发现了一些z公司存在的问题,有些还很严重。比如,工程主管和员工在工作岗位抽烟,工程部员工流动率很大,工程部员工的专业技能水平不高,在我们在场的情况下还发生了管理处z主任和管理员发生争吵的事情,保安员衣着不是很整齐,仪容仪表不是很好,劳动强度很大、没有我们的轮换制、而是8小时班次且不能坐班,员工普遍抱怨工资水平太低,不够重视员工活动等。相信这些问题也是z公司需要解决的问题。

  通过这次学习,结合自己对公司现状的理解,觉得我们的确存在很多问题,这些问题如果不解决,肯定会影响公司的发展。其中,我们公司与z相比,在很多方面存在明显的差距,建议公司重视以下问题:

  一是我们的管理制度和专业流程不够严谨,我们的制度有一些,但根本形不成系统。我们现有的制度和工作程序在物业管理的专业度上还存在很多不合理、不规范和不健全的地方。而制度与流程规范是公司运作之本,需要我们努力来完善。

  二是我们的专业人才缺乏,公司缺乏zz主任那样能够一专多能、独挡一面、正直稳沉的行政人才,缺乏专业的人事、品管、财务方面的管理人员,尤其在物业管理方面缺乏精通业务的骨干力量。现有的管理人员也大多无管理经验或不敢管不善管,甚至还存在置公司的利益不顾而一味地搞庸俗化的人际关系来减轻自己的工作压力、逃避作为管理人员应该付出的努力的现象。

  三是我们目前在执行力方面存在不足,z总良好的意图往往在往下传达和执行中大打折扣。很多我们自己定下的标准和制度、程序都不能被按要求来执行,工作任务得不到及时完成,人浮于事、事浮于面。

  个人以为,这些问题都需要我们尽快解决,使公司能够增强实力,更上一层楼。

  当然,我们也有我们的优势,www.Aishibei.com我们有良好的工作环境、有一批跟随公司发展起来的员工队伍,有一些超常规发展的经验,有集团强大的实力背景,更有z总这样亲力亲为的带路人,在z我处处听到跟z总接触过的z公司管理人员对z总的敬佩,包括z总z总都齐声赞扬我们有z总这样勇于开拓的总经理是公司的最大优势,也正是因为有z总人格魅力的感召,z公司从上至下对我们都尊敬有加。

  通过这次学习和考察,感受到z与外地在经济发展上巨大的差距,也看到了差距中存在的发展机会,建议公司争取在集团支持下理顺管理体制、轻装上阵,积极实施向外扩张拓展的战略,把握发展机遇,把公司做大做强。

  由于本人水平有限,看问题的角度定有偏颇失当处,本总结报告仅代表个人看法,表达自己受公司委派出外学习后的一些良好愿望。