物业工程拓展部质量目标实现情况报告
工程拓展部在公司"服务至诚，管理规范;开拓创新，树立品牌"质量方针指引下，在各项工作中认真履行本部门的各项职责，总体上实现了部门质量分目标：各季度的工作开展均没有导致有效投诉;各季度均能实现OA网络系统正常运行率在99%以上;公司内质量体系审核出现"OA网络系统正常运行率数据统计"一项不合格，本部门已经制定出整改方案并正在落实中;本部门各项工作基本能按规定正常开展，及时率达到了98%以上。以下是本部门质量分目标实现的具体情况：
一、组织公司所管物业工程设备设施外委服务供方招标、标书评审和合同签订。签订消防维保外委合同，完成高压配电、柴油机、擦窗机外维的招标，协调各维保单位顺利进驻开展维保工作。统一管理公司所管物业的能源消耗和运行成本，跟踪落实2003年度节能改造方案，完成2002年维保、维修和更新改造费用测算
二、深入大厦生产运行现场，掌握设施、设备运行状况，加强消防安全检查，及时解决所出现的问题。与同大机电公司维修人员和我公司综合维修人员协调，查找造成电梯在运行中多次发生故障的原因，向管理中心报告并提出解决措施;计划设备运行图方案、深入现场勘查并按管理中心要求制订大厦安保技防监控方案、向管理中心提交红外报警及门禁报警的时间的建议、论证消防系统警铃加装手自动开关方案;完成信息枢纽大厦楼宇智能化(BA)系统数据自动备份和防病毒软件升级工作，定期对BA系统自动数据备份进行功能检查，保证数据完整且可恢复;做好BA系统施工单位权限分配和施工调试协调工作，与捷顺、华南资讯等施工单位协调并参与解决停车场系统更改卡号出错、出入口岗亭电脑死机及连接数据库失败等问题;查找中央控制室数据库功能出错和硬件损坏原因并及时协调修复，同时保证维修期间楼宇智能化系统运行良好。
三、配合公司物业管理优秀示范大厦评比工作，与各有关部门联系和协调，做好所管物业的设备更新、改建扩建等一系列的工程计划和施工方案安排，签订工程承包合同、选择施工队伍、合理安排进度，监督工程质量，严格控制预算开支，做好工程验收和图纸接管。这些工程包括地下三层装修整改、-3#发电机地台油漆、消防水系统图安装;中控室装修、消防流程图制作、辐射测试;大厦周边宣传广告栏和标语、六楼广告宣传栏制作;采光送风井增加不锈钢防护、三部电梯保护工程、消防水泵油漆、3#变配电图制作、T6,T7,T8,T9楼梯加护栏、2#损坏玻璃做防排风措施;办公室维修、消防弱电组办公室装修、空置房做门、所有水池门的改造施工;地下一楼垃圾房制作、停车场进出口安装空调，地下设备层走道刷漆、37楼茶水房工程。做好业主物业接管工作的相关事宜，协同客户服务中心代表公司参与信息枢纽大厦闭路监控系统(CCTV)系统、大厦部分装修楼层门禁红外报警系统初次验收工作，进行现场检查，根据工程实际状况提出改进要求。开发照明控制系统，选定灯控系统控制器模具，设计、加工、测试灯控系统控制器硬件电路，制定灯控系统上位机与控制器之间通讯协议，进行灯控系统控制器软件部分的开发，进行系统管理平台开发，完成系统管理软件编辑模块、监控界面模块的开发。完成设备层门禁系统设备选型、安装、调试、权限设置等工作，使系统投入正常使用。大厦巡更系统安装、调试正在进行中。
六、大力进行硬件和软件建设，推进公司信息化、办公自动化进程，满足公司生产经营管理的高效率需求。做好公司内部网络(包括服务器和各部门电脑软硬件系统、网络节点、网络线路、交换机、Lotus Notes软件系统、公司网站等)和财务专用网络的日常维护和使用培训，及时解决出现的各种故障，保证OA系统运行良好，使公司电子化办公正常、信息交换畅通;配合数网提升财务网带宽、协助综合办公室解决建立公司网站和申请ADSL上网，开通一楼至二十楼光纤网络，规划和落实公司办公局域网络完善方案，实现公司各部门、各运行班组网络连通;制订和落实外部访问公司电子布告栏系统(BBS)和邮件系统方案，购买有端口映射功能的路由器和开通动态域名业务，实现互联网随时随地访问公司BBS和个人邮箱。
七、根据公司实际需求，做好公司管理智能化、办公无纸化、信息交换电子化建设的软件开发工作，不断提高公司信息化程度，节省运营成本、提高运营效率。完成设备管理软件、固定资产管理软件、客户资料管理软件等系统开发，并做好相关系统的文档和使用培训，跟踪软件的使用，并及时根据实际需求完善软件功能，使软件很好地为公司生产运营管理服务;完成公司流程管理信息软件(集成投诉报修管理、公共文档发布、行政流程管理等模块)的前期需求分析，召集各部门业务代表进行软件需求分析讨论，目前正按软件工程的要求全面铺开该软件开发的各项工作。
深圳市z物业管理有限公司
工程拓展部
gather：www.aishibei.com-爱拾贝篇2:物业公司生活、办公用房选址问题报告
物业公司生活、办公用房选址问题的报告
公司领导：
z主题工程已进入收尾阶段，现急需确定生活、办公用房位置问题。根据现场实际情况筹备组拟提出如下方案：请公司领导批示。
生活用房
方案一：选定位置在夹层停车场(公司管理部、工程部领导七月二日到z检查工作时对生活用房位置进行了初步认定)。现此位置的给排水管安装、排烟管安装均较为方便。因此位置上部有配电电缆槽架，建议往车场东侧移位，使电缆槽架避过上述位置。(此方案具体位置及布局见附件一)
方案二：由地产公司指定一至两套在售商品房做生活用房。
办公用房：
方案一：选定位置在会所。将会所二层作合理间隔做管理处办公用房，此方案可不必考虑给排水问题，卫生间与会所共用。(此方案具体位置及布局见附件二)
方案二：选定位置在会所屋面。将会所屋面靠近空调机房的空余位置加盖并作合理间隔做管理处办公用房，此方案也不用考虑给排水问题，卫生间与会所共用，且选此位置不占用现有的公共活动空间。(此方案具体位置及布局见附件三)
方案三：选定位置在E栋架空层。将E栋架空层西侧作合理间隔做管理处办公用房，此方案给排水管安装方便，通风效果较好，此位置与中控室相连便于监控管理。因此位置在E栋架空层靠后位置，对业主的影响不大。(此方案具体位置及布局见附件四)
方案四：由地产公司指定一套在售商品房做管理处办公用房。
上述方案请公司领导批示。
z筹备组
篇3:成立物业管理分公司的可行性报告
关于在z市成立z物业管理(深圳)有限公司z分公司的可行性报告
成立物业分公司可行性报告
z兴业公司：
z市是广东省珠江三角洲地区发展最快的城市之一，房地产发展态势良好。经我公司市场拓展部的努力，现在准备在z市签订一个全委合同、一个顾问合同，此外还有两个顾问项目在洽谈之中，大量的物业管理信息不断反馈到公司。其中全委项目为z镇z小区，其占地面积为73974平方米，总建筑面积为31.36万平方米，是z市z镇规模最大、设计最先进、智能化程度最高的高档物业。开发商为z镇政府城建办下属z镇房地产公司，有关领导十分重视物业管理的社会效益，经多方考察，最后选定我z物业管理(深圳)有限公司作为z物业管理单位，目标是将z小区管理成为全国优秀示范小区。此外其他几个顾问项目发展商态度也比较积极，合作的希望极高。为了便于z物业公司的发展，经研究在z成立分公司为宜。理由具体如下：
一、扩大z的影响，确立z物业在全国的领先地位。
目前我们z物业在全国18个省、市、区已接管物业一千多万平方米，从公司规模、接管面积和知名度看已位居全国第一，在同行中经济效益也相当不错。这个良好的经营业绩一则是靠管理，二则是靠规模效益。现在的物业管理市场竞争十分激烈，其他物业公司都在树立自身物业管理品牌的同时，想方设法争夺管理项目，扩大自己的管理规模。企业经营如逆水行舟，不进则退，没有市场就没有效益，没有效益就没有企业的生存。如果将项目、将市场拱手让给对手，z物业势将走入死胡同。从统计数字看，万科、金地两物业公司目前各自的管理面积已接近800万平方米，是我们z物业的主要竞争对手，其中金地物业发展很快，去年的统计管理面积为200万平方米，今年已接近800万平方米。因此，z物业若在市场上稍有懈怠，将会失去其领头羊地位，同时其经济效益将滑坡，社会知名度将下降，后果不堪设想。因此，要想使企业保持稳步发展，就必须占领市场。
二、从z地产经营战略和投资策略的角度出发，为z地产在内地扩展市场打好前哨战。
如今z地产公司鼓角齐鸣，兰舟催发，将以积极的姿态介入内地房地产市场，谋求整个企业更广阔的生存空间。而z市是珠江三角洲发展最快的地区之一，应该是除深圳、广州及其他省会城市以外有较好房地产开发、投资前景的地区。从这一角度出发，z物业首先涉足该城市，一方面可以率先树立起一面"z"的旗帜，在z市确立"z"的社会品牌，www.Fdcew.com成立物业分公司可行性报告有利于z地产日后在该城市的开发投资经营工作。另一方面，首先通过z公司与当地地产公司关于物业管理的合作，然后带来其他范畴的合作。因此，z物业率先进入z市，将服务于z地产在该城市的开发、投资和经营工作。
三、注册成立z物业管理(深圳)有限公司z分公司，利于在该地区的物业管理经营工作有序的展开。
首先，z物业是在深圳注册的企业，根据地方政策的要求，要在深圳以外的城市开展全委项目的物业管理经营活动，必须在该城市通过注册。所以，注册成立分公司是工作开展的先决条件。
此外，综合考虑到除z全委项目之外的z市其他几个顾问项目，同时展望z物业在z市的发展前景，因为z市离z物业深圳本部有一段距离，z的项目在与公司本部的信息交流与沟通上必然存在一定的阻碍，因此我们认为，可以通过接管z小区这一全委项目，注册成立分公司，然后以z这一个全委管理项目，带动z市其他几个顾问项目的工作，若日后在z的业务继续拓展，更是可以以z这个"点"带动z物业在z市进行物业管理经营活动整个"面"上的工作。因此从z物业长远的经营战略与策略的角度看，注册成立分公司益处良多。
四、从经济效益的角度看，注册成立分公司是可行的。
物业管理重视社会效益、环境效益与经济效益的统一。而经济效益是企业追求的基本目标。正是出于这一考虑，我们必须从经济效益的角度进行反复分析和论证。对于全委项目，以z小区为例，我们必须进行成本测算。根据当地有关物业管理收费的政策要求，同时以周边同类物业的收费标准作为参考，另外充分考虑当地居民承受能力比深圳市居民略低，因此，物业管理收费标准将略低于深圳市。但是，z市的人工费用也比深圳大幅降低，如深圳护卫员人工成本约为1500元，而z市则一般为1000元。简单的成本测算如下：
收入：
序号收入项目单价(元/月)数量(平方米)月收入(元)备注
1多层住宅管理费1.6018762.530020
2小高层住宅管理费2.5067669169172
3高层2.80227268636350
4合计：835542.00元/月
支出： 1、人工成本：100人*2000元/人。月=200000元/月
2、公共水电费用：150000元/月
3、清洁费用：80000元/月
4、维修费用：120000元/月
5、绿化费用：50000元/月
6、培训费用：30000元/月
7、办公费用：10000元/月
8、固定资产折旧：25000元/月
9、法定税费：24800元/月
10、管理酬金：70000元/月
11、其他费用：50000元/月
支出合计：809800元/月
由上简单测算可见，就z项目而言，基本持平且略有盈余的目标是可以达到的。
如果说全委项目的经营管理是有一定的风险，那么，顾问项目的经济效益则相对更容易达到。近年来顾问项目物业管理发展相当快，为行业提供了许多创新的空间，甚至成为物业管理企业新的利润增长点。我z物业在全国各省市承接的顾问项目较多，已有成功的经验，且顾问工作日趋规范化、程序化。完满地完成顾问项目同时创造较高的经济效益这一目标是可以达到的。
综上所述，我们认为，z物业在z市注册成立分公司适合时宜的。
z物业管理(深圳)有限公司
年 月 日
篇4:服务规范执行情况自查汇报
馨苑服务规范执行情况自查汇报
尊敬的公司领导：
广场馨苑通过创优和惯标以来，小区的管理和环境发生了明显变化，达到了公司以创优和惯标的目的，全面提高管理和服务水平的初衷。公司通过不定时的抽查和检查，结合平时的工作，不断总结经验，为全面提高管理和服务水平，进行认真的检查发现还存在以下问题：
1、有回访记录，但无回访制度
2、有消杀记录，但无回收记录
3、员工量化考核记录表不完整
4、评审汇总表记录不完整
5、费用支出表不完整
6、公司的各项管理制度没有盖章
7、护卫队业余活动不丰富，开展的较少
8、护卫队日考核不健全
9、护卫队技能训练记录不完整
10、护卫队消防训练记录不完整
11、护卫队体能训练记录不完整
我们对检查出的问题进行快速、全面的整改，力争做得更好，迎接公司的领导检查，接受领导的批评与指导。
广场馨苑物管处
z年 月 日
篇5:物业管理前期介入情况汇报
物业管理前期介入情况汇报
公司领导：
在公司领导的关怀和管理部、工程部的指导下，我们工作小组于6月1日在管理部和工程部的带领下，与地产公司进行了接洽，并正式开展z雅居的前期物业管理介入工作。现就我们了解的有关情况向公司领导和公司各部门汇报如下：
一、z概况：
1、z位于高科技园区南区，属高科技园街道办、桂庙派出所管辖。附近有南山外语学校(小学部)、高新中学、公交总站、东海万豪商业广场、高新公园等配套设施。
2、z小区占地面积:18956平方米，会所面积:600平方米，泳池面积:400平方米，建筑面积:97012.33平方米，住宅:77997.98 平方米，园林面积:15000 平方米，绿化率:45%，架空层高度:5.8米，商业建筑面积:1398.4平方米，停车位403(地下295个、夹层78个、室外30个)(停车费：室外150元/月、地下250元/月)。
3、z小区总户数为652户，现卖出438套，管理费为2.9元/平方米/月。
4、小区入伙日期暂定为2004年12月1日，地产公司有提前入伙的计划。
二、z工程进度：
(一)排水工程：
室内给水管道基本完工，室外主管道正在安装。排水管道及防水工程正在同步施工，工程进度已近50%。水泵已进场，未安装。
(二)电气工程：
高压环网柜、变压器、配电柜、已安装到位，配电电缆正在铺设。电梯已安装，待电源附设到位后，再进行调试。发电机组、抄表主机尚未安装。
(三)土建、装饰工程：
A、B、C、D栋窗户安装、外墙装饰工程已完成近50%，E、F、G栋栋窗户安装、外墙装饰工程已完成近30%。电梯厅装修工程已经开始。
(四)消防工程：
消防栓水泵、喷淋泵已安装到位，控制柜未安装，消防栓、喷淋管道安装基本完毕，消防监测、控制线路附设完毕，排烟管道、排烟风机已完成70%，监测探头、手动报警器、警铃、喷淋头、消防控制柜均未安装。
(五)园林绿化工程：
商铺屋面绿化已基本完工，小区及架空层正在平整地面。
(六)夹层、地下停车场工程：
夹层停车场土建路面已完工，排水设施安装完毕，照明灯未装。地下停车场土建路面已完成50%，排水设施安装完毕，www.Fdcew.com照明灯未装。
前期有关与将来物业管理方面的问题及建议见《z工程项目跟进建议书》。
三、z现需解决问题：
在公司各级领导的关心和指导下，我们工作小组与现场的部分工作人员进行沟通、了解并对z的有关物业管理方面的情况有了初步掌握。现在有几点问题尚需公司领导给予指导，协助解决。
1、管理处用房位置的选定：
现地产公司在研讨商定管理处办公、生活用房位置问题，望公司领导提前介入此问题的商讨，使管理处位置的选定更加方便、合理。
2、现有业主要求对今后的物业管理方面的问题进行咨询;
⑴能否尽早向售楼人员提供物业管理前期协议、装修管理规定及申报程序。
⑵小区房屋都为套内毛坯房，业主在入伙时，需要装修。应在售楼时就向业主说明清楚;例如大小阳台哪些同意或不同意加封，楼顶位置改造、防盗网、防盗门的安装等。
⑶会所的服务项目有哪些、收费标准?
⑷入伙后是否有住户专车?如何对住户进行收费?
⑸停车场能否安排固定停车位?
⑹小区商铺能否经营饮食业?如何考虑排烟问题?
⑺小区各进户门现设有黑白可视对讲系统需要设立IC卡门禁系统，地下停车场直接连通电梯，需要设立IC卡门禁系统。
⑻小区围墙高度太低，且围墙未设红外线防盗系统，从周围越墙而入难以控制。
四、关于《一周动态》的呈报：
我们非常希望得到公司领导和各部门的及时指导工作，但鉴于我们工作小组在物管公司与地产公司之间的角色较为特殊，为便于开展相关的工作，《一周动态》用公文系统呈报公司领导，希望不在在公司内联网上发表。
特此汇报。
汇报人：z
z
