美国高层楼宇物业设备管理考察报告

美国高层楼宇物业设备管理考察报告

  美高层楼宇设备管理考察报告

  应美国世邦魏理士物业管理公司的邀请,中国物业管理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设备管理考察团一行10人,于2005年12月11日—23日对美国物业管理及高层楼宇设备管理现状进行了认真考察,现将考察情况报告如下:

  一、美国物业管理的现状

  美国是世界上最发达的国家,综合国力远远超过其它国家,同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下,形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。

  1、在美国,物业管理作为社会管理事务,主要由业主和企业及行业协会负责,政府基本不予干涉。小政府,大社会,能够由市场来做或依靠民众自主自律能够解决的问题,政府均不予过多过问,所谓“民有、民治、民享”是也。尽管美国物业管理有效地承担和履行了服务社会的职能,但这并不是美国政府的功劳。美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门,政府的作用是立法和司法。日常的行业管理,主要由一个叫物业管理研究院的机构负责。美国物业管理研究院(IREN)总部位于芝加哥,成立于1934年,是美国房地产商协会的一个下属机构,是一个非政府机构和非盈利性组织,其主要职责是:(1)培养物业管理职业队伍,包括培训和鉴定从业人员的资格,颁发注册物业经理(CPM)、注册住房经理(ARM)证书;(2)制定和执行物业管理行业标准、道德规范,推广新技术、新工艺,维护行业的社会价值;(3)协助政府部门起草法律,法规;(4)推介并带领会员向海外开拓市场。

  美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构,在各大地区设立有分部,其总部的机构设置。

  理事会

  执行委员会

  常务委员会:

  职责:审计、预算、规划

  条例、规定、

  道德规范和纪律

  道德规范问题听证和纪律委员会

  执行委员会

  公共住房道德规范和执行委员会

  地方分部活动部:

  职责:分部活动

  ARM部:

  职责:ARM服务

  法律事务部:

  职责:全国联邦住房联络

  各地联邦住房联

  公平住房和平等机会

  联邦立法

  州和市政事务

  服务部:

  职责:全国物业经理咨询

  物业经理计算机和技术

  收/支分

  风险管联络部:

  职责:物业管理杂志社

  营销/公共关系

  出版

  会员注册部

  职责:AMO

  AMO资历评估分会

  AMO保险分会

  CPM会员标准

  高级CPM会员标准

  管理计划

  会员发展、少数民族

  教育培训部:

  职责:成人教育

  CPM会员资格培训

  教育政策

  师资

  课程内容委员会

  2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国,任何人要想从事物业管理,均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业,而是针对管理者个人,这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种:CPM,注册物业经理(Certified Property Manager);ARM,注册住房经理(Accredited Residential Manager);AMO,注册物业公司(Accredited Management rganization)。还有一种过度性的叫CPM Candidate,是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范,使上述资格,特别是注册物业经理资格入门有相当难度,从而既保证了注册物业经理人队伍的质量,也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

  3、成为CPM的职业要求

  申请人向IREM提出申请,取得预备CPM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年,最短一年,最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作,取得其他经历分,也可少于五年。

  申请人取得预备资格后,需按照IREM设计的一套考核制度,取得260分,其中160分为必修分,100分为选修分。

  IREM课程:30分必修分,多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班,每年初,IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

  CPM证书考试:30分必修分,0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

  管理策划:20分必修分,0选修分。IREM提供管理策划手册,学员就某一实实在在的物业写一份管理方案,充分反映学员的实践经验和理论知识。

  道德规范:20分必修分,0选修分。每一个申请人必须修这一课,牢记并严格遵守CPM职责道德规范。

  经历:60分必修分,多达100分选修分。从事物业管理每一个月算一分,因此,60分意味着5年的预备期。但是,如果申请人在提出申请前曾经在一个CPM指导下从事物业管理,或已经是ARM,那么,这些经历也可算分。对经历,IREM还有具体规定:如管理住房,则一处不少于300单元、或2处不少于200单元、或5处不少于100单元;如管理办公楼,则一处不少于12万呎、或2处不少于8万呎;如管理工业用房,则一处或多处不少于20万呎。

  正规学院教育:0必修分,多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分,其他专业的学士折60分。

  其他成人教育:0必修分,多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。

  其他要求:经IREM地方分部批准;交清分部和总部的会费;一直严格遵守CPM的职责道德规范;经IREM理事会批准。

  4、美国物业管理队伍的基本情况

  全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家,负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下,美国物业管理队伍均衡发展,保持稳定、高素质,体现如下几个特点:

  身份高:全国只有CMP9500多人,AMO363家,从申请到成为成员,有一套严格规定。因而也只有较高学历、坚持执着的人能成为注册物业经理,具有高等教育的人员达94.1%。一旦成为注册物业经理,则进入高收入阶层,促使CPM珍惜职业、珍惜荣誉。1998年注册物业经理的平均年收入达86362美元,而位于洛杉矶地区的MONTEREY PARK市的平均家庭年收入才32605美元!

  专业分工:公司多以CPM为核心,其他人员围绕CPM工作,所以规模一般不大(见表),某物业管理公司,具有AMO资格,管理住房380多栋,“康斗”20多栋(类似我们所说的连体别墅)和一些公寓,但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CPM,同时拥有代理、开发、建筑等资质,主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策;副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理;两个办事员按照指令工作,一天到晚忙于电话、传真、电邮,午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度,负责根据业主要求,联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

  注重经营的综合服务:一是CPM的时间分配和收入结构上,以物业管理为主,代理、咨询、估价开发也属重要内容;二是管理物业方面,以住宅和非住宅并重;三是组织类型上,CPM除主要在物业管理公司外,在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

  5、美国物业管理的内容

  (1)首要任务是物业经营。美国物业管理的首要任务是将物业经营好。因此在IREM的培训中,总是将物业的促销与租赁放在重要位置。CPM有22.1%的时间用在了经营方面,有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动。物业管理人员更注意的是房地产市场的变化,如何使自己所管的物业保持竞争力,保持高出售率/出租率。及时收取物业经营所得,在租户可能逃租时采取果断的措施减少业主的损失;降低经营成本,通过批量购买、固定服务渠道、适时付款等取得一切可能的优惠,减少顾客的成本。

  (2)日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养,物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达,大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担,各类设施还由各对应的专业公司承担;卫生由卫生清洁专业公司承担,一般每周清洁和清运垃圾2次;绿化有绿化专业公司承担,一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化,定时自动喷水。

  (3)保安服务不是物业管理的法定内容,各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安,尤其是住宅,基本没有保安。基本原因有三:一是保安人工费昂贵;二是有保安反给人不安全的感觉,别人会认为是不安全才请保安的,物业难免贬值;三是技防的普及,技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队(911)的快速反应。

  (4)、物业管理一般不设24小时值班,上班时间以外发生的紧急事情,由政府的911办公室处理,物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗,无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情,政府的一支队伍就可以应付一大片。

  二、美国高层楼宇设备管理的特点

  1、采用高端技术,保持楼宇管理的先进性。美国是世界上科学技术最为发达的国家,这也反映在他们对高层楼宇设备的配置要求上。我们在洛杉矶参观了由美国世邦魏理士物业公司管理的智能大厦6500Wilshire Boulevard大厦。该大厦23层高,总面积435,039平方英尺(40416平方米),位于洛杉矶市繁华地段,是洛杉矶市企业界的标志性建筑,由贝聿铭设计。自大厦可远望太平洋海岸、世纪城、好莱坞山及洛杉矶市区。大厦连续三年获得国际建筑业主及经理协会(BOMA)年度最佳大厦的称号并成为洛杉矶市最令人满意的办公大厦。该大厦采用了先进的保安监控系统,免除了人力巡视。大厦空调系统采用美国Auto-Matrix企业的超级终端计算机控制软件系统进行能源管理。该大厦的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级终端系统,随时随地(特别是在下班时)对空调系统运行进行调整。

  2、注重节约能源,用高科技手段减少能源支出。参观6500 Wilshire Boulevard大厦,给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源,不惜投入重金改造楼宇设备,通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造,大厦能源管理系统,包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换,所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

  3、注重设备管理环境,提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现,每一处设备间环境整齐,物品摆放井然有序,室内及设备本身洁净无尘,油漆一新,其干净程度令我们惊叹。同时,管理者严格设备管理程序,规范严格,设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

  三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

  1、美国的物业管理注重物业经营服务,物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外,涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域,这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营,一方面扩大了物业管理的领域,通过多样化经营扩展利润空间,规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动,这对我国目前利润水平过低,经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示;另一方面,涉足较高端的房地产行业业务内容,可以有效地提高物业管理队伍的整体素质,转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中,感到美方的物业管理人员素质高、干劲足,职责满意度高,94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平,就要提高行业的吸引力,扩展行业的利润空间和业务空间,涉足房地产高端业务内容,自植梧桐树,外引金凤凰。

  2、美国高度职业化的物业管理队伍,保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中,给我们很深印象的是,美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格,有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业,这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入,也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说,高度职业化,严格注册资格的筛选程序,限制注册人数(全美仅有9500人),都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质,提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉,使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们认为,美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。

  3、注重环保与节能,是此次赴美考察中感到的重要特点。在参观考察6500 Wilshire Boulevard大厦中看到,大厦的业主与管理者对环保节能有明确的目标与计划,业主肯下功夫,肯花价钱投入大量资金用于大厦节能改造,自1994年至2004年逐年投入资金进行各项改造最低提高能效10%,最高提高75%,有效地达到了节能降耗的目的。美国环保署对物业管理中的节能活动给予推动,每年评定“能源之星”项目,对节能显著者予以表彰。我国已提出建设节约型社会,全国各行各业建设节约型企业、机关、单位的活动也都在开展。节约型建设主要是能源的降低,物业管理行业也应开展建设节约型小区、大厦的活动,把环保节能列入物业管理考核的重要内容。

  考察团成员:田在玮、许新民、赵春凯、雷志超、杨柏林、曹学昌、皇甫广荣、蔡任重、曹阳、阎永平

  执 笔:曹学昌

篇2:电器设备管理制度

  电器设备管理制度

  1、电工必须经过电业部门正式考核,发给上岗证后才能正式进入工作岗位。未考取上岗证的学徒工不得单独操作。电工必须严格执行电工手册的规定,并结合酒店防火要求,进行各种安装维修工作,不得违反操作规程。

  2、安装和维修电器设备,必须由专门电工按规定进行施工,新设备增设、更换必须经工程部、安全部共同检查后方可使用。

  3、电器设备和线路不准超负荷使用。接头要牢固,绝缘要良好。禁止使用不合格的保险装置。

  4、所有电器设备和线路要定期检修,并建立维修制度,发现可能引起火花、短路、发热及电线绝缘损坏等情况必须立即修理。

  5、在储存易燃液体可燃气体钢瓶、石油极其它化学危险品库内敷设的照明线路,应使用金属套管,并采用防暴型灯具和开关。

  6、禁止在任何灯头上使用纸、布或其他可燃材料作灯罩。

  7、在任何部位安装、修理电器设备,在未经做实验正式使用之前,工作人员离开现场时,必修切断设备的电源。

  8、高低压配电室应保持清洁干燥,要有良好的通风及照明设备,禁止吸烟,在室内动火必须经安全部批准,严格执行饭店的《动火明火管理规定》

  9、使用电热器具,所有导线必须符合规定要求,绝缘要良好,并有合格的保险控制。必须设在可靠的不燃基座上,使用时要有专人看管,用完断电。

篇3:教室电教设备管理制度

  教室电教设备管理制度

  为了保证全校正常的教学秩序,提高电教设备的利用率,特制订教室电教设备的管理制度:

  1、教室电教设备是学校开展电化教学的主要工具,不得用于其它活动,未经学校管理人员同意,任何人不准擅自拆卸任何电教设备,更不准擅自把设备拿出教室外使用。

  2、任课教师应熟练掌握各种电教设备使用方法,使用前认真检查设备的完好程度。使用时严格按操作规范操作,时刻注意设备工作情况,如有问题,应立即停止使用并通知电教管理人员处理。使用后,应按操作规定依次关闭设备,整理好设备并填写好班级电教设备使用记录。

  3、要注意电教设备的音量、光线、色彩、角度适中,保重学生身体健康,把对临近班级的影响降至最低限度。

  4、各班班主任为本班电教设备管理责任人,有责任有义务管理好本班电教设备、教育学生自觉维护班级电教设备,保证设备的正常运转。

  5、每班可指定一名责任心强、能够熟练掌握电教设备操作的同学担任班级电教管理员,协助教师上好电教课。

  6、对设备定期清洁,清洁时要用干燥的软巾轻轻擦拭或吹去表面灰尘,切忌用粗糙的抹布或用力擦拭,以免划伤屏幕;切忌用湿巾清洁,预防短路。

  7、因管理不善造成设备丢失或违章操作造成损坏及不良影响者要照章赔偿。