香港物业管理考察报告

香港物业管理考察报告

  香港物业管理考察报告

  为落实公司领导走出去拓宽视野,学习香港先进物业管理经验的指示精神,我们一行三人于前些时间赴香港考察、学习了一番。此次香港之行主要参观了中国海外香港公司开发、管理的几个项目,包括:中国海外大厦(香港湾仔轩尼诗道139号,写字楼);雅利德桦台(香港九龙何文田牧爱街38号,高层住宅);南浪海湾(香港新界屯门恒富街23号,花园小区)。在整个行程中我们得到了中海物业(香港)公司刘总、柳工及各屋村经理的热情接待和经验介绍。通过考察、学习,我们对香港高水平的物业管理有了一定的感受和了解。他山之石,可以攻玉。为借鉴香港物业管理的成功经验,学习其先进的服务理念,现特将本次考察情况做如下介绍。

  一、香港物业管理的主要特点:

  1、物业管理市场极为成熟,法律、法规完善,物业管理各相关方责、权、利界定明确。在香港,政府、发展商、业主(业主立案法团)、物业公司等各方面都有着强烈的法律意识,依法办事,生怕有丝毫的逾越是予人最强烈的感受之一。在物业管理过程中政府主要扮演的是立法、执法、宣传引导的角色。在香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》,除此之外,还颁布了一系列条例来规范大厦及小区的物业管理,清楚地规定了在物业管理中业主、物业管理公司、www.aishibei.com租户各自的权利和义务,以及违反条例的处罚等内容,物业管理是在一个比较完备的法律体系中运行。据随行的香港同行介绍,香港的法规没有华丽的词藻,看上去很罗嗦,但在实际过程中,可操作性很强。物业管理中发生的任何问题,均能在法律条文上找到答案,有强制执行力度。

  2、物业管理公司扮演的是雇工角色,业主立案法团是“董事长”,物业公司是“总经理”。在一个物业管理区域中,业主立案法团权力最大。业主立案法团是根据《香港建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团(相当于内地的业主委员会,但两者的性质又有本质的不同)。它能够独立行使民事义务,有单独的诉讼权利,代表全体业主管理公共地方,有权选聘或解聘物业管理公司。随行的香港同行在介绍业主立案法团与物业管理公司的关系时,打了一个很形象的比方。他说,在香港业主立案法团就象“董事长”,而物业管理公司就是“总经理”。

  首先,《条例》明确了建筑物所有者(业主)对物业管理的决策权和支配权,业主与物业管理公司之间是市场经济中普通的雇主与雇员关系,物业管理公司是受聘于业主委员会的信托机构,它只能以业主的共同意志来执行管理使命。其次,《条例》规范了市场经济下物业管理运作的一般规则,业主应先经政府注册批准组织立案法团,再以社团法人的地位拥有对物业管理的权利和义务后,通常以招标的形式雇佣一家物业管理公司,管理公司以公平竞争的形式取得管理资格后,双方即建立起委托和受托的合同关系。这是一种双向的市场选择,一旦管理公司有违背条例的行为发生时,业主立案法团有权解除对其的聘用,另行雇佣别的管理公司。这样,既保障了业主的权益,也促进了一个竞争性的物业管理市场的形成,使得物业管理行业得以健康运转。

  3、专业化运作,物业管理公司的组织精简,结构趋于扁平化。香港物业管理项目(屋村)的人员配备基本上都是相当精简的。以我们参观的南浪海湾为例,一个有近1200户的屋村仅配有7个管理人员、5个维修工和40余个保安人员。如此精简的人员配备主要取决于香港物业管理高度的专业化运作,这里一是指物业管理从业人员都是具有丰富管理经验和专业知识的专业人员来胜任;二是指社会分工越来越细、越来越专业,物业管理的相当一部分业务(如清洁消杀、环境绿化、机电保养等等)都是外判给社会上的专业公司去承担,物业公司主要起着一个系统协调和监督管理的作用。在这样的专业化运作的前提下,物业管理的服务质素明显的得到了提升,物业公司的经营风险也在一定程度上有所归避。作为服务集成商,物业公司的组织结构设计则日益趋向于以流程为导向的扁平结构。

  4、以客为尊,注重细节管理。在整个参观行程中,我们无时、无处不感受到香港物业(包括发展商和物业公司)以客为尊、以人为本的服务精神,这又体现在众多的细节管理上。香港人多地窄,但却秩序井然,这与其统一、规范、完整的导视系统不无关系。在每个小区内都有完善VI视觉识别系统,一方面它给住户以清晰、准确的指引和提示,另一方面各种警示标志也可使物业公司在发生故障时起到一定的免责作用。此外,在每个屋村都设有残疾人通道、盲文识别标志、雨伞架、废旧衣物/电池回收箱、防撞护栏等等。特别值得一提的是,5月16日正值今年1号台风“珍珠”登陆前夕,为此我们看到了各个屋村是如何开展防台风的准备工作的。我们了解到的措施有:在醒目的位置随时向住户通报台风信息,全面检查沟渠、地漏的排水通畅情况,准备沙包等应急物资,安排人员留守值班,等等。

  5、物业管理从业人员具有高度的敬业精神和职业操守。在整个参观过程中,我们接触到了中海物业香港公司的董事副总经理、助理总经理、屋村经理、高级屋村主任、维修人员、保安人员等各个层次和岗位的工作人员。从与他们的接触中,我们了解到香港的物业管理从业人员工作环境和条件也是比较艰苦的(相对住户会所等业主活动空间大气、豪华来说,物业办公用房及设备用房则显得十分狭小),管理人员每周工作五天半,工作量也相当饱和,且都有一专多能的特点。保安员每天则要工作12小时,一个月仅休息两天。即使在这样的情况下,每个人仍然是精神饱满、微笑服务、彬彬有礼,随时与客户保持良好的沟通状态,展示了良好的服务意识与素质修养。特别是香港的保安人员一般都是上了年纪的中年人,他们十分珍惜工作的机会,不仅会积极主动的做好工作,而且还有非常高的责任心和使命感。据柳工介绍,在特殊情况下,如果接班人员未到或不能接班(如生病),上一班人员都不会脱岗,而是会一直待到有人来接手工作为止,并且他们会认为这也应该是做人、做事的起码准则。

  6、市民对物业管理的消费意识成熟,履行大厦公契规定的权利、义务,富有社会责任感。在香港物业管理的发展已十分成熟,市民对物业管理服务的接受和认可高,理解、配合程度都较好。他们认为,物业管理的目的就是为业主或租客提供一个安全、舒适、和谐的居住环境或工作环境,保障业主及租户的利益,同时提高业主的投资率。根据规定,发展商卖房时必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。公契的主要内容包括:物业的公共部位(全体业主共有的地方),物业管理企业、业主的权利和义务,业主委员会的成立和运作办法,物业管理费用标准及收取办法,违约责任的处理。购房人在签订物业买卖合同时,应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的必要附件。业主转让或出租物业时,也必须保证受认人或承租人书面承诺遵守公契。大厦公契制度的推行,大大减少了前期的物业管理纠纷,保障了购房者合法权益。在香港,业主与物业管理公司关系明确,和平相处,从中体现的不仅是其较高的物业管理水平,更有港人良好的物业管理意识。

  在参观过程中,我们发现香港(www.aishibei.com)市民对社区事务和公益事业的参与度极高。几乎每个社区都开展了节能环保活动,如:以物换物回收、减用胶袋护家园活动、由你做起环保推动比赛、月饼盒回收大行动、废物利用比赛,等等。此外,在消防知识讲座、预防禽流感等活动上也能处处见到他们的热情参与的身影。

  全面观察和思考香港物业管理的成功之处,我们认为除了香港人的智慧和努力以及积极吸收外国的先进经验外,主要还是其极度成熟的市场经济氛围、高水平的物业管理技术、高素质的社会公民意识、完善的法律法规体系等综合作用的结果。我们还认为高水准的物业管理有赖于政府、发展商、业主(业主立案法团)、物业公司等各个方面的共同努力和付出,如果各个方面不能形成合力,而仅依靠其中某一方的单独推动是不可能取得良好效果的。总之,香港物业管理经过半个多世纪的发展,在许多方面都已成为整个大陆地区学习和借鉴的典范。

edit:www.aishibei.com 爱拾贝

篇2:x物业管理处工作汇报及展望

x物业管理处2***年工作汇报及展望

  一、基本情况:

  x物业总户数为655户,2006 年12月28日开始接房,截止到2007年10底接房632户,占总户数655户的96.5%;入场装修536户,占总户数81.8%;入住348户,占总户数54%;物业管理费,2007年管理处全年应收额是210万,目标收取率85%,即180万左右,现已收取164万左右;2006欠费56万元,现已收取近40万左右。

  二、管理情况:

  1、在培训、学习和工作中完善管理服务,提高员工服务意识和服务能力

  管理处员工从事过管物行业的不多,包括我本人,都是第一次进入这个行业,所以我们积极响应总公司2007年“学习年”的号召,边工作、边www.aishibei.com学习。经过不断的培训和各位领导的言传身教,员工服务意识有很大改观,服务技能有所提高。通过大家的努力,我们的管理服务工作赢得了多数业主良好的口碑以及同行的赞誉,今年年中和年底管理处和开发建设单位物业管理部对小区分别进行的两次顾客意见调查,调查结果,x物业物业管理服务综合满意率均较上期有所上升,我们感到非常的欣慰。

  有所付出就有所回报,我们员工手中时时会有热心业主刻意从老家带来的一袋茶叶、一包叫不上名的家乡糕点或是水果,让你无法拒绝业主们这份情……七月中旬上午小区客服中心发生的一件事,至今我还历历在目,早上9点左右,12-1幢103室业主杨女士夫妇来到x物业小区一号大门口将一张大红纸写的感谢信张贴在大门旁,一同送来两箱水果,并强烈要求一定要当面向管理处救助其老人的员工表示感谢。原来是杨女士家已经90多岁的长辈, 昨天没让保姆陪同独自出门散步,不小心摔倒,导致大腿骨折,管理处当班员工一班护卫班长杨联强等及时发现,自发救助并通知家属,老人被家人送到医院得到及时治疗。当杨女士主动和杨联强双手紧握,向其表示感激之情,并充分肯定和表扬了我公司的服务意识和管理理念时,业主一次次热泪盈眶,场面非常感人,客服中心在场员工和其它业主都被此浓浓的感人气氛所感染。此时此刻我开始感受到了鄢总曾多少次说过的物业管理的最高境界,体会到我们的辛勤付出是值得的,正如今天晚上文娱汇演中,分公司有一个合唱节目《xx之歌》所表达的“经过多少辛勤付出换来是笑容”,业主笑了,我们也笑了……

  2、分片管理初显成效

  为使我们的物管员和业主之间尽快熟悉,沟通便捷、服务及时,方便业主生活,以此建立良好的关系,共建优美、和谐小区,x物业拟推行一种“小管家”式服务模式,即将小区划片区服务,由管理处一至两名管理层人员全权负责该片区的服务和管理工作。这种管理模式是从去年底开始推行,感觉有一定成效,管理人员已经有“我管辖片区”的这种意识。

  分片管理的成效,在2007年主要还反映在物业管理服务费的收取考核上,我始终认为物业管理服务费是一个物管企业,特别是象x物业这样纯住宅小区的物管企业立足和生存的根本,没有了它,什么都谈不上。所以管理处除安全工作外,将物管费的收缴当最重要的工作来抓。主要措施是:

  1)从年初就开始抓,在分公司财务的帮助和指导下,做好物业管理费收取的全年计划,每月初对上月催缴情况和下月催收计划在工作例会上作通报,让每个管理人员心中有数,每月严格按计划催收,不把收费压力积累到年底。同时向业主宣传“先交费后享受”的理念,减少业主虽然在交费却永远处于欠费状态的现象。

  2)管理处结合小区《划片管理方案》,拟定了《x物业管理层2007年物业管理费收取考核方案》,根据x物业物管费收取的特点,对管理处2007年管理层物业管理费的收取考核,采用记分制进行,考核主要对象是管理层人员。

  3)根据不同情况采用灵活催收方式进行,如尽我所能为业主处理一些我们份内甚至份外举手之劳的事,以赢得业主的认可和满意为催费打下良好基础;在业主退装修保证金时,建议业主直接转为物业管理费;外地业主先电话联系,说服业主采用银行汇款形式支付;三次电话催收后,就下发书面催款通知;暂时放弃个别难点,前期把催收重点放在大户型和一个人多套房子的方面等等。

  事实证明该操作模式取得了一定成效,到十月底,管理处收回去年欠费的70%,今年的收取率也接近80%,较去年同期67%的收取率上升了13%,已快完成今年全年的收取目标。

  3、小区设施、设备的完善和健全以及房层质量整改做了大量工作

  x物业小区,虽然施工质量方面已算不错的楼盘,但仍然存在一些设计缺陷和施工质量问题,今年我们想尽一切办法把去年遗留的大量的业主房屋质量问题处理、消化,现在问题少多了,怨言和吵架少多了。

  在我们不懈的努力下,x物业的三号门得到了改造,改变了该门不适用的现象;小区原设计中没有景观鱼的水景区内,成群结队的小鱼在池中畅游,成为x物业一道亮丽的风景线;小区业主们散步踏过的地板、累时休息的椅子得到及时的维护,焕然一新;小区的植物也越来了葱翠、茂密,小区内环境整洁,今年初在昆明市政府为创“园林城市”举办的“评选园林小区和园林单位活动”中荣获“园林小区”殊荣;

  4、快乐工作、快乐生活

  在这一年中,我们也遇到许多困难,主要体现在以下两方面:

  一是行业滞后和业主物管意识薄弱

  云南的物业管理理念较成都滞后少说五年,比其它发达城市差距更大,相关地方法律法规不健全、滞后,可操作性差,业主的相关意识也比较薄弱,甚至与法律法规偏差很大,有一定比例业主认为:“我自己的房子,我想怎样装修就怎样装修,物管公司无权干涉”; “我交了物管费,你们就得负责我家里家外的全部维修、安全”等等。这给我们的管理工作带来很大难度。

  针对如此现状,我们一方面用我们的服务和管理让业主看到我们公司与其它公司的不同之处,即我们的理念新、运作规范、专业化程度高;一方面加强与业主沟通,引导业主接受一些新的、正确的观念,最大程度取得业主的理解和支持。

  二是与开发商合作中也存在一些困难

  在与x物业开发建设单位的合作中,在公对公的工作衔接上,虽然有一些困难,但总的来说,对我们的支持、配合还是可以的。最难的官房集团100多户首脑人物及各种关系的x物业业主,在自家房屋装修时,为了私利,装修违规现象非常严重,因官房集团领导直接把压力给到分公司领导处,管理处无法制止,造成了x物业违规装修愈演愈烈,这种现象使我们在其它业主面前理不直、气不壮,致使小区违规、不违规业主对我们的装修管理都不满意,我们处于左右不是的被动局面。

  三是x物业原设计中一些不足之处也给我们的工作带来难度,如小区没有绿化浇灌点,造成小区浇灌时皮管到处拉,影响小区景观和行人安全,同时能耗非常之大;如没有设计修建非机动车保管站,导致业主和管理处为非机动车的安全花费过多精力和时间,仍然不能非常有效地解决,为此产生一些矛盾,我们承受了很大的压力。

  虽然困难重重,大家工作很辛苦,工作中我们是快乐的,因为我们有一支团结的团队,大家如同兄弟姐妹,遇到困难和挫折,互相安慰和鼓励。大家平时都叫我“郑姐”,我愿意用真心对他们每一位,我会在平时工作、生活的点点滴滴中,和他们每位交流、沟通,分享大家的苦与乐,我希望他们从内心把我当成一个大姐,希望我们每个人愿意在这个团队中快乐工作、快乐生活,并有所进步和收获。

  三、2008年工作展望

  1、圆满完成年底的创优工作

  去年底因为一些特殊原因,总公司领导决定x物业放弃申报“昆明市物业管理优秀小区”,把该项工作安排在了今年底,我们的同仁xx管理处通过努力已于去年底和今年十月通过了“市优”和“省优”的考评,给了我们一定压力的同时,也给了我们极大的信心,我相信在总公司、各职能部门以及分公司的帮助、指导下,我们会向xx管理处学习,脚踏实地、齐心协力地做好每一项准备工作,顺利通过专家组考评。

  2、调整管理思路、注重细化服务(主要是四个方面)

  1)x物业明年预计入住率将上升到70%以上,我们管理服务的模式,必须从装修期的管理转化为入住成熟期的服务,就象新《物业管理条例》中将‘物业管理’的概念更改为‘物业服务’一样,我们要变管理为服务,随着入住业主的增多,业主要求的服务也在发生着变化,管理处除调整管理模式,加强微笑服务、人性化服务意识和服务技能的培训外,还需要开始完善一些细化服务项目,如组织有意义的社区活动、增设业主邮报箱、订奶订报服务等等。

  2)调整装修管理思路,加强管理,同时维护我公司利益,依据国家法律法规对物管企业的权力和责任的界定,对违规装修,管理处认真依法行使告知权、说服权、取证权和报告权,尽力引导业主将违规装修对x物业的影响降到最低。

  3)还有一方面就是,开发商承诺两年的维养期到今年底就到期了,管理处工程部将面临一种新的维修模式,更多的维修、养护得靠我们自己进行了(www.aishibei.com),管理处下一步将做好维保期结束后的各项设施设备的移交工作,确保设施设备正常运行外,还要加强工程部员工各项专业技能的培训学习,确保小区今后维保的及时性。

  总之,x物业管理处将向公司各管理处学习一些做得比较好经验和方式方法,同时积极吸取业主提出的好的建议和意见,改进服务中不足的地方,克服困难,在鄢总和分公司的带领下,努力把以后的工作做得更好,做业主真正的“贴心管家”,在昆明以至更广的区域树立起xx物业的品牌,为分公司下一步的发展打下良好的基础。

  成都xx物业管理有限公司昆明分公司

  x物业管理

篇3:物业分公司服务工作报告

物业分公司工作报告

  一、回顾分公司的过去(本年度工作总结):

  时光如水,光阴似箭。受公司的委派我和其他几位同仁从20**年的7月到昆明参与筹备、组建分公司和两个楼盘的前期介入工作。在政府、开发建设单位各领导和总公司的各位领导的大力支持、帮助和精心呵护下,以及业主的理解、分公司全体员工的共同努力下,现分公司所服务的两个楼盘已从单纯的商品逐渐过度成为一件成熟的作品。

  我们的事业蒸蒸日上,所肩负的责任与使命再一次向我们发起挑战。为了能与物业管理市场和公司的高速发展同步,这就要求我们与时俱进,不断的提高自身素质,在工作中学习,并在工作中深化。唯有如此,才能经得起市场的考验,在激烈的市场竞争中立于不败之地!

  昆明分公司,成立于2005年9月,是总公司在省外建立的第一个分支机构,是公司发展中的必然,把总公司的管理品质移植到云南昆明,从而让xx物业的企业文化得以在云南的土地上立足,所以昆明分公司无论是从行政管理还是到我们的服务输出,都跟总公司是一脉相承的。

  昆明分公司的发展,得到了总公司董事会和各职能部门的鼎力支持,让昆明分公司在发展初期就在昆明市场以高标准的品质立足,这一点,得到政府部门,开发建设单位和广大业主的一致认同,给xx物业在云南的市场上树立了良好的口碑。

  自分公司自成立以来,按照总公司的质量方针和各项规章制度的规定实施管理与服务: 1、今年年初有针对性的进行了人力资源的整合,进行了管理层人员相互轮换岗位工作的方式,让每位管理人员均能熟练的掌握其它岗位业务技能;现在我们的管理层可以说是一专多能; 2、 服务品质的提高整改,从细节着手,实行包括主任在内的管理人员门岗值班制度,每天人员进出高峰期时管理人员协助门岗工作,使我们的管理层与操作层员工无障碍沟通,又拉近了与顾客的关系,整改效果非常明显www.aishibei.com; 3、根据昆明分公司的实际情况,分公司各管理处按月向开发建设单位提交“物业管理报告”,每季度组织开发建设单位相关部门与分公司管理层的茶话会,此举即拉近了与开发建设单位的关系,又顺利的进行了工作上的沟通和协作; 4、根据分公司的组织架构,我们制定了管理处每天早上的工作例会,每周工作问题汇总解决会,每月分公司全体工作例会,每月管理处情况经理报表,行政部每月人事报表,财务部每月费用收缴计划和财务报表; 5、费用收缴方面:根据各项目情况,云康园实行划片区管理,xx分楼栋管理,责任落实到人,取得了良好的效果; 6、xx大厦属于商业楼盘,过往车辆和行人很多,因此我们在大厦内道路设立人车分流栏,分流栏上设置广告位,即降低和规避了安全隐患,又增加了大厦的广告收益。 让昆明分公司的发展进入到又一个新的阶段,也把xx物业的经营和服务理念灌输到每位员工的日常工作中去。

  2006年12月昆明分公司所管理、服务的xx楼盘在总公司的领导下,经过分公司全体同仁的努力,顺利的通过了昆明市“优秀示范大厦”的考评;2007年10月又通过了云南省级优秀示范大厦考评,取得了“云南省优秀示范大厦”的称号,云康园小区也于2007年初获得了“昆明市园林小区”的称号,并积极开展创建“昆明市优秀示范小区”的准备工作,近日将迎检; 让xx物业的服务品质得到更多人的认同。同时,昆明分公司立足原有云康园和xx两个楼盘的基础上,在公司品质管理的要求下,努力拓展新的楼盘,目前也取得了一定的成效,虽然拓展的楼盘数目上不是很多,但楼盘品质上得到严格的把关,为服务和打造高品质的楼盘创造了硬件基础。同时,昆明分公司在内部管理上也秉承总公司的优良品质,资源整合,全力创新; 2006年初至现在昆明分公司共接待政府部门、同行业和社会参观团体36余次;并于近日加入了云南省物业管理业协会,让我们的品质输出得到社会的广泛认同;。

  二、总结存在的问题:

  1、分公司在昆明市场上的份额占有量还不算太大;

  2、采购成本偏高,主要是对昆明市场行情掌握不够,调查不详细;

  3、在管理上下的功夫不够,导致经营成本偏高,浪费现象还比较突出,源头没有控制好;

  4、员工的培训、教育还未完全到位,业务计能有待提高;

  5、服务的细节做得不够好;

  6、在昆明行业市场中名声不够响亮,影响力不够。

  针对以上问题,我们制定了相应的调整和整改措施,在工作计划中将得以体现。

  三、分公司的工作计划

  (未来一年的工作计划):

  1、分公司所管理、服务的云康园楼盘今年必须通过市优,xx大厦力争明年通过国优。

  2、加强各项费用的收缴工作。

  鉴于物业管理是一个高投资、高成本、低回报的服务行业。要确保分公司工作持续正常进行,必须做好物业管理各项费用控制,并保证按时足额收缴。

  3、厉行节约、降低成本

  严格控制成本,合理配置资源。继承发扬公司的优良传统,时刻树立成本和节约意识。严格控制各项管理费用的支出,使各项费用支出降低到最低限度。

  4、市场拓展:

  我们应该面向社会,将目光投向广阔的云南房地产市场,向外横向发展,争取接管更多、更优质的物业,从而创造更高的管理效益,也可打响我司的品牌。我们要一手抓服务质量,一手抓规模效益。只有规模效益和服务质量同时抓好了,根基坚实了,我们才会有真正的底气和霸气!

  5、经营

  过去工作的实践证明,展开多种经营思路是行之有效的,分公司必须开展多种经营,以弥补物业管理经费的不足和为公司创造更多的经济、社会效益。

  6、提升内部管理和对外服务、以人为本、稳步发展

  分公司在今后的工作中还将加强管理,提升员工的综合素质和凝聚力,以人为本来展开各项工作,使分公司全体人员在管理服务工作过程中走向积极主动的方向。挖掘员工的潜在能力,多发觉顾客的潜在需求,更好的服务于顾客。

  7、服务窗口的改革

  经验告诉我们物业管理的好与差,客户服务中心这个窗口很明显的就能表现出来,其次就是每个管理区域内的门岗,它即是所有业主、住户的必经之道,又是事故易发之地,还是我物业管理企业展示优良服务水平的窗口;因此分公司将书面向总公司提出试运行管理区域门岗设物业管理专员的申请,想必定能达到提高人员综合素质、提升品质、减少成本、减少事故的理想目的。

  8、创新

  鄢总曾经说过“创新是一个企业、一家公司永远不变的主题”!xx属于商业楼盘,我们不能决定它的业态,但是我们可以通过与商家一起共同营造商业氛围来达到创新、创收的目的等等。因此“创新”将贯穿于分公司每项管理、服务工作中。

  物业管理行业对我们而言饱含艰辛而又前景坦荡,我热爱xx,热爱我的工作,热爱我的事业。在物业管理工作中我品尝过“酸甜苦辣”,也曾经苦闷过、喜悦过、自信过,经历过挫折和压力。丝丝的感受伴随着我度过了在xx公司的一年又一年。我们勇于尝试、坚持不懈追求梦想!成绩属于过去,挑战依然存在!只有通过我们每一位“xx人”的不断努力!才能保持xx物业公司良好品牌在市场中得以发展和壮大!我坚信 “xx物业”这只雄鹰会迎着东升的太阳飞得更高、更远!

  立足现在,放(www.aishibei.com)眼未来,我们昆明分公司的发展才刚刚起步,留给我们的路还很长,要创造出xx物业昆明分公司辉煌的明天,还需要在座的昆明分公司员工代表和正监守在工作岗位上的兄弟姐妹们的共同努力和全力付出;作为昆明分公司的负责人我将以身作责,以实际行动带领昆明分公司团队冲击更高的目标(在场昆明分公司的员工代表们!! 有没有信心!? 有……!!!)。我坚信,xx物业的未来会更好!昆明分公司的明天会更好!让我们在公司董事会的领导下,兄弟姐妹们携手共进!共创 我们公司 美好的明天!

  在此也欢迎成都的同仁到昆明作客,给予我们工作上的指导和帮助!

  成都xx物业管理有限公司昆明分公司

  负责人:xx

篇4:集中治理庸懒散软自查报告

  集中治理庸懒散软个人的自查报告

  经过5月份一个月的集中治理庸懒散软加强政风行风建设学习活动,收获颇丰,提高很大。通过学习,结合自己工作实际,认识到了自身存在的问题,又通过与同事谈心聊天、听取领导意见,找到了自己的缺点与不足,分析了缺点与不足存在的原因,下一步,在不断学习的基础上,加强整改,努力通过此项活动使自己的工作与生活都有一个新的提高。

  一、存在的缺点与不足

  一是在理论学习方面表现懒惰,政治理论和业务学习不够,知识不足,靠经验工作,创新能力不强;二是在工作方面缺乏激情、安于现状、不求有功、但求无过,工作手段不硬、工作推进不力,不想得罪人、老好好思想严重。

  二、缺点与不足存在的原因

  学习上,老觉得自己忙,事情多,干完工作后又以累做借口,不深入学习理论与业务知识,看材料不深,翻看报纸不细,觉得几十年的工作经验足以应对工作,造成工作创新不够,开创不了新局面。

  工作上,觉得自己快50岁了,干了近30年了,为国家出了不少力,该歇一歇了,这种思想认识造成工作缺乏激情、安于现状,不求有大的功劳,但求无过错,得过且过;工作安排了,但督导不力,想自己干不了多长时间就该休息了,没有必要和那么多人过不去,不想得罪人,造成工作推进慢,有些工作长期没有大的改观。

  三、整改措施

  学习方面,从现在起每天拿出至少一个钟头的时间看文件、报刊和业务书籍。要把经过我手的文件细致阅读,领会精神,批转到位,认真领会各级领导重要讲话精神,传达贯彻到全局干部和系统广大职工中,把讲话精神落实到实际工作中;把订阅的《河南日报》、《三门峡日报》、《河南法制报》、《保密工作》、《秘书工作》等报刊认真学习,把掌握到的动态与知识运用到工作中;每天早起二十分钟,看中央台新闻,及时掌握国际、国内形势与动态,力争各种材料的起草、编写牢牢把握新形势,与时代同步。

  工作方面,重振精神,再蓄激情,每天把自己要干的工作按轻重缓急排列出来,一场一场地去落实,完不成的加班工作,决不让当天的工作拖到明天;工作推进上,要敢于面对困难与问题,对县委、县政府和各级领导交办的工作决不推拖,紧盯目前比较薄弱的纪律、卫生等方面工作,制订措施,抓住不放,以这次学习活动为契机,争取有大的改观。

篇5:电气技术实习报告

  电厂实习报告

  05电气技术二班 姓名;xx 指导教师:

  一.实习目的

  进入大学三年级,我们将开始学习专业课,因此在大二的暑假便是认识实习。认识实习其实也不能完整的学到一些专业知识,但是作为一次大学生与实际环境的直接接触,而且是第一次,必将对以后的专业学习乃至个人发展都将有所帮助。于是,我来到了阳煤集团第一热电厂实习,其实从真正的意义上讲,也谈不上什么实习,其实就是参观.但是对我会有很大的帮助。从小到大一直是与课本打交道,这次能直接学习课本以外的知识,当然是不能错过,而且要好好的把握。因为这不是一次普通的实习,它会对我今后走向工作岗位奠定良好的基础.

  二.实习时间

  2007.07.08~2007.07.21

  三.实习地点

  阳煤集团第一热电厂

  四.实习单位和部门

  阳煤集团第一热电厂

  五.实习内容

  1、 初步了解发电厂生产的全过程。

  2、 深刻了解发电厂主要设备;包括发电机、变压器、断路器、互感器、隔离开关、电抗器、母线的型式、构造特点、主要参数及作用,对其他辅助设备也应有所了解。

  3、 着重了解发电厂的电气主接线形式、运行特点及检修、倒换操作顺序。

  4、 了解厂(站)用电的接线方式、(www.aishibei.com)备用方式及怎样提高厂(站)用电的供电可靠性。

  5、 了解配电装置的布置形式及特点,并了解安全净距的意义。

  6、 了解控制屏、保护屏的布置情况及主控室的总体布置情况。

  7、 了解发电厂的防雷保护措施。

  8、 了解发电厂动力部分主要设备及形式、特点、参数,对电厂生产有完整的概念。

  六.实习总结

  8号上午来到阳煤集团第一热电厂,厂内工人向我简单介绍了一下电厂的基本历史,还有就是发电的基本原理。然后我们就在一师傅的带领之下去参观了电厂的各个部分。我们来到了中央集控室,在集控室,最引人注意的就是正门对面的一排机器,上面布满了红线,红点,还有一些绿色的,据介绍就是控制电厂的机器装备等等的电路图,现在基本上都是自动化了,室中心的几台计算机就是对他进行控制的,而工作人员的人数只需要几个了,只要控制计算机就可以确保机器的正常安全运行,比起原来的旧电厂,现在的自动化程度大大提高,所以电厂的技术人员越来越少了,当然对他们的要求也是越来越高,直接带来的就是效益的越来越好了。

  现在火电厂的自动化程度都很高,人员数量必然就会减少,使得对工作的质量就会提高。据了解,火电厂的职工一般是五班三倒或者是四班二倒或者还有其他的,反正就是采用的轮流制度吧,每次只要是上班就是连续12个小时,在集控室工作的就必须严密注视着计算机,确保异常情况的出现能够被立即发觉;对于维修方面的,工作时间有有些不同,有一种开玩笑的说法,说维修工个个都患有“电话恐惧症”,只要电话一响,多半认为就是要工作了——电厂某些设备需要维修了,不管是寒冬还是酷暑,不管是白天还是黑夜,都必赶赴现场。当时我们听起来都很惊讶,心底里自然就想以后自己不要从事这种工作了,但是话说回来,现在的科技如此发达,机器设备哪有那么容易坏掉呢,所以维修工人的情况也不像想象中的那么艰难。总之,在电厂工作的时间概念与一般的有些不同,典型的就是不会按照正常的星期计算,也不会有正常的“黄金周”,人家最闲的时候就是电厂最忙的时候,尽管如此,但是我认为这也没什么的,还不是都在地球上工作。

  这次认识实习涉及到电厂的方方面面,通过师傅门的讲解,我了解了火力电厂的发电过程及火电厂的主要设备等.:

  火力发电厂的生产过程:

  火力发电厂的生产过程实质上是四个能量形态的转换过程,首先化石燃料的化学能经过燃烧转变为热能,这个过程在蒸汽锅炉或燃汽机的燃烧室内完成;再是热能转变为机械能,这个过程在蒸汽机或燃汽轮机完成;最后通过发电机将机械能转变成电能。火力发电厂的原料就是原煤。原煤一般用火车运送到发电厂的储煤场,再用输煤皮带输送到煤斗。原煤从煤都落下由给煤机送入磨煤机磨成煤粉,并同时送入热空气来干燥和输送煤粉。形成的煤粉空气混合物经分离器分离后,合格的煤粉经过排粉机送入输粉管,通过燃烧器喷入锅炉的炉膛中燃烧。燃料燃烧所需要的热空气由送风机送入锅炉的空气预热器中加热,预热后的热空气,经过风道一部分送入磨煤机作干燥以及送粉之外,另一部分直接引至燃烧器进入炉膛。燃烧生成的高温烟气,在引风机的作用下先沿着锅炉的倒“U”形烟道依次流过炉膛,水冷壁管,过热器,省煤器,空气预热器,同时逐步将烟气的热能传给工质以及空气,自身变成低温烟气,经除尘器净化后的烟气由引风机抽出,经烟囱排入大气。如电厂燃用高硫煤,则烟气经脱硫装置的净化后在排入大气。煤燃烧后生成的灰渣,其中大的灰子会因自重从气流中分离出来,沉降到炉膛底部的冷灰斗中形成固态渣,最后由排渣装置排入灰渣沟,www.aishibei.com再由灰渣泵送到灰渣场。大量的细小的灰粒(飞灰)则随烟气带走,经除尘器分离后也送到灰渣沟。锅炉给水先进入省煤器预热到接近饱和温度,后经蒸发器受热面加热为饱和蒸汽,再经过热器被加热为过热蒸汽,此蒸汽又称为主蒸汽。经过以上流程,就完了燃料的输送和燃烧、蒸汽的生成燃物(灰、渣、烟气)的处理及排出。由锅炉过热气出来的主蒸汽经过主蒸汽管道进入汽轮机膨胀作功,冲转汽轮机,从而带动发电机发电。从汽轮机排出的乏汽排入凝汽器,在此被凝结冷却成水,此凝结水称为主凝结水。主凝结水通过凝结水泵送入低压加热器,有汽轮机抽出部分蒸汽后再进入除氧器,在其中通过继续加热除去溶于水中的各种气体(主要是氧气)。经化学车间处理后的补给水(软水)与主凝结水汇于除氧器的水箱,成为锅炉的给水,再经过给水泵升压后送往高压加热器,偶汽轮机高压部分抽出一定的蒸汽加热,然后送入锅炉,从而使工质完成一个热力循环。循环水泵将冷却水(又称循环水)送往凝结器,吸收乏气热量后返回江河,这就形成开式循环冷却水系统。在缺水的地区或离河道较远的电厂。则需要高性能冷却水塔或喷水池等循环水冷设备,从而实现闭式循环冷却水系统。经过以上流程,就完成了蒸汽的热能转换为机械能,电能,以及锅炉给水供应的过程。因此火力发电厂是由炉,机,电三大部分和各自相应的辅助设备及系统组成的复杂的能源转换的动力厂。

  火电厂的主要设备:

  火电厂主要由三大设备组成:锅炉,汽轮机和电机。这次的认识实习主要认识的是锅炉与汽轮机。

  锅炉:

  在阳煤集团第一热电厂我认识并且初步了解了普通的锅炉,火电厂中锅炉完成就是通过燃烧,把燃料的化学能转换成热能的能量转换过程,锅炉机组的产品就是高温高压的蒸汽。在锅炉机组中的能量转换包括三个过程:燃料的燃烧过程、传热过程和水的汽化过程。燃料和空气中的氧,在锅炉燃烧室中混合,氧化燃烧,生成高温烟气,这个过程就燃烧过程。高温烟气通过锅炉的各个受热面传热,将热能传给锅炉的工质——水。水吸热后汽化变成饱和蒸汽,饱和蒸汽进一步吸热变成高温的过热蒸汽,这就是传热与水的汽化过程。

  关于锅炉中使用的水,经老师介绍,极为纯净,乐百氏纯净水号称经历了27层过滤,但在锅炉水面前只是小儿科,因为锅炉水比它纯净许多。实习中认识到,锅炉的给水先进入后自下而上流动,经加热后进入汽包然后就降到水冷壁的下联箱,在进入水冷壁。在水冷壁中部分水变成蒸汽形成汽水混合物。汽水混合物在汽包内分离,其中水继续留在汽包内进行下一轮循环。锅炉使用的均为煤。是热电厂的原料。电厂对煤也有很高的要求。目前电厂一般采用的是煤粉炉,其原因是煤粉流动性好,可充分燃烧,使用之前,利用热空气喷入炉膛与空气充分混合,在炉内作悬浮燃烧。电厂的师兄介绍说煤粉的细度不到头发丝大,主要是为了提高燃烧效率。如今的环境问题突出,严重阻碍了人类的发展,所以在热电厂中,废气物都要经历严格的脱硫后才能排放。

  实习期间在电厂中听到最多的关于锅炉方面的当属汽包。几经询问和看参考书,才明白汽包的大致情况。它的主要作用就是将其中的汽水混合物分离,蒸汽从汽包顶部引出,经加热到额定温度后送到汽轮机中做功,而水则继续留在里面进行下一次循环。这就是自然循环锅炉。

  汽轮机:

  汽轮机型号N200-12.7-535/535(实习机组6号机组)型超高压中间再热三缸三排汽冷凝式汽轮机。

  汽轮机工作原理:

  汽轮机设备共37级流通级数,高压部分由1个调成级和11个压力级,中压部分由10个压力机,低压部分由3×5个压力级组成。由锅炉过热气出来的主蒸汽经过主蒸汽管道进入汽轮机膨胀做功,冲转汽轮机,从而带动发电机发电。从汽轮机排出的乏汽排入凝汽器,在此被凝结冷却成水,此凝结水称为主凝结水。主凝结水通过凝结水泵送入低压加热器,有汽轮机抽出部分蒸汽后再进入除氧器,在其中通过继续加热除去溶于水中的各种气体(主要是氧气)。经化学车间处理后的补给水(软水)与主凝结水汇于除氧器的水箱,成为锅炉的给水,再经过给水泵升压后送往高压加热器,偶汽轮机高压部分抽出一定的蒸汽加热,然后送入锅炉,从而使工质完成一个热力循环。

  循环水泵将冷却水(又称循环水)送往凝结器,吸收乏气热量后返回冷却塔,这就形成闭式循环冷却水系统。汽轮机有八段抽气通过高压、低压加热器给凝结水加温和供除氧器除氧使用,用过后的乏汽同过射水系统的运作,将汽体在凝器汽内凝结成水。

  除氧器

  工作原理:除氧气是回热系统中一个混合式加热器,是用汽轮机的抽汽来加热需除氧的锅炉给水。

  作用:1)提高给水品质,除去给水中的溶氧和其他气体,防止设备腐蚀。

  2)提高给水温度,并汇集排汽、余汽、疏水、回水等,以减小汽水损失。

  技术指标:0.098MPa下水加热到沸腾后持续时间与含氧量的关系

  持续时间(min)含氧量mg/l

  持续时间

  0

  5

  10

  20

  30

  45

  60

  含氧量

  1.08

  0.1

  0.056

  0.017

  0.006

  0.003

  0

  指导教师评语

  实习报告成绩