月份投资发展部经理工作报告

篇2:年度房地产销售工作报告

　　年度房地产销售工作报告

　　本年度是公司开拓进取的一年,是公司创新改革的一年,本部门在公司领导的带领和关怀下,经过上半年的艰苦努力,克服了重重困难,虽然取得了一些成绩,也依然存在些许问题,下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。

　　本年度1-6月份,共售出房屋246套,取得销售佣金96.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括:

　　第一阶段:销售增长期(1-4月份)

　　新年伊始,凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情,通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加,销售业绩稳定增长,从1月份销售19套,到4月份销售的55套,每月业绩增长了近3倍。在1-4月份,共销售房屋147套,4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%,高于周边其他竞争项目。

　　针对1、2号楼丁户型销售率低的情况,通过实施价格策略及展会促销策略,使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3-5#楼的开盘工作,::同时推出了"客户卡"促销活动。通过此项活动,促进了老客户带来新客户,也使新客户看到了本案的升值潜力,为项目树立良好的口碑。

　　销售工作虽然比较顺利,但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具--样板间,也就是看房的问题,而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。

　　另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩,得力于公司正确的领导,也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。

　　第二阶段:"非典"时期(5-6月份)

　　4月20日以后,北京的"非典"疫情愈演愈烈,整个京城都笼罩在"非典"的阴影中,通州区作为一个高发病区县,公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之,由于"非典"的影响使的工期延误,开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下,我们没有被这些困难难倒,售楼处正常营业,销售人员在为数不多的来访客户中,尽力去争取一笔业务。

　　在"非典"疫情给销售带来影响的同时,5月入住问题也影响着销售工作,尽管在办理前期,本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门,但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺,给业主带来了许多疑惑和不便,同时项目又没有达到入住条件,所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问,挤压了业务员接待新客户的时间,客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作,如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等,这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上,我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果,浪费了人力、物力等问题有一定的责任,是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。在"非典"期间,销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化,李京瑞同志经过与银行反复协商,在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务,确保了公司正常提取佣金,在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本,本部门提出了一些应对措施,如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。

　　转眼间,上半年就在紧张与繁忙中渡过了,近期在公司领导的指导下,销售工作已经开始明显的好转,销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标,将在"非典"期间损失的效益夺回来,为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度,做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神,实现我为人人,人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心,基于对项目的信心,我深信项目的热销期即将到来,公司的明天将更加辉煌。

篇3:物业管理顾问工作报告

　　物业管理顾问工作报告

　　一.前言

　　本报告系敝行自一九九六年六月和一九九六年十一月始,受托担任房地大厦和康吉大厦之物业管理顾问后,为期一年制管理顾问工作报告;

　　本报告旨在总结敝行担任两大厦一年之物业管理顾问工作及获取之经验,并在此基础上提出两大厦下一年度之工作建议;

　　本报告亦欲通过列举之实际案例,充分体现敝行于担任顾问之初所设定之管理目标──将敝行所拥有的管理智能化办公楼的国际物业管理经验与当地物业政策及大厦实际情况相结合,建立适合两大厦现实需求之办公楼管理模式。并将其顺利运用于实施,以创造出上海智能化办公楼管理的典范。

　　本报告编制结构分为两大部分;一为一年管理顾问之总结,分为前期介入和正式运作两阶段加以阐述,并提出在不同阶段应重视之要点;二为下一年度工作之展望与建议;

　　本报告系敝行物业管理部与两大厦驻场经理共同合作编制,时间仓促难免有不足之处,敬请指正。

　　二.一年物业管理顾问工作之回顾。

　　[房地大厦]与[康吉大厦]皆为刚竣工交付使用的新楼,物业管理首年的工作主要可以分为两大部分:前期介入、接管与正式运作之初始阶段。

　　1.1 前期介入

　　意义:

　　前期介入系物业管理公司与所管理物业初次接触、了解的第一阶段。其介入时机的选择,介入工作的完善程度对于正式接管物业后是否能顺利进行管理及保证物业管理质量如何起着至关重要的作用;尤其是类似房地大厦康吉大厦等智能化程度较高,(来自:www.aishibei.com)设备装置比较复杂的办公楼,其前期介入阶段对于工程质量与设备安装的熟悉与检测的重视程度,将直接影响今后大楼的顺利运营。

　　切入点

　　[房地大厦]和[康吉大厦]根据自身的特点与不同情况,分别从大厦的工程管理与大厦的物业管理制度化两方面作为前期介入的切入点,都取得了比较明显的成效,而这两方面也正是前期介入工作的重中之重。

　　1.1.1 工程管理的全面渗透与参与

　　智能化办公楼物业管理中最为棘手的便是涉及复杂的设备及线路的工程管理。由于工程设备中很多管线都是采取封闭式布线,因此必须在设备管线安装或铺排时,即有物业管理的工程技术人员参与。这便是物业管理前期介入的较佳进机。

　　物业管理公司可以从业主、使用人、管理人的角度出发,对物业中的设备安装的工程质量提出专业进行审视,提出专业的意见与建议。从而减少大楼竣工后工程质量不够理想情况下的返工。

　　[房地大厦]由于工程较为复杂,同时施工中存在着较多质量问题,敝行在前期介入过程中采取的"工程质量跟踪表"与"工程质量问题会签表",便是一种比较理想的形式:一方面配合发展商监督工程进度,检查工程质量,跟踪整改工程的实施,妥善解决了大量工程质量问题,为以后的工程管理减少隐患;另一方面通过日常参与逐渐渗透到工程管理中去,积累大量的第一手现场资料,为日后的管理提供有力的参考与佐证。(现阶段很多大厦竣工图纸与实际施工存在着较大差异,为物业管理带来诸多不便)。这一经验在康吉大厦再次推广,同样取得了明显成效。

　　1.1.2 物业管理制度的完善与高素质管理骨干队伍的形成

　　物业管理的专业性很大程度上体现在整套管理制度的严谨和周密以及一支素质良好的管理队伍,高素质的物业管理不仅仅是在管理过程中去解决客户投诉和产生的问题,更主要的是能够去发现问题和采取事前保护措施,防止问题的产生。这些却需要有一套完善的规章制度来加以保证,同时也需要一批富有经验的管理人员加以实施。

　　前期介入工作中的一个重点便是根据物业的实际情况,配合各项管理制度,建立一套适合本物业的管理标准和规章制度;并通过各种渠道,迅速组建一支强有力的管理队伍。以保证前期介入和今后工作的迅速实施与连贯性。

　　[康吉大厦]由于设备及管线等工程问题不是过于复杂,同时施工质量较好,因此在前期介入时便着重在短时间内(一个月)建立一整套行之有效的管理规章制度与管理文件,真正体现了国际物业管理中的规范与严谨,同时在管理经理周围形成一支团结有凝聚力、战斗力之管理骨干队伍,为大厦的正式接管奠定扎实基础。

　　1.1.3 物业管理专业承包商的确定

　　物业管理涵盖了诸多专业方面的内容,包括清洁、保安、工程维修、保险等等事项。对于这些具体的物业管理业务,究竟是选择自行招聘专业人员设立专职部门负责,(来自:www.aishibei.com)还是全面委托社会专业公司承担,物业管理公司仅起到监督与协调的作用,这需要根据大厦不同情况与自身特点,结合物业管理费用与物业管理所要达到的目标等具体事项综合考虑与平衡后确定。但无论是采取何种形式,达到物业管理的目标是统一的要求,也是评判的最终标准。

　　例如,清洁工作,[房地大厦]考虑到大厦整体面积较大,清洁量大;同时大量的特殊装修需要用特殊清洁设备与设施加以维护和清洁,如自行成立清洁部门需要采购大量的设备、并支付大量人工费用,聘请专业承包商则可以充分利用其规模效益的优势,减少支出同样可确保清洁工作的顺利开展,反复权衡后房地大厦最终决定采用外聘专业承包商。而[康吉大厦]由于面积小,装修简单,清洁方便,同时考虑到更好地向客户提供室内清洁服务,便自行成立清洁队伍,但遇到大型的清洁工作如清洁外墙等仍聘请专业公司承担。

　　在确立管理形成后,具体选择承包商必须按照管理公司已定的基准与要求作为统一的选择标准。并通过价格的比较和协商,承包公司背景和服务质量的明查暗访后才能挑选最终合适的承包商。

　　值得一提的是,在众多配套专业服务公司中,保险公司所起的作用决不可小觑,但大陆的发展商对于整栋大厦的财产保险往往十分轻视,认为是无实际效果之费用;敝行在说服房地大厦康吉大厦发展商对大厦进行保险后,在众多保险公司中进行挑选,为发展商确定了最佳方案。[房地大厦]玻璃幕墙险落损毁后迅速获得理赔这一事实证明,保险公司对于确保大厦正常稳定运营,减少业主不必要的损失是起着相当大的作用。

　　1.1.4各种良好工作关系的建立

　　1.1.4注意事项

　　物业管理前期介入应适时。

　　物业管理前期介入时间应尽量提前。房地大厦物业管理的介入是在设备安装后,二次装修前,时间不能说晚;但在实际操作过程中仍觉得偏晚。物业管理如果能在设备安装前介入实为最佳时机,这样物业管理可以从不同角度对物业进行审视,对不当之处提出修改意见和解决方案,从而减少物业接管后的返工,避免后期工作中出现问题而难以解决。

　　前期介入主要是抓工程质量与管理制度的完善,但同时也必须注意与发展商,特别是日后的最大业主建立完善的沟通渠道,明确有关合同管理的文本与文件。确实物业管理费等日常费用的收费事项,这也是日后物业管理是否能够顺利进行,是否能够得到客户的积极配合的关键所在。

　　前期介入是物业管理的基础阶段,基础的扎实与程度将直接影响到日后物业管理的有序进行,而前期介入工作的效果与成绩也是能通过日后的物业管理的有序进行来得到最终体现。

　　1.2 正式运作

　　在前期介入已有充分的准备之后,物业管理正式运作应当是一个有序,规范的过程,而良好的物业管理公司的专业性与 性正是从日常的点滴物业管理工作中所体现出来。

　　一方面,有了客户使用办公楼的物业管理才能将前期介入中所制定的各项规章制度正式加以实施,才能检验前期介入的有效和充分,才能真正检查管理人员的素质。

　　另一方面[房地大厦]和[康吉大厦]的特殊性,却是在发展商尚未完全竣工交付使用,物业管理公司尚未接管的情况下,即有客户入住使用,因此更加大了物业管理的难度。为物业管理带来了新的课题,同时也为创造良好的物业管理公司形象带来了机遇。

　　物业管理日常运作平凡而琐屑,但其中亦有很多重要的问题需加以注意。

　　1.2.1 加强工程质量跟踪与整改,配合顺利进行接管验收

　　工程质量是物业的生命,也是物业管理的生命,前期介入的大量人力物力与时间是是投入到工程质量的管理中去,而现有的未接管便有客户进驻的事实又不得不让物业管理在日常运作中投入大量精力,加强工程管理。

　　从[房地大厦]与[康吉大厦]的实际运作来看,为配合大厦日后的顺利接管验收,为使物业管理的日常运作能顺利实施,在正式运作之前期,组织工程技术人员为接管验收作准备。对大厦进行彻底的工程质量检查,同时加强质量跟踪,敦促发展商与施工单位进行有效而彻底的整改。同时发动内部技术力量,自行解决存在的质量隐患,将为日后的工作起到事半功倍的作用。其实际实施的的效果也是有目共睹的。

　　到敝行结束物业管理为止,两座大厦却尚未完全结束正式的接管验收,但敝行相信通过长期的工程质量的跟踪管理已经为正式的接管验收奠定了扎实的基础。

　　1.2.2 物业管理制度的落实,达到规范管理目标

　　物业管理是日常管理,因此对于每一项细致工作所作出规定的管理制度也必须是规范而严谨的,更主要的是在日常的工作中能够加以贯彻与落实,并通过实践不断地加以修正与补充完善。

　　敝行顾问的两大厦在物业管理制度的规范化方面无疑是相当成功的。他们都名自结合大厦的特点制定了工程、清洁、保安、财务、人事等各类管理程序及规范;各部门与每个员工的岗位职责和考核标准,每道工序的工作流程和检验标准,以至于与客户的各项管理文件、合同文本、 通知等等。这一切都为物业管理的顺利实施起到了规范的作用。同时,物业管理规章制度在日常工作中的贯彻实施需要依靠每个员工的

　　主动执行,需要依靠发展商,承包商及客户的积极配合。更需要物业管理公司的严格监督和及时总结完善,这样才能达到规范管理的目标。

　　1.2.3 培训、监督与管理。组建物业管理员工队伍

　　每一项工作却是依靠人去执行,每一项规章制度却是依靠人去实施,因此每一个物业管理员工却是物业管理成功与否的关键。

　　在前期介入时形成的物业管理队伍必须在正式运作中加以不断的扩充,从而组建一支完备的物业管理员工队伍。

　　[房地大厦]和[康吉大厦]的经验告诉我们:

　　以招聘到严格筛选,确定试用人员。再进行岗位业务培训,在日常工作中不断地加以观察、监督与管理,为断地去芜存精,从而沉淀一支难打硬仗的骨干队伍与物业管理层一起形成物业管理公司的中坚力量。有了良好素质物业管理人员配备的管理制度来能充分地体现出其真正的优越性。物业管理的成功与否很大程度上决定于物业管理人员素质的高低。

　　1.2.4为业户提供优质的服务

　　业户是物业管理的服务对象,也是最终的服务目标,一切的管理制度和物业管理工作目的都是为业户创造一舒适的办公环境。

　　由于[房地大厦]与[康吉大厦]的入住业户存在着明显差异,因此两管理处在对业户提供的服务方面也存在着明显的差异,这也是物业管理的普遍性与特殊性相统一的体现。

　　[房地大厦]作为政府机关办公大楼。进驻业户是统一的事业机关,因此[房地大厦]的物业管理业户服务更多地是体现在如何保证大厦的清洁、保安、(来自:www.aishibei.com)绿化等办公环境的高水准上,当然及时地报修处理是最 手的要求。

　　而[康吉大厦]除了一较大业户外,不断有不同类型的业户进驻现场,这也是真正意义上的业户。物业管理如何与销售部门联络,消防业户的疑虑,如何在业户入住时,加深对业户与管理处之间的相互的了解,取得相互的信任与尊重,如何在业户的装修管理和日常办公中尽力地为业户提供便利和帮助,如何通过规范而文明的管理,高质量的工程维修和周到的服务项目赢得业户的信赖,这都是日常运作中需要解决的难点问题。

　　而向业户提供服务,满足业户的需求更是一项永无止境的管理工作。

　　1.2.5与政府主管部门的协调与公关

　　物业管理公司管理的大厦处于社会之中,就势必会与各主管部门和周边的各政府机构发生关系,如何与这些部门充分地沟通与协调。使政府部门对大厦的监管变为确保物业管理工作的顺利进行甚至是配合物业管理工作,这是一项有难度和技巧的工作。

　　[房地大厦]与环境部门的垃圾清运,门前三包协议,与园林部门的绿化协议,与街道协调设立非机动车停车场,却是为物业管理工作排忧解难。为物业管理成功创造条件。

　　1.2.6"窗口达标"与创"示范写字楼"活动

　　"窗口达标"创"示范写字楼"是一种非市场经济行为下的特有产物,这是由于国内的物业管理水平导致的一项"政府"指导工作与国际通行物业管理理念有不同这处,然而就日前上海市的物业管理形势而言却有一定的可取之处。

　　[房地大厦]与[康吉大厦]正式利用了这么一项难得的机遇,使发展商、业主与物业管理公司站在了一起,同时也通过这一次活动对原有的管理进行一次大检查,提高了物业管理的水准。

　　两大厦却采取了遵循天佑物来原有创优小区的成功模式,结合大厦的实际情况,建立天佑物业创示范写字楼的模式,取得了理想的效果,这不但为大厦的达标创优检查作了充分准备。同时对于我们物业管理顾问而言,从这个全新的课题中使我们认识到了上海市物业管理政府主管部对于物业管理的要求与标准。

　　上述要点是由前期介入过渡到正常的物业管理运作所必须引起注意的重要方面。应该说[房地大厦]与[康吉大厦]却取得了较为成功的转变。但这是建立完善的物业管理运作的第一步。物业管理的日常运作并不难,难的是规范操作,难的是持之以恒。

　　2.敝行对于下一年度工作的建议

　　敝行于物业管理顾问期满后将正式撤出管理现场,但长时间参与前期工作并形成良好工作关系,使我们有责任对[房地大厦]和[康吉大厦]备加关注。因此我们认为在新的一年除了继续完善物业管理服务之外,必须在如下方面引起重视。

　　2.1应根据每一年度的实施情况调整物业管理费用预算

　　敝行在对[房地大厦]与[康吉大厦]进行物业管理顾问的前期介入时,就根据大厦的机电设备及物业管理员工日常开支进行测算,并制定了管理费收支预算。由于在正式运作管理中本着"以支定收""节约 本"原则,严格控制管理费用的支出,并压缩管理成本。因此通过一年的运用,实际支出与预算相比有较大的节余。

　　为使物业管理费用更趋合理性、可行性。有必要对原有的管理预算进行修正,重新制定1998年度管理费预算,切实降低成本,提高物业管理水平。

　　2.2 完善物业管理专项服务

　　在正式运作初期,[房地大厦]由于特殊原因,[康吉大厦]由于入住业户尚少,对专项的物业管理服务的需求不够强烈,但作为物业管理公司而言,必须 。在新的一年底随着[房地大厦]外租业户的进入及[康吉大厦]更多客户的入住,完善物业管理的专项服务,如:商务中心的代订代购、打字复印传真等商务服务、清洁部的室内清洁服务、绿化的室内绿化服务等等。这对于提升大厦物来管理水平的重要内容。

　　2.3加强物业管理服务意识的培训

　　在物业管理正式运作的初始阶段,对员工的培训主要侧重于专业技能及岗位职责的培训上,而未充分加强全体员工服务意识的培养,其实物业管理提供的服务无处不在,每一位保安员,清洁员工却是与客户接触的第一线,时时刻刻都应有为客户服务的意识。但目前我们员工的服务意识还跟不上用户的要求。

　　因此,我们必须把员工的培训工作制度化、定期化、系统化,不但从专业技能上加以提高,更要从举止、谈吐、待人接物上充分体现出"服务第一"的意识。

　　2.4做好大厦的设备的检查与维修保养

　　大厦设备的定期检查与维修保养是工程管理日常工作的重要组成部分,工程管理不应是报修服务,更重要的是通过点检与定期的保修及时发现设备运作中存在的隐患,避免故障的发生。

　　同时要根据大厦工程技术人员水平和大厦设备的复杂程序确定自行保养与聘请专业公司维修保养。

　　对于业户而言,应定期对业户单元内的工程设备主动上门检修保养,以减少业户的报维次数,提高物业管理形象与水平。

　　2.5"业主委员会"的筹备设立

　　根据上海市有关物业管理的法规条例,[房地大厦]与[康吉大厦]"业主委员会"的设立势在必行。同时,业主委员会的设立对于现有管理公司能否继续任职关系重大。因此,必须重视"业主委员会"的筹备工作,通过物业管理公司的努力,使业主委员会认识到聘请天佑物来担任专业物管公司是不可或缺的。这将是下一年度工作中重中之重。

　　2.6尽快解决现实存在的"遗留问题"

　　由于种种因素[房地大厦]与[康吉大厦]却存在着尚未解决的遗留问题,而这些问题对于物业管理的正常运作都是相当重要。

　　如[房地大厦]的物业管理人员安排与流动

　　[康吉大厦]与建设银行的协调,非机动车辆停放等等。

　　这些问题应与有关各方进行友好协商,妥善解决。

　　物业管理是一项"专业而文明"的行业,如何为业户提供真正优秀的物业管理服务。如何使物业管理成为提升大厦形象的有力保证。如何提高物业管理行业在社会中的地位。这需要每一这行业中的每一家企业,每一位员工作出自己的努力。

　　敝行将与上海天佑物业发展公司一起,协手使用共创美好未来。

篇4:年中房地产销售工作报告

　　房地产销售年中工作报告

　　本年度是公司开拓进取的一年,是公司创新改革的一年,本部门在公司领导的带领和关怀下,经过上半年的艰苦努力,克服了重重困难,虽然取得了一些成绩,也依然存在些许问题,下面就本部门及我个人上半年的工作情况进行汇报。

　　本年度1-6月份,共售出房屋246套,取得销售佣金76.44万元。上半年的销售工作可以用以下两个阶段概括:

第一阶段:销售增长期(1-4月份)

　　新年伊始,凭借着对售楼处的严格管理、销售人员的工作火热热情,通过对客户的深度挖掘、积极克服销售困难使本案的销售面积每个月都有不同程度的增加,销售业(来自:www.aishibei.com)绩稳定增长,从1月份销售19套,到4月份销售的55套,每月业绩增长了近3倍。在1-4月份,共销售房屋147套,4个月的销售量占全部销售期9个月的近60%,高于周边其他竞争项目。

　　销售工作虽然比较顺利,但是也依然存在一些销售阻力。最主要是缺少有力的销售工具--样板间,也就是看房的问题,而且产品供应也很单调。这些问题在春节过后经过公司领导与开发公司协商均得到了有效的解决。

　　针对1、2号楼丁户型销售率低的情况,通过实施价格策略及展会促销策略,使该户型的销售率明显高于其他户型。为了配合3-5#楼的开盘工作,同时推出了"客户卡"促销活动。通过此项活动,促进了老客户带来新客户,也使新客户看到了本案的升值潜力,为项目树立良好的口碑。

　　另外为了扩大销售战果本部门还进行了拆迁地区派发、网络销售等宣传工作。该阶段取得的如此优异的销售业绩,得力于公司正确的领导,也饱含着销售部门全体同仁的辛勤汗水。

第二阶段:"非典"时期(5-6月份)

　　4月20日以后,北京的"非典"疫情愈演愈烈,整个京城都笼罩在"非典"的阴影中,通州区作为一个高发病区县,公交车停驶、银行按揭部门、房地产交易部门停止办公等情况都使得我们的销售工作变得步履维艰。加之,由于"非典"的影响使的工期延误,开发公司不做赔偿的政策让售楼处的全体人员必须勇于面对业主的责难。可喜的是在公司领导细致入微的关心和安排下,我们没有被这些困难难倒,售楼处正常营业,销售人员在为数不多的来访客户中,尽力去争取一笔业务。

　　在"非典"期间,销售部门想尽一切办法使销售工作尽量正常化,李京瑞同志经过与银行反复协商,在银行不能正常办公的情况下为大量客户代办了按揭业务,确保了公司正常提取佣金,在特殊时期为公司做出了特殊贡献。为了更多的促成成交和避免浪费经营成本,本部门提出了一些应对措施,如延长下定后的房屋保留天数、停办看房班车高速路月票、协调开发公司周六集中看房等等。

　　在"非典"疫情给销售带来影响的同时,5月入住问题也影响着销售工作,尽管在办理前期,本部门已经将许多经验和方法告诉了物业部门,但是由于在没有同本部门协调一致的情况下擅自行事、反复承诺,给业主带来了许多疑惑和不便,同时项目又没有达到入住条件,所以从5月开始每天都会有大量的业主来到售楼处询问,挤压了业务员接待新客户的时间,客观人为地造成了销售阻力。在办理入住期间本部门还代替物业部门完成了许多工作,如计算业主入住时应缴纳的办理产权费用、计算实测与暂测面积差额房款的退补、开始代收办理产权的费用、担任办理产权工作等等,这些工作也使的本部门投入了很大的人力和精力。另外因为变更房号增加了签署补充协议、合同变更、备案变更以及客户解释等工作。在这个问题上,我个人认为作为代理顾问公司没能及时和明确的向开发公司指出由此带来不良后果,浪费了人力、物力等问题有一定的责任,是值得我们总结的。建议公司在今后的工作中注重对房地产法律、法规的理解和学习。

　　转眼间,上半年就在紧张与繁忙中渡过了,近期在公司领导的指导下,销售工作已经开始明显的好转,销售恢复期即将结束。下半年本部门的主要工作是完成公司全年销售指标,将在"非典"期间损失的效益夺回来,为公司创造最大的业绩。认真贯彻公司的各项规章制度,做到有章必依。加强本部门的凝聚力和团队精神,实现我为人人,人人为我的团结协作的工作状态。基于对公司领导的信心,基于对项目的信心,我深信项目的热销期即将到来,公司的明天将更加辉煌。

篇5:物业公司参观学习工作报告

　　物业公司参观学习总结报告

　　受公司委派,我于20**年4月17日至4月28日期间,带领物管处各主管和班组骨干,前往武汉xx物业公司进行物业管理方面的学习。

　　4月17日—18日,到达xx公司后,因为是周六周日,经xx物业公司肖主任指引,我们先在武汉香格里拉等酒店及部分已建或在建的小区物业、湖北第一高楼民生银行大厦工地等处参观,感受到武汉的建设与发展速度和物业管理方面的发达,尤其是在香格里拉酒店参观中,其设备设施的良好维护保养令我们折服。通过参观,深切的感受到我们在物业管理、设备设施维护方面的巨大差距。

　　4月18日—24日,在xx物业公司王总的安排下,我跟随该公司xx大厦管理处肖主任学习他们的物业管理运作经验。在肖主任的带领下,详细了解了xx大厦的物业管理处人员结构、对客服务、装修管理、保安保洁、工程维护方面的运作流程。

　　该管理处管理的xx大厦总建筑面积共3.3万平米,共22层写字楼,入驻单位49家,长驻人员1000余人。管理处下设三“组”一“中心”,即工程组、保安组、保洁组、客户服务中心,共有46人,其中工程组9人、保安组13人、保洁组21人、客服中心3人。管理处设主任1人;每组设组长1人;客服中心有管理员2人、接待员2人,其中一人负责内勤档案管理、客户手续办理,另一人负责房屋管理、客户报修咨询及投诉处理,并兼收取各自负责范围的装修押金、装修配合费,出入办证和水电、物业管理费用等,其他2人负责会议接待、资料复印、大堂服务。其他三个作业组采取矩阵式管理模式,即物业公司以管理处为基本核心单位,管理处各专业作业组既受管理处直接管辖,又受公司工程部、保洁部、保安部的专业指导,这种管理模式是现在物业管理企业比较先进的模式,工作计划、监督考核与具体作业组织管理分离,在物业公司有不止一个管理处的情况下,较好的解决了管理品质的均衡性、一贯性以及专业人才的利用率问题。

　　经过与xx物业一些管理人员交流,他们表示这种模式正是公司王总创造的用以适应公司扩张发展需要的,已经在公司的实际运做中取得了良好的效果,节约了专业技术管理的人力资源,保证了公司每个管理处的管理品质都能够一致,而且编制计划、下达指令、监督考核的是公司职能部门,具体组织实施、执行计划的是管理处的专业班组,各项工作计划得到了良好的执行,公司方针得到了充分的贯彻。经过实际考察学习,也感觉这确是一个很适合该公司的管理模式。

　　xx大厦物业管理费用为13元/月?㎡,根据肖主任的介绍,每月管理处还有8000元左右的特色服务收入,主要是保洁服务方面的。而在成本控制方面,经过考察,发现他们仅有几块固定成本支出:人力、公共水电(月均约1.4万元)、保洁材料(月均约2000元)、工程维修保养成本(月均约1000元)、保安员住房租金等(月均约800元),估计年纯利润在300万元以上,经营情况相当好。

　　xx大厦是去年湖北省唯一的物业管理国优示范大厦。管理处在物业管理方面确实有非常值得学习的地方。除了以上的管理模式方面的优势,经过考察学习,发现在对客服务意识和效率方面做的很好,每个管理人员都很敬业,对自己负责的事情基本做到了首问负责到底,保证客户满意。在保洁、保安、工程和客户服务四个层面该管理处有一套完整的计划,这些计划由公司职能部门根据xx大厦的实际情况拟订,非常实用,现场考察的结果发现正是有了这些计划,加上矩阵管理模式在监督执行方面的良好促进作用,使得管理处运作秩序井然。管理处在日常运作中,有一套非常详尽的系统表格,完全按国优标准建立,其中重点的共有43份之多。

　　在具体的服务方面,xx公司按照“有所为有所不为”、“不做无用功”的指导原则,对一些没有实际意义的、容易产生矛盾的、操作起来有困难的问题进行了适当放弃和改进。管理处设立了业主邮件箱,而未另设专人负责投送邮件报刊,报刊邮件投送的责任就完全由投递公司负责了,省却了业主在此方面的投诉纠纷;管理处没有对大厦实行封闭式管理,肖主任介绍说实际发现完全封闭的保安管理使得大厦业主出入非常不便利,违背了物业管理提供便捷服务的原则,所以大厦不限制人员出入,安全防范方面改为严密的电视监控和不间断的巡查,现场考察中发现大厦管理容易发生的推销人员擅入等问题在监控中心值班人员的监控下都能得到有效的处理;管理处为客户提供了送水、室内保洁等物业管理延伸服务,不仅方面了客户、提升了物业管理水平,还开辟了一些额外的收入渠道。

　　在学习期间,发现每天管理处主任、管理员、各班组主管大部分的工作就是在楼层巡查,先乘电梯到达顶楼,然后往下步行走楼梯做巡回检查。工程组还有专人负责每日定时巡楼,在每楼层的公共卫生间门后都有一张巡查签到表,供监督巡楼人员的工作情况。肖主任介绍说,很多的问题就是在巡查中得到发现和解决。我跟随肖主任巡查过程中,肖主任就发现防火箱封条有人动过、部分顶面扣板松等问题,非常细致,回到管理处后肖主任马上就进行了处理,安排保安队乐队长和工程组严主管限期解决。在晚上每天都有主管班后会,当天的班后会两主管就报告解决了该问题并查明了原因。

　　而经过了解和实地观察,发现保安队长每天的主要工作也就是不断的巡查,其中在楼层的巡视就每天4次,每次大约需要45分钟。整个上班时段大厦各楼层几乎都保持有管理人员在巡查,监控中心的电视监控通过对讲机配合,整个过程很严密高效,所有巡楼人员的动作程序都一样,难怪可以很迅速的解决推销等闲杂可疑人员擅入问题。22日我们在楼层进行了相关设施的拍照,事先跟肖主任进行了申报和打招呼,等我们仅在20楼照了一次,不到2分钟管理员程亮就上来制止我们说还未得到王总批准。我们在理解xx严谨的管理制度的同时对如此高效率的反应赞叹不已。

　　xx大厦在工程设施维护方面确实做的很好。在xx学习期间,发现每天各机房设备都干干净净、整洁铛亮。工程组分为运行和维护两个班,把设备运行和维护责任分的很明晰,加上良好的计划制度,设备维护得到了有效的执行。大厦的保洁标准很高,学习期间看到大厦每天的清洁品质都一样,处处窗明几净、一尘不染,外围卫生和各细节处的卫生质量几乎找不到问题。在安全防范方面,管理处不仅有内聘保安员,也有外聘保安公司保安员,大厦内业主民生银行还单独有保安人员,人员构成复杂,但是,在现场观察到的情况中,发现乍一看外聘保安员精神面貌不是太好,与内保人员在服装和工作环境上有很大的差别,再深入发现其管理上是一个整体,专业度和敬业精神非常好。

　　除了上面提到的监控保安大都能及时发现擅入大厦的推销闲杂可疑人员,其他各岗位的保安都非常专业。在停车场我们看到,车辆入场时保安及时移开路障,指挥导车入位姿势标准,然后帮客户开车门、敬礼,查看车况告之客户,这些看似复杂的动作xx保安都一气呵成,而且每次的标准都一样。交接班方面,各组都有成套的交接班表格,查看记录完整、字迹工整。尤其在保安的交接班上准军事化的仪式已成习惯,学习期间认真观察没有发现一次相互交接不清和礼仪不到位的。停车场实行的是按时收费,保安员兼顾计时和收费,整个运作通过现场观察和对方的介绍发现过程流畅,没有问题发生……xx管理处的这些看似不起眼的细节使我在学习过程中每每伫足深思。

　　4月23日上午和下午,xx物业王总专门安排了公司保洁和工程部经理和我们见面交流,由于这些职能部门经理要负责公司所有管理处的专业管理,非常繁忙,但是,短暂的3个小时交流几乎是给我们做了个系统的培训,足以见得对方的专业程度。在和保洁部黄经理的沟通中,我们找到了xx大厦保持如此高标准的保洁质量的原因,黄经理不仅具备很强的专业技术,在管理方面也有很多经验,她一再强调保洁的过程控制重要性,强调计划和注重细节,强调对员工心态的掌握。

　　她打了些比方来解答我们的问题,比如我们在清洗楼梯台阶而污损踢脚墙面的问题,她给我们传授了细节控制的诀窍,说这个实际上是保洁员工的培训和细节的处理方法问题……我们顿觉霍然明了,原来我们看似难以解决的问题其实方法是如此简单。关键是我们的心不够细、意识不够强烈,而并非专业技术的问题。在下午跟工程部秦经理的沟通中,由于要跟肖主任确认我们下一批次人员安排,我没能全程参加。但是,在最后的30分钟里,我同样理解到xx在工程设备维护方面的专业程度来自何处。通过这次部门经理的交流,我切身感受到一种强烈的空虚,觉得我们在管理经验方面是何等的不足。也深刻理解了xx国优的品牌并非一日之功,而正是在这些专业经验丰富的专家们日积月累中造就的。

　　4月24日—25日,我利用周末到国优小区武汉丽岛花园和南湖山庄等现场进行了观摩。这些物业良好的硬件设施和规范有序的物业管理及物业员工非常优秀的专业水平和意识同样让我深思。由于只是走马观花,与xx物业的“不重表面,内在厚实”的品质相比,国优物业丽岛花园保安人员处理访客、巡逻及会所管理、保洁品质等外在的表面工夫给我留下深刻的印象,远远超过了我的想象。

　　4月26日--28日,xx公司王总安排我跟随办公室周主任。两天时间里,我浏览了xx物业在去年申报国优时所做的一些资料,跟周主任了解了些xx物业公司的运作情况。xx物业公司现在已经承接了5个管理项目,下设5个管理处,公司以管理处为核心,在公司总部下仅设三部一室来负责协助协调这些管理处的运做,即工程部、保洁部、保安部三个专业职能部门以及办公室一个综合管理部门。其中办公室负责管理行政、采购、财务、人事、品管等事务,只有周主任、文员、会计、出纳4个人。其他三部也仅有一名经理,另加王总和范总,公司的机构精简、人员精干。在两天的学习中发现公司办公室异常安静,整洁有序,整个运作并没有因为人员少而效率低下。只能说公司管理层素质很高,非常敬业和专业。

　　原先在管理处层面发现的一些不可理解的问题在这里都不思而解,比如管理处人员很多比如客户服务中心分工太细、实质性的管理程序制度文件文档几乎没有发现,包括具体的作业计划文件也没有看到,只是很多作业层面的表格,原来以为他们是做做样子的,但后来发现表格在作业班组都得到了很好的执行使用,就非常不理解了,总觉得应该有另外的东西在支撑这样良好的运作过程,在了解了xx公司层的矩阵管理模式和这些部门经理的工作态度后这些问题就变的非常明了。由于周主任事务实在繁忙,自己又要筹备请假结婚的事情准备交接,所以我原定向他求教些人事考核方面的经验未能得尝所愿。周主任给了部分xx物业公司在去年申报国优得资料让我浏览,xx的资料做的非常详细,公司运作情况和大厦项目的物业管理品质在资料中都得到了体现,仅基础管理部分的资料就有15本数千页,所有资料排版考究、装订整齐,令人大开眼界。

　　由于xx物业公司的光谷大市场项目在5月1日开业,筹备工作很紧张,加上管理处也在筹备“五?一”放假的事情,周主任也于4月28日正式请假,为了不影响xx的正常工作,我们也不便于过多打扰,请示陈总后我们于28日结束了本轮学习,于28日下午返回公司。

　　这次在武汉xx物业公司的学习中,对方高水平的管理和规范的运作给我们留下了非常深刻的印象,尤其是以下几个方面让我很受启发:

　　一是该公司的整体管理模式大胆的采用了矩阵结构,极好地适应了该公司多项目运作要求,实现了人力资源的合理有效利用,使机构精简、人员精干

　　这种结构在体制上存在多头管理、容易发生职责界限不清影响运作质量的问题,但是,通过仔细观察和与xx管理层包括和王总的交流沟通,发现王总深谙此道,并采用加强对管理人员的考核和明确管理权限与分工的方式较好地抑制其弊端而充分发挥其长处。王总对我说,他们也是在试验各种管理方式并不断改进后才形成这样的体制的,这是公司发展的需要,现在和将来也肯定会出现一些问题,但是有问题不要紧,有了问题再改进。王总曾反复多次跟我们述说他们对待问题的看法,表示公司的成功正是在不断改进发现的问题的基础上得来的。在与xx管理处肖主任及保安组队长的谈话中也感受到xx的这个特点:敢于创新和务实。

　　二是该公司管理方面思路清晰,“有所为有所不为”

　　公司以各管理处为核心,几个职能部门分工明确;以管理人员为中心,严格实施层级管理,管理人员充分利用考核手段对员工实施有效管理。该公司在员工工资方面并不高,甚至是武汉当地较低水平,但福利方面较完善,各种保险都按国家规定为正式员工予以办理。公司对部分岗位重视,比如工程人员,在待遇和其他方面给以倾斜,但比如保安人员该公司的考虑则是该岗位是个技术含量不高、需要合理流动的岗位,在保安员的待遇方面又按照不同职责区分,像监控中心就采用了公司内保人员,其他则是保安公司人员,待遇等均不高。王总和xx的其他管理人员都说,公司不是福利院,对公司没有利益的事情xx是肯定不会做的…

　　三是该公司在管理上注重细节

　　王总和xx其他管理人员都跟我们说过,他们注重于搞“过程精品”,任何事情都需要有规范详实的记录,尤其是工程部秦经理反复强调工程维保工作记录的重要性是为了工作的“可溯性”。这些给我留下深刻印象。

　　四是该公司各层面都有良好的执行力

　　xx公司管理层很少开会,我们学习的近10天里没有组织过一次公司例会,但是,具体的作业层从管理处开始则每天坚持班后有会。王总说,公司每阶段都会给管理人员一个目标,由管理人员按照目标来发挥自己的能力,每月对管理人员都有个考核标准,并与工资挂钩。无疑,xx物业良好的执行力正是来自于层级管理和目标考核两条“腿”。

　　五是该公司管理人员普遍具备很高的专业水平和管理经验,素质全面,而且敬业谦谨,处事稳沉

　　在与公司王总、范总、办公室周主任、工程部秦经理、保洁部黄经理、xx大厦管理处肖主任这些xx的管理人员交谈和相处中,发现他们对自己要做的事情都很清楚,对自己的专业都了如指掌,在接待我们的过程中有理有节、该说的说、不该说的绝对不说、严守公司制度,而对我们的态度非常谦和让我们感动。在学习中我亲眼看到保安队长每天坚持替换保安员工吃饭上厕所,看到肖主任值班早上6:30就准时到岗,看到周主任要结婚要考研但是并不因此而作为怠慢工作的理由,看到秦经理麻利爽朗的作风,看到黄经理在学习中被王总叫来给我们培训但毫无怨言,看到范总趴在简陋的工作台认真地修改文件…以为正是这个整齐的管理团队支撑了xx物业公司超常规的发展和创造良好效益。

　　六是该公司运作很规范,在管理上有一整套港式管理程序和制度

　　在学习期间通过逐步深入考察,发现这套管理程序和制度内容丰富,包含有公司行政管理方面的制度编成的管理手册、专业作业层的工作手册、详实的表格系统三部分。其中管理手册我仔细阅读了一遍,发现其实就和我们的员工手册一样,该公司也是每个员工人手一册,但是内容与我们截然不同,包含了很多物业管理方面的专业知识,而我们的员工手册无疑还不完善、酒店管理方面的内容过多而物业管理方面的内容几乎没有。经过王总和肖主任介绍,原来xx公司前期曾经聘请了香港屋宇管理顾问公司做为公司的专业顾问,后来我也在周主任的国优申报资料中找到并浏览了这份为期一年的顾问合同。这些规范的管理框架正是在香港专家的指导下建立的。应该说,xx的高水平来自于公司发展之初的高起点和高标准。

　　最后就是通过学习感受到了xx物业的高效率。发现的问题一般都能迅速得到解决,而且解决必有回应。这些我们在实际工作中想到但做不到的事情,在xx的管理处似乎并不是问题。管理层敢管敢说,不怕得罪人,员工老老实实做事情,我们看到肖主任在班后会上批评主管毫不留情和交办事情都有限期,在各班组都看到员工没有嘻嘻哈哈的现象,没有消极怠工现象,工作气氛非常紧张。跟随各巡楼主管发现的问题都能迅速地得到解决,想是与xx在管理上硬朗的作风有一定的关系。在回来前与xx王总的交谈中王总又给我们谈到了xx在员工考核中工作计划、标准与监督管理分离方面的经验。“人性化管理不等于柔情管理”,在学习期间看到楚天都市报上这篇文章结合xx的经验我们深受启发,我们的工程主管赵云当时剪下了这篇文章,表示回去后要加强员工的考核和监督,不做老好人,把公司的利益放在第一位。

　　当然,在学习过程中,也站在自己的角度发现了一些xx公司存在的问题,有些还很严重。比如,工程主管和员工在工作岗位抽烟,工程部员工流动率很大,工程部员工的专业技能水平不高,在我们在场的情况下还发生了管理处肖主任和管理员发生争吵的事情,保安员衣着不是很整齐,仪容仪表不是很好,劳动强度很大、没有我们的轮换制、而是8小时班次且不能坐班,员工普遍抱怨工资水平太低,不够重视员工活动等。相信这些问题也是xx公司需要解决的问题。

　　通过这次学习,结合自己对公司现状的理解,觉得我们的确存在很多问题,这些问题如果不解决,肯定会影响公司的发展。其中,我们公司与xx相比,在很多方面存在明显的差距,建议公司重视以下问题:

　　一是我们的管理制度和专业流程不够严谨,我们的制度有一些,但根本形不成系统。我们现有的制度和工作程序在物业管理的专业度上还存在很多不合理、不规范和不健全的地方。而制度与流程规范是公司运作之本,需要我们努力来完善。

　　二是我们的专业人才缺乏,公司缺乏xx周主任那样能够一专多能、独挡一面、正直稳沉的行政人才,缺乏专业的人事、品管、财务方面的管理人员,尤其在物业管理方面缺乏精通业务的骨干力量。现有的管理人员也大多无管理经验或不敢管不善管,甚至还存在置公司的利益不顾而一味地搞庸俗化的人际关系来减轻自己的工作压力、逃避作为管理人员应该付出的努力的现象。

　　三是我们目前在执行力方面存在不足,陈总良好的意图往往在往下传达和执行中大打折扣。很多我们自己定下的标准和制度、程序都不能被按要求来执行,工作任务得不到及时完成,人浮于事、事浮于面。

　　个人以为,这些问题都需要我们尽快解决,使公司能够增强实力,更上一层楼。

　　当然,我们也有我们的优势,我们有良好的工作环境、有一批跟随公司发展起来的员工队伍,有一些超常规发展的经验,有集团强大的实力背景,更有陈总这样亲力亲为的带路人,在xx我处处听到跟陈总接触过的xx公司管理人员对陈总的敬佩,包括王总范总都齐声赞扬我们有陈总这样勇于开拓的总经理是公司的最大优势,也正是因为有陈总人格魅力的感召,xx公司从上至下对我们都尊敬有加。

　　通过这次学习和考察,感受到荆州与外地在经济发展上巨大的差距,也看到了差距中存在的发展机会,建议公司争取在集团支持下理顺管理体制、轻装上阵,积极实施向外扩张拓展的战略,把握发展机遇,把公司做大做强。

　　由于本人水平有限,看问题的角度定有偏颇失当处,本总结报告仅代表个人看法,表达自己受公司委派出外学习后的一些良好愿望。