某高校小区物业管理工作汇报
各位业主:
南昌大学后勤服务集团昌健物业于20**年3月31日进驻上海某高校住宅小区,在各位业主的关爱、理解和支持下,我物业管理处全体员工始终坚持以人为本的服务理念,坚持为教职员工服务的宗旨,坚持创建文明和谐小区的目标,积极努力的工作,现将20**半年来所做工作以及了解到的问题汇报如下:
一、半年来做的主要工作
1)20**年5月1日对小区机动车辆实行单行道管理。小区实行车辆单行道管理,实行之初,就得到了广大业主和车主的理解和支持,尽管个别车主有意见甚至有抵触情绪,但是在业委会、公司、管理处全体人员的耐心解释下,也都能逐步自觉地按规定行使,使小区的交通管理规范、车辆行驶畅通。
2)对秩序维护员进行调整和整顿,秩序维护员由原来的每星期休息一天调整到每二个星期休息一天,增加了巡逻次数,保证晚班、::中班有四人在岗。并且在集团的大力支持下更换了秩序维护员服装。
3)解决了小区水管经常爆裂问题。自我物业管理公司进驻开始,每月小区水管的爆管次数多达五六次,造成了水资源的严重浪费,业主的生活质量受到了影响。小区管理处工作人员认真对小区供水系统进行多方面的了解、综合分析每次爆管的原因,最后采取人工操作闸门,控制进水量,避免出现水锤现象,使小区的爆管问题得到了有效的解决。
4)高校小区的四部电梯存在严重的零部件老化,运行故障率高,业主反映强烈。进驻之初,我们就围绕这一事关业主安全的电梯问题做了几件事,首先,在业委会的支持下,通过招标形式,选择了电梯维保公司,并将9000多元的维修费用降到15000余元,对四部电梯进行了检修;其次,对电梯进行了年检;第三,近一个多月,又发现12栋2部电梯的门轮全部老化,变型,在征得业委会的同意和支持下,又出资二千多元对18栋二部电梯更换了门轮。
5)每遇下雨,16栋地下室就会严重积水,给业主带来了诸多的不便,业主意见很大,尽管如此,以往的物业公司也都没从根本上解决这一问题。为了彻底解决这一难题,我们管理处全体人员一面对积水进行清扫,一面查找渗漏点,原因搞清后,并亲自施工,使多年的渗漏问题得以根本解决。
6)8栋化粪池每星期均会堵塞,发现此情况后,管理处组织人员进行了开挖,发现化粪池连接排水管的中间部位竞无完整的管道,泥土塌陷造成堵塞,经与业委会协商,现已重新铺设了管道。
7)五栋二单元从一楼到三楼均出现污水从地漏溢出的现象,通过管理处员工排查发现是排水管堵塞,并提出了解决方案主动上门协调,每户业主同意出80元重新铺设了排水管道,从而彻底解决了堵塞问题。
8)10栋有一5楼的卫生间往4楼渗水,这一问题持续了五年之久,不但前面的三家物业公司均未能解决,甚至双方学校的主管领导出面也不了了之。我们公司进驻后,通过与双方多次耐心细致的协调,并提出解决问题的方案与他们协商,最终形成了一致的意见,使这一老大难问题得以圆满解决。
9)小区现有的灭火器全是小区交付使用时配置的,现已全部过期、失效。在我们的建议下,业委会苦于经费,同意只充二十瓶,但远不够小区使用,鉴于此情况,管理处借创建文明城市的机遇主动向住地政府求援,得到了当地居委会的大力支持,支援了小区100瓶全新的灭火器。
10)为了减少小区内的安全隐患,在征得业主和业委会的支持下,对西门口与学校交汇处的入口安装了护栏,挡住了电动车、摩托车的进出,有效地减少了机动车辆在小区内的通行。
11)为了配合南昌市争创文明城市,管理处配合青山湖区房管局、高新社区居委会在小区安装了三个报刊栏,同时对小区的环境卫生、绿化进行突击整治,得到了房管局的充分肯定,本小区也列入房管局的推检单位。
12)由于前一物业在撤离时带走了三月份以前的水电表基数,给水电费用的结算造成了很大的麻烦,管理处在集团的支持下组织员工对每家每户的水电表进行查抄核对,彻底弄清了所有业主家的水电表基数。
13)前一物业为了降低损耗,减少管理成本,在小区实行限时供水。昌健物业接管后为了确保每位业主的用水需求,我们实行了24小时不间断供水。
14)自入驻以来,物管处共抓住小偷三名,发现业主未上锁的摩托车、电动车、自行车多达30多辆。积极建议业委会在有限经费的情况下,先行对小区的周边围墙安装红外线安防报警系统,此建议已被业委会采纳。
15)物管处现已与青山湖区政府有关部门,与当地派出所、市自来水公司、城管等众多部门建立了良好关系。
16)小区供水系统改造工程的前期工作已取得了重大进展,并即将签订施工合同。
17)在创建文明城市活动中,我们在青山湖区房管局的指导下,小区物业管理处的内部建设得到进一步加强,各项制度、各种图表进一步规范,积累了经验。
18)在我们的建议下,业委会对发电机组进行了修理,确保了高层在特殊情况下的用电需求。
19)为了配合对进出小区的车辆实行西进北出单行道管理工作,在业委会的支持下,在二个入口处重新安装了道闸,这对小区车辆的安全通行发挥了积极的作用。
二、小区目前存在的主要问题:
我公司接管小区物业后,对小区的基础设施、公用设备、消防系统进行了一次较为全面的检查验收,暴露出来的问题是难以想象得到的,现汇报如下:
1)消防系统处于瘫痪状态,两栋高层的消防水箱已废弃多年,消防管道长年处于无水状态,消防报警系统已成一个空壳,::主要的零部件全被盗光。另外,灭火器仍有不少是过期失效的,消防带枪头大部份被盗。
2)高压柜的原配工具荡然无存,严重的是这些原配工具除了厂家能配以外,在南昌市无法配到。
3)小区无安防监控系统。
4)小区车位严重缺乏。
5)小区"先天不足",没有维修基金。
6)小区与当地政府有关部门的关系尚未理顺,小区现是"几不管"住宅小区。
三、近期的主要工作:
1、在业委会的支持下,在小区围墙安装红外线对射报警系统。
2、在各栋落水管上安装带刺的钢丝,防小偷攀爬。
3、在一个半月内完成供水系统改造工程。
4、启动车位规划、设计、征集车辆管理方案的工作。
上海某物业高校小区管理处
Editor：爱拾贝 www.aishibei.com篇2:物业打造一流物业服务品牌汇报
物业打造一流物业服务品牌汇报
弘扬鑫远创业精神 打造一流物业服务品牌
从第一个接管项目陇海星级花园开始,鑫远物业人已经迎来了鑫远名家、鑫远都市领地、鑫远中央花园、鑫远国际城市花园、鑫远城市之家、审计署、山东鑫远城市之家等9个项目。10年的时间,鑫远物业人打造了一个令行业瞩目,令业主满意的物业品牌。
随着房地产集团公司每年100%的增长,物业公司规模会呈几何级数增长,随之而来的是管理难度增大,物业品牌提升面临更严峻考验。如何将鑫远名家的经验,成功复制到全国各地,如何让适应单个区域的项目管理模式,逐步调整为未来适应多个区域的项目管理模式,我们面临着严峻考验。而且在全国化的进程中,由于各地物业管理市场法律法规的不一致,广大业主服务需求的各异,也要求我们必须在不断摸索过程中,克服各种突如其来的问题。
(一)应对全国化格局,打造一流品牌物业
物业公司所面临的困难,不仅是业务激增的问题,更多的是管理的问题,以及全国化进程中的很多盲点工作。保持现有的物业管理服务品质,在项目不断累加的基础上,平稳扩张并逐步提升,就是摆在我们面前的首要课题。对此,我们不仅需要用创业者积极心态,::去构思未来公司发展的走向和与之匹配的组织架构,更需要培养、引进大量精通经营、管理和技术的复合型人才,这些正是目前工作的难点所在。如何快速准确的调整,培养并储备独挡一面的人才,是我们当前工作的重中之重。
在鑫远集团吹响二次创业的号角的转折点,如果缺乏了创业之处的拼劲韧劲,可想而知,我们的事业会遭遇多大的瓶颈:新格局新情况,人员不足,缺乏经验,竞争复杂。困难是无处不在的,但董事长曾经教导我们,如果你把困难当成苦难,那它就是天大的困难,如果你不把它当作困难,只当成一个个问题,那就一定可以找到解决问题的办法,逐个解决处理好。
物业公司的全国化进程推进,需要全体物业人发扬创业精神,具体可分为以下几个层次:
1、从零做起,构思全新的物业集团化管控模式
目前物业公司已经成立了4家分子物业公司,加之总部河南郑州的多个项目,物业公司的集团化管控格局初步形成。对此,我们对分子公司的管控,需要借鉴行业内集团化物业公司的相关经验,并摸索出符合自身管理的管控模式。
新的时代,新的格局,新的环境,新的苦难,更需要我们从零做起,打造适应未来全国化发展的管理架构,以及更加精细化的物业流程管理与品质管理。
2、总结传统优势,迎接全新挑战
鑫远物业10年积累的优秀管理经验,我们需要不折不扣地运用并执行,那是我们鑫远物业赖以生存的"核心",创业之初的积极进取,不畏艰难,勇于奉献的创业精神更要保持,但新的思路也要形成,面对新的形式,制度建设的有效性,集中管控和独立核算,需要纳入议事日程。
随着物业行业的发展,会出现一些新的行业结构性困难,需要我们时刻关注。如持续的保安荒,物业综合管理人才的缺乏,以及行业招投标工作的规范及市场竞争地日趋激烈。提前做好准备,应对可能发生的困境,我们仍然需要卧薪尝胆,去提炼曾经的经验,并不断摸索、总结、提炼出新的经验。
各管理处在日常工作中,需要加强与业主的沟通,针对他们不断升级的个性化需求,及时调整相应的服务范围和工作标准,我们才能真正赶上时代的步伐,让业主时刻体会到鑫远物业人"用心做物业,真心为业主"的敬业和专业精神。
3、将服务推向纵深,不断进行管理创新
鑫远物业近10年的创业经历,让我们形成了独特的物业管理模式以及超亲情化的和谐社区氛围,也让业主对鑫远的物业管理产生了固有的模式化认识。如果将服务推向纵深,如何将现有的服务理念进行升华,也是摆在我们面前的难题。只有不断思考,不断提升,我们才能在飞速发展的同时,逐渐提升物业管理服务品质。否则规模大了,特点也模糊了,口碑也下降了,这样的发展模式,不是我们愿意看到的局面。所以,我们要将进行不断的创新和改革。
创新案例对于物业公司而言,从来都是我们不断思考的突破口。陇海星级花园一位业主为感谢安全员的工作,拿出的1000元作为安全员奖励基金,管理处不是简单地拒绝业主,而是联想到如何将园区的和谐氛围,通过物业公司、业主委员会、全体业主的共同协商,将奖励基金事件进行放大,通过建立园区公共奖励基金的形式,在全区内推广对好人好事的奖励,以及对园区表现优异的小孩子的奖励等。通过一件小事,让广大业主认识到物业公司在创造和谐社区方面的努力和作为,在各项工作中真正留下我们亲情管理的痕迹,进而在社区内建立一种互相信耐的物业、业主鱼水情的和谐氛围。
4、发扬创业精神,需要我们敢打敢拼
鑫远不是享乐的福地,它是创业者的天堂。当你工作疲惫不堪的时候,当你遇到困难挫折的时候,当你觉得再前进一步都要付出不看重负的努力的时候,你不该气馁,因为你是鑫远人!未来的荣耀在向我们招手,为了光荣和梦想,我们只有奋力前行。不要抱怨工作辛苦,因为荣誉的获得都是通过艰苦卓绝的努力换来的。发扬鑫远人敢打敢拼的创业精神,我们才能创造属于自己的辉煌。
(二)弘扬创业精神,不畏艰难奋勇向前
董事长在最初艰苦的创业岁月,带领同仁凭借过人的胆识,在资源有限、人才有限、经验有限的阶段,不畏困难地去追求人生梦想。创业初期那种面对困难不服输,遇到困难决不放弃,高标准地做好每件事的创业精神,已经成为今天我们披荆斩棘、勇往直前、创造业绩的精神源泉和胜利保证。
1、发扬创业精神,需要提升精神境界。
创业员工艰苦奋斗、战天斗地的创业精神,本质上是一种大无畏的硬汉精神,是一种气势磅礴的勇者气概。提升各级人员的思想境界,真正将把组织和员工的利益放到的一处,把自己的利益放在后面,建立一种为公和向上的精神,那么,为了鑫远品牌的美誉度,遇到苦难,相信每个鑫远人都会义无反顾地挺身而出。国际城市花园一度因为每月2000多项的工程问题,而遭到众多业主的投诉。::为了及时解决问题,弱化矛盾,创造后期良好的园区氛围,管理处全体员工不畏艰难,敢于打攻坚战。一个月内,全体员工放弃休息时间,加班加点处理问题;保修事务员,为了核实每一项整改,不辞辛劳地跑遍整个园区不下数十遍;前台接待员白天电话不停地为业主解释,错过了午饭、晚饭已经成了家常便饭。看似不可能处理的难题,最终由管理处地全体员工给拼出来了。试问,有了这样一种不计较得失,视组织的利益最大化,遇到困难二话不说冲上前的精神境界,我们还有怎样的困难不能克服呢?
2、发扬创业精神,需要增强竞争意识
创业初期的条件艰苦,并不代表当时工作的标准低。鑫远与时间赛跑,与一流企业比拼,才有了今天锐意进取、突飞猛进的鑫远集团。发扬创业精神,更要学习创业者"初生牛犊不惧虎"的勇气,更要学习董事长创业之处就着眼未来,创造一流企业,赶超一流企业的竞争意识。
物业管理服务是最需要务实的工作,只有要将每一项细小的基础服务环节做好,落到实处,我们的服务才能最终令业主满意。只有我们不断夯实各项基础业务工作,敢比敢拼,正视不足,快速处理遇到的各项不足;认真分析每个季度的业主满意度调查数据,也让我们清晰地认识到了自身的不足和未来该努力的方向,在工作中用事实和数据说话,杜绝"假、大、空"的承诺,脚踏实地地做好每一天的工作,唯有如此,我们的物业品质才能持续提升。
3、发扬创业精神,就是沉下心来,作出业绩。
"创业"其实就是创造业绩。夸夸其谈不是创业,也无法创业,我们需要看日常的实际工作。在思想上更要有竞争的压力,需要我们创新思路、创新方法、迎难而上。在郑州,很多物业公司已经将我们曾经的优势逐渐模仿并进行提升:我们引以为荣的社区活动,我们温情无限的人文关怀,我们不断出新的客户服务,现在也逐渐成为了别人的口碑。那么,鑫远物业未来的优势从何而来?答案是显而易见的,那就是需要我们在鑫远创业精神指引下,在"聪明加拼命"的鑫远人的共同努力下,沉下心来,钻研业务技能,我们有信心继续塑造鑫远物业领跑中原、放眼全国的核心竞争力,打造全国化一流物业品牌形象。
发扬创业精神,不是仅仅将其当成口头禅,为了说而说,而是要领会鑫远创业精神的核心,真正将一点两点运用到工作中。我们要有觉悟,要把会议当成是自己提升的机会,跟上集团发展的思路。例如8月份济南城市之家项目验收初期,物业公司山东分公司办公条件极其恶劣,办公室没有空调,卫生间也在离办公地点200米的地方。大家为了提高工作效率,尽量少喝水,克服办公室闷热难耐的困难,逐步落实各项工作细节,使得各项前期工作达到了预期目标,并且在济南市场一举打出鑫远物业金牌管家品牌形象。面对陌生的市场,以及艰苦的办公条件,我们没有捷径可走,只有昂首跨越每一道难关。克服困难完成任务的工程,其实就是在创业,是在创新自己的事业。
困难就象礁石,海水只有迸击才会激起美丽的浪花;鑫远就是舞台,我们只有拼搏进取,才能舞出人生最美丽的篇章。鑫远的快速发展,需要每一位鑫远人都要继承和弘扬鑫远的创业精神。感谢时代,给予我们选择鑫远的机会,感谢鑫远,给予我们成长的机会,祝福明天,让全体鑫远人携手同行,勇往直前,我们必将实现梦想,创造鑫远明天的灿烂辉煌。
篇3:雅居乐物业参观学习心得
雅居乐物业参观学习感想
20**年9月15日,在物业总部的组织下,斯浩物业管理系统中高层管理人员一行十余人,依次参观了柏景台等雅居乐位于中山的几个物业管理项目,在参观学习过程,针物业管理中的保安、保洁、绿化、设施养护等均作了深入的观摩学习,同时各人也对热点的话题进行了深入的探讨分析。总的来说,此次楼盘参观学习,极大地拓展了我们的管理视野,令我们感受到了管理上的差距,也更让我们明白了未来的努力方向!
在这次参观学习中,给同行最深印象的是柏景台物业社区,在柏景台,斯浩物业参观学习人员受到了热情的接待,在参观园区的过程中,我们近距离的感受到了严谨、细致、精品的专业化物业管理服务及企业文化。
在参观的过程中给同行人员印象最深刻的莫过于雅居乐物业的细节文化:靠路边路灯杆交通反光涂漆;车库入口斜坡的地面防滑设置;::公共部位临时施工点的警戒围敝;绿化平面高于地平面的设计;保安员对消防栓刷油漆时地面铺堑着报纸……无一不体现着这一种无微不至的细致文化,且不管这一种细致是来自于前期的施工设计,还是来自后期管理服务营造,但你可以明显的感受到:在这里工作的人员的工作中本质里就具有这样一种特质,且氛围中约定俗成的就是这样的工作规则。
其次,在公共环境的维护上也显示雅居乐物业的功力深厚,走遍整个小区,我们竞没有发现一例违章安装防盗网、封闭阳台的情况存在,这不得不让我们深思,是什么样的力量促使了这样的情况的形成?又是谁给予了业主如此的安全感?后来我们与随行的雅居乐基层保安管理人员沟通,他的回复是:"我们这里是不批准这样做的",但深入去分析我们会发现:建筑物的设计缺憾真的很少;基层的人员对管理标准真的很了解;人员出入的管理也真的很严格。
再次,给我们印象较深刻的物业服务人员的服务礼节,在当天参观时,所有的保安人员动作都非常统一。例如敬礼,根据我们观察,所有保安几乎都在来访人员接近 5 米时就"跨前一步"报以标准的举手礼;再如客服接待人员在办公区都使用普通话,接待客户时亦都显示出了专业的礼仪形象,让人不直然的产生出好感。但最令我们感到诧异的是所有工作人员微笑,这样的微笑不只来源于系统的培训,我们深刻感受到应是发自内心的、是这一刻该员工真实工作心情的写照,这样的微笑,又将会融化多少的隔阂?
由于时间关系,我们未对其它小区的设备管理、社区文化方面作更多的参观和交流,但相信今后还有更多的机会。今次楼盘参观学习活动,全程都在愉悦的气氛下进行,同行人员均表示,我们的管理工作与之相比较确实还存在较大的差距,但正是这样的差距,让我们明白了往后的努力方向,也更让我们增添了"把工作做得更好"的信心。
篇4:物业管理顾问工作报告
物业管理顾问工作报告
一.前言
本报告系敝行自一九九六年六月和一九九六年十一月始,受托担任房地大厦和康吉大厦之物业管理顾问后,为期一年制管理顾问工作报告;
本报告旨在总结敝行担任两大厦一年之物业管理顾问工作及获取之经验,并在此基础上提出两大厦下一年度之工作建议;
本报告亦欲通过列举之实际案例,充分体现敝行于担任顾问之初所设定之管理目标──将敝行所拥有的管理智能化办公楼的国际物业管理经验与当地物业政策及大厦实际情况相结合,建立适合两大厦现实需求之办公楼管理模式。并将其顺利运用于实施,以创造出上海智能化办公楼管理的典范。
本报告编制结构分为两大部分;一为一年管理顾问之总结,分为前期介入和正式运作两阶段加以阐述,并提出在不同阶段应重视之要点;二为下一年度工作之展望与建议;
本报告系敝行物业管理部与两大厦驻场经理共同合作编制,时间仓促难免有不足之处,敬请指正。
二.一年物业管理顾问工作之回顾。
[房地大厦]与[康吉大厦]皆为刚竣工交付使用的新楼,物业管理首年的工作主要可以分为两大部分:前期介入、接管与正式运作之初始阶段。
1.1 前期介入
意义:
前期介入系物业管理公司与所管理物业初次接触、了解的第一阶段。其介入时机的选择,介入工作的完善程度对于正式接管物业后是否能顺利进行管理及保证物业管理质量如何起着至关重要的作用;尤其是类似房地大厦康吉大厦等智能化程度较高,(来自:www.aishibei.com)设备装置比较复杂的办公楼,其前期介入阶段对于工程质量与设备安装的熟悉与检测的重视程度,将直接影响今后大楼的顺利运营。
切入点
[房地大厦]和[康吉大厦]根据自身的特点与不同情况,分别从大厦的工程管理与大厦的物业管理制度化两方面作为前期介入的切入点,都取得了比较明显的成效,而这两方面也正是前期介入工作的重中之重。
1.1.1 工程管理的全面渗透与参与
智能化办公楼物业管理中最为棘手的便是涉及复杂的设备及线路的工程管理。由于工程设备中很多管线都是采取封闭式布线,因此必须在设备管线安装或铺排时,即有物业管理的工程技术人员参与。这便是物业管理前期介入的较佳进机。
物业管理公司可以从业主、使用人、管理人的角度出发,对物业中的设备安装的工程质量提出专业进行审视,提出专业的意见与建议。从而减少大楼竣工后工程质量不够理想情况下的返工。
[房地大厦]由于工程较为复杂,同时施工中存在着较多质量问题,敝行在前期介入过程中采取的"工程质量跟踪表"与"工程质量问题会签表",便是一种比较理想的形式:一方面配合发展商监督工程进度,检查工程质量,跟踪整改工程的实施,妥善解决了大量工程质量问题,为以后的工程管理减少隐患;另一方面通过日常参与逐渐渗透到工程管理中去,积累大量的第一手现场资料,为日后的管理提供有力的参考与佐证。(现阶段很多大厦竣工图纸与实际施工存在着较大差异,为物业管理带来诸多不便)。这一经验在康吉大厦再次推广,同样取得了明显成效。
1.1.2 物业管理制度的完善与高素质管理骨干队伍的形成
物业管理的专业性很大程度上体现在整套管理制度的严谨和周密以及一支素质良好的管理队伍,高素质的物业管理不仅仅是在管理过程中去解决客户投诉和产生的问题,更主要的是能够去发现问题和采取事前保护措施,防止问题的产生。这些却需要有一套完善的规章制度来加以保证,同时也需要一批富有经验的管理人员加以实施。
前期介入工作中的一个重点便是根据物业的实际情况,配合各项管理制度,建立一套适合本物业的管理标准和规章制度;并通过各种渠道,迅速组建一支强有力的管理队伍。以保证前期介入和今后工作的迅速实施与连贯性。
[康吉大厦]由于设备及管线等工程问题不是过于复杂,同时施工质量较好,因此在前期介入时便着重在短时间内(一个月)建立一整套行之有效的管理规章制度与管理文件,真正体现了国际物业管理中的规范与严谨,同时在管理经理周围形成一支团结有凝聚力、战斗力之管理骨干队伍,为大厦的正式接管奠定扎实基础。
1.1.3 物业管理专业承包商的确定
物业管理涵盖了诸多专业方面的内容,包括清洁、保安、工程维修、保险等等事项。对于这些具体的物业管理业务,究竟是选择自行招聘专业人员设立专职部门负责,(来自:www.aishibei.com)还是全面委托社会专业公司承担,物业管理公司仅起到监督与协调的作用,这需要根据大厦不同情况与自身特点,结合物业管理费用与物业管理所要达到的目标等具体事项综合考虑与平衡后确定。但无论是采取何种形式,达到物业管理的目标是统一的要求,也是评判的最终标准。
例如,清洁工作,[房地大厦]考虑到大厦整体面积较大,清洁量大;同时大量的特殊装修需要用特殊清洁设备与设施加以维护和清洁,如自行成立清洁部门需要采购大量的设备、并支付大量人工费用,聘请专业承包商则可以充分利用其规模效益的优势,减少支出同样可确保清洁工作的顺利开展,反复权衡后房地大厦最终决定采用外聘专业承包商。而[康吉大厦]由于面积小,装修简单,清洁方便,同时考虑到更好地向客户提供室内清洁服务,便自行成立清洁队伍,但遇到大型的清洁工作如清洁外墙等仍聘请专业公司承担。
在确立管理形成后,具体选择承包商必须按照管理公司已定的基准与要求作为统一的选择标准。并通过价格的比较和协商,承包公司背景和服务质量的明查暗访后才能挑选最终合适的承包商。
值得一提的是,在众多配套专业服务公司中,保险公司所起的作用决不可小觑,但大陆的发展商对于整栋大厦的财产保险往往十分轻视,认为是无实际效果之费用;敝行在说服房地大厦康吉大厦发展商对大厦进行保险后,在众多保险公司中进行挑选,为发展商确定了最佳方案。[房地大厦]玻璃幕墙险落损毁后迅速获得理赔这一事实证明,保险公司对于确保大厦正常稳定运营,减少业主不必要的损失是起着相当大的作用。
1.1.4各种良好工作关系的建立
1.1.4注意事项
物业管理前期介入应适时。
物业管理前期介入时间应尽量提前。房地大厦物业管理的介入是在设备安装后,二次装修前,时间不能说晚;但在实际操作过程中仍觉得偏晚。物业管理如果能在设备安装前介入实为最佳时机,这样物业管理可以从不同角度对物业进行审视,对不当之处提出修改意见和解决方案,从而减少物业接管后的返工,避免后期工作中出现问题而难以解决。
前期介入主要是抓工程质量与管理制度的完善,但同时也必须注意与发展商,特别是日后的最大业主建立完善的沟通渠道,明确有关合同管理的文本与文件。确实物业管理费等日常费用的收费事项,这也是日后物业管理是否能够顺利进行,是否能够得到客户的积极配合的关键所在。
前期介入是物业管理的基础阶段,基础的扎实与程度将直接影响到日后物业管理的有序进行,而前期介入工作的效果与成绩也是能通过日后的物业管理的有序进行来得到最终体现。
1.2 正式运作
在前期介入已有充分的准备之后,物业管理正式运作应当是一个有序,规范的过程,而良好的物业管理公司的专业性与 性正是从日常的点滴物业管理工作中所体现出来。
一方面,有了客户使用办公楼的物业管理才能将前期介入中所制定的各项规章制度正式加以实施,才能检验前期介入的有效和充分,才能真正检查管理人员的素质。
另一方面[房地大厦]和[康吉大厦]的特殊性,却是在发展商尚未完全竣工交付使用,物业管理公司尚未接管的情况下,即有客户入住使用,因此更加大了物业管理的难度。为物业管理带来了新的课题,同时也为创造良好的物业管理公司形象带来了机遇。
物业管理日常运作平凡而琐屑,但其中亦有很多重要的问题需加以注意。
1.2.1 加强工程质量跟踪与整改,配合顺利进行接管验收
工程质量是物业的生命,也是物业管理的生命,前期介入的大量人力物力与时间是是投入到工程质量的管理中去,而现有的未接管便有客户进驻的事实又不得不让物业管理在日常运作中投入大量精力,加强工程管理。
从[房地大厦]与[康吉大厦]的实际运作来看,为配合大厦日后的顺利接管验收,为使物业管理的日常运作能顺利实施,在正式运作之前期,组织工程技术人员为接管验收作准备。对大厦进行彻底的工程质量检查,同时加强质量跟踪,敦促发展商与施工单位进行有效而彻底的整改。同时发动内部技术力量,自行解决存在的质量隐患,将为日后的工作起到事半功倍的作用。其实际实施的的效果也是有目共睹的。
到敝行结束物业管理为止,两座大厦却尚未完全结束正式的接管验收,但敝行相信通过长期的工程质量的跟踪管理已经为正式的接管验收奠定了扎实的基础。
1.2.2 物业管理制度的落实,达到规范管理目标
物业管理是日常管理,因此对于每一项细致工作所作出规定的管理制度也必须是规范而严谨的,更主要的是在日常的工作中能够加以贯彻与落实,并通过实践不断地加以修正与补充完善。
敝行顾问的两大厦在物业管理制度的规范化方面无疑是相当成功的。他们都名自结合大厦的特点制定了工程、清洁、保安、财务、人事等各类管理程序及规范;各部门与每个员工的岗位职责和考核标准,每道工序的工作流程和检验标准,以至于与客户的各项管理文件、合同文本、 通知等等。这一切都为物业管理的顺利实施起到了规范的作用。同时,物业管理规章制度在日常工作中的贯彻实施需要依靠每个员工的
主动执行,需要依靠发展商,承包商及客户的积极配合。更需要物业管理公司的严格监督和及时总结完善,这样才能达到规范管理的目标。
1.2.3 培训、监督与管理。组建物业管理员工队伍
每一项工作却是依靠人去执行,每一项规章制度却是依靠人去实施,因此每一个物业管理员工却是物业管理成功与否的关键。
在前期介入时形成的物业管理队伍必须在正式运作中加以不断的扩充,从而组建一支完备的物业管理员工队伍。
[房地大厦]和[康吉大厦]的经验告诉我们:
以招聘到严格筛选,确定试用人员。再进行岗位业务培训,在日常工作中不断地加以观察、监督与管理,为断地去芜存精,从而沉淀一支难打硬仗的骨干队伍与物业管理层一起形成物业管理公司的中坚力量。有了良好素质物业管理人员配备的管理制度来能充分地体现出其真正的优越性。物业管理的成功与否很大程度上决定于物业管理人员素质的高低。
1.2.4为业户提供优质的服务
业户是物业管理的服务对象,也是最终的服务目标,一切的管理制度和物业管理工作目的都是为业户创造一舒适的办公环境。
由于[房地大厦]与[康吉大厦]的入住业户存在着明显差异,因此两管理处在对业户提供的服务方面也存在着明显的差异,这也是物业管理的普遍性与特殊性相统一的体现。
[房地大厦]作为政府机关办公大楼。进驻业户是统一的事业机关,因此[房地大厦]的物业管理业户服务更多地是体现在如何保证大厦的清洁、保安、(来自:www.aishibei.com)绿化等办公环境的高水准上,当然及时地报修处理是最 手的要求。
而[康吉大厦]除了一较大业户外,不断有不同类型的业户进驻现场,这也是真正意义上的业户。物业管理如何与销售部门联络,消防业户的疑虑,如何在业户入住时,加深对业户与管理处之间的相互的了解,取得相互的信任与尊重,如何在业户的装修管理和日常办公中尽力地为业户提供便利和帮助,如何通过规范而文明的管理,高质量的工程维修和周到的服务项目赢得业户的信赖,这都是日常运作中需要解决的难点问题。
而向业户提供服务,满足业户的需求更是一项永无止境的管理工作。
1.2.5与政府主管部门的协调与公关
物业管理公司管理的大厦处于社会之中,就势必会与各主管部门和周边的各政府机构发生关系,如何与这些部门充分地沟通与协调。使政府部门对大厦的监管变为确保物业管理工作的顺利进行甚至是配合物业管理工作,这是一项有难度和技巧的工作。
[房地大厦]与环境部门的垃圾清运,门前三包协议,与园林部门的绿化协议,与街道协调设立非机动车停车场,却是为物业管理工作排忧解难。为物业管理成功创造条件。
1.2.6"窗口达标"与创"示范写字楼"活动
"窗口达标"创"示范写字楼"是一种非市场经济行为下的特有产物,这是由于国内的物业管理水平导致的一项"政府"指导工作与国际通行物业管理理念有不同这处,然而就日前上海市的物业管理形势而言却有一定的可取之处。
[房地大厦]与[康吉大厦]正式利用了这么一项难得的机遇,使发展商、业主与物业管理公司站在了一起,同时也通过这一次活动对原有的管理进行一次大检查,提高了物业管理的水准。
两大厦却采取了遵循天佑物来原有创优小区的成功模式,结合大厦的实际情况,建立天佑物业创示范写字楼的模式,取得了理想的效果,这不但为大厦的达标创优检查作了充分准备。同时对于我们物业管理顾问而言,从这个全新的课题中使我们认识到了上海市物业管理政府主管部对于物业管理的要求与标准。
上述要点是由前期介入过渡到正常的物业管理运作所必须引起注意的重要方面。应该说[房地大厦]与[康吉大厦]却取得了较为成功的转变。但这是建立完善的物业管理运作的第一步。物业管理的日常运作并不难,难的是规范操作,难的是持之以恒。
2.敝行对于下一年度工作的建议
敝行于物业管理顾问期满后将正式撤出管理现场,但长时间参与前期工作并形成良好工作关系,使我们有责任对[房地大厦]和[康吉大厦]备加关注。因此我们认为在新的一年除了继续完善物业管理服务之外,必须在如下方面引起重视。
2.1应根据每一年度的实施情况调整物业管理费用预算
敝行在对[房地大厦]与[康吉大厦]进行物业管理顾问的前期介入时,就根据大厦的机电设备及物业管理员工日常开支进行测算,并制定了管理费收支预算。由于在正式运作管理中本着"以支定收""节约 本"原则,严格控制管理费用的支出,并压缩管理成本。因此通过一年的运用,实际支出与预算相比有较大的节余。
为使物业管理费用更趋合理性、可行性。有必要对原有的管理预算进行修正,重新制定1998年度管理费预算,切实降低成本,提高物业管理水平。
2.2 完善物业管理专项服务
在正式运作初期,[房地大厦]由于特殊原因,[康吉大厦]由于入住业户尚少,对专项的物业管理服务的需求不够强烈,但作为物业管理公司而言,必须 。在新的一年底随着[房地大厦]外租业户的进入及[康吉大厦]更多客户的入住,完善物业管理的专项服务,如:商务中心的代订代购、打字复印传真等商务服务、清洁部的室内清洁服务、绿化的室内绿化服务等等。这对于提升大厦物来管理水平的重要内容。
2.3加强物业管理服务意识的培训
在物业管理正式运作的初始阶段,对员工的培训主要侧重于专业技能及岗位职责的培训上,而未充分加强全体员工服务意识的培养,其实物业管理提供的服务无处不在,每一位保安员,清洁员工却是与客户接触的第一线,时时刻刻都应有为客户服务的意识。但目前我们员工的服务意识还跟不上用户的要求。
因此,我们必须把员工的培训工作制度化、定期化、系统化,不但从专业技能上加以提高,更要从举止、谈吐、待人接物上充分体现出"服务第一"的意识。
2.4做好大厦的设备的检查与维修保养
大厦设备的定期检查与维修保养是工程管理日常工作的重要组成部分,工程管理不应是报修服务,更重要的是通过点检与定期的保修及时发现设备运作中存在的隐患,避免故障的发生。
同时要根据大厦工程技术人员水平和大厦设备的复杂程序确定自行保养与聘请专业公司维修保养。
对于业户而言,应定期对业户单元内的工程设备主动上门检修保养,以减少业户的报维次数,提高物业管理形象与水平。
2.5"业主委员会"的筹备设立
根据上海市有关物业管理的法规条例,[房地大厦]与[康吉大厦]"业主委员会"的设立势在必行。同时,业主委员会的设立对于现有管理公司能否继续任职关系重大。因此,必须重视"业主委员会"的筹备工作,通过物业管理公司的努力,使业主委员会认识到聘请天佑物来担任专业物管公司是不可或缺的。这将是下一年度工作中重中之重。
2.6尽快解决现实存在的"遗留问题"
由于种种因素[房地大厦]与[康吉大厦]却存在着尚未解决的遗留问题,而这些问题对于物业管理的正常运作都是相当重要。
如[房地大厦]的物业管理人员安排与流动
[康吉大厦]与建设银行的协调,非机动车辆停放等等。
这些问题应与有关各方进行友好协商,妥善解决。
物业管理是一项"专业而文明"的行业,如何为业户提供真正优秀的物业管理服务。如何使物业管理成为提升大厦形象的有力保证。如何提高物业管理行业在社会中的地位。这需要每一这行业中的每一家企业,每一位员工作出自己的努力。
敝行将与上海天佑物业发展公司一起,协手使用共创美好未来。
篇5:市物业管理工作情况报告
市物业管理工作情况的报告
一、近年来主要工作
注重配套行业政策,夯实物业管理法制基础。先后出台了《大庆市物业服务收费管理办法》等29个相关政策,奠定我市物业管理健康发展的法制基础。强力实施老区改造,解决物业管理先天不足。自2003年以来,投资19.5亿元,对143个老居住区实施了环境改造,解决了老居住区普遍存在的设施不配套、功能不完善等问题。转换行业运行机制,推动物业管理市场进程。建立完善市场竞争机制,将新建住宅物业项目全部纳入招投标轨道,实现了市场有序竞争。改革调整服务收费机制,在全省率先建立以政府指导价为主、市场调节价为辅的物业分类分级服务收费机制,由业主和物业企业据实协商,推动了物业管理契约化进程。持续开展创优达标,促进物业管理全面进步。截止2008年底,累计创建全国物业管理示范项目42个,创建全省物业管理示范项目88个。
二、存在的问题
政策法规不完善,在住宅车辆出入、停放管理等方面没有相关政策;维修改造不及时,全市仍有67个老区未实施整体改造,2002年以前建成房屋无维修资金可用,造成房屋漏雨等问题无法及时维修,居民意见大;指导监管不到位,对中、小物业企业的日常监管、指导工作不到位,造成企业的违规行为得不到及时处理和规范;相关责任不理顺,物业企业与供水、供电企业的管理责任未理顺,造成小区停水、断电或烧毁电器事故,居民诉求往往得不到及时处理;开发建设单位不按规划建设配套设施,私自转卖物业用房,工程质量低劣等大量问题遗留至物管环节,物管企业“代人受过”现象十分突出;服务收费不规范,一些小物业企业不按照合同约定的收费标准提供质价相符的物业服务,导致业主上访投诉。
三、下步工作打算
1、健全行业政策法规,建立长效管理机制,进一步理顺行业发展的政策环境。
一是制定出台新的《大庆市城市住宅专项维修资金管理办法》,组建大庆市房屋维修资金管理中心,规范维修资金的归集、管理、使用工作;二是研究制定《大庆市住宅区车辆出入停放管理办法》,积极吸引、鼓励、扶持社会资本多元化投入,逐步解决老区“停车难”问题;(来自:www.aishibei.com)三是出台《大庆市城市住宅区物业服务项目承接退出管理规定》,对新旧小区物业管理的承接退出行为进一步规范;四是理顺物业企业与供水、供电专业管理单位的职责;五是研究制定困难家庭实行物业费救助的办法,建立困难家庭物业费救助保障机制。
2、强化行业指导监督,大力整顿市场秩序,进一步规范行业运行的市场环境。
一是强化对业委会的指导,引导和扶持业主委员会依法开展工作;二是强化对物业企业的日常监管,建立物业企业监管档案;三是强化行业市场整顿,继续开展物业市场专项整顿工作,规范市场秩序;四是强化企业资质管理,提高企业准入门槛,从源头上把好新企业准入关。
3、继续推行老区改造,实施环境综合整治,改善广大业主的人居环境。
一是继续实施老居住区环境改造,2009年计划投资5.5亿元,对20个老居住区进行环境改造;二是开展住宅区环境综合整治,对居住区环境卫生、区容区貌等进行集中整治,建立起物业企业与执法单位的联动机制。
4、深入开展社区共建,动员业主广泛参与,进一步创建文明和谐的人文环境。
一是开展家园环境共建活动,动员物业企业和居民共同开展树木认栽认养活动,提高居民的环境意识、家园意识;二是开展“和谐邻里”共建活动,发放和谐邻里文明互助联系卡,制定楼道文明互助公约,共建文明楼道;三是开展社区文艺演出、爱国主义电影展播、各类文体比赛活动等社区文化共建活动,丰富广大业主业余文化生活。
市城市管理局
